היוון קרקע

האם שילמתם שנים על זכות שניתן היה לרכוש בתשלום אחד?  

היוון קרקע הוא אחד הכלים החשובים ביותר – ומוכרים פחות – בשוק הנדל"ן הישראלי. במאמר זה נסביר בדיוק מהו היוון קרקע, כמה הוא עולה, ומתי כדאי לשקול אותו ברצינות.

מה זה היוון קרקע ברמ"י?

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מחזיקה ברוב שטחי המקרקעין במדינה, ומהווה השחקן המרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. 

הרשות מציעה שתי דרכים עיקריות לרכישת זכויות: בעלות מלאה או חכירה. השאלה האם הקרקעות מוקצות במכרזים לרכישת בעלות מלאה או במכרזים לרכישת זכות חכירה היא שאלה סבוכה ובמאמר זה נימנע מלהיכנס אליה.

בעוד שעבור רכישת בעלות מלאה במקרקעין המוכרים נדרשים לשלם את כל התשלום עבור הקרקע מראש, בזכות חכירה המוכרים צריכים, לכאורה, לשלם דמי חכירה שנתיים עבור השימוש בקרקע. 

עם זאת, לדמי חכירה שנתיים שורת חסרונות הן מצד רמ"י והן מצד רוכשי הזכות: הם לא מקנים זכות שלמה לאורך זמן בנכס מחד, ומאידך לא מספקים לרמ"י תשלום קדימה כנגד שווי זכות החכירה בקרקע.

דמי היוון מהווים למעשה פתרון לחסרונות שהצגנו: תשלום מרוכז מראש תמורת זכויות חכירה לטווח ארוך. 

במקום תשלומים שנתיים מתמשכים, הרוכש משלם סכום אחד המכסה את מלוא תקופת החכירה. כך, הרוכש יזכה לזכות חכירה מלאה למשך כל תקופת החכירה ויוכל לפעול בנכס כרצונו (ובהתאם לתנאי ההיתר כמובן). הרשות, במקביל, תהנה מקבלת מלוא דמי החכירה מראש.

חישוב דמי היוון בקרקע עירונית

כעת, נעמיק  בתשלום עצמו. לאור מורכבותו של הנושא, נציג טעימה בסיסית ממנו, המהותית לשם הבנת המושג 'היוון קרקע'.

גובה דמי ההיוון נקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. פרק 5.3 להחלטות המועצה קובע את אופן החישוב באמצעות ריבית שנתית בשיעור 5% עבור מלוא תקופת החכירה. 

עם זאת, החל מתוקפת החכירה השנייה (כעבור 49 שנים) ייתכנו הנחות על בסיס אזור עדיפות לאומי ועוד. גובה התשלום נקבע לפי ערך הקרקע ומושפע ממיקום הנכס, גודל השטח ועוד.

השוואה בין מסלולי הזכויות ברמ"י – מה מתאים לכם?

היוון קרקע בתוספות בניה

 קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל מסדיר את נושא תוספות הבניה ודמי ההיוון הנלווים. לפיו, בבואכם להרחיב או לשדרג מבנה, תידרשו לשלם דמי היוון מלאים לשם קבלת היתר לתוספות הבניה. 

בנוסף, ייתכן כי תחויבו בתשלומים נוספים כגון:

• דמי היתר
• דמי שימוש
• דמי הסכמה

עם זאת, במקרים מסוימים קיימים פטורים או הקלות בתשלום דמי ההיוון. תשלום דמי היוון הכולל זכויות עתידיות יכול אף לפטור אתכם מהתשלומים הנוספים בהמשך.

רכישת בעלות – רק לאחר היוון קרקע

קודקס ההחלטות מקנה לבעלי זכות חכירה את האפשרות לרכוש בעלות מלאה בקרקע בה הם מחזיקים. עם זאת, המעבר לבעלות מחייב תשלום מלא של דמי היוון בקרקע תחילה. זהו תנאי (הכרחי!) למימוש זכות הבעלות בנכס. אם המחזיק לא שילם את מלוא דמי היוון הקרקע אותם הוא נדרש לשלם, הוא לא יוכל לקבל את זכות הבעלות בקרקע.

היוון קרקע בנחלות חקלאיות

פרק 8.2 לקודקס ההחלטות מציע למחזיקים בנחלה חקלאית במושבים מכוח הסכם בר רשות לרכוש זכות חכירה או בעלות בשטח מנחלתם המיועד למגורים (עד 2 דונם).

המבקשים לקנות לעצמם זכות חכירה בנחלה יידרשו לשלם דמי חכירה בשווי של 3.75% מערך הקרקע. ניתן יהיה לשלם דמי היוון קרקע לקבלת מלוא זכויות החכירה. 

זכויות בנחלה חקלאית- מה ניתן לרכוש ובכמה?

היוון קרקע רמ"י משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'

שאלות בנושא היוון קרקע נראות לעיתים טכניות, אך ההחלטות שנגזרות מהן משפיעות על הנכס שלכם לשנים קדימה. אם אתם מחזיקים בקרקע בחכירה ושוקלים לעבור לבעלות מלאה, מתכננים תוספות בנייה או סתם רוצים להבין מה בדיוק הזכויות שלכם ומה עוד אפשר לעשות עם הנכס, הצעד הנכון הוא לבדוק את התמונה המלאה לפני שמתקדמים. פנו למשרדנו לייעוץ ונבחן יחד איזה מסלול נכון ומשתלם עבורכם.