אם אתם מחזיקים בנחלה במושב וברצונכם לרכוש זכות בעלות או חכירה בקרקע, תידרשו לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי היוון לשם כך.
מהם דמי היוון במושבים? מה גובה דמי ההיוון שיש לשלם עבור קבלת הזכויות הקנייניות בקרקע? כיצד נקבעים דמי ההיוון שעליכם לשלם בעסקה? במאמר זה נשיב על שאלות אלו ואחרות בתחום ונבהיר מהם דמי היוון במושבים.
מהם דמי היוון במושבים?
רבים שמחזיקים בנחלה שנים רבות מופתעים לגלות שמבחינה משפטית הם אינם הבעלים שלה. כידוע, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הקצתה קרקעות למגורים ולעיבודים חקלאיים במושבים.
בהתאם להסכמים שנחתמו בין רשות מקרקעי ישראל לבין האגודות השיתופיות, למתיישבים אין זכות קניינית בקרקע בה הם גרים ואותה הם מעבדים, אלא זכות רישיון בלבד. המתיישבים נחשבים לברי רשות בקרקע.
רשות מקרקעי ישראל החליטה כי מצב זה אינו רצוי מבחינתה ועל כן נקטה בצעדים לעידוד בני המושבים לרכוש זכות חכירה או זכות בעלות בקרקע (זאת מלבד החלטתה כי הנחלות יוחכרו ישירות למתיישבים).
דמי החכירה יכולים להיות משולמים באופן שנתי, או באופן חד פעמי. התשלום החד פעמי, על חשבון התשלומים השנתיים, נקרא תשלום מהוון.
אם כן, המושג דמי היוון במושבים, המהווה מושג יסוד במקרקעי ישראל, מתייחס לתשלום חד פעמי מצד המתיישבים לרמ"י במטרה לרכוש זכות חכירה בקרקע.
כעת, ניגע ביתרונות הנובעים מתשלום דמי היוון, בגובה דמי ההיוון במושבים ובאפשרות לשלם דמי רכישה.
למה לשלם דמי היוון במושבים?
רשות מקרקעי ישראל מגבילה בצורה משמעותית את חופש הפעולה של המחזיקים בקרקע חקלאית. הם לא יוכלו למכור את הנחלה לצדדים שלישיים, זכויות הבניה שלהם מוגבלות, לא ניתן יהיה לפצל את הנחלה למספר מגרשים ועוד.
לעיתים ניתן יהיה לקבל היתר לביצוע הפעולות האמורות אך כל היתר שכזה יהיה כרוך בתשלום נוסף לרמ"י.
תשלום דמי היוון במושבים יעניק לכם זכות חכירה (על פי רוב ל-49 שנים) או בעלות בקרקע. הודות לכך, המגבלות שיחולו עליכם – יצומצמו (משמעותית!).
כך, למשל, תוכלו למכור את הנכס לצדדים שלישיים, לנצל זכויות בניה בו ולהוביל לפיצול השטח המיועד למגורים ל-2 מגרשים.
אפשרות נוספת היא לשלם דמי רכישה עבור הנחלה. תשלום דמי רכישה יעניק לכם זכות בעלות בקרקע, העדיפה על זכות החכירה. מה גם, שלאחר תשלום דמי הרכישה, לא תידרשו לשלם דמי היתר, דמי שימוש או דמי הסכמה עבור ביצוע פעולות נוספות בקרקע (דוגמת מכירה או פיצול שלה).
גם לאחר תשלום דמי היוון חלות מגבלות על השימוש בקרקע
חשוב להדגיש כי ייתכן בהחלט שגם לאחר תשלום דמי ההיוון במושבים – יחולו מגבלות על זכויות השימוש בקרקע החקלאית וכן תידרשו לשלם תשלומים נוספים לרמ"י. הדבר תלוי בדמי ההיוון ששילמתם – לחכירה או למגורים, בסיווג הקרקע במושב – למגורים או לעיבוד חקלאי, ועוד.
לא פעם משרדנו מקבל פניות מאנשים מופתעים שנאלצים לגלות מאוחר מדי שיש תשלום של עשרות אלפי שקלים הנדרש מהם לצורך פעולה שלא היו מודעים אליה!
בדיקה מוקדמת עם עורך דין לרשות מקרקעי ישראל היא הדרך האולטימטיבית לדעת האם באמת נכון לשלם דמי היוון עבור נחלתכם. ובמידה וכן – כך תפיקו מהתשלום את המירב.
כמה דמי היוון צריך לשלם?
גובה דמי ההיוון נקבע על ידי רמ"י, בהתאם לשווי הקרקע. שיעור דמי החכירה הבסיסי עומד על 3.75% מערך הקרקע (ס' 8.3.46 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), ומקנה זכות חכירה הניתנת לרישום.
למסלול המלא של דמי רכישה, העומד על 33% (לפי ס' 8.3.49 להחלטות ממ"י), יש יתרון ברור: לאחר תשלומו לא תידרשו לאף תשלום עתידי לרמ"י בעת מכירה, פיצול או פיתוח נחלה.
למעשה, ההבדל בין המסלולים הוא לא רק הפרש האחוזים, אלא הפרש של חופש פעולה מלא לעומת תלות מתמשכת ברמ"י.
הבחירה בין מסלול החכירה לדמי הרכישה תלויה בתכניות שלכם לנחלה ובמשתנים הייחודיים למצבכם. גם כאן, ייעוץ עם עורך דין המכיר את התחום הוא הדרך לקבל החלטה מושכלת.
דמי רכישה מופחתים באזורי עדיפות לאומית ובקווי העימות
- מי שמתגורר בפריפריה עשוי להיות מופתע לטובה. בהתאם לסעיף 8.3.54 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מתיישבים באזורי עדיפות לאומית ובקווי העימות זכאים להנחות משמעותיות בדמי הרכישה:אזור עדיפות לאומית א': דמי רכישה בשיעור 13.71% מערך הקרקע
- אזור עדיפות לאומית ב': דמי רכישה בשיעור 20.14% מערך הקרקע
- אזור קו העימות (יישובי גבול): 3.75% עד 375 מ"ר
- אזור עוטף עזה: 3.75% עד 215 מ"ר
לאור זאת, אם אתם מתגוררים באזורים אלו ועדיין לא בדקתם את זכאותכם, ייתכן שאתם מפספסים הנחה שעשויה להפוך את מסלול הרכישה המלאה לכדאי ומשתלם יותר עבורכם.
דמי היוון במושבים- משרד עו"ד אושר אלקיים ושות'
שאלות בנושא דמי היוון ונחלות מצריכות מענה מדויק, לא תשובות כלליות. משרדנו המתמחה בתחום המקרקעין ובדיני קרקעות במושבים מלווה בעלי נחלות בתהליך זה מהשלב הראשוני ועד לסיומו. במידה ואתם שוקלים תשלום דמי היוון או דמי רכישה עבור הנחלה שלכם, פנו אלינו לייעוץ ונבחן יחד מהו המסלול האולטימטיבי עבורכם.
