דירות סטודנטים להשקעה עשויות להוות פתרון עבור אלו המחפשים להיכנס לשוק הנדל"ן הישראלי ומתקשים לעשות זאת עקב המחירים הגבוהים בשוק. מהן דירות סטודנטים? היכן הן ממוקמות? האם כדאי להצטרף לקבוצת רכישה של דירות סטודנטים? המשיכו לקרוא וגלו.
דירות סטודנטים להשקעה – מה זה בכלל?
בישראל לומדים מאות אלפי סטודנטים, רובם בשנות ה-20 לחייהם. ככלל, אותם סטודנטים לא מחזיקים דירה בבעלותם, שכן לא הספיקו לייצר הון מספיק לרכישת דירה – במיוחד לא באיזורי הביקוש. ככל שהם אינם לומדים במוסד לימודים הסמוך לבית הוריהם, ולעיתים אף אם מוסד הלימודים קרוב להורים אך ברצונם לצאת מהבית, אותם סטודנטים יחפשו לשכור דירה הסמוכה לאוניברסיטה או למכללה בה הם לומדים.
הסטודנטים יכולים, כמובן, לשכור דירות בשוק החופשי בעיר ורבים עושים כן, אולם מדובר בפתרון יקר שלא כל הסטודנטים יכולים לעמוד בו. כמו כן, האוניברסיטאות עצמן, ואף חלק מהמכללות, מציעות מגורים במעונות לסטודנטים. עם זאת, על פי רוב הביקוש למעונות עולה באופן משמעותי על ההיצע ולאוניברסיטאות אין די דירות להציע לסטודנטים שלהם. במצב דברים זה, התעורר צורך אמיתי במציאת פתרונות דיור לסטודנטים. יזמים פרטיים זיהו את הצורך והביאו פתרון, אשר מקובל מזה שנים בחו"ל, אלינו לארץ – דירות סטודנטים בעיר.
אותם יזמים בונים בניין ובו דירות קטנות יחסית, עם חדר שינה אחד או שניים. היזם יציע את הדירה לשכירות כשהיא מרוהטת ומאובזרת, וכל שנותר הוא להיכנס לדירה ולהתגורר בה. הדירות לא תוצענה לשכירות בשוק החופשי לכל מי שמעוניין בהן, אלא לסטודנטים בלבד – וכאלו שיציגו אישור ממוסד הלימודים.
דירות סטודנטים אלו מהוות פתרון נוח עבור סטודנטים רבים המחפשים מגורים נוחים עבורם, בדירות מאובזרות ובמחירים סבירים יחסית. הסטודנטים אינם צריכים דירות גדולות דוגמת אלו המוצעות בשוק החופשי. אין להם, בהכרח, עניין במטבח גדול או בסלון מרווח. הם מעדיפים דירה פונקציונלית שתשרת אותם ותאפשר להם להתגורר בסמוך למקום הלימודים שלהם. על כן, מי שמחפשים לרכוש דירות סטודנטים להשקעה, ימצאו אותם ברוב המקרים בסמוך למוסדות לימוד אקדמאיים או במרכזי ערים בהן מצויות אוניברסיטאות או מכללות. חיפה, ערי המרכז ובאר שבע הן רק חלק מהמקומות בהן ניתן יהיה למצוא פרויקטים של דירות סטודנטים להשקעה.
דירות סטודנטים להשקעה – פתרון זול בשוק הנדל"ן?
דירות סטודנטים להשקעה אינן מהוות הזדמנות אך מבחינת הסטודנטים, אלא גם מבחינת המשקיעים עצמם. זאת, מכיוון שהיזמים מוכרים את דירות הסטודנטים הקטנות למשקיעים פרטיים או לקבוצות רכישה, ומזמנות למשקיעים פוטנציאל להשקעה בנדל"ן במחירים זולים. כאמור, דירות הסטודנטים קטנות יחסית ועל פי רוב גודלן אינו עולה על 40-50 מטרים רבועים. כאשר מדובר בדירות בערים מחוץ למרכז, דוגמת חיפה או באר שבע, הדבר עשוי לאפשר למשקיעים לקנות דירה במחיר נמוך יחסית – לעיתים אף מתחת למיליון שקלים – בהתאם למיקום ולגודל הדירה.
מעבר לכך, הדירות משווקות לסטודנטים במחירים נוחים יחסית, מה שעשוי ליצור ביקוש לשכירות. עם זאת, כפי שנראה בפרק הבא, התשואה תלויה בגורמים רבים, ובהם תחלופת השוכרים, המעבר ללימודים מקוונים ושינויים ביטחוניים. לכן מי שאין לו הון רב להשקעה ושוקל דירת סטודנטים כאפיק השקעה, צריך לבחון היטב את הסיכונים לפני הרכישה.
מה התשואה מדירת סטודנטים להשקעה?
הרבה מאוד אנשים שמעוניינים לרכוש דירת סטודנטים להשקעה מתעסקים בשאלה – האם ההשקעה היא רווחית? מה התשואה המקובלת על דירת סטודנטים? התשובה היא משתנה בהתאם לאופי האזור וליוקרתו של הפרויקט. כך למשל יש להביא בחשבון כי הדירה תהיה מושכרת, ככל הנראה, לתקופה של 11 חודשים (ולעיתים רק 10 חודשים) ולא ל-12 חודשים. הסיבה לכך היא שההשכרה היא לא לסטודנט ספציפי, אלא לסטודנט שעשוי להתחלף מדי שנה. כלומר – התשואה הכללית יורדת באופן טבעי.
דבר נוסף שצריך להביא בחשבון היא שיותר ויותר סטודנטים עוברים ללימודים מקוונים – מה שמאפשר לימודים במקום המגורים הטבעי. המשמעות היא שאדם שלא צריך להגיע לשיעורים מדי יום בשבוע וזה חוסך את הצורך במעבר מגורים לעיר הלימודים.
נושא אחרון שצריך להביא בחשבון הוא שינויים חברתיים וביטחוניים – כך למשל ישנו פרויקט סטודנטים מאוד איכותי באיזור הצפון שנבנה, נמכר, והיה אמור להיות מאוכלס ב-100% – אבל עקב מלחמת חרבות ברזל בוטלו הלימודים וכל הסטודנטים ביטלו את ההתחייבויות שלהם. דבר זה מוביל לאובדן הכנסה משמעותי של הרוכשים.
לאור האמור לעיל, יש להביא בחשבון כי התשואה הממוצעת של דירת סטודנטים מגיעה לכ-3.5% עד 6% בשנה. האחוזים משתנים בהתאם למיקום, יוקרת הפרויקט ופרמטרים נוספים.
דירות סטודנטים וקבוצות רכישה
לא אחת, דירות הסטודנטים מוצעות למכירה דרך קבוצות רכישה. חשוב לדעת כי רכישת דירות סטודנטים להשקעה דרך קבוצת רכישה יכולה להיות מסוכנת ולהסב לכם הפסדים משמעותיים. רכישה דרך קבוצת רכישה כרוכה בסיכונים, משפטיים ועסקיים. לא אחת, תחלופנה שנים רבות עד שתקבלו את הנכס בפועל.
מעבר לכך, אתם עלולים להיות מופתעים מתשלומים שיתווספו למחיר עם הזמן, עיכובים והפסקות בניה ועוד. כל אלו הופכים את הרכישה של דירות סטודנטים להשקעה דרך קבוצות רכישה ללא כדאית במיוחד, ולמצער לאירוע המצריך ליווי משפטי וייעוץ צמוד. על כל פנים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא שהעסקה אכן בטוחה.
מיסוי דירת סטודנטים להשקעה
תשומת לב לנתון הבא – יש הבדל מאוד משמעותי בין דירת מגורים ובין דירת סטודנטים. המשמעות יכולה להיות משמעותית מבחינת מיסוי!
מס רכישה – אם מדובר בדירת מגורים – הרי שמס הרכישה הוא בהתאם למיסוי של היחיד – האם יש דירה נוספת או אין וכיוצ"ב. אם מדובר בדירת סטודנטים – הרי שמס הרכישה יהיה בסכום של "רכישת זכות אחרת" – כלומר 6% מהשקל הראשון.
מס שבח – אם מדובר בדירת מגורים – הרי שמס השבח יכיל את היתרונות של דירת מגורים – פטור ממס שבח לדירה יחידה, פטור ליניארי וכיוצ"ב. אם מדובר בנכס שאינו דירת מגורים – הרי שהמשמעות היא שמס השבח שעשוי לחול הוא ללא פטורים והנחות.
אושר אלקיים משרד עו"ד
מעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן? חושבים לעשות זאת דרך רכישת דירת סטודנטים להשקעה? מתלבטים על קבוצת רכישה?
פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מקיף ומקצועי בנושא ותוכלו לבצע עסקאות יעילות ובטוחות. לעו"ד אלקיים ניסיון רב בתחום והודות לליווי המקצועי שלו, תוכלו להחליט האם הרכישה משתלמת עבורכם ולבצע אותה לאחר מכן באופן מסודר ובטוח מבחינה משפטית.
