מהי דירה מחולקת / מפוצלת ?
דירה מחולקת / מפוצלת היא דירה שתוכננה על פי היתר הבנייה ועל פי תיק הבית המשותף לשמש בפועל לשמש כיחידת דיור אחת, אך חולקה על ידי בעל הנכס למספר יחידות מגורים נפרדות / מחולקות, כאשר החולקה נעשית כדין או שלא כדין.
רבים מבעלי נכסים מגיעים להחלטה לחלק את הנכס שלהם לשתיים או יותר יחידות דיור בעיקר מתוך מניעים כלכליים.
דירה מפוצלת יכולה להיות רווחית לא רק עבור בעל הנכס אשר מרוויח כפול מהשוכרים שלו, אלא גם עבור השוכרים עצמם שיכולים למצוא דירה קומפקטית, באזור מבוקש ובמחיר נמוך יותר מאשר דירה גדולה.
אין ספק כי בישראל בכלל, ובערי המרכז בפרט (כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ירושלים ועוד) ניתן למצוא מספר רב של דירות מפוצלות מאחר ודירה מחולקת הופכת לנכס מבוקש בקרב משקיעים רבים.
אך לפני כן חשוב להבין מה אומר החוק בנוגע לחלוקת דירה, לפני שאתם מחליטים על מהלכים כל שהם.
איך מחלקים דירה באופן חוקי
השאלה העיקרית של בעלי הדירות היא כיצד ניתן למקסם את הרווח הקיים בדירה קיימת באמצעות חלוקה.
הרי שעל פי חוק התפוקה השולית הפוחתת, אם הדירה היא יותר גדולה הרי שהשכירות שלה תהיה אומנם גבוהה יותר, אך מבחינת אחוזים נמוכה יותר.
לכן, ישנם מספר אפשרויות לפיצול דירה כחוק, שיאפשרו למשכירים ולשוכרים לפצל את דירתם כדין, לגבות דמי שכירות גבוהים יותר, ולא להסתכן בדין הפלילי הקיים. להלן שתי הדרכים העיקריות:
דירה מחולקת עם שטחים משותפים
אחת הדרכים הפופולריות בשנים האחרונות לחלוקת דירה חוקית היא שמירה על שטח משותף במטבח של הדירה, אשר מייצר שיתופיות מחייבת בין הדיירים השונים של יחידות הדיור.
בשונה מדירת שותפים, שם כל שותף מקבל חדר אבל שאר חללי הבית כמו סלון, מטבח, שירותים ואמבטיה הם משותפים, בדירה מחולקת / מפוצלת באופן חוקי עם שטחים משותפים כל דייר מקבל יחידת דיור נפרדת ואישית הכוללת לרוב חדר, סלון, שירותים וחדר אמבטיה, ואילו המטבח נשאר כשטח משותף.
חשוב לציין, שעל פי מבחני הפסיקה, נקבע כי התקנת מספר מטבחים (או מטבחונים לצורך העניין) יהווה חלוקה שהיא לא חוקית, וזהו מבחן עיקרי (ולא בלעדי) שלפיו תיבחן החלוקה.
אם כל יחידת דיור כוללת מטבח נפרד ושתי היחידות משמשות כיחידות דיור נפרדות עבור אנשים שונים, הרי הדירה מפוצלת ולשם כך נדרשים האישורים המתאימים.
אילו דירה מחולקת אך עדיין נשמר המטבח כשטח משוטף, ניתן לחלוק ולערער על אופן הגדרת הדירה כמפוצלת וחלוקה זו יכולה לעבור את מבחן החוקיות, ולאפשר מקסום רווחיות בנושא.
פיצול דירה צמודת קרקע לפי תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה
בשנת 2017 נחקק תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה, הוראת שעה שאפשרה לפצל דירות בבתים צמודי קרקע באמצעות הקלה. תוקפה פקע בנובמבר 2022. באוגוסט 2024 נכנס לתוקף תיקון 155 לחוק, שמאפשר לוועדה המקומית לתת הקלה להוספת יחידת דיור אחת לכל יחידה צמודת קרקע, בדרך של פיצול יחידה קיימת או הוספת יחידה, בתנאים שנקבעו: בין היתר, שטח של 45 מ"ר לפחות ליחידה, ומטבח, שירותים וכניסה נפרדים.
לצורך קבלת היתר בהתאם לחוק יש מספר תנאים, כאשר העיקרי שבהם הוא שהדירה המדוברת חייבת להיות צמודת קרקע אשר נמצאת בשטחי העיר, ולא בקיבוץ או מושב, כאשר מעליה ומתחתיה אין דירות נוספות.
בנוסף לזה, היחידה הנוספת שתיבנה תשמש להשכרה או מגורים של קרוב משפחה, כמו גם גודלה של היחידה לא יעלה על 45 מ"ר, ותכלול מטבח, שירותים ומקלחת נפרדים.
בעקבות קבלת היתר זה, בעל הנכס יהיה פטור מהצורך בקבלת רשותה של רשות מקרקעי ישראל ואף לא יידרש בתשלום כלשהו, אך כן יחייב את בעל הנכס לפנות לקבלת האישור כדין.
אם בעל הנכס מעוניין או מתבקש להחזיר את המצב לקדמותו הוא יהיה פטור מקבלת היתר על פי חוק.
חשוב לציין כי יחידה שנוספה לפי תיקון 155 משמשת להשכרה או למגורי קרוב בלבד, ולא ניתן להעביר את הבעלות בה בנפרד מהיחידה הקיימת.
"דיורית" – תכנון מראש של דירה לחלוקה – סודות המקצוע!
עם התבגרות האוכלוסייה במדינת ישראל, בשנים האחרונות נוצר צורך עז בקרב הציבור המבוגר ליצור לעצמו פנסיה או הכנסה מהדירה הקיימת, וזאת בעיקר באיזור המרכז שם מחירי הדיור עולים חדשות לבקרים.
צורך נוסף שקיים הוא תכנון הערים באמצעות התחדשות עירונית באופן שיגדיל את מספר הדירות בקיימות בכל שטח נתון.
לאור המגמות המעורבות, החלה המדינה ליצור מעיין יצור שיספק את שני הצרכים, מצד אחד יגדיל את מספר יחידות הדיור ומצד שני יאפשר לבעלי הדירות להרוויח מדמי השכירות.
לכן המדינה יצרה את מודל הדיורית.
מהי דיוריות?
דיורית היא בעצם דירה קטנה בתוך דירה, אשר תוכננה ואושרה לכך מראש על ידי יחידות התכנון השונות.
היתרונות לכך עצומים – האוכלוסיה המבוגרת מקבלת שכר דירה קבוע; יש יותר יחידות דיור; האוכלוסיה הצעירה מקבלת מענה לדיור זול משמעותית מדירה רגילה; חולף החשש והסכנות של חלוקת דירות ועוד.
להערכתנו, בשנים הקרובות אנו נראה יותר ויותר דיורית משולבת בתוך התוכניות הקיימות, שכן קיים צורך מהותי לשילובן במרקם ההתחדשות העירונית.
דירה מחולקת / מפוצלת חוקי – יתרונות
אין פלא כי בעלי נכסים רבים היו מעוניינים בהשקעה בדירה מחולקת חוקי, הרי שמיתרונותיה של דירה זו יכולים להנות גם בעל הנכס וגם השוכרים.
להלן רשימה חלקית של יתרונות לדירה שמחולקת / מפוצלת באופן חוקי:
- בעלים של דירה מפוצלת יכול להרוויח פי שניים או אפילו פי שלושה, תלוי לכמה יחידות מחולקת הדירה, שכן בכל מצב, להשכיר את אותו שטח נכס עבור שני אנשים שונים זה תמיד משתלם יותר מאשר להשכיר לזוג או משפחה שיגורו בדירה.
- הסיכוי לכך שהנכס יהיה ריק נמוך משמעותית, שכן כמעט תמיד רוב היחידות יהיו מושכרות.
- קבלת ההיתר נותנת "ראש שקט" מפני הלשנה ברשויות.
- השכרת דירה עד לתקרת המס תהיה (5,654 ₪ נכון לשנת 2026) פטורה ממס הכנסה ומע"מ.
- גם עבור השוכרים עצמם דירה מחולקת יכולה להיות מאוד משתלמת, שכן הם ישכירו דירה קטנה יותר שמתאימה לצרכיהם.
- אין חשש מעבירה פלילית, שכן החלוקה נעשתה כדין ובהתאם להיתר.
דירה מחולקת / מפוצלת לא חוקי – חסרונות וסכנות
בחלקים הראשונים התמקדנו בחלוקת דירה כדין. אך במדינת ישראל כלל ידוע שבקרב בין החוק ובין הכסף, הכסף יגבור, ולכן מרבית הדירות בישראל מפוצלות באופן לא חוקי.
לחלוקה / פיצול באופן לא חוקי יש מספר חסרונות וסכנות. להלן העיקריות שבהן:
עבירה פלילית
דירה מפוצלת באופן לא חוקי טומנת סיכונים רבים עבור בעלי הדירה, כאשר אחד מהם וחמור ביותר הוא היותה של חלוקה לא חוקית עבירה פלילית.
חוק התכנון והבניה קובע כי חלוקת דירה היא אינה חוקית ומהווה עבירה פלילית – וכן כי ניתן להגיש כתב אישום פלילי בבית המשפט, כאשר הענישה על עבירה זו יכולה להיות קנס גבוה או מאסר.
מה גם שלא רק בעל הנכס של דירה מפוצלת יכול למצוא את עצמו תחת האשמות אלו, אלא גם מי שמשתמש ביחידה (למשל שוכר), שלרוב עבירת הבנייה בוצעה שלא בידיעתו, עלול להיות חשוף להליכים מכוח היותו משתמש בה. בפועל, אכיפה פלילית מופנית בעיקר כלפי בעל הנכס ומי שביצע את העבודות.
קנסות
כחלק מהניסיונות של המדינה להרתיע בעלי דירות מפיצול דירות לא חוקי הוא על ידי הטלת קנסות גבוהים במיוחד.
במקרים רבים לאחר גילוי שמדובר בדירה מחולקת בעל הנכס יכול לספוג קנס בגובה של מאות אלפי שקלים ויותר.
קנסות גבוהים כל כך נובעים מעצם הידיעה של רשויות החוק כי הרווח הפוטנציאלי שבעל הנכס יכול להרוויח מהשכרת דירה מפוצלת הוא משמעותי, ולכן קנסות נמוכים לא בהכרח ירתיעו בעלי נכסים מחלוקה לא חוקית.
הרי במקרים אלו בעלי דירות רבים יסכימו מראש לקחת על עצמם סיכון זה, כאשר הרווח שלהם יעלה משמעותי על ההפסד הצפוי.
צו הריסה
לאחר איתור של דירה מפוצלת שלא כחוק על ידי הרשויות, הרשות המקומית תפעל להוצאת צו הריסה לנכס, ולרוב מדובר על צו הריסה מנהלי.
צו הריסה מנהלי יאפשר לרשויות המקומיות לפעול במהירות וביעילות נגד עבירות בנייה בלתי חוקיות כמו דירות מפוצלות, על ידי מתן התראה קצרה ולאחר מכן הפעלת רשויות המדינה השונות (המשטרה, הוצל"פ וכו') לשם הריסת המבנה.
צו הריסה מורה לבעל הנכס על הריסה מיידית של התוספות הלא חוקיות שהוא בנה ועל החזרתו של מצב הדירה לקדמותו. צו הריסה ניתן לבצע תוך 24 עד 72 שעות, ולכל היותר עד 30 יום מרגע הוצאת הצו או החלטת בית המשפט הדוחה את ביטול הצו.
במקרים בהם נתקלתם בצו הריסה, קנסות מנהליים או דרישות מצד הרשות – אתם חייבים לפנות באופן מיידי לייצוג משפטי.
אתם מוזמנים לפנות אל מחלקת הנדל"ן של משרדנו לקבלת הצעת מחיר וייצוג באופן מיידי ובמחירים נוחים והוגנים.
סכנה מהלשנה על דירה מחולקת
בעל דירה שמחליט לפצל את הנכס באופן לא חוקי מסתכן בהלשנה של מישהו/י (אויב, בן משפחה, אחד מהשכנים או הדיירים) על עבירתו הפלילית.
מספיק כי תיווצר סיטואציה בה אחד השוכרים לא ימצא חן בעיני השכנים או שבעל הדירה נכנס לסכסוך שכנים, הרי הוא מעמיד את עצמו בסיטואציה מסוכנת בה בכל רגע אחד השכנים יכול להזעיק את פקחי העירייה ולהתלונן על דירה מפוצלת באופן לא חוקי.
כמו כן דיירי הבניין יכולים להגיש נגד בעל דירה כזו תביעה אזרחית בה הם יכולים לטעון על עומס על תשתיות הבניין כמו המעלית או מערכת הביוב ועוד.
הפרה עצמית של הסכם השכירות – סיפור אמיתי!
באחד המקרים בהם טיפל משרדנו, התקשר בעל דירה בהסכם שכירות עם שוכר. לימים נוצרה מחלוקת מסוימת בין השניים, והשוכר איים כי הוא יפסיק לשלם את השכירות ודיווח לרשויות על פיצול הדירה. מיד לאחד פניה של המשכיר אלינו, יצרנו קשר עם השוכר הבעייתי, ובאמצעות מכתב התראה מדויק אשר מעיד על כוונת המשכיר להפעיל סנקציות כלכליות כנגד השוכר בגין הפרת הסכם השכירות, השוכר חזר בדעתו על הלשנה והפסקת התשלומים לאלתר.
ביטול הפטור ממס שבח – זהירות מוקש!
לא הרבה יודעים זאת, אך חלוקת דירה עשויה באופן לא מבוטל לבטל לחלוטין את הפטור של מכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח. כך בעת מכירת דירה מפוצלת, יש חשש כי מנהל מיסוי מקרקעין לא יסכים להעניק פטור מס שבח עבור היחידות המפוצלות אלא רק עבור אחת מהן, או אפילו לא לאחת, מה שיטיל חובת תשלום מס שבח משמעותית על המוכר. וחשוב לציין – עליכם לדווח על כך בעת מכירת הדירה, כך שאם אתם מתכננים למכור את דירתכם, עליכם לעשות זאת בטרם חתימה על הסכם המכר.
שוכרים בעייתיים
עם העובדה שאת הדירה מחלקים ואת הרווח מנסים להגדיל, גודל גם הסיכון למצוא שוכרים בעייתיים.
לכן עליכם לבחון בזכוכית מגדלת את השוכרים שאתם עשויים להכניס לבית שלכם.
השכרת דירה מחולקת
אם מדובר בדירה מפוצלת באופן חוקי והגעתם להחלטה שאתם מוכנים להשכיר את יחידות הדיור שלכם, אתם צריכים להתייחס ברצינות לבחירת הדיירים החדשים.
בין אם אתם מתגוררים בצמידות לנכס, או שאתם מחפשים שוכרים לבניין מגורים בו נמצאת הדירה המפוצלת שלכם, צריך להתחשב בעובדה כי אתם מחפשים שכנים חדשים לעצמכם או עבור הדיירים הנוספים שמתגוררים בבניין, אשר נתנו את הסכמתם לחלוקת הדירה שלכם.
הדבר האחרון שהיתם רוצים זה להשכיר את הנכס לאנשים שיגרמו לכם לסכסוך שכנים או לא ישמרו על הנכס שלכם בו השקעתם את כספכם.
גם מצד השוכרים כניסה לדירה מחולקת צריכה להתבצע באופן מחושב, ועל השוכרים לוודא מול בעל הדירה כי אכן מדובר בדירה מפוצלת באופן חוקי.
זה הזמן לבקש הוכחות ואישורים רלוונטיים אשר מוכיחים את הטענה. לאחר מכן תדאגו לבדוק את חוזה השכירות, ואת כל הסעיפים הנוגעים לכך שהדירה מפוצלת כמו פיצול תשתיות, מוני חשמל ומים, תשלומי ארנונה ועוד.
אם אתם הולכים להשכיר דירה מחולקת באופן לא חוקי, דעו כי אתם עוברים עבירה פלילית ועלולים להיות חשופים לכתב אישום, ביקור פקחים, ניתוק מתשתיות ותשלום קנסות, ואף ביקורות מצד רשויות המס השונות.
לקריאה נוספת של המאמר המקצועי והמקיף בתחום המשפט על חוזי שכירות לדירה – אתם מוזמנים לקרוא את המאמר שלנו על חוזי שכירות בקישור הבא:
הסכם שכירות לחנות / חוזה שכירות למשרד – מדריך משפטי וכלכלי (2026)
עומדים בפני השכרת חנות? מתכננים לשכור משרד? ברוכים הבאים למדריך המשפטי וכלכלי האיכותי בישראל
בדיקות לפני קניית דירה מחולקת
לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה מחולקת מומלץ לבדוק:
- היתר הבנייה ותיק הבניין – האם החלוקה מופיעה בהיתר? יחידות שלא הותרו חשופות לצו הריסה ולקנסות, גם לאחר הרכישה.
- התוכנית החלה על המגרש – האם התב"ע או תיקון 155 מאפשרים את מספר היחידות הקיים בפועל?
- נסח טאבו, צו ותשריט הבית המשותף – האם הדירה רשומה כיחידה אחת, ומה ההצמדות?
- הסכמות שכנים ובעלי זכויות – בעיקר כשהחלוקה כוללת שימוש ברכוש משותף.
- תיק הארנונה ומוני החשמל והמים – כמה יחידות רשומות בפועל.
- היבטי מס – השפעת החלוקה על מס הרכישה כעת ועל הפטור ממס שבח במכירה בעתיד.
- שוכרים קיימים – האם יש הסכמי שכירות שהקונה ייכנס בנעליהם.
ככל שהחלוקה אינה חוקית, מומלץ לשקול להתנות את העסקה בהסדרתה, להפחית את המחיר או לקבל מהמוכר שיפוי.
מס רכישה בקניית דירה מחולקת
כיום ניתן לקבל מס רכישה מופחת בגין רכישת דירה יחידה אם הקונה עומד במספר קריטריונים קבועים כמו, כאשר מדובר בדירה היחידה של הקונה, שיפור דיור או ירושה.
אך לא פעם משרדנו נשאל האם בעת קניית דירה מחולקת ניתן לקבל פטור של קניית דירה יחידה ולהנות ממדרגות רכישה המופחתות.
התשובה לכך היא כן – אבל!
כל אותן הסכנות אליהן חשוף המוכר בעת היותו הבעלים של דירה מחולקת לא על פי חוק, כך גם הקונה של אותה דירה נחשף אליהן.
בין עם מדובר באישומים פליליים במקרים בהם המוכר יבקש מהקונה לא לדווח לרשויות כי אכן מדובר בדירה מחולקת ונושא יתגלה, תביעות אזרחיות עתידיות מהשכנים, קנסות גבוהים ועוד.
בנוסף במידה ומגיע פקח לבדיקת הנכס לפני מכירתו ומגלה כי מדובר בדירה מפוצלת, כמו שהמוכר לא יכול להנות ממס שבח על היחידות המפוצלות, כך גם הקונה לא יוכל להנות משימוש בפטור ממס רכישה עבור הדירות המחולקות.
יש מורכבות מסוימת בכך שרוכשים דירה מחולקת – שכן על פניו מדובר במספר דירות באופן פיזי-כלכלי. לכן רשויות המס עשויות לדרוש תשלום מס רכישה מורכב ומדורג, ולדרוש תשלום של מס רכישה מורחב, ואף לטעון כי ההצהרה שהוגשה למיסוי היא הצהרת שקר (עבירה פלילית בפני עצמה).
לכן יש 2 דרכים עיקריות לצורך הפחתת מס הרכישה בעת קניית דירה מחולקת / מפוצלת:
- הדרך הראשונה, היא תיקון הליקוי בטרם הקנייה כך שתהיה רק דירה אחת במועד הקנייה. אם התקיים התנאי לפיו במועד המכירה הדירה הייתה דירה אחת, הרי שאין ספק שניתן להצהיר על קניית דירה יחידה שכן זה המצב בפועל.
- הדרך השנייה, היא להצהיר בפני רשות המיסים על כוונתכם להרוס את הבניה הבלתי חוקית ולהשיב את המצב לקדמותו. במצב זה המוכר עשוי להיות במצב בעייתי אם יצהיר שהדירה אינה מחולקת וקונה כן. בנוסף, יהיה על הקונה לעשות זאת בפועל, ורשות המיסים עשויה לקפוץ לביקור על מנת לוודא שזה אכן התקיים.
מס שבח במכירת דירה מחולקת / מפוצלת
בעת מכירת דירה על פי חוק חל חיוב על תשלום של מס שבח.
במקרים מסוימים בהם המוכר עומד בקריטריונים קבועים על פי החוק ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח.
כאשר נבדק הנושא של מכירת דירה מפוצלת נבדקת השאלה האם למרות הפיצול הפנימי למספר יחידות, מדובר עדיין ביחידת דיור אחת, ואז ניתן למכור אותה ולקבל עליה פטור ממס שבח עד לתקרת הפטור ממס השבח לדירה מחולקת / מפוצלת.
מצד שני, המחיר שתוכלו לקבל על מכירת דירה אחת יהיה נמוך משמעותית ממכירת מספר יחידות דיור מפוצלות שימכרו בהפרש מספר שנים אחת מהשנייה.
במקרה שני נבדק הנושא מנקודת מבט בה הדירה המפוצלת כבר אינה נחשבת כיחידת דיור אחת אלא כמספר יחידות קטנות ועצמאיות.
במקרים אלו לא יהיה ניתן למכור כל דירה בפני עצמה ולהנות מפטור מס שבח בעת המכירה, מכיוון ועל פי מבחני רשות המיסים השימוש הפיזי-כלכלי הוא של מספר דירות, ועל כן בעת מכירת הדירה תפוצל שומת מס השבח באופן רעיוני כך שחלק ייחוס לדירה אחת, והחלק השני לא יהיה פטור ממס השבח.
