דייר סרבן בהתחדשות עירונית הוא בעל דירה שמתנגד לפרויקט בבניין. סירוב של שוכר לפנות דירה או לשלם דמי שכירות נבחן במסלול אחר. לעילות לפינוי שוכר שאינו מתפנה או משלם. לאחוז ההסכמה בתמ״א 38/2. לזכויות בני 70 בפינוי בינוי.
מעוניינים לקדם הליכי התחדשות עירונית בבניין שלכם? אחד מבעלי הדירות מסרב סירוב בלתי סביר להליכים? ייתכן בהחלט שאותו דייר ייחשב לדייר סרבן, מה שיאפשר לכם לתבוע ממנו פיצויים על הסירוב.
מתי דייר ייחשב לסרבן? מה ההבדל בין סירוב סביר לסירוב בלתי סביר? כל זאת ועוד – במאמר זה.
תמ"א 38 ופינוי בינוי – הרוב הדרוש ללא דייר סרבן
בישראל פועלות 3 תוכניות מרכזיות להתחדשות עירונית: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי למתחמי מגורים. תמ"א 38 הידועה, נועדה לחזק ולייצב מבנים רעועים. כאמור, תוכנית זו נחלקת לשתי תוכניות משנה:
- תמ"א 38/1: במסגרת תוכנית זו בניין קיים מחוזק. הבניין לא נהרס אלא רק עובר הליכי עיבוי וחיזוק. לכל דירה יתווסף ממ"ד, על פי רוב היזם יבנה מעלית בבניין ולעיתים לדירות יתווספו שטחים נוספים. היזם יהיה רשאי להוסיף דירות חדשות לבניין, אותן ימכור לצדדים שלישיים.
- תמ"א 38/2: בניגוד לתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 הבניין הקיים יהרס ותחתיו ייבנה בניין חדש. מדובר בתוכנית ביוזמת הדיירים של הבניין והיזם המלווה את הפרויקט. גם בתוכנית זו, בעלי הדירות יזכו לדירות חדשות וגדולות יותר וכן היזם יבנה דירות נוספות בבניין וימכור אותן לצדדים שלישיים.
- פינוי בינוי למתחמי מגורים: למעשה, גם תוכנית זו נחלקת לשתי תוכניות משנה – מסלול רשויות ומסלול מיסוי, אך אין זה המקום להיכנס להבדלים בין התוכניות. על כל פנים, בתוכנית זו אזור שלם מוכרז כאזור לפינוי בינוי, מספר בניינים נהרסים ותחתם נבנים בניינים חדשים, לצד פיתוח עירוני של האזור כולו (תשתיות, אזורים ציבוריים וכדומה).
אלו הן, אם כן, תוכניות ההתחדשות העירונית בישראל.
בתוכניות תמ"א 38, די בהסכמה של 66% (שני שליש) מבעלי הדירות כדי להתחיל בעבודות. עם זאת, כדי להתחיל בעבודות חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות, מגישים בדרך כלל תביעה למפקח על רישום המקרקעין לאכיפת ההסכם.
המפקח יבחן האם סירוב המתנגדים הוא סביר בנסיבות העניין, ורק אם ייקבע שהסירוב אינו סביר, ניתן יהיה לחייב להתחיל בעבודות.
גם בפינוי בינוי למתחמי מגורים נדרש רוב של שני שלישים (כ-66%) מבעלי הדירות, בדומה לתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.
ברגע שמגיעים לרף הזה, בדרך כלל מוגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין לאכיפת ההסכם על דייר סרבן – ומכאן החשיבות של השאלה אם הסירוב סביר או בלתי סביר.
דייר סרבן – סירוב סביר או בלתי סביר
כאמור, אף בתמ"א 38, כדי להתחיל בעבודות ללא הסכמתם של כלל בעלי הדירות, נדרש המפקח על רישום המקרקעין לקבוע כי הדיירים שאינם מעוניינים בפרויקט הם דיירים סרבנים והסירוב שלהם הוא בלתי סביר. בהליכי פינוי בינוי דייר סרבן המסרב סירוב בלתי סביר ייחשף לתביעות נזיקיות.
מתי, אם כן, סירוב נחשב לסביר ומתי הוא נחשב לבלתי סביר? נדגיש כי המידע שמוצג מפושט ותמציתי, ובכל מקרה קונקרטי יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בשאלת סבירות הסירוב.
ההנחה היא שסירוב סתמי לתמ"א או לפינוי בינוי ייחשב לסירוב בלתי סביר. כדי שסירוב יהיה סביר, על הדייר הסרבן להצדיק אותו. על פי החוק והפסיקה, אלו הם הצידוקים האפשריים לסירוב לפינוי בינוי ותמ"א 38:
- חוסר כדאיות כלכלית: אם דייר יוכיח כי התוכנית אינה כדאית לו מבחינה כלכלית, הסירוב שלו ייחשב לסביר.
- נסיבות אישיות המצדיקות סירוב (מוגבלות)
- אי מתן הטבות בהתאם לזכויות קשישים בתמ"א 38
- אי מתן הטבות בהתאם לזכויות קשישים לפינוי בינוי
- היעדר בטוחות הולמות מצדו של היזם
- תמורות בלתי הוגנות בין הדיירים השונים בפרויקט.
ככל שהסירוב אינו ניתן לצידוק על ידי אחת החלופות שהוצגו ושני שלישים מבעלי הדירות מעוניינים בהתחדשות העירונית, הרי שהסירוב ייחשב לבלתי סביר.
בהליכי תמ"א, ההשלכה של סירוב שכזה תהיה תחילת העבודות חרף הסירוב. בפינוי בינוי, שאר הדיירים יוכלו להגיש תביעת נזיקין כנגד הדייר הסרבן על פוטנציאל הרווח שנמנע מהם.
עורך דין דייר סרבן אושר אלקיים
מעוניינים לקדם הליכי התחדשות עירונית בבניין שלכם? עו"ד אושר אלקיים, משפטן וכלכלן, עוסק בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית, וליווה פרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי באזורים שונים בארץ. ניתן לקבוע פגישה ראשונית במשרד לבחינת המצב בבניין שלכם.
