מתווך שמבקש לקבל את הנכס שלכם לטיפול בלעדי יציע לכם לחתום על "הסכם בלעדיות". מה החוק דורש כדי שהבלעדיות תהיה תקפה? לכמה זמן מותר לתת בלעדיות על דירה? אילו פעולות שיווק חייב המתווך לבצע, ומה קורה אם לא ביצע אותן? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
מהו הסכם בלעדיות בתיווך?
בהסכם בלעדיות הלקוח – לרוב מוכר הנכס – מתחייב שבמשך תקופה מוגדרת העסקה תהיה בטיפולו הבלעדי של מתווך אחד, ולא יעבוד במקביל עם מתווכים אחרים. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 מתיר הסכם כזה, אך מציב לו תנאים.
לפי סעיף 9(ב) לחוק, מתווך רשאי להסכים עם לקוח שעסקה מסוימת תימסר לטיפולו הבלעדי, בשני תנאים:
- הבלעדיות ותקופתה אושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד מההזמנה לתיווך.
- נקבע שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין – "פעולות שיווק".
חשוב לקרוא גם מה נקבע בהסכם לגבי מכירה ישירה שלכם בתקופת הבלעדיות, למשל לקונה שהגיע אליכם בלי המתווך. ניסוח הסעיף הזה משפיע על החשיפה שלכם לתביעה של המתווך.
ההזמנה בכתב – תנאי לקבלת דמי תיווך
לפי סעיף 9(א) לחוק, מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 קובעות את הפרטים שחייבים להופיע בהזמנה:
- שמות, כתובות ומספרי זהות של המתווך ושל הלקוח.
- סוג העסקה המבוקשת – למשל מכירה או שכירות.
- תיאור הנכס.
- המחיר המשוער של העסקה.
- דמי התיווך המוסכמים – כסכום או כאחוז ממחיר העסקה – וציון אם הם כוללים מע"מ.
כאשר ניתנת בלעדיות, יש שני מסמכים נוספים: המסמך הנפרד שבו מאשרים את הבלעדיות ואת תקופתה, וטופס פעולות השיווק – שגם הוא נפרד מההזמנה (ראו להלן).
משך הבלעדיות: עד שישה חודשים בדירה
סעיף 9(ב1) לחוק מגביל את משך הבלעדיות כאשר הנכס מוצע למכירה על ידי מוכר שאינו מוכר במהלך עסקיו:
- דירה – תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
- נכס אחר (למשל מגרש, חנות או משרד) – תקופת הבלעדיות לא תעלה על שנה מיום ההזמנה.
"יום ההזמנה" הוא היום שבו חתמתם על ההזמנה לתיווך, ומשם נספרת התקופה. המגבלות האלה הן תקרה בלבד, וניתן להסכים על תקופה קצרה יותר.
פעולות השיווק שהמתווך חייב לבצע
את פעולות השיווק קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, שהותקנו מכוח סעיף 9(ד) לחוק. לפי התקנות, מתווך שקיבל בלעדיות חייב לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מתוך הרשימה הזו:
- שילוט – על הנכס או בסמוך לו, בלוח מודעות ציבורי, במתנ"ס או שילוט אחר שהוסכם עם הלקוח.
- פרסום ממוקד למאגר הלקוחות של המתווך (באמצעים אלקטרוניים, בדיוור ישיר או בדרך אחרת שהוסכמה), או פרסום באתר אינטרנט או במאגר ממוחשב המיועד לשיווק נדל"ן.
- מודעה בעיתון יומי אחד לפחות בעל תפוצה רחבה.
- מודעה בעיתון מקומי, או בעיתון המיועד לקהל יעד שהלקוח בחר.
- הזמנת קונים פוטנציאליים או מתווכים אחרים לביקור בנכס במועד מוסכם.
- הזמנת חמישה מתווכים לפחות הפועלים ביישוב לשתף פעולה במכירת הנכס.
בנוסף, ניתן להסכים על פעולת שיווק אחרת. פעולה כזו יכולה לבוא בנוסף לאחת הפעולות שברשימה, או לבדה – אם הלקוח הסכים לכך. המתווך צריך לפרט את פעולות השיווק בטופס נפרד מההזמנה, ולציין בו שהלקוח רשאי להסכים איתו אילו פעולות יבוצעו.
מה קורה אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק?
לפי סעיף 9(ב2) לחוק, אם עד תום שליש מתקופת הבלעדיות המתווך לא ביצע את פעולות השיווק הנדרשות – הבלעדיות מסתיימת בתום אותו שליש. כך, בבלעדיות של שישה חודשים על דירה, המועד הקובע הוא תום החודש השני.
למחדל יש גם השלכה על דמי התיווך. לפי סעיף 14(ב) לחוק, מתווך שביצע את פעולות השיווק בתקופת הבלעדיות נחזק כ"גורם היעיל" לעסקה שנחתמה באותה תקופה. מתווך שלא ביצע אותן אינו נהנה מהחזקה, ועליו להוכיח שהיה הגורם היעיל.
לכן כדאי לבקש מהמתווך אסמכתאות לפעולות שביצע – צילום השלט, קישור למודעה, רשימת ביקורים – ולתעד אותן אצלכם.
הגורם היעיל – מתי המתווך זכאי לדמי תיווך?
סעיף 14(א) לחוק קובע שלושה תנאים מצטברים לזכאות לדמי תיווך: המתווך החזיק ברישיון בתוקף, קיים את דרישות סעיף 9 (הזמנה בכתב ובמקרה של בלעדיות – גם התנאים שלה), והיה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
סיום תקופת הבלעדיות אינו מבטל בהכרח את זכאותו של המתווך. אם הקונה הגיע אליכם דרכו, המתווך עשוי לטעון שהיה הגורם היעיל גם לעסקה שנחתמה אחרי שהבלעדיות הסתיימה. השאלה נבחנת לפי נסיבות המקרה, ובעיקר לפי השאלה אם הקשר בין פעולת המתווך לבין העסקה נותק. להרחבה ראו את המאמר שלנו על הגורם היעיל בעסקת תיווך.
טיפים למוכרים לפני חתימה על הסכם בלעדיות
- בדקו את התקופה – בדירה לא יותר משישה חודשים מיום ההזמנה, וניתן לבקש תקופה קצרה יותר.
- סכמו בכתב את פעולות השיווק – ודאו שקיבלתם את הטופס הנפרד ושמפורטות בו לפחות שתי פעולות מהרשימה שבתקנות.
- רשמו ביומן את המועדים – יום ההזמנה, תום שליש התקופה ותום הבלעדיות.
- קראו את הסעיף על מכירה ישירה – מה קורה אם תמצאו קונה בעצמכם בתקופת הבלעדיות.
- תעדו את הקונים שהגיעו דרך המתווך – ולפני שאתם חותמים עם קונה שנחשף לנכס דרכו, גם אחרי סיום הבלעדיות, בדקו אם קמה חובת תשלום.
- שימו לב לתנאי הסיום – ראו גם את המאמר על ביטול הסכם תיווך ואת המדריך למכירת דירה עם מתווך.
בלעדיות בתיווך – עו"ד אושר אלקיים
מתבקשים לחתום על הסכם בלעדיות, או שמתווך דורש עמלה אחרי שתקופת הבלעדיות הסתיימה? עו"ד אושר אלקיים עוסק בדיני מקרקעין, ובכלל זה בהסכמי תיווך. אתם מוזמנים ליצור קשר עם המשרד לבדיקת ההסכם לפני החתימה.
