אישור עקרוני למשכנתא הינו אישור קריטי וחיוני, המאפשר לכם להתקדם בהליך רכישת הדירה והחתימה על חוזה המכר. ללא אישור שכזה, תתקשו מאוד, וככל הנראה גם לא תצליחו, לרכוש דירה אם ברצונכם לממן את הרכישה באמצעות משכנתא. מהו אותו אישור עקרוני? איך מוציאים אותו? לכמה זמן הוא תקף? האם הוא מחייב? כל זאת ועוד – בהמשך מאמר זה.
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
דירה, כידוע, היא עסק יקר. רובם המכריע של רוכשי הדירות לא יכולים לממן את רכישת הדירה בעצמם, והם נדרשים להלוואה בנקאית. לשם כך – כל בנק שמעניק הלוואה לצורך רכישת נכס ספציפי – עושה זאת תוך הבטחה של שעבוד ומשכון הנכס בגין ההלוואה – והלוואה כזו, כשמדובר במקרקעין, ידועה בשם משכנתא. כדי שהבנק יעניק משכנתא כנגד דירה, הוא ידרוש מנוטל ההלוואה להציג חוזה לפיו הלווה אכן רוכש את הדירה.
במקביל, מוכר הדירה לא ימכור אותה לקונה ולא יחתום איתו על חוזה מבלי שהוא יידע כי ביכולתו של הקונה לשלם את מלוא התמורה עבור הדירה, כלומר כי הבנק מאשר לו לקחת משכנתא. כיצד, אם כן, יעמוד הרוכש בציפייה הכפולה, של המוכר ושל הבנק? באיזה אופן הוא יוכל במקביל להציג חוזה לרכישת דירה עבור הבנק, ואישור למשכנתא מהבנק עבור המוכר? הדבר כמובן אינו אפשרי, שכן אישור המשכנתא תלוי בחוזה המכר וחוזה המכר תלוי באישור המשכנתא. כך נוצר מלכוד המשכנתאות. הפתרון למלכוד הזה, הוא אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
כל בנק למשכנתאות מאפשר לרוכש להוציא אישור עקרוני, לפיו, ככל שייחתם חוזה בתנאים שהוצגו לבנק, ובהתאם לנתונים הבסיסיים שהועברו לו, וככל שהכנסותיו של הרוכש דווחו באופן נכון, הרי שהבנק יעניק לקונה משכנתא בתנאים שהוא יעביר בהמשך. האישור העקרוני הוא הודעה של הבנק שהוא מוכן להעמיד הלוואה בתנאים המפורטים בו, בהתבסס על הנתונים שנמסרו לו. הוא לא אישור סופי. מתן ההלוואה בפועל כפוף לאימות הנתונים והמסמכים, לשמאות הנכס, לבדיקת המצב המשפטי שלו ולחתימה על מסמכי ההלוואה. לכן האישור מאפשר להתקדם לחוזה בביטחון סביר, אבל לא מבטיח את ההלוואה. על בסיס האישור העקרוני, הצדדים יוכלו לחתום על חוזה המכר. האישור העקרוני יאפשר למוכר להסתמך על הקונה ולדעת כי יהיה לו את סכום הכסף הדרוש לעסקה באמצעות קבלת משכנתא מהבנק.
איך מוציאים אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא מוציאים באמצעות פנייה לבנקים, והגשת כלל המסמכים הרלוונטיים. על הקונה למסור לבנק מידע על הדירה הנרכשת, זכויות הבעלות בה ובעיקר המחיר בו יקנה את הדירה. בנוסף, עליו לפרט כיצד יממן את הרכישה, מלבד המשכנתא, ומה הם מקורות המימון העצמיים. ממילא, יציג הקונה מהו הסכום המבוקש במשכנתא. כמו כן, על הקונה להציג לבנק פירוט עו"ש משלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר, שומה לעצמאיים וכל מידע אחר שיש בו כדי להשפיע על הכנסותיו של הקונה.
הבנק זקוק לכל המידע, כמובן, כדי שיוכל להעריך את כושר הפירעון של הקונה הלווה ממנו משכנתא. מלבד זאת, יצטרך הקונה לדווח על כל הלוואה נוספת שנטל ועל הוצאות קבועות שלו. גם פירוט זה נדרש לשם הערכת כושר הפירעון של הלווה. על סמך כל המידע האמור, הבנק יבחר אם להנפיק ללווה אישור עקרוני למשכנתא. כאשר הבנק ישתכנע כי הקונה מסוגל לעמוד בתשלומי המשכנתא, הבנק ינפיק עבורו אישור עקרוני המפרט את תנאי המשכנתא שייקבעו. על בסיס אישור זה, יוכל הקונה להתקשר בחוזה מכר עם מוכר הדירה.
אישור עקרוני למשכנתא באופן מקוון
חשוב להדגיש כי משכנתא ניתן ליטול מכל בנק, בין אם זהו הבנק בו אתם מנהלים את החשבונות שלכם ובין אם מבנק אחר המציע תנאים אטרקטיביים יותר. הבנקים נבדלים זה מזה לא רק בריביות אלא גם באיכות השירות. רוב הבנקים מאפשרים היום להגיש בקשה לאישור עקרוני באופן מקוון. לפי הוראות בנק ישראל, הבנק צריך להודיע ללקוח בכתב אם הוא נענה לבקשה בתוך 5 ימי עסקים מיום הגשתה, ובמקרים חריגים בתוך 7 ימי עסקים. בפועל, בקשות רבות מטופלות מהר יותר.
לכמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451 של בנק ישראל, הבנק קובע בכל אישור עקרוני תקופה, לא פחות מ-24 ימים מיום מתן האישור, שבמהלכה אפשר להשלים את המסמכים ולקבל את ההלוואה באותם תנאים. התקופה מצוינת באישור באופן בולט. אחרי שהתקופה חולפת, הבנק לא מחויב לתנאים שהציג.
איך להוציא משכנתא בתנאים הטובים ביותר?
כדי לקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי. זכרו – יועץ המשכנתאות של הבנק מייצג את האינטרס של הבנק ולאו דווקא את זה שלכם. יועץ פרטי, ייצג אתכם ויילחם את המלחמות החשובות לכם. אם אתם זקוקים לשירותיו של יועץ משכנתאות איכותי – אתם מוזמנים לפנות אלינו, ואנו נשמח לסייע ולהכווין אתכם ליועץ משכנתאות איכותי שיתאים לצרכים שלכם. בנוסף, רצוי מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין. עורך הדין יפעל למענכם ויוודא כי העסקה כולה, כמו גם המשכנתא, תקינה מבחינה משפטית וימנע מכם ליפול לבורות משפטיים בלתי צפויים.
אישור עקרוני עם עו"ד אלקיים
מעוניינים לקנות דירה? צריכים אישור עקרוני למשכנתא? עשו זאת במקצוענות ובאחריות עם עורך דין אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בעסקאות מקרקעין, מההיבט המשפטי וגם מההיבט הכלכלי. פנו אליו לבדיקת חוזה המכר ותנאי העסקה לפני החתימה.
