אחוז הסכמה לתמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הינה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים באמצעות פינויים ובנייתם מחדש. כדי לבצע את פרויקטים של תמ"א 38/2, נדרשת הסכמתם של בעלי הדירות לפרויקט. לאחרונה, חל שינוי חוקי דרמטי באשר לאחוז ההסכמה הדרוש. מהו אחוז ההסכמה הדרוש על פי חוק כיום? מה משמעות השינוי בחוק? כל זאת ועוד – להלן.

תמ"א 38/2 מה זה אומר?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומלחמה. התוכנית ניתנת לביצוע בשני מסלולים – תמ"א 38/1, ותמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/1, מחוזקים מבנים קיימים, ומתווספים לדירות הקיימות ממ"דים. היזם מחזק את המבנה כולו, מגדיל את שטח הדירות הקיימות וכן בונה בבניין דירות חדשות אותן ימכור לצדדים שלישיים ברווח.

במסגרת תמ"א 38/2, נהרס הבניין העובר הליכי תמ"א. לאחר הריסת הבניין, בונה היזם תחתיו בניין חדש. בעלי הדירות בבניין הקודם יזכו לדירות משודרגות בבניין החדש. את הדירות החדשות בבניין ימכור היזם גם כן לרוכשים חיצוניים.

אחוז ההסכמה הדרוש לתמ"א 38/2

הליכי תמ"א 38 מקנים אמנם הטבות ממשלתיות ונעשים בעידוד ממשלתי, אך היוזמה לבצע תמ"א 38 בבניין מגיעה, על פי רוב, מהתושבים ולא מהשלטונות. כדי שאכן יוטענו הליכי תמ"א בבניין, נדרשת הסכמה רחבה של הדיירים לתמ"א. ללא הרוב הדרוש, לא ניתן יהיה לכפות על המיעוט הליכי תמ"א בבניין.

עד לא מכבר, אחוז ההסכמה הדרוש לתמ"א 38/1 עמד על 66%, בעוד שעבור הליכי תמ"א 38/2 נדרשה הסכמה רחבה יותר של 80% לכל הפחות, אך כיום המצב שונה. במידה שהייתה נותרת התנגדות אף לאחר קבלת ההיתרים והאישורים הדרושים, היה ניתן לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט ואלו היו מורים על ביצוע העבודות חרף ההתנגדות.

אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 – תיקון חוק ההסדרים

בתיקון האחרון לחוק ההסדרים 2023, הכריע המחוקק כי אין הצדקה נורמטיבית לפער בין התוכניות בשיעור ההסכמה הדרוש. בשל כך, החליט המחוקק להפחית את אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 ל-66%, ובכך להשוות אותו לאחוז ההסכמה הדרוש בהליכי תמ"א 38/1.

תשומת לב שנדרשת גם ההסכמה למי שבעלים של 66% מהשטח המשותף בבניין, ועל כן דיירים עם דירות גדולות וחלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף – מהווים משקולת גדולה יותר ויכולים לסרב במקרה של התאגדות.

הורדת אחוז ההסכמה – כלי כנגד הסרבנות

סיבה עיקרית להורדת אחוז הסכמה לתמ"א 38/2, היא הרצון להיאבק בתופעת הסרבנות להליכי תמ"א. בבניינים רבים היו בעלי דירות אשר התנגדו, באופן בלתי סביר, לביצוע העבודות. בשל כך, פרויקטים רבים לא יצאו אל הפועל.

במציאות שהייתה ערב תיקון חוק ההסדרים, התנגדות מצד קבוצה מצומצמת של בעלי דירות מנעה את יציאתו של הפרויקט כולו אל הפועל. שינוי החוק, מקשה על מיעוט עקשן לעצור הליכי תמ"א חרף רצונם של רובם המיוחס של בעלי הדירות בבניין. המאבק בסרבנות לתמ"א הינו מורכב וככל שנתקלתם בסירוב שכזה, יש לפנות אל עורך דין מקרקעין.

תמ"א 38 – הסוף?

תוכנית תמ"א 38 הייתה צפויה לבוא אל קיצה כבר באוקטובר 2022. התוכנית הוארכה עד לשנת 2026, כאשר המדינה תידרש בעתיד להחליף את תוכנית זו. האם לאחר תאריך זה התוכנית תחדל מלהתקיים ולתיקון החוק באשר לאחוז ההסכמה לתמא 38/2 לא תהיה עוד משמעות?

התשובה לשאלה זו שלילית, משתי בחינות. ראשית, ישנם סיכויים לא מבוטלים כי התוכנית תזכה לארכה של שנים נוספות. במקרה שכזה, ברור מדוע אחוז ההסכמה לתמא 38/2 ימשיך להיות רלוונטי.

אולם גם אם תבוטל התוכנית והתוקף שלה לא יוארך, צפויה לקום תוכנית חדשה אחריה. תיקון חוק ההסדרים לא חל רק על תמ"א 38, אלא גם על התוכנית שתחליף אותה. לכן, ככל שאכן תוחלף התוכנית הרי שהתיקון ימשיך להיות רלוונטי והליכי פינוי בינוי, במתכונתם החדשה, יידרשו רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות.

אושר אלקיים משרד עו"ד

מעוניינים להיכנס להליכי תמ"א 38/2? רוצים לגייס את הרוב הדרוש ולשבור התנגדויות בלתי סבירות? זקוקים לליווי משפטי להליך כולו? עו"ד אושר אלקיים כאן בשבילכם. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בהליכי התחדשות עירונית וליווה פרויקטים רבים של פינוי בינוי. פנו אליו לקבלת חוות דעת משפטית וכלכלית יסודית ומעמיקה, וכן ליווי משפטי צמוד של ההליך כולו.