אחוז הסכמה לתמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הינה תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים באמצעות פינויים ובנייתם מחדש. כדי לבצע את פרויקטים של תמ"א 38/2, נדרשת הסכמתם של בעלי הדירות לפרויקט. לאחרונה, חל שינוי חוקי דרמטי באשר לאחוז ההסכמה הדרוש. מהו אחוז ההסכמה הדרוש על פי חוק כיום? מה משמעות השינוי בחוק? כל זאת ועוד – להלן.

 

תמ"א 38/2 מה זה אומר?

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומלחמה. התוכנית ניתנת לביצוע בשני מסלולים – תמ"א 38/1, ותמ"א 38/2. במסגרת תמ"א 38/1, מחוזקים מבנים קיימים, ומתווספים לדירות הקיימות ממ"דים. היזם מחזק את המבנה כולו, מגדיל את שטח הדירות הקיימות וכן בונה בבניין דירות חדשות אותן ימכור לצדדים שלישיים ברווח.

במסגרת תמ"א 38/2, נהרס הבניין העובר הליכי תמ"א. לאחר הריסת הבניין, בונה היזם תחתיו בניין חדש. בעלי הדירות בבניין הקודם יזכו לדירות משודרגות בבניין החדש. את הדירות החדשות בבניין ימכור היזם גם כן לרוכשים חיצוניים.

אחוז ההסכמה הדרוש לתמ"א 38/2

הליכי תמ"א 38 מקנים אמנם הטבות ממשלתיות ונעשים בעידוד ממשלתי, אך היוזמה לבצע תמ"א 38 בבניין מגיעה, על פי רוב, מהתושבים ולא מהשלטונות. כדי שאכן יוטענו הליכי תמ"א בבניין, נדרשת הסכמה רחבה של הדיירים לתמ"א. ללא הרוב הדרוש, לא ניתן יהיה לכפות על המיעוט הליכי תמ"א בבניין.

עד לא מכבר, אחוז ההסכמה הדרוש לתמ"א 38/1 עמד על 66%, בעוד שעבור הליכי תמ"א 38/2 נדרשה הסכמה רחבה יותר של 80% לכל הפחות, אך כיום המצב שונה. במידה שהייתה נותרת התנגדות אף לאחר קבלת ההיתרים והאישורים הדרושים, היה ניתן לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט ואלו היו מורים על ביצוע העבודות חרף ההתנגדות.

 

אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 – תיקון חוק ההסדרים

בתיקון האחרון לחוק ההסדרים 2023, הכריע המחוקק כי אין הצדקה נורמטיבית לפער בין התוכניות בשיעור ההסכמה הדרוש. בשל כך, החליט המחוקק להפחית את אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 ל-66%, ובכך להשוות אותו לאחוז ההסכמה הדרוש בהליכי תמ"א 38/1.

תשומת לב שנדרשת גם ההסכמה למי שבעלים של 66% מהשטח המשותף בבניין, ועל כן דיירים עם דירות גדולות וחלק יחסי גדול יותר ברכוש המשותף – מהווים משקולת גדולה יותר ויכולים לסרב במקרה של התאגדות.

תמא 38/2 לפני חוק ההסדרים תמ"א 38/2 לאחר חוק ההסדרים
נדרש 80% הסכמה של בעלי 80% מהרכוש המשותף נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות עם 66% מהרכוש המשותף

 

הורדת אחוז ההסכמה – כלי כנגד הסרבנות

סיבה עיקרית להורדת אחוז הסכמה לתמ"א 38/2, היא הרצון להיאבק בתופעת הסרבנות להליכי תמ"א. בבניינים רבים היו בעלי דירות אשר התנגדו, באופן בלתי סביר, לביצוע העבודות. בשל כך, פרויקטים רבים לא יצאו אל הפועל.

במציאות שהייתה ערב תיקון חוק ההסדרים, התנגדות מצד קבוצה מצומצמת של בעלי דירות מנעה את יציאתו של הפרויקט כולו אל הפועל. שינוי החוק, מקשה על מיעוט עקשן לעצור הליכי תמ"א חרף רצונם של רובם המיוחס של בעלי הדירות בבניין. המאבק בסרבנות לתמ"א הינו מורכב וככל שנתקלתם בסירוב שכזה, יש לפנות אל עורך דין מקרקעין.

 

תמ"א 38 – הסוף?

תוכנית תמ"א 38 הייתה צפויה לבוא אל קיצה כבר באוקטובר 2022. התוכנית הוארכה עד לשנת 2026, כאשר המדינה תידרש בעתיד להחליף את תוכנית זו. האם לאחר תאריך זה התוכנית תחדל מלהתקיים ולתיקון החוק באשר לאחוז ההסכמה לתמא 38/2 לא תהיה עוד משמעות?

התשובה לשאלה זו שלילית, משתי בחינות. ראשית, ישנם סיכויים לא מבוטלים כי התוכנית תזכה לארכה של שנים נוספות. במקרה שכזה, ברור מדוע אחוז ההסכמה לתמא 38/2 ימשיך להיות רלוונטי.

אולם גם אם תבוטל התוכנית והתוקף שלה לא יוארך, צפויה לקום תוכנית חדשה אחריה. תיקון חוק ההסדרים לא חל רק על תמ"א 38, אלא גם על התוכנית שתחליף אותה. לכן, ככל שאכן תוחלף התוכנית הרי שהתיקון ימשיך להיות רלוונטי והליכי פינוי בינוי, במתכונתם החדשה, יידרשו רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות.

 

אושר אלקיים משרד עו"ד

מעוניינים להיכנס להליכי תמ"א 38/2? רוצים לגייס את הרוב הדרוש ולשבור התנגדויות בלתי סבירות? זקוקים לליווי משפטי להליך כולו? עו"ד אושר אלקיים כאן בשבילכם. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בהליכי התחדשות עירונית וליווה פרויקטים רבים של פינוי בינוי. פנו אליו לקבלת חוות דעת משפטית וכלכלית יסודית ומעמיקה, וכן ליווי משפטי צמוד של ההליך כולו.

אחוז הסכמה לתמ"א 38/2
אחוז הסכמה לתמ"א 38/2
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא אחוז הסכמה לתמ"א 38/2

הרוב הנדרש מקרב בעלי הדירות הרוב הנדרש ברכוש המשותף
66% 66%

במקרה בו אין את הרוב הנדרש ההסכם לא יכנס לתוקפו, והיזם לא יוכל לפנות לעירייה ולבצע את הפעולות הנדרשות לקידום הפרויקט

לשם הריסת המבנה נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. את בעלי הדירות הסרבנים יש לחייב באמצעות פנייה ותביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים.

עורך דין מטעם הדיירים יוודא את הסכמת כל הדיירים לביצוע תמ"א 38/2 תוך הבטחת זכויותיהם בפרויקט. ללא עורך דין מנוסה לתמ"א 38/2, עשויים הדיירים למצוא את עצמם בפני שוקת שבורה בהמשך הדרך.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין