Вы получили по наследству квартиру? Хотите продать квартиру, снизив при
этом удорожание налоговых выплат до необходимого минимума? Собираетесь
купить квартиру в наследство? Чтобы уменьшить выплаты налога на
увеличение капитала от разницы между ценами при продаже унаследованной
квартиры, необходимо ознакомиться с различными положениями закона,
касающимися данного налогообложения, соответствующими льготами и
способами использования различных льгот, а также рекомендациями, как
правильно поступить при покупке унаследованной квартиры. В этом
руководстве будут рассмотрены все важные положения закона, чтобы вы могли
воспользоваться всеми возможными преимуществами от продажи.
Квартира по наследству – что это такое? Как ее распознать?
Наследственной квартирой является квартира одного или нескольких лиц,
которые скончались и передали ее по наследованию путем завещания и/или
наследства своим родственникам, желающим ее продать. Наследственная
квартира — это квартира, принадлежащая живому лицу и которая после его смерти
перейдет к одному из его наследников или получателей по его завещанию. То есть
сама квартира будет частью его имущества, и каждый из его наследников будет иметь
право получить ее частями по закону или по своей части по завещанию.
Налог на наследственную квартиру – есть или нет?
В Израиле нет налога на наследование квартиры, но существует режим
налогообложения на прирост стоимости и налог на покупку при продаже
унаследованной квартиры. В отличие от многих стран мира – в Государстве Израиль
нет налога на наследственную квартиру. Налог, который законодатель все-таки ввел
при продаже квартиры, является налогом на прирост стоимости в момент продажи
квартиры. Поэтому ошибочно думать, что сегодня существует налог на
наследственную квартиру, но его следует рассматривать как налог на прирост
стоимости при продаже наследственной квартиры.
Налог на увеличение капитала от разницы между ценами при
продаже наследственной квартиры
Закон о налогообложении недвижимости гласит, что с прибыли, полученной человеком
от продажи квартиры, необходимо платить налог на прирост стоимости. Налог
взимается с чистой прибыли от сделки, то есть цены продажи после вычета различных
расходов и внесения необходимых инфляционных корректировок. Ставка налога на
прирост стоимости в Израиле составляет 25%. Однако так было не всегда. Раньше, до
2001 года, налог составлял 50%, а затем 20% до 2012 года. С тех пор налог был
обновлен до 25%.
При начислении налога на прирост стоимости оценка производится линейно, то есть в
соответствии со ставками налога в разные периоды. Как уже говорилось, в законе
указано, что необходимо платить налог на прирост стоимости с прибыли от квартиры.
Однако, если продаваемая квартира является льготной жилой квартирой, продавец
имеет право на освобождение от налога на прирост стоимости. Квартира будет
считаться льготной жилой квартирой, если она является единственной квартирой
человека.
В прошлом освобождение от налога на прирост стоимости предоставлялось при
продаже жилой квартиры, даже если у человека были дополнительные квартиры.
Данное освобождение было отменено в 2014 году. Однако и здесь отмена льготы
носит линейный характер – если квартира была освобождена от налога до 2014 года и
с тех пор не освобождена, продавец будет освобожден от налога на прирост
стоимости, который набегал до 2014 года, и будет должен оплатить налог на прирост
стоимости, который набежал с 2014 года до момента продажи. В любом случае
рекомендуется обратиться к адвокату по недвижимости, чтобы точно знать, какое
освобождение Вам полагается.
Налог на прирост стоимости от продажи квартиры, полученной
по наследству
При продаже квартиры, полученной по наследству, вы можете получить
освобождение от налога на прирост стоимости, который создается между
стоимостью приобретения квартиры и продажной стоимостью квартиры в день
ее продажи покупателям. Для этой цели вам необходимо обратиться к адвокату
по недвижимости, который поможет вам получить освобождение от налога.
Облагается ли налогом на прирост стоимости продажа квартиры, полученной по
наследству? Ответ, что неудивительно, зависит от ситуации.
Согласно статье 49 (5)Б Закона о налоге на недвижимость, можно получить
освобождение от налога на прирост стоимости при продаже унаследованной
квартиры. Это возможно, если квартира считалась для завещателя льготной жилой
квартирой. То есть, если для завещателя квартира считалась льготной жилой
квартирой – наследник будет иметь право на освобождение.
Чтобы воспользоваться этим освобождением, наследник должен быть супругом,
потомком или супругом потомка завещателя. Это означает, что если родители
унаследуют, не дай Бог, квартиру от своих детей, они не будут иметь права на льготу.
Также и в случае, если завещатель завещал квартиру, например, своему другу, не
являющемуся его потомком. Еще одним условием освобождения от уплаты налога
является то, что завещатель перед своей смертью являлся владельцем только одной
жилой квартиры.
Если же он владел дополнительными квартирами – наследник не будет иметь права на
освобождение от налога на прирост стоимости при продаже унаследованной квартиры.
Таким образом, наследник имеет право на освобождение от налога на прирост
стоимости при продаже унаследованной квартиры при соблюдении следующих трех
условий:
Наследником является супруг, потомок или супруг потомка умершего.
Завещатель являлся собственником только одной жилой квартиры.
Квартира считалась льготной жилой квартирой для завещателя.
При соблюдении трех вышеупомянутых условий продавец будет иметь право на
освобождение от налога на прирост стоимости жилой квартиры, полученной в
наследство. Если условия не соблюдены, полное освобождение не будет
предоставлено. Как мы увидим ниже, вполне возможно, что наследник будет иметь
право на линейное освобождение от налога на прирост стоимости.
Расчет налога на прирост стоимости при продаже квартиры,
полученной по наследству
Если вы получили квартиру в наследство – настоятельно рекомендуется
продать ее как можно раньше, чтобы воспользоваться как можно более
длительным периодом линейного освобождения. Метод расчета накладывает
все более высокий налог по мере прохождения времени до продажи квартиры.
Предположим, что условия освобождения не выполняются. Как будет рассчитываться
налог на прирост стоимости при продаже унаследованной квартиры?
По большей части налог на прирост стоимости рассчитывается по всему периоду, в
течение которого продавец владел недвижимостью. Это значит, что если вы приобрели
недвижимость, например, в 2015 году и продали ее в 2023 году, то ваш налог на
прирост стоимости будет рассчитываться в зависимости от увеличения стоимости
квартиры за эти годы. Когда мы имеем дело с квартирой, полученной по наследству,
датой начала налога на прирост стоимости будет не дата получения вами квартиры, а
дата приобретения квартиры завещателем!
Таким образом, если, например, завещатель приобрел квартиру в 1970 году, вы
унаследовали ее в 2020 году и продали в 2023 году, ваш налог на прирост стоимости
будет рассчитываться исходя из роста стоимости квартиры с 1970 года, а не с 2020
года. Класс налогообложения будет линейным, как объяснено выше.
Линейное освобождение при продаже унаследованной
квартиры
Напомним, в 2014 году изменились условия освобождения от налога на прирост
стоимости жилой квартиры. Каковы юридические нормы относительно унаследованной
квартиры, которая до 2014 года имела право на освобождение, а теперь нет? В этих
случаях к продаже унаследованной квартиры будет применяться линейное
освобождение от налога на прирост стоимости. То есть продавец будет освобожден от
налога на прирост стоимости с даты покупки завещателем до 2014 года и будет
облагаться уплатой налога на прирост стоимости с 2014 года и далее.
Это означает, что есть преимущество в ранней продаже недвижимости. Чем раньше
будет осуществлена продажа, тем существеннее будет освобождение от налога. Но,
конечно, это преимущество только с точки зрения налоговых выплат. Если вы
ожидаете значительного увеличения стоимости, получаете доход от аренды
недвижимости и т. д., возможно, для вас будет лучше покрыть расширенные налоговые
платежи и получить дополнительный доход.
Покупка или продажа унаследованной квартиры – на что важно
обратить внимание?
Внимание, сделку по квартире, которая достанется в будущем по наследству,
заключить невозможно и вы можете потерять свои деньги! Начнем с начала –
согласно статье 8 Закона о наследстве от 1965 г., совершать сделки и/или продавать
часть будущего наследства невозможно:
«транзакции по будущему наследству
(a) Соглашение по поводу наследства человека и отказ от его наследства,
заключенные при жизни этого человека, являются недействительными.
(б) Подарок, который человек дарит с целью его вручения получателю только после
смерти дарителя, не имеет юридической силы, если только он не передается по
завещанию в соответствии с положениями настоящего закона».
То есть – если известно, что определенный человек жив – невозможно заключить
сделку с его наследниками о продаже квартиры после его смерти.
Для этого есть 3 основных рациональных соображений:
1. Квартира еще не перешла во владение наследников – то есть она по-
прежнему является полной и эксклюзивной собственностью владельца, и это до
дня его смерти.
2. Кому будет принадлежать наследственная квартира, узнать невозможно –
возможно, у наследодателя есть 2 детей – но он выберет завещать квартиру
своей возлюбленной! Поэтому точно знать, что квартира по наследству
перейдет к ним, невозможно.
3. Может быть, есть долги перед кредиторами, имеющими право на квартиру
– если у наследодателя долгов больше, чем прав – тогда права на квартиру
будут принадлежать вовсе не наследникам, а его кредиторам!
Помимо всех этих примеров – при продаже квартиры, полученной по наследству, есть
много других причин, по которым вам следует проконсультироваться с опытным
адвокатом по недвижимости, чтобы он помог составить договор купли-продажи,
который устроит все стороны.
Кроме того, наше бюро оказывает помощь в продаже квартиры, полученной по
наследству, посредством процедуры ценообразования. Благодаря этой процедуре
наследники знают, что смогут добиться максимальной цены за квартиру в
сложившихся обстоятельствах, используя знания, опыт и профессионализм адвокатов
высочайшего класса. Свяжитесь с нами и мы будем рады Вам помочь.
Адвокатская контора Ошера Элькаяма
Хотите продать квартиру, доставшуюся вам в наследство? Хотите воспользоваться
различными видами освобождения от налога на прирост стоимости? Обратитесь к нам
в адвокатскую контору Ошера Элькаяма. Адвокат Ошер Элькаям — юрист и
экономист, специализирующийся в области законодательства, регулирующего
правоотношения в области недвижимого имущества, и налогового права. Мы в бюро
знаем, как помочь Вам в продаже квартиры на всем пути: от профессионального и
квалифицированного представительства на переговорах о ее продаже и при
составлении договоров до снижения налоговых платежей до необходимого минимума.
Свяжитесь с нами — и вам не придется сожалеть об этом.
