כאשר יוצרים קשר עם מתווך למכירת דירה, נוצר תמיד הרושם שעמלת התיווך היא גזרת גורל. אולם האם זהו אכן המצב? האם אתם יכולים לרכוש יתרון מסוים על פני המתווך, אשר יוביל להפחתה בעמלת התיווך שתשלמו? מהן החובות בהן חייב המתווך על פי חוק? כל זאת ועוד במאמר להלן.
עמלת תווך מכירת דירה – מה החוק קובע?
מתווכי נדל"ן עובדים בשוק תחרותי, ומעניקים שירותים שנועדו לסייע לקונה ומוכר ועבור כך מקבלים עמלה שנקראת דמי תיווך. ההסדרה חוקי לכך הוא בחוק המתווכים במקרקעין שנחקק בשנת 1996. גם בעידן של יד 2, מדלן, ושאר הפלטפורמות המפגישות בין רוכשים למוכרים, למתווכים נותר תפקיד חשוב בעסקאות נדל"ן.
על פי הערכות שונות – בין 20% ועד 40% מהעסקאות בישראל נסגרות באמצעות מתווכים. זהו מספר לא מבוטל של עסקאות, בהן מלווים מתווכים את העסקה, ומקבלים לשם כך סכומי כסף נכבדים שנעים בין אלפי ומאות אלפי שקלים!
חשוב לתת את הדעת לשיטת השתכרות זו. מאחר שהמתווך ירוויח כסף רק אם העסקה תצא לפועל והנכס אכן יימכר, יש לו אינטרס מובהק למכור את הנכס ואף למכור אותו במהירות וכן משתלם עבורו למכור את הנכס לרוכש שישלם עליו כמה שיותר. זאת, מאחר שלתשלום על הדירה השפעה ישירה על העמלה שהוא יקבל, שכן העמלה נקבעת כאחוזים מהעסקה.
מה עמלת התיווך המקובלת במכירת דירה?
על פי רוב גובה עמלת התיווך המקובלת במכירת דירה היא 2% מכל צד לעסקה. יחד עם זאת – נוהג זה היה קיים בשנים בהם מחירי הדירות היו נמוכים בהרבה, ועלויות השיווק היו גבוהים בהרבה, ועל כן יש מקום נרחב לויכוח על גובה דמי התיווך המבוקשים. אין חוק שקובע את 2% כברירת מחדל, ולכן מומלץ להסכים על מחיר נמוך יותר.
עמלת התיווך במכירת דירה הינה קבועה על פי רוב – 2% פלוס מע"מ. גם המוכר וגם הקונה ישלמו למתווך שני אחוזים מהמכירה וכן יוסיפו תשלום מע"מ – מה שיעמיד את תשלום התיווך האפקטיבי על 4.68% ממחיר הדירה.
כך, אם למשל נסגרה עסקה בין המוכר לקונה ב-2 מיליון שקלים, עמלת התיווך על מכירת הדירה תעמוד על 40,000 שקלים פלוס מע"מ לכל צד, ובסך הכל 93,600 ₪ – סכום לא מבוטל שהיה יכול להיות משולם עבור רכישת הדירה. המתווך יגיד לכם, ככל הנראה, שזהו המחיר המקובל בשוק ואין מה להתמקח עליו.
אולם אם אתם המוכרים בעסקה, ייתכן בהחלט שכן תוכלו להתמקח על המחיר ולהוביל להפחתה בעמלת התיווך למכירת הדירה שתשלמו. שוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין, בין היתר, בעודף ביקוש. על פי רוב, יש יותר ביקוש לדירות מאשר היצע לדירות. אמנם ניתן לזהות שינויים במגמה, בעיקר בפריפריה, אך עדיין השוק סובל מעודף ביקוש.
המשמעות מבחינתכם היא, שקונים רבים צפויים להיות מעוניינים בעסקה וכן כי אין היצע משמעותי של דירות למכירה. מכיוון שכך, המתווכים צפויים לרצות מאוד למכור את הדירה שלכם. עודף הביקוש מעניק לכם יתרון במשא ומתן אל מול המתווכים. המתווכים יעדיפו להוריד לכם לפחות אחוז מהעמלה כדי לקבל את הנכס, ואפילו לוותר בכלל, ורק על מנת לקבל בלעדיות על הנכס.
לכן, נסו לתמחר את המתווכים השונים ולסגור עם המתווך שיהיה מוכן להתפשר כמה שיותר על העמלה. עם זאת, לא רצוי לוותר על מתווכים טובים בגלל אחוז עמלה, שכן מתווך טוב יוכל למשוך קונים שיקנו את הנכס במחיר טוב.
מכירת דירה ללא עמלת תיווך
על מנת למכור את הדירה ללא עמלת תיווך צריך שלא להשתמש בשירותיו של מתווך מטעמכם – ואסור לחתום על הזמנת שירותי תיווך ו/או בלעדיות, ואפילו לא להתחייב לכך באמצעות הודעות SMS או וואטסאפ. השיטה הבטוחה ביותר למכירת דירה ללא עמלת תיווך, היא ובכן, למכור ללא מתווך!
אך לעיתים אתם זקוקים לשירותיו של מתווך, ולעיתים המתווך הזה הוא אדם שתסמכו עליו ויפעל מטעמכם, ולעיתים זה יהיה מתווך שיפעל מטעם הצד השני שיוכל לסייע במציאת הקונה המתאים. בנוסף, אם אתם מעוניינים למכור את דירתכם ללא תיווך – מאוד מומלץ להציג את הדירה במספר רב של פלטפורמות (ברשתות חברתיות, שלטים בולטים, יד 2 וכו'), לאורך תקופה, ולציין מפורשות שאתם לא מעוניינים בתיווך עבור הדירה.
מהם החובות המתווך על מנת לקבל עמלת תיווך?
על מנת שהמתווך יהנה מתנאי החוק ויהא זכאי לדמי תיווך עליו לקיים את הוראות סעיף 9 ו-14 לחוק המתווכים, ולהיות: (1) בעל רישיון בתוקף; (2) עם הסכם בכתב; (3) הגורם היעיל בעסקה.
חוק המתווכים – 1996, מטיל מספר חובות על המתווכים. ראשית, לפי סעיף 9 (א) לחוק, התקשרות בין מוכר למתווך מחייבת חוזה בכתב. ללא חוזה בכתב, המתווך לא יוכל לגבות עמלת תיווך מהמוכר. שנית, סעיף 10 לחוק מורה כי אם למתווך יש עניין אישי כלשהו בעסקה, למשל אם יש לו בן משפחה המעוניין לרכוש את הנכס, מחובתו לדווח זאת למוכר.
תקופת הבלעדיות
בנוסף לחובות הקודמות, חוק המתווכים קובע כללים ברורים בנוגע לתקופת הבלעדיות בהסכם התיווך. מתווכים נוהגים להוסיף להסכם התיווך הסכם בלעדיות נפרד, הקובע כי המתווך יהיה זכאי לעמלה עבור כל עסקה שנערכה בתקופת הבלעדיות, אף אם הלקוח לא הגיע דרכו.
חוק המתווכים מגביל את יכולתו של המתווך ליצור תניית בלעדיות שכזו. על פי החוק, תקופת בלעדיות למכירת דירה לא תעלה על חצי שנה. כמו כן, אם לא צוינה תקופת בלעדיות, הבלעדיות תהיה תקפה לחודש אחד בלבד. לבסוף, כדי שלהסכם הבלעדיות יהיה תוקף, על המתווך לבצע פעולות שיווק שונות. פעולות השיווק קבועות בתקנות המתווכים (פעולות שיווק).
אם המתווך לא עמד בחובות אלו, הסכם הבלעדיות יפקע כעבור שליש מתקופת הבלעדיות שנקבעה. כך, אם למשל סוכמה תקופת בלעדיות של שלושה חודשים אך המתווך לא נקט בפעולות השיווק הדרושות, הסכם הבלעדיות יפקע לאחר חודש. ככל שאתם סבורים שהמתווך לא עמד בחובותיו, רצוי לפנות אל עורך דין מקרקעין שייעץ לכם האם החוזה בטל.
לא מומלץ להחליט על דעת עצמכם שהמתווך לא עמד בחובותיו ולכן החוזה בטל, שכן אם המתווך יתבע אתכם ובית המשפט יחליט שלא הייתה לכם זכות לבטל את החוזה, תיחשבו למי שהפרו את חוזה התיווך ותחויבו בתשלום פיצויים למתווך.
משרד עו"ד אושר אלקיים
מוכרים דירה ורוצים להפחית את עמלת התיווך? חתמתם על חוזה תיווך וחושבים שהמתווך לא עומד בחובותיו? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לייעץ לכם בתחום, לחסוך בתשלומי העמלה ולחייב את המתווך לעמוד בחובותיו החוזיות. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני המקרקעין ובהתנהלות אל מול מתווכים. פנו אל שירותי המשרד ותמכרו את הדירה שלכם עם מקסימום רווח במינימום עלויות נלוות מיותרות.
