חוק המתווכים קובע כי כדי שמתווך יהיה זכאי לתשלום עמלה על עסקה, עליו להיות "הגורם היעיל" שהוציא את העסקה לפועל. מתי מתווך יחשב לגורם יעיל? האם הסכם בלעדיות מייתר את הדרישה לגורם יעיל או שגם מתווך בבלעדיות חייב להוכיח שהוא הגורם היעיל? כל זאת ועוד – בהמשך המאמר.
מה זה הגורם היעיל?
הגורם היעיל הוא "מושג שסתום" שהפרשנות והתנאים שלו לא נקבעו בחוק, אלא בפסיקות של בתי המשפט השונים.
חוק המתווכים במקרקעין – 1996, מסדיר את הוראות החוק השונות הקשורות לתיווך. בין היתר, החוק מציב דרישות ממתווכים כדי שאלו יוכלו לקבל את שכרם. סעיף 14 לחוק קובע שלושה תנאים לכך שמתווך יוכל לגבות עמלה על העסקה:
- המתווך הוא בעל רישיון
- המתווך עומד בתנאי סעיף 9 לחוק
- המתווך "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב"
רק כאשר שלושת התנאים מתמלאים, המתווך רשאי לגבות עמלה על העסקה.
התנאי הראשון הוא שהמתווך יהיה בעל רישיון. התנאי הינו ברור יחסית – או שהמתווך הוא בעל רישיון או שהוא לא בעל רישיון. הסיבה לכך שמי שאינו בעל רישיון אינו יכול להנות מההטבות שמעניק החוק למתווכים בעת דרישתם לקבלת דמי תיווך היא שהמחוקק רצה שיהיה חסם כניסה, כדי שאנשים לא יוכלו לגבות דמי תיווך ללא הסמכה.
לעומת זאת, שני התנאים הנוספים הינם סבוכים יותר ודורשים ביאור. להלן נפרט אודות שני תנאים אלו.
המתווך עומד בתנאי סעיף 9 לחוק המתווכים
סעיף 9 לחוק המתווכים מגדיר מספר כללים מהותיים ביחס לעבודתו של המתווך. ראשית, על המתווך לחתום על חוזה בכתב עם מוכר הנכס, אשר מכיל את כל הפרטים שנקבעו בתקנות – בין היתר מספר החדרים, הכתובת, מאפיינים של הדירה (מ"ר, חניה מעלית וכו').
שנית, המתווך רשאי להוסיף הסכם בלעדיות בתיווך, אך על ההסכם לעמוד בזמנים האמורים בחוק וכן עליו לנקוט בכל הפעולות השיווקיות הקבועות בתקנות המתווכים. מתווך שעמד בתקופות האמורות וביצע את מאמצי השיווק שנקבעו בחוק, עומד בתנאי סעיף 9.
כמובן שגם כאן יכולות להתעורר מחלוקות לגבי ביצוע פעולות השיווק, אולם מחלוקות רבות מתעוררות דווקא סביב התנאי הבא בסעיף 14 הקשור באופן ישיר למאמצי השיווק – היות המתווך הגורם היעיל בעסקת התיווך. ספקות לגבי הגורם היעיל מגיעות, לרוב, לפתחו של עו"ד מקרקעין.
הגורם היעיל בעסקת התיווך – איך יודעים אם התקיים?
הפסיקות של בתי המשפט השונים בישראל משתמשים במספר מבחנים ושאלות על מנת לבחון האם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה. בין המבחנים: עד כמה המתווך היה מעורב בעסקה; האם היה מתווך נוסף שסייע; האם המתווך הפגיש בין הצדדים ועוד.
השאלה מתי המתווך נחשב לגורם היעיל בעסקת תיווך אינה פשוטה כלל וכלל. בתי המשפט דנו בה רבות לאורך השנים והתוו מספר כללים לבחינת שאלה זו.
הבחינה מתמקדת בשאלה משפטית הקובעת כללית שחלה על ענפי משפט רבים והיא שאלה של קשר הסיבתי – האם יש קשר של סיבה (פעולות המתווך) שהובילו לתוצאה (חתימת הסכם מחייב) שהובילו לעסקה.
עם זאת, בחינת הקשר הסיבתי הדרושה הינה בחינה מחמירה יותר מזו הנדרשת בהקשרים אחרים.
על פי רוב, המבחן המשמש להוכחת סיבתיות הוא מבחן "הסיבה בלתה עין", כלומר האם ללא המתווך העסקה הייתה מתקיימת.
אם לא, יש קשר סיבתי. אולם לעניין הגורם היעיל בעסקה, נקבעו מספר מבחנים נוספים במספר רב של פסקי דין ולהלן רשימה חלקית:
- עד כמה המתווך היה מעורב בעסקה – זה אחד המבחנים החשובים ביותר – ומטרתו היא לבסס את העובדה שהמתווך היה מעורב ביצירת העסקה לצדדים. כלומר, אם המתווך רק הפגיש בין הצדדים ואז זנח את התחייבותו – הרי שהוא עשוי שלא להיחשב לגורם היעיל בתיווך.
באחד המקרים בהם טיפל משרדנו הגיע מתווך אשר עשה הכל נכון – הוא החתים את המוכר על הסכם תיווך ובלעדיות, הפגיש מוכר וקונה, יישב את כל המחלוקות בנעימות, ודאג ששני הצדדים יהיו מרוצים, אך לבסוף לא נחתם ההסכם.
לאחר מספר חודשים הצדדים יצרו קשר נוסף בינהם והחליטו להתקשר בעסקה, מבלי לעדכן את המתווך. בפנייה לצדדים הם טענו שהוא לא היה מעורב בעסקה, אלא בעסקה הישנה. לאחר טיפול משפטי מטעמנו – הצדדים נאותו לשלם את דמי התיווך במלואם למתווך! - הקשר הראשוני של הצדדים עם המתווך. כלומר – בדיקה של האם הצדדים של הסכם המכר הכירו באמצעות המתווך או באמצעות פעולותיו של המתווך. אם הצדדים לא הכירו לפני, הרי שפעולות המתווך הביאו להיכרות, ולאחר מכן להתקשרות עקב היותו הגורם היעיל בתיווך.
- האם אחד הצדדים שילם דמי תיווך – כלומר אם אחד הצדדים אכן משלם למתווך – הדבר מהווה הסכמה לכך שהמתווך קיים את כל התחייביותיו כלפי אותו צד. אם אכן עשה זאת – זה משליך באופן ישיר את הצד השני, בהינתן שאין מתווך נוסף בסיפור.
- עד כמה העסקה שנעשתה דומה להצעה המקורית (לרבות הסכומים, מועדי התשלום וכו') – כלומר אם המתווך הציג את העסקה לצדדים ודאג שהעסקה תהיה דומה לתנאים של הסכם התיווך שנחתם.
- קיומו של גורם נוסף המעורב בעסקה יהיה שיקול נגד היות המתווך הגורם היעיל – כלומר – אם יש קיום של מתווך נוסף ו/או של גורמים נוספים (כמו יועצי משכנתאות, עורכי דין וכיוצ"ב) הרי שזה מחליש את טענת הגורם היעיל בעסקה.
שאלת היותו של המתווך הגורם היעיל בעסקה תיבחן על פי כל אחד מהמבחנים האמורים, ומבחנים נוספים שנקבעו בפסקי דין. מעל כולם – ההגיון שיעמוד בפני השופט שיחליט בתיק יהא האם המתווך אכן היה זה שהיווה "הרוח החיה" לעסקה. הרי שאם המתווך יציג אסמכתאות, אישורים ועובדות לכך שהוא קידם את המשא ומתן באופן בלעדי, הרי שיזכה לקבל מבית המשפט את כספו בסוף ההליך.
חזקת הגורם היעיל בהסכם בלעדיות
במקרה בו נחתם הסכם בלעדיות בין צדדים, בכל תקופת הבלעדיות המתווך יהנה מ"חזקה" לפיה הוא הגורם היעיל לכל עסקה שתיחתם בתקופתה הבלעדיות.
כאשר נחתם הסכם בלעדיות לפי תנאי סעיף 9, החוק קובע חזקה שהמתווך היה הגורם היעיל. למה המחוקק קבע זאת? על מנת להעניק למתווך שכבת הגנה לכך שאם הוא בלעדי בנכס – העסקאות שיגיעו הם אלה שיעשו בין צדדים שהפגיש המתווך. להלן דוגמה מייצגת:
המתווך מפרסם שלט ענק בכניסה לדירה. מגיע אדם לבעל הדירה ואומר לו – אני אקנה ממך את הדירה ללא תיווך וככה שנינו נחסוך כסף. אתה תגיד למתווך שיוריד את השלט ונסגור חוזה מחר. מהסיפור מבינים שאנשים שרואים את השלט, ויהיו מעוניינים בדירה, לא יהיו מעוניינים לחכות לסוף תקופת הבלעדיות – הם רוצים ומעוניינים לקנות עכשיו.
לכן המחוקק קבע חזקה לפיה בתקופת הבלעדיות הגורם היעיל הוא המתווך בלבד. אולם לא מדובר בקביעה מוחלטת! גם במקרים בהם נחתם הסכם בלעדיות, המתווך נדרש להיות הגורם היעיל בעסקה כדי לקבל את שכרו. אם המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה, הוא לא יקבל את דמי התיווך. אלא שבמקרים בהם קיים הסכם בלעדיות, יהיה קשה יותר להוכיח שהמתווך לא היה הגורם היעיל.
הגורם היעיל בתיווך? משרד עו"ד לשירותכם!
סגרתם עסקה באופן עצמאי בתוך תקופת הבלעדיות? חושבים שהמתווך שלכם לא היה הגורם היעיל בעסקה? פנו אלינו אל משרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובתיקי תיווך בפרט. עו"ד אלקיים ושאר צוות המשרד יעמדו לרשותכם ויטפלו בכל הדרוש למענכם.
האם ניתן לטעון שמתווך אינו הגורם היעיל בעסקה?
התשובה היא כן – אבל צריך לקבוע זאת בהתאם לנסיבות. אם אתם לא בטוחים בתשובה – אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ונשמח לסייע.
