ראיתם דירה שמוצאת חן בעינכם? אתם רוצים לעגן את ההסכמות בינכם ובין המוכר כדי לא לפספס את הדירה? אם התשובות הן כן אז ככל הנראה אתם שוקלים לערוך זכרון דברים. בטרם תחתמו על זיכרון דברים, מומלץ לקרוא את המאמר מטה בשביל להימנע מטעויות יקרות ומיותרות.
מהו זכרון דברים לעסקת מקרקעין?
זיכרון דברים הוא הסכם מוקדם, הקודם לעריכת הסכם סופי. ניתן לערוך אותו ביחס לכל עסקה (רכישת רכב, רכישת מוצר), והוא נפוץ בעיקר בעסקאות במקרקעין.
בדרך כלל, זכרון דברים נערך לשם סיכום ורישום ההסכמות הקיימות בין צדדים המצויים במהלכו של משא ומתן.
זיכרון דברים מבטא, מצד אחד, הסכמה על היבטים מסוימים בעסקה, ומצד שני חלקיות, שכן הצדדים לא הסכימו על כל פרט ופרט ועדיין נמצאים במשא ומתן.
מעמדו המשפטי של זיכרון הדברים, כחוזה המחייב את הצדדים לו, מורכב ומשתנה בהתאם לנסיבות.
מה נדרש לשם אכיפת זכרון דברים?
על-מנת שזיכרון דברים (כמו כל הסכם אחר) יחשב להסכם מחייב – כזה שבית המשפט יאכוף או יפסוק פיצויים מכוחו – עליו למלא את דרישות החוק לכריתת חוזה.
מהן הדרישות לכריתת חוזה? חיפוש בסעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, יעלה: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה."
חוק החוזים ממשיך ומפרט מה הדין ביחס למצבים שונים של "הצעה וקיבול", אך הפסיקה כיום ממקדת את התנאים לכריתת חוזה בדרישות הבאות: דרישת "גמירות הדעת", דרישת "המסוימות" ו-"נוסחת הקשר".
"גמירות הדעת"
גמירות דעת היא הבנה של אדם בנוגע לתוכנו והשלכותיו של מסמך משפטי, ולהתקשר בהסכם משפטי באופן מחייב.
על פי דרישת "גמירות הדעת", הסכם יחשב לחוזה מחייב אם לצדדיו הייתה כוונה להתקשר ביחסים משפטיים. על פי הדרישה הנוספת, דרישת "המסוימות", על ההסכם לכלול פרטים מהותיים וחיוניים לעסקה.
באופן עקרוני, כאשר מדובר בעסקה במקרקעין, ישנה דרישה נוספת – על ההסכם להיות בכתב (סעיף 23 לחוק וסעיף 8 לחוק המקרקעין ,התשכ"ח- 1969).
כיום עם זאת, דרישת הכתב פחתה במשמעותה, שכן בהלכות שונות של בית המשפט העליון נפסק שפירוט מספיק של תנאי העסקה בזיכרון דברים עשוי לייתר את דרישת הכתב.
כיצד מסיק בית המשפט את קיומה של גמירות הדעת? על פי מבחן שנקרא: "מבחן מכלול הנסיבות". בכל עניין קונקרטי, בוחן בית המשפט האם העובדות שלפניו מעידות על קיומה של גמירות דעת, וזאת בהתאם לנסיבות עריכת המסמך, התנהגות הצדדים ומאפיינים נוספים.
לפי הלכות שונות, חתימת הצדדים על זיכרון הדברים מהווה ראיה חותכת לקיומה של גמירות הדעת, אולם היעדרה אינה מעידה בהכרח על ההפך – העדר כוונה.
דוגמאות לנסיבות נוספות מהם למדו בתי המשפט בעבר על קיומה של גמירות דעת:
- כתב יד
- ניסוח זכרון דברים על ידי עו"ד
- אמירות החלטיות
- לחיצות ידיים
- הפקדת צ'ק ערבות
- רישום הערת אזהרה
דרישת המסוימות
הדרישה השנייה היא כאמור הדרישה ל"מסוימות" של ההסכם. בעבר, דרישה זו חייבה את הצדדים לפרט בחוזה את התנאים הבאים:
- זהות הצדדים
- · תיאור המקרקעין הנמכרים (בעסקת מקרקעין)
- התמורה המוסכמת
- מועדי התשלום.
- מועד המסירה.
במהלך השנים, ובעקבות הלכות שונות של בית המשפט העליון, "רוככה" דרישה זו, וכיום אם מוכחת גמירות דעת של הצדדים, בית המשפט יכול להשלים את הפרטים החסרים.
בית המשפט עושה זאת באמצעות הוראות חוק משלימות שקובעות את "ברירת המחדל" לגבי עניינים מסוימים, כגון: מועד התשלום ומיקומו, קיום בבינוניות וכיוצ"ב.
האם ניתן להשלים פרטים שנמצאים במחלוקת במסגרת המו"מ? תשומת לב שאם יש מחלוקת גלויה בין הצדדים לגבי פרט מסוים, גם אם לא מדובר בפרט מהותי, לא ניתן להשלימו.
נוסחת הקשר
נוסחת הקשר היא הגדרה לנוסח בו מציין זכרון הדברים בהתקשרות הצדדים, ועל כוונתם ביחס לחתימת ההסכם.
במקרים בהם הצדדים יסכימו כי יש לבצע בדיקות נוספות למקרקעין, וכן כי יקיימו משא ומתן נוסף – הרי שנוסחת הקשר לא מחייבת וביהמ"ש עשוי שלא לקבוע שמדובר בהסכם מחייב.
האם זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב? התשובה תקבע בהתאם ל-"נוסחת הקשר"
מהאמור לעיל, ניתן להבין שהתשובה האם זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב משתנה בהתאם לנוסח המסמך ואופן עריכתו.
זכרון הדברים מהווה מסמך משפטי מחייב אם הוא עומד בדרישות הדין, עליהם הרחבנו למעלה. במהלך השנים, פותחו בהלכה הפסוקה כלים משפטיים באמצעותם ניתן לבדוק האם תנאים אלה מתקיימים ביחס לזיכרון דברים.
הראשון, שנועד לסייע בבחינת גמירות הדעת של הצדדים להסכם, הוא "נוסחת הקשר" – יש לבדוק את היחס בין מסמך זכרון הדברים לבין ההסכם העתידי שיחתם – האם הסכם זיכרון הדברים מלמד על שלב ביניים במהלך המו"מ, או שמא הצדדים תפסו אותו כהסכם מחייב?
במקרים בהם נוסחת הקשר מאופיינת במושגים שקובעים כי זכרון הדברים הינו "מחייב וחתימת ההסכם תתקיים ביום 1234/12/12", הרי שבית המשפט עשוי לקבוע כי יהא מדובר בהסכם מחייב, שכן הצדדים הסכימו קיימות את תנאי "גמירות הדעת" ותנאי "המסוימות", ועתה נותר לחתום על ההסכם.
בהקשר זה, נקבע בעבר, שכותרת זיכרון דברים בנוסח "כפוף לחוזה פורמאלי" מעידה על כך שהצדדים ראו בהסכם זה שלב ביניים במהלכו של משא ומתן, ולא כהסכם מחייב.
בדומה לכך, בית המשפט קבע לגבי הכותרת "הסכם מפורט עד 1234/12/12", שלא ניתן ללמוד ממנה על כך שהצדדים ביקשו ליצור קשר משפטי במסגרת זיכרון הדברים.
יתרונות וחסרונות לחתימה על זכרון דברים
פעמים רבות, מתקשר בעסקה, או עורך דינו, יאיץ בצד השני לחתום על זכרון הדברים, לאור החשש להחמיץ את העסקה.
היתרונות לחתימה על זכרון דברים הוא חיוב שני הצדדים למסגרת משפטית מחייבת שלא יחרגו ממנה, והסכמה על נושאי הליבה שמחייבים מסוימות, גמירות דעת ונוסחת הקשר.
מנגד, הרצון הדומה שלא להחמיץ את ההזדמנות לסיים את העסקה, וחוסר ההיכרות עם המטריה המשפטית, עשויים להביא מתקשר לחתום על זיכרון הדברים, לעיתים בניגוד לטובתו.
נוכח המצב המשפטי המתואר, במקרים כאלה חשוב לתת את הדעת גם לחסרונות בחתימת זכרון דברים.
ראשית, ישנה החשיפה לסיכונים משפטיים: ניתן לתבוע סעדים שונים מכוח זכרון דברים שנמצא כחוזה מחייב.
בנוסף, עריכת זיכרון דברים מקימה חובת דיווח על ביצוע העסקה לרשויות המס ממועד החתימה על זיכרון הדברים, חבות במס שבח ומס רכישה.
זהירות מוקש
האם הערת אזהרה מאפשרת רישום הערת אזהרה?
התשובה העקרונית היא לא!
אם יש בידכם זכרון דברים, עליכם לבחון האם צוין בו מפורשות כי ניתן לרשום מכוחו הערת אזהרה.
במקרה זה, יהיה זכאי הקונה לרשום הערת אזהרה אם יחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה ויצרף את הסכם המכר. אם לא צוין – נדרש ששני הצדדים (המוכר והקונה) יחתמו על הבקשה יחדיו,
שנית, מלבד החשיפה לסיכונים משפטיים, הקיימת תמיד בהתקשרויות בעסקאות, זיכרון דברים כרוך בחסרון נוסף: חוסר ודאות. כפי שראינו, בית המשפט בוחן את קיומה של גמירות דעת באמצעות שיקול דעת רחב, ולאור כל פרט שימצא לנכון.
כך, ביטויים והתנהגויות שונות במהלך המשא ומתן עשויים להתפרש בצורה שונה על ידי שופטים שונים.
מותר לציין, שחסרונות אלה מקבלים משמעות מיוחדת כאשר מדובר בזכרון דברים בנוגע לעסקת מקרקעין, שהיא לרוב כרוכה בכספים רבים ובעלת חשיבות אישית רבה עבור הרוכשים.
השאלה המרכזית: האם כדאי לחתום על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין?
כאמור, מדובר בעסקה בעלת חשיבות רבה לצדדים לה, הן אם מדובר ברוכש והן אם מדובר במוכר.
לרוב הנכס המבוקש בעל שווי כספי רב, וכרוך בהשפעה ישירה על חייו של המתקשר לעסקה, למשל במקרה של רכישת דירה. כמו כן, המצב המשפטי לגבי מסמך זיכרון הדברים הוא מורכב, שלא לומר עמום, ולעיתים יהיה קשה לחזות את השלכותיו המשפטיות.
מנגד, במצבי משא ומתן מסוימים, ייתכן וחתימת מסמך זיכרון דברים תאפשר ודאות וביטחון למתקשר מצד אחד, ומנגד גמישות בעריכת הסכם סופי.
לעמדתנו, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים בעסקת מקרקעין.
אולם, אם בכל זאת בוחר מתקשר לעסקה לחתום על זיכרון דברים, מומלץ בחום לפעול באמצעות עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין.
ייעוץ וסיוע משפטי איכותי במהלך עריכת זיכרון הדברים יאפשר יצירת הסכם מפורט וברור במידה המספקת, באופן שיאפשר הגנה מרבית על האינטרס של המתקשר.
אם אתם עומדים בפני חתימה על זכרון דברים עצרו! והרימו טלפון למשרד עורכי דין אושר אלקיים. משרדנו מציע שירות משפטי לניסוח זכרון דברים אשר יאפשר נוחות ובטחון מקסימלי לשני הצדדים.
מצורף טופס זיכרון דברים לדוגמה
