עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה הטומנת בחובה פוטנציאל רווח משמעותי, הן לבעל הקרקע והן ליזם המתקשר עימו. עם זאת, מדובר בעסקה מורכבת, הכוללת בורות משפטיים רבים ועל הצדדים להימנע מליפול אליהם. אילו סוגי עסקאות קומבינציה קיימות בשוק? מה מקור הרווח של עסקאות קומבינציה? מהן הסכנות המשפטיות בעסקה שכזו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

מהי עסקת קומבינציה

בפתח דברינו, חשוב להבהיר קודם כל מהי עסקת קומבינציה (A Combination Transaction) – ולא לא מדובר בקומבינה כמו שחלק מהישראלים חושבים! עסקת קומבינציה הינה מודל לעסקת נדל"ן, אשר במסגרתה בעל הקרקע והיזם או הקבלן עורכים ביניהם עסקה ייחודית. במקום שהיזם ישלם את מלוא התמורה הכספית לבעל הקרקע לפני קבלת המקרקעין, התשלום עבור המקרקעין יידחה ועל פי רוב גם התמורה המאוחרת לא תהיה כספית רגילה.

כפי שנראה בהמשך, ישנם מספר מודלים לעסקאות קומבינציה, אשר בכל אחת מהן התמורה לבעל הקרקע תהיה שונה. נציין כבר בשלב זה כי התמורה לבעל הקרקע תהיה, בדרך כלל, מספר דירות בפרויקט החדש של היזם או אחוז מסוים מכלל המקרקעין. ישנם גם מודלים המגשרים בין שתי התמורות המוצגות ונעסוק גם בעסקאות ביניים אלו.

למה לי בכלל עסקת קומבינציה?

שאלה שחשוב לשאול כבר בשלב זה היא למה כל אחד מהצדדים יהיה מעוניין בעסקת קומבינציה. כפי שכבר הזכרנו, עסקת קומבינציה אינה עסקה סטנדרטית והיא אף מחייבת נטילת סיכונים שאינם ניטלים בהכרח בעסקאות רגילות. אם כן, צריכה להיות סיבה טובה דיה לכל צד לבחור בעסקה זו ולא בעסקת מכר רגילה. נגלה לכם כי היתרונות לכל הצדדים הינם אכן משמעותיים מאוד, מה שהופך את עסקאות הקומבינציה לאטרקטיביות במיוחד עבור יזמים ובעלי קרקע בישראל. נעסוק בקצרה ביתרונות הצפויים לבעל הקרקע מעסקת הקומבינציה ולאחר מכן נמשיך לאלו של היזם בעסקה.

עסקת קומבינציה – יתרונות לבעל הקרקע

נתחיל במחיר המשמעותי אשר בעל הקרקע נדרש לשלם – בעל הקרקע מאבד את הוודאות שלו מהעסקה. בעסקת מכר רגילה, בעל הקרקע מקבל תמורה ידועה מראש עבור הקרקע שהוא מוכר, במועדים ידועים, והוא לא נדרש ליטול על עצמו כל סיכון שהוא. לעומת זאת, בעסקת קומבינציה, הרווח של בעל הקרקע יגיע רק בשלב מאוחר יותר, לעיתים שנים לאחר החתימה על העסקה.

כמו כן, הרווח המדויק לא ידוע וייתכן בהחלט שהוא יהיה שונה מזה אשר שיער בעל הקרקע מלכתחילה. זאת ועוד, קיים חשש אמיתי לפיו היזם לא יצליח להשלים את הבנייה ובעל הקרקע כלל לא יקבל את התמורה לה ציפה. על אף כל האמור, עסקת קומבינציה הינה משתלמת במיוחד. הסיבה לכך היא, שלצד הסיכון טמון סיכוי אדיר. דחיית הרווחים מאפשרת לבעל הקרקע להפיק רווחים גדולים ומשמעותיים יותר מאלו שהיה מקבל בעסקה רגילה, ותוך השקעה כספית קטנה משמעותית.

היזם יעניק לו תמורה בשווי גבוה הרבה יותר מזה שהיה מקבל אילו חתם על עסקת מכר רגילה, שכן הוא חולק את הסיכון והסיכוי עם המוכר. מעבר לכך, הרווח הצפוי אמנם אינו ברור לחלוטין והוא צפוי להשתנות, אך ברוב המקרים השינוי רק יהיה לטובה. כידוע, מזה עשורים, מחירי הדירות בישראל מצויים בעליה. גם אם בחודשים האחרונים נצפתה התמתנות מסוימת בשיעורי עליית המחירים, הם עודם בעליה ועל כל פנים עוד לא נצפו ירידות שלא באזורי הפריפריה או לאורך תקופה משמעותית.

אשר על כן, קבלת הרווחים רק במועד מכירת הדירות או מסירתן אמנם תדחה את התשלום שיקבל בעל הקרקע, אך הרווח הסופי שיתקבל צפוי להיות גדול יותר מזה שהיה מקבל במועד ההתקשרות עם היזם.  30% מהקרקע במועד המאוחר, למשל, יכולים להיות שווים מיליוני שקלים יותר מאותם 30% מהקרקע במועד ההתקשרות הראשוני עם היזם. אם כן, לסיכום פרק זה, עסקת קומבינציה מחייבת את בעל הקרקע ליטול סיכון מסוים.

בד בבד, אותו סיכון עצמו, מקנה לבעל הקרקע הזדמנות אדירה אשר צפויה להגדיל באופן משמעותי את רווחיו מהעסקה. אשר על כן, עסקה שכזו עשויה להיות משתלמת במיוחד עבורו. כפי שנראה עוד בהמשך, לעסקת הקומבינציה גם יהיו יתרונות משמעותיים בהיבט המס בעסקה.

עסקת קומבינציה – יתרונות ליזם

גם כאן, נתחיל דווקא בחסרון המשמעותי של היזם בעסקת קומבינציה. היזם ייאלץ, בסופו של דבר, לשלם על הקרקע סכום גבוה יותר באופן ניכר ממה שהיה משלם עליה אילו היה רוכש אותה שלא בעסקת קומבינציה. שווי התמורה שיקבל בעל הקרקע צפויה להיות גבוהה יותר משווי השוק של הקרקע במועד החתימה על עסקת הקומבינציה. ובכל זאת, עסקת הקומבינציה משתלמת במיוחד גם עבור היזם. ניתן למנות מספר סיבות עיקריות לכך.

ראשית, פעמים רבות, עסקת הקומבינציה היא הדרך היחידה באמצעותה יוכל היזם להיכנס לעסקה. חשוב להבין כי שוויין של קרקעות אשר נעשות על גביהן עסקאות קומבינציה הוא עצום. לרוב, מדובר בקרקעות אטרקטיביות מאוד אשר ניתן לבנות עליהן מגדלים עם יחידות דיור רבות. המחיר של דירות אלו, יהיה בהתאם. ליזם אין את היכולת הכלכלית לשלם על הקרקע מבעוד מועד, ועסקת הקומבינציה מאפשרת לו להימנע מכך.

שנית, לעיתים, אין לקבלן מנוס אלא להיכנס לעסקת הקומבינציה. באזורי הביקוש בארץ אין היצע רחב של קרקעות פנויות. לא אחת, יזם אשר מעוניין לבנות באזורים אלו, יהיה חייב להתקשר בעסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע כדי לממש את זכויות הבנייה באזורי הביקוש. בעלי הקרקע פשוט לא יסכימו לעסקה אחרת, שאינה עסקת קומבינציה.

לבסוף, בניגוד לבעל הקרקע, עסקת הקומבינציה דווקא מאפשרת ליזם להקטין סיכונים בעסקה. הקבלן לא נדרש לשלם מחיר כלשהו מראש לפני שהוא יודע מה יהיו הרווחים שלו מהעסקה. תשלום באחוזים או בדירות מהעסקה, מבטיח כי התשלום על הקרקע יוצמד לרווח הריאלי בעסקה. לסיכום, עסקאות קומבינציה משתלמות גם עבור היזם. לעיתים, רק בזכותן לקבלן תהיה היכולת הפרקטית והכלכלית להיכנס לעסקה. כמו כן, עסקה שכזו מקטינה סיכונים עבורו ביחס לעסקאות מכר רגילות שאינן מסוג עסקאות קומבינציה.

סוגי עסקאות קומבינציה

אנו נתמקד בשלושת סוגי העסקאות הנפוצים – עסקאות קומבינציה במכר חלקי, עסקאות במכר מלא ועסקאות משולבות. נפרט אודות כל אחת מהעסקאות בנפרד.

עסקת מכר מלא (קומבינציית תמורה)

ישנם מספר מודלים לעסקת קומבינציה במכר מלא. אנו נציג את המרכזי שבהן – מכר כלל המקרקעין, בתמורה לאחוז מסוים מהמקרקעין עם תום הבינוי. במסגרת עסקת קומבינציה שכזו, בעל הקרקע יעביר ליזם את מלוא הבעלות במקרקעין שברשותו. היזם יבנה את מלוא יחידות הדיור, בהתאם להיתר הבנייה, בשטח. לבסוף, במועד שיווק הדירות, קבלת טופס 4 או כל מועד אחר שיוסכם בין הצדדים, יקבל בעל הקרקע אחוז מסוים מהבעלות בדירות וגם הוא ייהנה מהרווחים שבמכירת הדירות.

מחד, עסקה שכזו מותירה את בעל הקרקע ללא דירות ביד בסוף העסקה. מאידך, היא מאפשרת לו ליהנות מרווחים כלכליים משמעותיים יותר בתום ההליך. חשוב לציין שמכר מלא מחייב הכנה מוקדמת והתייעצות וליווי שמאי, אשר יבחן את עלויות הפרויקט והיתכנותו, על מנת שהצדדים יוכלו להנות מחלוקה הוגנת וראויה של התמורות במסגרת העסקה.

עסקת מכר חלקי (קומבינציה בעין)

מדובר בשיטה נפוצה ומקובלת לעריכת עסקת קומבינציה. במסגרתן, בעל הקרקע מוכר ליזם את מרבית הזכויות במקרקעין, בתמורה לשירותי בנייה באותו חלק מהמקרקעין שלא נמכר ליזם, דהיינו החלק שנותר אצל בעל הקרקע. במילים פשוטות, בעל הקרקע מעביר חלק מהמקרקעין ליזם. בתמורה, היזם בונה דירות גם לבעל הקרקע באותו חלק מהמקרקעין שלא נמכר לו. במקרים מעיין אלה נמכרת חלק מהקרקע (למשל 40%) תמורת בניית הדירות – מה שיאפשר נוחות מקסימלית לשני הצדדים.

עסקת מכר משולבת

עסקת מכר משולבת, כשמה כן היא – משלבת בין קומבינציה בעין לבין קומבינציית תמורות, ולעיתים משלבת אף מימד של עסקת מזומן, כלומר עסקת מכר רגילה. התמהיל בין הקומבינציות השונות משתנה בין מקרה למקרה ובכל עסקה לכל צד יהיו אינטרסים אחרים בעניין.

היבטי מס בעסקת קומבינציה

כאשר עסקת קומבינציה מעוצבת באופן הנכון, היא עשויה להוביל להקלה משמעותית בנטל המס בעסקה. לפני הפירוט אודות החובות של כל צד בעסקה ודרכים אפשריות להקטין את נטל המס בעסקאות קומבינציה, נציין את 3 היטלי המס המרכזיים החלים בעסקאות מעין אלו.

• מס שבח: מס החל על המוכר בעסקה – המוכר ישלם מס על השבח שלו (או פוטנציאל השבח שלו) ממכירת המקרקעין

• מס רכישה: מס החל על הקונה בעסקה – הקונה ישלם כאחוז ממחיר הנכס שרכש

• היטל השבחה: היטל המשולם לרשות המקומית במקרים של השבחת ערכו של הנכס

• מע"מ: מס המוטל על העסקה בגין התמורה ששולמה והוסכמה בין הצדדים, ומוטל על הצדדים לשלמו למדינה.

ניתן לראות כי החבות במס תלויה בשאלת הבעלות בנכס ובזהות הצדדים לעסקה. המורכבות בעסקאות קומבינציה ביחס למיסים אלו, נובעת מכך שלא תמיד ברור מי המוכר ומי הקונה בעסקה. התשובה לשאלה זו אף משתנה בין סוגי עסקאות הקומבינציה השונים. בעסקת מכר חלקי, למשל, המוכר לא ייחשב לרוכש ולא יחויב במס רכישה, בעוד שבעסקת מלא הוא כן ייחשב לרוכש ויתחייב בתשלום מס רכישה. מצד שני, עסקת מכר מלאה מאפשרת למוכר ליהנות ביתר קלות מפטור ממס שבח, פטור שהמוכר לא יוכל לממש בכל עסקת מכר חלקי.

שאלת הבעלות במקרקעין בכל שלב משלבי העסקה אף משפיעה באופן מהותי על זהות משלם היטל ההשבחה. עם זאת, על פי רוב, היזם ובעל הקרקע יגיעו ביניהם להסדר פנימי באשר לחלוקת היטל ההשבחה בין הצדדים והתשלום לא יתבצע בהכרח על ידי הצד החייב בכך על פי חוק אלא בשיתוף שני הצדדים לעסקה.

תכנון וביצוע נכונים של העסקה

תכנון נכון של העסקה וכמובן ביצוע נכון של העסקה, יאפשרו לצדדים לדחות את תשלומי המס ואף לצמצם אותם. ישנם סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין דוגמת סעיף 91א, אשר מאפשרים לצדדים לדחות את תשלומי המס שלהם מיום החתימה על עסקת הקומבינציה לתקופת האכלוס של הדירות החדשות. דחיית המס תאפשר לצדדים להשקיע כספים באפיקים מניבים, מבלי שמימוש הכספים יהיה נדרש עבור תשלום המס, ויאפשר לצדדים לגייס כספים באמצעות מכירת הדירות ועד למסירתן בפועל.

זאת ועוד, מכירות מתוחכמות תאפשרנה ניצול מקסימלי של פטורים והנחות במס הרכישה ובמס השבח. כדי שתוכלו באמת ליהנות מהטבות מס אלו, יש לבנות את העסקה באופן נכון עוד משלביה הראשונים ולהמשיך לבצע אותה בהתאם לדרישות החוק לכל אורכה.

חסכון במס שכזה ועיצוב נכון של העסקה יתאפשר רק בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין, ובעל ניסיון ספציפי בעסקאות קומבינציה. עורך הדין יסייע לכם לתכנן את העסקה באופן הטוב ביותר, כך שלא תשלמו שקל אחד מיותר לרשות המיסים.

סיכום

לסיכום, עסקאות קומבינציה הן עסקאות אשר במסגרתן בעל הקרקע לא מקבל מזומנים עבור הקרקע שלו. במקום זאת, הוא יקבל דירות או אחוזים מהקרקע בשלבים מאוחרים יותר של העסקה. עסקאות קומבינציה מקנות יתרונות משמעותיים הן ליזם והן לבעל המקרקעין, אך הן גם כוללות סיכונים משפטיים משמעותיים. יש לעצב את העסקה בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי ליהנות מיתרונות העסקה מבלי ליפול לבורות בדרך.

אושר אלקיים משרד עו"ד

מחזיקים בבעלותכם קרקע אטרקטיבית? אתם יזמים המעוניינים ברכישת קרקע במסגרת עסקת קומבינציה? עשו זאת בעזרת עורכי הדין מהשורה הראשונה במשק. קבעו פגישה במשרדו של עו"ד אושר אלקיים ותהנו משירותי ייעוץ וייצוג משפטיים ברמה הגבוהה ביותר שיש. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין, וייצג בהצלחה שורה ארוכה של לקוחות בעסקאות קומבינציה מורכבות. פנו אליו, והצטרפו להצלחה.