מה צריך לדעת לפני שרוכשים דירה חדשה מקבלן?
החלום של כל ישראלי זה לרכוש דירה חדשה מקבלן. יש משהו ממכר במחשבה של השלמת משימה או יעד נחשק – במיוחד במדינה בה המחירים לא מפסיקים לעלות באופן קבוע ומתמשך משנת 2007.
הבית הוא לא רק בית – הוא גם הנכס שבו תחיו בזוגיות, תגדלו את ילדיכם ותתבגרו בו לאורך שנים מתוך ידיעה שלא משנה מה יקרה – יש לכם בית.
יחד עם זאת, הניסיון רב השנים שלנו הביא לכך שלא פעם נתקלנו בחלומות שהפכו לסיוט בלהות. רוכשי דירות רבים מגלים מאוחר מדי על נושאים מהותיים וחשובים שאילו היו יודעים עליהם מוקדם יותר – היו יכולים לרכוש את הדירה החדשה מהקבלן במחיר נמוך יותר, בתנאים טובים יותר, או במקרים מסוימים – היו יודעים שאת הדירה הזאת לא רוכשים.
במדריך זה אתם תמצאו את מקבץ הידע המקצועי האיכותי והמוביל בישראל.
המדריך נכתב על ידי משרד עורכי דין למקרקעין אושר אלקיים, אשר ליווה מאות עסקאות וצבר ניסיון נרחב על ידי ייצוג וליווי משני צדדי שולחן המשא ומתן.
מן הצד האחד – ייצוג וליווי של עסקאות בהם משרדנו ייצג קבלנים (אשדר, רוטשטיין, אשטרום, אפגד ועוד), ומן הצד האחר – ניסיון מצטבר של מאות עסקאות בהם ייצגנו רוכשי דירות קבלנים (יזמים, תושבי חוץ, משקיעים ולקוחות פרטיים) אל מול כלל הקבלנים והיזמים במדינת בישראל.
במדריך זה אנו נרחיב בידע מקצועי פרקטי שנצבר במשך שנים רבות במשרדינו. אנו מנגישים את מידע זה על מנת שכל רוכש או מתעניין ידע את הסודות והמידע החשוב שלא מגלים באף מקום, וידע איך לזהות ולהימנע משדה המוקשים שנמצא בין הרצון לרכישת דירה ועד קבלתה (ולאחר מכן).
אז איך מתחילים? מה הכרחי לדעת לפני שיוצאים לתהליך? איך מכינים תקציב לרכישת דירה? מה זה טופס בקשת רכישה או "טופס הצטרפות"? האם ניתן להתמקח על המחיר? על כל השאלות האלו ועוד אנו נענה באריכות במדריך זה.
ובנוסף ניתן לקרוא עוד על איך להתמקח על מחיר דירה מקבלן, במאמר נפרד שהכנתי >>>
המדריך מסודר בסדר כרונולוגי – החל מהכנות שעליכם לבצע בטרם רכישת הדירה, הסברים על השלבים המוקדמים ביותר (בקשת רכישה), תיאור מפורט על כל הפרקים המשמעותיים ביותר של הסכם המכר, תיאור מפורט של מעמד החתימה, ואף כיצד להתנהל לאחר רכישת הדירה מהקבלן.
ולפני שמתחילים – חשוב להדגיש שתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן הוא סבוך (ועלול להיות מאוד מסוכן), ואסור להיכנס אליו ללא ידע וניסיון רב שנים בתחום. אם אין בידכם את הידע והניסיון – העצה הטובה ביותר היא לשכור את שירותיו של משרדנו לייצוג בהליך רכישת הדירה.
למשרדנו יש את הכלים, הניסיון והמומחיות על מנת שנוכל לטפל לכם בעסקה בצורה הנוחה והאיכותית ביותר לכל אורך שלבי העסקה. אתם מוזמנים לפנות אלינו במייל ונשמח לסייע.
בכבוד רב,
אושר אלקיים עו״ד כלכלן
הכנה כלכלית לרכישת דירה מקבלן
מדוע צריך להתכונן כלכלית?
בטרם רכישת דירה, הנושא הבסיסי ביותר הוא הכנה כלכלית נכונה והבנה של מבנה ההון לרכישת דירה. בהנחה שאתם לא קונים את הדירה רק מההון העצמי, רכישת דירה מחייבת הבנה של מהו הון עצמי, ההלוואות והמשכנתא שנלקחת מאחד הבנקים למשכנתאות בישראל.
אם המושגים בחלקים הבאים לא ברורים לכם, אתם יכולים להשתמש במילון המושגים שנמצא באתר שלנו בשביל לקבל הבנה של מושגים אלו.
השלב הראשון: איסוף ההון העצמי.
הון עצמי חייב להיות כספים שהם נזילים באופן וודאי בעת חתימת ההעסקה ו/או בטרם ביצוע אחד מהתשלומים בלוח התשלומים.
בסכומים אלה יש להכליל סכומים בעו"ש ופיקדונות נזילים; מתנות מההורים (שבוודאות העבירו או יעבירו ללא כוונה להחזירם); תיק מניות; מענקים (אזורים מיוחדים; מתנות מהחתונה; קופות גמל או השקעה שנפתחו, וכל סכום אחד שהוא בוודאות נמצא בידכם בעת ביצוע העסקה.
מידע חשוב!
הלוואות שניטלו עלולות שלא להיחשב שהון עצמי לצורך קבלת משכנתא. אין להסתמך עליהם כהון עצמי לרכישת דירה.
השלב השני: הכנה של מגבלות תקציביות והכנת התקציב.
מי שרכשו דירה בישראל יודעים – הכסף נמצא בפרטים הקטנים. ההוצאות שנלוות לעסקה (ועלולות להיות גבוהות במיוחד), צריכות להיות משולמות מההון העצמי בלבד, ולא ניתן לקבל בגינן משכנתא.
הוצאות לרכישת דירה מקבלן – להלן רשימה חלקית של חלק מההוצאות שניתן למצוא בכל עסקה:
- מס רכישה
- דמי תיווך/שיווק
- שכ"ט עבור רישום הבית המשותף
- אגרות ותשלומים לרישום העסקה והבית המשותף
- עמלת פתיחת תיק משכנתא
- שמאי
- שכ"ט עו"ד
- יועץ משכנתאות
- שיפוצים
- ריהוט
ועוד הרבה הוצאות נוספות. ולסיום נדגיש פעם נוספת – ההוצאות הללו הן הוצאות שלא ניתן לקבל בגינן משכנתא.
אם אתם מעוניינים לקבלת טבלת אקסל מסודרת שתוכל לסייע לכם להבין את היקף ההוצאות שלכם – שלחו לנו הודעה ונשמח לשלוח לכם.
השלב השלישי: קבלת אישור עקרוני למשכנתא.
האישור העקרוני קובע כי בהתקיים מספר תנאים, ולאחר שהבנק יבחן מספר נתונים ותחתמו על מסמכים, הוא יאשר לכן את קבלת המשכנתא לרכישת הדירה.
חשוב לציין שהאישור העקרוני נכון לנקודת זמן מסוימת, והוא עלול להידרש בעתיד, אף לאחר חתימת הסכם מכר, אם עבר זמן או השתנו חלק מהתנאים או ההצהרות.
חשוב לציין שכל הנושאים לעיל משתנים מאדם לאדם וממקרה למקרה. אין הכרח שאם יש לאדם את הסכום הנדרש לקבלת משכנתא עבור דירה ראשונה (25% הון עצמי), הוא אכן יקבל את המשכנתא המקסימלית, והכל תלוי ביכולת ההחזר החודשית שלו.
זהירות מוקש!
הבנקים נוטים שלא להתחשב בהכנסות משכר דירה עבור בדירה ראשונה ולכן יכולת ההחזר תחושב ללא הכנסות משכר דירה. אם אתם מסתמכים על הכסף משכר הדירה שישלם את המשכנתא – תהיו מוכנים עם מספיק מרווח להחזר חודשי על מנת שלא להיות מופתעים בהמשך.
הכנה משפטית מאפייני מיסוי והגדרת התא המשפחתי
אחד ההיבטים החשובים ביותר שאנשים לא מודעים אליו הוא שניתן לחסוך סכומי מס משמעותיים עם תכנון משפטי ומיסויי נכון, או לחילופין, להימנע מתשלום סכומי מס גבוהים עקב תכנון מס שגוי שניתן ללא הכוונה מקצועית.
רוכשים רבים קונים דירה חדשה מקבלן מבלי להבין את מאפייני המיסוי השונים, מה שעלול להוביל פעמים רבות לחיובים במס שבח, רכישה ואפילו מס הכנסה במקרים מסוימים!
אם יש לכם חשש מסוים בנוגע להיבט מסוים, או שאתם מרגישים שאתם לא בטוחים האם אתם מוגנים מבחינה משפטית – אנו ממליצים לשאול לפני, מאשר להצטער אחרי!
זהירות מוקש!
בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה מרחיבה הקובעת כי "רוכש" הם גם בני זוג החיים ביחד דרך קבע! כלומר, גם אם בני זוג לא מחשיבים את עצמם כ"ידועים בציבור", אך הם חיים יחדיו, מנהלים חיים משותפים ומתנהלים כאחד – רכישת דירה על ידי אחד מהם – עלולה להיחשב כרכישת דירה של שניהם! משרדנו ליווה של עסקאות רכישת דירה מקבלן, ובאמצעות הכוונה נכונה, ועל ידי הכלים המשפטיים שלנו, הצלחנו לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים בכל עסקה על ידי שימוש בכלים משפטיים חוקיים לחלוטין.
הכנה אישית
בחירת עו"ד שילווה את העסקה – עוד לפני חתימה על טופס בקשת רכישה
ההכנה החשובה ביותר בעסקת רכישת דירה חדשה מקבלן – היא בחירת משרד עורך דין שילווה אותך באופן מלא, וידריך אותך בכל הדרכים (הגלויות והנסתרות) בהן יש לעבור על מנת לבצע את הליך הרכישה באופן הנכון, האיכותי והבטוח ביותר שניתן.
בחירת עורך הדין חשובה במיוחד – בטרם חתימה על מסמך כלשהו מול הקבלן ו/או איש השיווק והמכירות.
זהירות מוקש!
חשוב להדגיש כי חתימה על מסמכים בטרם הייעוץ המשפטי, יוצרת "מסגרת משפטית" שברוב המקרים הקבלן לא יחרוג ממנה לאחר חתימת הרוכש על טופס בקשה הרשמה. עוה"ד אשר בקיא ומבין בעסקאות מהסוג הזה, מעניק ייעוץ משפטי עוד בטרם חתימת בקשה רכישה, ומתווה את הרכישה באמצעות מספר הוראות שחייבות להיות בתוך בקשה הרכישה – וההשלכות שלהן יכולה להיות משמעותית במיוחד מבחינה כספית.
בדיקת הקבלן או היזם – לא לוותר
אחד השלבים החשובים ביותר בטרם רכישת דירה חדשה מקבלן שהרבה מאוד רוכשים לא מבצעים הוא בירור, ואפילו הבסיסי ביותר, על היזם או הקבלן.
ישנם מספר יזמים חזקים וגדולים במיוחד בשוק הישראלי (אשדר; אשטרום; אלקטרה; דניה סיבוס; שיכון ובינוי; י.ח. דימרי; תדהר; אזורים ועוד רבים אחרים), אשר מסרו מאות/ אלפי דירות, וניתן להשוות בין דירות שמסרו בעבר בפרויקטים אחרים. מקבלנים אלה יותר "בטוח" לקנות כי החשש שהם לא יסיימו את הבנייה הוא קטן משמעותית מקבלנים קטנים.
יחד עם קבלנים אלו, קיימים מספר לא מבוטל של יזמים/קבלנים קטנים מאוד, אשר לעיתים הדירה הנרכשת היא חלק מהפרויקט הראשון שהוא בונה בעצמו. וחשוב לנו לציין כי הנושא נפוץ במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38, פינוי בינוי, קומבינציה וכו').
מידע חשוב!
מומלץ לשאול מי אם היזם הוא גם הקבלן המבצע (לעיתים קרובות לא מדובר באותו גורם). במצב זה – יש לבחון את שניהם, גם את היזם וגם את הקבלן, כדי לקבל את התמונה המלאה ביחס לעסקה. המלצתנו היא בחינה של הקבלן באופן אישי על ידי הלקוח. להתחיל בחיפוש בגוגל על הפרויקטים שלו, על מי הבעלים של החברה, לוודא אם יש נגדה הליכים משפטיים ועוד. תתפלאו לדעת שהרבה מאוד פעמים הממצאים עלולים לגרום להרמת גבות על ההבדל בין מה שהקבלן/יזם מספר – למה שקורה במציאות.
בחינת האזור של הפרויקט והדירה
לאחר שהתכוננתם כלכלית ומשפטית, הגיע הזמן לבחון באופן פרטני את הפרויקט המבוקש. יש לבחון את הפרויקט בצורה שתהיה תואמת את הצרכים הנוכחיים, ואת הצרכים העתידיים שלכם בעוד כמה שנים קדימה.
למשל, אם הדירה הנרכשת היא דירה להשקעה, עליכם לבחון את מחירי השכירות בשכונה, הפרופיל של התושבים (זוגות צעירים/משפחות וכד'); אחוז הדירות להשקעה באיזור ועוד. אם הדירה היא דירה למגורים, יש לבחון את איכות הגנים ובתי הספר; תחבורה ציבורית; גני משחקים ועוד.
מידע חשוב!
מומלץ לבחון את הדירה לא רק כמי שקונה להשקעה או למגורים – אלא לבחון "גם וגם". אם מסתכלים בצורה הזאת, מקבלים אינדקציות לאיכות הפרויקט ומיקומו.
לנוחיותכם, להלן רשימה של מספר קריטריונים נוספים שניתן להתייחס אליהם:
- האם יש חדר אשפה בבניין
- סופר ומאפייה קרובים
- קופת חולים קרובה
- מסעדות/חנויות/מספרה/קוסמטיקאית
- אנטנות סלולריות
זהירות מוקש!
בעסקאות מסוג התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), יזמים רבים נוהגים להעניק בטוחה מסוג "הערת אזהרה" על זכויות הרוכש. אנו מדגישים כי על אף שבטוחה זו מוסדרת בחוק המכר, פסקי דין מהחודשים האחרונים, ועמדתו של הממונה, היא שבטוחה מהסוג הזה לא מומלצת להבטחת זכויותיו של הרוכש. אם אתם מעוניינים בכל זאת להתקדם בעסקה בה מובטחות זכויותכם בהערת אזהרה, מומלץ לפנות לעורך דין למקרקעין בעל ניסיון רב ופתרונות ספציפיים על מנת שיבטיח את זכויותכם.
לוח התשלומים ברכישת דירה חדשה
לרוב הרוכשים לוח התשלומים נראה כמו דבר טריוויאלי – מסכימים עליו במועד בקשת הרכישה, הקבלן מסכים וכאן זה מסתיים.
במציאות הדברים מתנהלים קצת אחרת…
אחד הנושאים החשובים ביותר שצריך להתכונן אליו כראוי הוא נושא לוח התשלומים הצפוי של העסקה.
לנוחיותכם ועל מנת להקל על מדריך זה, הכנו עבורכם מדריך מפורט בנוגע ללוח תשלומים ברכישת דירה חדשה מקבלן. אתם מוזמנים ללחוץ כאן ולקרוא את המדריך
האם יש לוח תשלומים מומלץ?
לכל רוכש יש תנאים שמתאימים לו – לרוכש אחד יכול להיות את כל הכסף במעמד החתימה והוא לא מעוניין לקחת משכנתא ומעוניין לחסוך במדדים, ורוכש אחר יצטרך למכור את דירתו הקיימת על מנת לרכוש את החדשה.
חשוב לתת דגש מאוד גדול על מועדי קבלת הכספים וזמינותם. אם אתה מעוניינים לחסוך עליות מדדים (הסבר בפרק 3), אז מומלץ להקדים תשלומים, ולוודא שתקבלו אופציה זו עוד במעמד בקשת הרכישה.
חשוב שתדעו!
- השאלה הראשונה ששואלים את הקבלן היא – האם יש בנק מלווה (או חברת ביטוח) שמעניקה בטוחה לחוק המכר? גם אם יש לכם את כל הכסף – אתם חייבים לוודא זאת על מנת לוודא שהכסף שלכם "מבוטח".
אנו ממליצים לקרוא בעניין זה את מדריך המשנה של רכישת דירה על הנייר, ואת פרק במדריך זה העוסק בבטוחות לפי חוק המכר.
בנוסף, אנו ממליצים שעורך דין מטעמכם יבחן באופן מדוקדק את הבטוחה, על מנת לוודא את זכויותיכם במקרה שבו היזם/קבלן לא מסוגל לסיים את ההסכם.
- אם אתם מצפים לכסף בתאריך מסוים – קחו מקדם ביטחון של חודש לפחות! אם מכרתם דירה – יכול להיות שהרוכשים שלכם יתעכבו עם המשכנתא. חשוב מאוד שלא לקבוע תאריכים "גב אל גב" צמודים מדי, כי בכל בעיה קטנה – אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה גדולה.
טופס בקשת הרכישה
בשלב הראשון הראנו את השלבים הראשונים שנדרשים כהכנה לפני שבוחרים את הדירה החדשה מהקבלן.
השלב הבא הוא חתימה על טופס מיוחד שהכין הקבלן – ונקרא בקשת רכישה.
תחילה נציין כי הבקשה היא אחת מאבני הדרך המשמעותיים ביותר בהליך של קנייה דירה חדשה מקבלן.
טופס בקשת רכישת דירה (המכונה גם: "טופס בחירת דירה" או "טופס הרשמה לרכישת דירה") הוא השלב הראשון (ולעיתים היחיד) של שלב המשא ומתן הישיר אל מול הקבלן/יזם.
הטופס מכיל את המסגרת המשפטית והמסחרית בין הצדדיים, ומכיל בין היתר את פרטי הרוכשים, פרטי הדירה, פרטי התשלומים ופרטים נוספים שרלוונטיים לעסקה.
על הטופס חובה לחתום, והוא אמור להגן על אינטרסים של שני הצדדים – הראשון של הרוכשים, שמא הקבלן ימכור את הדירה לאחר, ושל הקבלן, כדי לגרום לרוכש להתחייב כלפי הדירה.
חשוב להדגיש – לטופס בקשה ניתן – ואף רצוי וחובה! לערוך שינויים. ישנם מספר שינויים משפטיים שנדרש להוסיף אותם בכל עסקה, ורק עורכי דין הבקיאים ברזי המקצוע של רכישת דירה חדשה מקבלן יודעים להעניק אותם לרוכשים.
לאור חשיבותו של פרק זה, מומלץ להרחיב ולקרוא את המדריך המלא והעדכני לשנת 2022. אתם מוזמנים לקרוא את המדריך בקישור הבא.
הכרת מבנה הסכם המכר
בפרק זה אנו נעבור על מספר חלקים ודגשים חשובים בהתאם למבנה הסכם מכר סטנדרטי של קניית דירה חדשה מקבלן.
לאחר החתימה על בקשת הרכישה, תישלח אליכם טיוטה של הסכם מכר של עשרות או מאות עמודים מורכבים משפטית, שנועד רובו ככולו להגן על האינטרסים של הקבלן. קריאת הסכם ארוך כל כך ללא ידע משפטי היא עבודה מייאשת ולא מומלצת ללא כדור נגד כאב ראש.
אדם אשר אינו בקיא בדיני המקרקעין והנדל"ן הספציפיים לעסקאות נדל"ן, עלול שלא להבין את מה שהוא קורא, לשאול את השאלות הלא נכונות, ולקבל תשובות לא מספקות.
נספח התשלומים והתנאים המסחריים
נספח התשלומים והתנאים המסחריים יחד עם נספח השינויים המשפטיים הם יחדיו לב ליבו של הסכם המכר.
נספח זה מכיל את כל הפרטים המסחריים שסוכמו במעמד בקשת הרכישה (סעיף 2.1. לעיל). הוא צריך להכיל את כל הפרטים המהותיים והמשמעותיים של העסקה, וזה נספח שעליכם לקרוא באופן מדוקדק.
בתתי הפרקים הבאים, אנו נסקור מספר נקודות משפטיות חשובות במיוחד שאתם צריכים לדעת לפני שאתם קוראים את הנספח
מהי הצמדה למדד?
ההצמדה למדד עלולה להיות חלום הבלהות של כל מי שרוכש דירה מקבלן, אם לא מבינים ומתכוננים אליה כראוי.
ראשית נסביר – מה ההיגיון שעומד מאחורי הצמדת מחיר הרכישה למדד?
ההיגיון הוא פשוט – היזם/הקבלן בונה את הבניין ואת הדירה הנרכשת. לצורך הבנייה, יש לו הוצאות שהוא נדרש לשלם אותם לכל אורך הפרויקט. הוא נדרש לרכוש מלט, לרכוש ברזל, לרכוש עץ, חומרי עבודה, מטבחים, ימי עבודה של פועלים, ועוד הרבה מאוד "תשומות" שקשורות לבנייה.
המחירים של כל התשומות הללו משתנים לאורך התקופה. חלק מהתשומות עולות, וחלקן יכולות לרדת. מכיוון והקבלן לא יודע אם התשומות יעלו או ירדו ובכמה יעלו/ירדו, הקבלנים מצמידים את מחיר הדירה למדד שנקרא "מדד תשומות הבניה".
זהו המדד העיקרי והנפוץ ביותר בו משתמשים לצורך בחינת התשומות של בנייה בישראל. בעבר קבלנים היו מצמידים את המחיר לשער הדולר (בטח ההורים שלכם זוכרים את התקופה הזאת….), אך הצמדה לשער הדולר או מדד אחר אינו נפוצה, וכיום כולם מצמידים למדד תשומות הבנייה.
זהירות מוקש!
חשוב לציין שנכון שבשנת 2021, מדד תשומות הבנייה עלה באופן עקבי וגבוה במיוחד ביחס לשנים אחרות. המדד הידוע של חודש דצמבר 2020 (שפורסם ביום 15.01.2021) עמד על 115.1 נקודות, והמדד של חודש אוגוסט עמד על 120 נקודות. כלומר – המדד עלה ב-4.2% בשנה!!
מידע קריטי
חישוב לא נכון של תשלומי מדד בלוח התשלומים ואחוז נטילת המשכנתא, עלול להוביל לתשלומי מדד גבוהים במיוחד. בד"כ התשלומים האלו לא "מכוסים" על ידי המשכנתא של הרוכש, והרוכש עלול להידרש להוסיף את תשלומים אלו מכיסו במועד התשלום האחרון.
מידע חשוב!
היזמים בד"כ קובעים בהסכם כי תשלומי תמורה שיבוצעו בין ה-1 עד ה-15 יישאו את המדד הקרוב שיפורסם ב-15 לאותו החודש, וכי תשלומים שיבוצעו בימים 15 ועד 31 לאותו החודש – ישאו הצמדה למדד של החודש העוקב (הבא). לכן, מומלץ לדרוש לבצע את התשלומים במועדים שבין ה-1 עד ה-15. גם אם איש המכירות אומר וממליץ לבצע בתאריך אחר – מומלץ להתעקש ולהתחייב לבצע את התשלומים במועדים הללו ולא לחכות לסוף החודש. זה יכול לחסוך הרבה מאוד כסף!
מתי מתפרסם המדד?
המדד מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל ה-15 לחודש לועזי, ואם התאריך הוא ביום חג/שבת – אז הפרסום נערך לפני או אחרי – בהתאם לנסיבות העניין.
חשוב לציין – המדד מתפרסם תמיד "חודש אחורה". לדוגמה, אם חתמתם ביום 01.01.2022 על בקשת הרשמה, המדד של ההסכם יתעדכן למדד הידוע של חודש דצמבר – אשר יפורסם ביום 15.01.2022.
מידע חשוב!
היזמים נוהגים לציין מפורשות כי הדירה תוצמד למדד תשומות הבנייה הידוע במועד חתימת בקשת הרכישה. אם קיבלתם ייעוץ משפטי מעורך דין למקרקעין מקצועי – תוכלו לחסוך הצמדה של לפחות מדד אחד בטרם ביצוע התשלומים של ההסכם.
האם אפשר לוותר על ההצמדה למדד?
התשובה היא כן = אבל!
ישנם מספר קטן מאוד של יזמים שמציעים מראש (וללקוחות פרימיום או במבצעי פריסייל) את ההצעה המסחרית של מכירת הדירה ללא הצמדה למדד. זה לא נפוץ, ויזם לא יציע בעצמו את הסרת ההצמדה.
לכן, בעת המו"מ מול איש המכירות בבקשת הרכישה, ניתן לבקש כי מחיר הדירה לא יוצמד. לעיתים הקבלן יסכים, אך ידרוש מחיר מעט יותר גבוה מהמחיר שסוכם (מעיין פרמיה על הסיכון שהוא יפסיד במדד), ואז עליכם לעשות "חושבים וחישובים" – מה יותר משתלם?
חשוב לציין שהקבלן לא יסכים להסרת ההצמדה על כל מועד שהוא לאחר חתימת בקשת הרכישה.
איך מתבצע החישוב של הצמדה למדד?
החישוב הוא פשוט ונשתמש בנתונים האמיתיים של המדד מהשנה האחרונה (2021):
נניח וחתמתם על בקשת רכישת הדירה ביום 01.01.2021, וקבעתם כי תשלום יתרת התמורה בסך של 1,000,000₪ תבוצע ביום 30.09.2021.
המדד הידוע במועד ההסכם המדד הידוע של חודש דצמבר 2020 (שפורסם ביום 15.01.2021) עמד על 115.1 נקודות.
המדד הידוע של מועד התשלום (חודש אוגוסט 2021) עמד על 120 נקודות.
החישוב הוא חלוקה של המדד האחרון (120) במדד של חתימת הבקשה (115.1) – ולכן המדד עלה ביותר מ-4.2%.
לכן, במועד תשלום התמורה, עליכם לשלם סכום של 1,042,571₪ עבור הדירה.
את החישוב לעיל יש לעשות ביחס לכל תשלום ומועד תשלום.
מידע חשוב!
במועד המסירה והתשלום האחרון יש לדרוש מהיזם לקבל "כרטסת" נתונים של התשלומים שבוצעו או יבוצעו. בכרטסת יש לראות את אופן הצמדת המדד, ואת נכונות הנתונים. לא פעם חלה "טעות מחשב" או "טעות אדם" שמובילה לטעויות שעלולות להיות שוות עשרות אלפי שקלים!
האם משתלם לרכוש דירה בתשלומים של 20% בחתימה ו-80% במסירה?
מדובר בשאלה שעלתה הרבה בשנים האחרונות – והתשובה תלויה מאוד ברוכש.
דוגמה:
לעיתים יש לרוכש סכום הנדרש (20%) במועד הרכישה, אך הוא לא יוכל לקבל משכנתא בתקופה הקרובה (חסר סכום כסף, התחיל עבודה חדשה וכו').
ולהערכתו במועד המסירה (שעלול לקחת מספר שנים), יהיה בידיו סכום כסף גדול יותר, שיאפשר לו לקבל משכנתא במועד המסירה.
במצב זה, ניתן, ואולי מומלץ, להשתמש בנוסחה זו של תשלום במועד המסירה – אך כפוף לכך שיילקח בחשבון סכום ההצמדה למדד שעלול להיות גבוה ומשמעותי, וידרוש הוספה של סכום מההון העצמי.
מידע חשוב!
מומלץ לנסות ולבקש מחיר ללא הצמדה, אך בתוספת תשלום מסוימת למחיר הדירה. חלוקת הסיכון והרווח עשויה להיות משתלמת לשני הצדדים.
הקדמת תשלומים – מלכודות למתקדמים
לא הרבה רוכשים יודעים זאת, אך עם הכוונה משפטית נכונה, ניתן לקבל את אחד ההטבות המומלצות ביותר בעת בקשת הרכישה רק אם מבקשים אותה – והיא האפשרות להקדים תשלומים.
בד"כ הקדמת תשלומים מחייבת תשלום של סכום כסף נכבד (לפחות 75,000 ₪ למשל), או סכום תשלום בהתאם לנספח התשלומים.
זהירות מוקש!
תשומת לב שהקדמת תשלומים – לא בהכרח משמעותה הקדמת מדדים! אם תרצו פרטים נוספים, תוכלו לפנות אלינו ונשמח להבהיר את הנושא.
איחור בתשלומים
לעיתים הדברים לא מתקדמים באופן הרצוי, ורוכשים נאלצים לאחר בתשלומים מהתאריך שקבעו בלוח התשלומים.
ההמלצה הגורפת היא לפעול לביצוע התשלומים בטרם המועד ככל הניתן. אם אתם מעריכים כי אתם עלולים לאחר – תבקשו מראש את הסיוע וההבנה של היזם בנושא. התראה מראש תקבל הבנה של נציג היזם, ועשויה להקל בפרמטרים כמו ריביות.
לעיתים רבות ההסכם קובע כי לאחר מספר ימים מסוימים שבו לא בוצע התשלום – תחול הפרה יסודית.
אנו ממליצים לבחון את סעיף זה בעצמכם באופן מדוקדק, ולוודא כי מועדי התשלום מתאימים לכם ולצרכים שלכם.
ייעוץ ראשוני ללא עלות
המפרט / מפרט המכר
מהו המפרט?
המפרט הוא מסמך משפטי אשר חובה לצרפו לחוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 ("הצו"), שנחקק בהתאם לחוק מכר (דירות) התשל"ג- 1973.
המפרט מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם המכר, ולכן אין לחתום על הסכם מכר ללא שצורפו לו המפרט.
עליכם גם לקבל העתק חתום שלו לאחר שנחתם על ידי הקבלן/יזם.
המפרט מבוסס באופן צורני ומהותי על נוסח המפרט כפי שנקבע בתוספת הראשונה לצו, ואסור ליזם לשנות את הפרטים בו, אלא רק להתאימו בהתאם לנתוני הפרויקט.
אם תרצו לראות כיצד המפרט בהתאם להוראות הצו, ניתן לראות זאת בקישור הזה.
המפרט הוא מסמך בעל אופן מסחרי מובהק ומפרט כיצד תראה הדירה אשר נרכשה "על הנייר" – ועל הרוכש לבחון אותו בעצמו או עם איש מקצוע מטעמו (לא עו"ד), וזאת על מנת לוודא כי הנתונים שהוצגו בפניו על ידי איש המכירות, לדוגמה – גודל וסוג המרצפות, סכום זיכויים עבור רכיבים מסוימים, ארונות מסוימים ועוד, תואם את מה שהובטח.
בנוסף, ובעיקר, המפרט מגדיר את הנתונים העיקריים של המוצר הסופי שאנו רכשנו, ומפרט את הפרטים הרלוונטיים לדירה והצמדותיה (שטחה, שטח המרפסת, הצמדות וכד'); את חומרי הבניה והשלד של הבניין והדירה (לרבות חומרי הגמר); וכן את אביזרי הדירה (ארונות מטבח, אסלות, מרצפות ועוד), ועוד נתונים שקשורים לבניין (הוצאת שטחים מהרכוש המשותף, נהלים, הוראות כלליות ועוד).
זהירות מוקש!
על היזם לרשום באופן מפורש את פרטי הזיהוי של הדירה והצמדותיה במפרט. ישנם קבלנים רבים אשר מפנים בהסכם המכר אל הוראות המפרט כמחייבות, אך במפרט פשוט לא מציינים את הפרטים הרלוונטיים. המלצתו היא לקבל עותק עדכני של המרפט ביחס לדירה, ולוודא כי הוא מכיל את השינויים אותם ביקשה הרוכש.
נספח תוכניות הדירה והקומה (גרמושקה / גרמושקא)
מה זה גרמושקה? האם חובה לצרף תוכניות?
התוכניות נקראות בשפה המקצועית גרמושקא (אקורדיון בהונגרית), מכיוון והן מקופלות כמו אקורדיון.
תוכניות המכר הן תוכניות/תשריטים בשחור לבן בקנה מידה משתנה, אשר מתארות את הפרויקט באופן ויזואלי ומספרי.
סעיף 2(א) לחוק המכר מורה כי על המוכר דירה החובה לצרף תוכניות בהתאם לקבוע בצו, ולמסור העתק חתום שלהם לרוכש. בהתאם לצו קיימים מספר סוגים שונים של תוכניות שחובה לצרפם, והחשוב ביותר ביניהם הוא של הדירה ומידותיה.
כל תיקון ושינוי במפרט מחייב חתימה של שני הצדדים, ואנו ממליצים לוודא כי אם יש שינוי לתוכניות – להגיע ולחתום בפני המוכר על תוכניות חדשות.
זהירות מוקש!
מומלץ מאוד להביא עמכם מרקר מהבית ולסמן בתוכנית הדירה את הדירה הנרכשת יחד עם הצמדותיה (מרפסת, חניה ומחסן) ועם השטח של מסתור הכביסה, ולחתום במרכז הדירה. את אותו הדבר יש לעשות בתוכניות הקומה, המחסנים והחניות.
מידע חשוב!
מומלץ מאוד לדרוש ולקבל סריקה של תוכניות הדירה והקומה מראש. עליכם לוודא התאמה בין פרטי הדירה כפי שהוצג לכם במקור, כפי שמופיע בבקשת הרכישה, וכי שמופיע בסריקה שהועברה.
ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לרכישת דירה חדשה מקבלן
המטרה של ייפוי הכח היא קידום פעולות משפטיות שונות הקבועות בהסכם ורישום הדירה על שם הרוכש הוא חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר או ייפויי כוח נוטריוני בלתי חוזר לטובת הקבלן ו/או עורכי הדין של הקבלן.
תשומת לב שקיימים הבדלים בין ייפויי כוח בלתי חוזר רגיל לייפויי כוח נוטריוני – הן מבחינת המשמעות והן מבחינת התשלום:
ייפוי כוח בלתי חוזר – מייפים את כוחם של עורכי הדין של הקבלן (ישנה רשימה של מספר רב של עורכי הדין מהמשרד שמייצג אותו) לביצוע פעולות משפטיות שונות. בייפוי הכח יש הוראות משפטיות רחבות שמאפשרות חופש פעולה מבלי הצורך להחתים ו/או לפנות אל הרוכש בכל נושא ועניין.
ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר – בנוסף על האמור לעיל, הוא מסמיך את עורכי הדין יחד עם מי שאינו עורך דין, כלומר את החברה וחברות שונות, למשל בנקים, חברות ביטוח וכו'. תשומת לב שייפוי כוח נוטריוני מחייב תשלום נוסף על פי התעריפים הקבועים תקנות הנוטריונים (שכר שירותים), תשל"ט-1978 – ניתן לראות את התעריפים במדריך של משרדנו בעניין תעריפי נוטריון לשנת 2021.
מידע חשוב!
מומלץ לשאול ולוודא מראש איזה מבין ייפויי הכח נדרשים בעסקה. אם נדרש ייפויי הכח נוטריוני – מומלץ לחתום עליו לאחר התשלום הראשון, ולהעבירו בהקדם האפשרי ליזם.
בקניית דירה בפרויקטים של מחיר למשתכן או מחיר מטרה על הקבלן אסור לקחת מעבר למחיר שנקבע בהוראות המכרז. לכן, אם אתם נדרשים לתשלום עבור יפוי כוח נוטריוני, על הקבלן להשיב לכם את העלויות בעת תשלום יתרת התמורה.
בטוחות לפי חוק המכר דירות
בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, על המוכר דירה לספק לרוכש דירה בעת חתימת הצדדים על הסכם המכר, ולא יאוחר מתשלום של 7% משווי הדירה, ולנפק אחת מבין מהבטוחות הבאות:
- ערבות בנקאית
- פוליסת ביטוח
- הערת אזהרה "נקייה" מהגבלה
- משכנתה מדרגה ראשונה "נקייה" מהגבלה
- רישום חלק יחסי במקרקעין
(חשוב לציין ששתי ההערות האחרונות ברשימה לא נפוצות בשוק הנדל"ן הישראלי ולכן לא נרחיב בהן).
מידע חשוב!
תשומת לב שהגדרת המוכר אינה ייחודית רק לקבלן, וקיימת הוראה לפיה מוכר לפי הוראות החוק הוא "מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה". כלומר, אם קניתם ממי שמקיים את ההגדרה הזאת, עליכם לדרוש לקבל בטוחה בהתאם לחוק.
מהי המטרה של הבטוחה?
המטרה המשפטית של הבטוחה היא להבטיח את זכויותיו של הרוכש מעת קניית הדירה, ולהבטיח כי במקרה בו המוכר לא יוכל להשלים את התחייבויותיו להשלמת ומסירת הדירה – כספו של הרוכש יהיה מוגן.
הוראות החוק עברו מספר שינויים משמעותיים שנועדו להטיב עם הרוכשים, ולמשל:
- תיקון 5 משנת 2008 נחקק בעקבות פרשת "חפציבה", בה רוכשים הוטעו לשלם חלק מהתשלומים שלא בהתאם להוראות החוק, ובעקבות כך חלקם איבדו חלק גדול מהשקעתם.
- תיקון 9 משנת 2017 בעקבותיו הוקמה "קרן המע"מ" להבטחת רכיב המע"מ בעת מימוש הבטוחה.
האם בטוחה אחת עדיפה על אחרת?
בהתאם להוראות החוק – אין עדיפות של בטוחה אחרת על פני השנייה, למרות שלא כך המצב בפרקטיקה.
יחד עם זאת, בפרקטיקה יש מדרג ברור של "האיכות" בין הבטוחות השונות, כאשר בטוחה מסוג ערבות בנקאית היא בטוחה משפטית ברמה הגבוהה ביותר, פוליסת ביטוח לאחריה, והערת אזהרה בתחתית הרשימה (אפילו מתחת לשתי הבטוחות שצוינו ברשימה).
מדוע בטוחות מסוג ערבות בנקאית עדיפה על פני האחרות?
הסיבה היא פשוטה – יש גוף גדול מאוד במשק הישראלי (אחד מהבנקים הגדולים) – שהוא גוף מנוסה, מיומן ואיכותי, שמסכים לבטח את הפרויקט במקרה בו הוא לא יושלם.
הגוף הזה דואג לבצע עשרות בחינות שונות, לדרוש מהקבלן להתחייב להסכמי ליווי מקיפים, ומחייב אותו לפעול על פי כללים וחוקים שמחייבים אותו לפעול בשקיפות ויעילות.
כמו כן, כאשר הבנק מלווה את כספו ליזם הוא עושה זאת על פי שלבים בהתאם להתקדמות הבניה, כך שיש גורם שמפקח עליו בצורה אדוקה לכל אורך הדרך.
זהירות מוקש!
קבלנים קטנים נוהגים להציג ערובה מסוג "פוליסת ביטוח" כערובה מסוג "ערבות בנקאית", או גרוע מכך, מעניקים בטוחה מסוג "הערת אזהרה" ומציגים אותה כבטוחה איכותית ושוות ערך ל"ערבות בנקאית".
קבלנים קטנים נוהגים להציג ערובה מסוג "פוליסת ביטוח" כערובה מסוג "ערבות בנקאית", או גרוע מכך, מעניקים בטוחה מסוג "הערת אזהרה" ומציגים אותה כבטוחה איכותית ושוות ערך ל"ערבות בנקאית".
נציין כי פוליסת ביטוח אינה ערבות בנקאית, היות ומעניק הבטוחה עלול להיות חברות מימון חוץ בנקאיות (אשר נחשבות "מבטח" על פי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח)), ואלו מעניקים שירותי ליווי בריביות גבוהות משמעותית מאשר הבנק בישראל לאור הסיכון הכרוך בפרויקט.
יש לוודא מול הקבלן איזה בטוחה מקבלים – וממי. אם התשובה היא לא אחד מהבנקים – זוהי אינה בטוחה מסוג "ערבות בנקאית".
האם ניתן לרכוש דירה בפרויקט בו קיימת בטוחה מסוג "הערת אזהרה"?
התשובה היא כן – אבל!
בטוחה מסוג הערת אזהרה נפוצה בעיקר בפרויקטים של רכישת דירה חדשה מקבלן בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי).
זהירות מוקש!
בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית, קבלנים/יזמים קטנים שלהם מספר קטן של פרויקטים (או פרויקט אחד), אין את ההון העצמי הנדרש להקמת הפרויקט, ולכן, על פי רוב בנק לא מוכן לממן את הפרויקטים האלו.
מה עושה הקבלן/יזם?
היזם פונה לחברות מימון חוץ בנקאיות אשר מעניקות מימון ליזם עבור הקמת לפרויקט, במסגרתו חברת המימון מעניקה את המימון ליזם, בדרך כלל תמורת ריביות גבוהות משמעותית מהבנק.
לכן, הבטוחה שיעניק היזם תהא זו שתעלה לו "הכי פחות כסף" וזו תהיה הערת האזהרה.
מעבר לכך, נציין כי הממונה על חוק המכר, הוציא בעבר הודעה אשר התריעה מפני רכישת דירה כאשר הבטוחה היא "הערת אזהרה".
ההודעה ניתנה לאחר מספר מקרים שבהם התפקרו חברות יזמיות החברה היזמית, והבטוחה שניתנה לרוכשי הדירות – בטוחה מסוג "הערת אזהרה" – לא הגנה בצורה ראויה והרמטית על כספי הרוכשים ובעקבות הליכים משפטיים – הרוכשים איבדו חלק גדול מכספם.
בהודעה הממונה ביקש להבהיר כי התשלומים בפרויקטים בהם ניתנת בטוחה מסוג "הערת אזהרה" יבוצעו בהתאם לשלב בניית הפרויקט, ובהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975 בלבד.
אם ברצונכם לקרוא את ההודעה – אתם מוזמנים לקרוא על הקישור כאן.
לסיכום חלק זה, נציין כי פרק הבטוחות מחייב ידע מקצועי משפטי מעמיק בתחום עסקאות הקבלן. על עורך הדין לקניית דירה מקבלן לערוך בדיקות משפטיות על מנת לוודא כי הבטוחה אשר ניתנת להבטחת כספו של הרוכש עומדת בתנאי החוק ואכן מגינה על הרוכש.
חובת תשלום לעוה"ד של הקבלן + עלויות רישום
כחלק מהעלויות הנלוות לעסקה, הרבה מאוד רוכשים לא מביאים בחשבון את עלויות תשלום שכר הטרחה לעוה"ד של הקבלן – ובחלק זה נסביר את המקור הנורמטיבי לחיובן והוצאות נוספות הנדרשות בעסקה.
מדוע אנו נדרשים לשלם עבור עוה"ד של הקבלן?
מדובר בפרקטיקה שהשתרשה במציאות לפני עשרות שנים, לפיה הקונה משלם לעוה"ד של הקבלן סכום מסוים כחלק מהעסקה. בעבר, לא היה חוק או תקנה שהגבילו את היקף שכר הטרחה, והקבלנים היו גובים סכומים של עד 1.5% מגובה העסקה כתשלום עבור עוה"ד!
בעקבות לחץ ציבורי ובמטרה להקל עם רוכשי דירות חדשות מקבלן, בשנת 2014 נחקקו "תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014".
בסעיף 2 לתקנות נקבע כי עוה"ד של הקבלן לא יוכל לגבות יותר מסכום של כ-5,000 ₪ או מחצית האחוז משווי הדירה – לפי הנמוך מבין השניים – עבור הוצאות המשפטיות. הסכום מתעדכן מדי שנה ויש להצמיד לסכום זה מע"מ.
כיום מרבית הקבלנים מחייבים את תשלום זה כחלק מהעסקה, אך ישנם קבלנים גדולים ש"סופגים" את עלויות אלה ומשיתים אותן על עלויות הדירה – ניתן למצוא זאת בבקשת הרכישה.
ביקשו ממני תשלומים עבור תשריטים ואגרות לרישום הבית המשותף – זה חוקי?
התשובה היא כן.
בנוסף לתשלום שכר טרחת עורך הדין, נדרשים רוכשי דירות לשלם סכומי כסף נוספים עבור תשריטים ואגרות ממשלתיות לרישום הבית המשותף.
בעקבות תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 בה נקבע כי התשלום הוא עבור "הוצאות משפטיות" – התעוררה השאלה בשוק הנדל"ן האם תשלום שכר הטרחה כולל את תשלומי האגרות והתשריטים הנדרשים לרישום הבית המשותף
כיום, בעקבות החלטת הממונה על חוק המכר בעניין גביית תשלומים בגין תשריט בית משותף ואגרות ממשלתיות מיום 02.12.2019, והחלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בעקבות החלטה זו, נסללה האפשרות החוקית לגבות מרוכשי דירות תשלומים נוספים עבור תשריטים ואגרות לרישום בית משותף.
היקף התשלומים עבור האגרות והתשריטים משתנה – חלק מהמשרדים גובים מראש סכום עבור כל חדר (למשל – 500 ₪ עבור כל חדר) או תשלום קבוע (למשל – 2,500 ₪), וחלק גובים את הסכום היחסי לאחר סיום רישום הפעולות מכל אחד מן הרוכשים.
מועד מסירה, איחור (והקדמה) במסירה
חלק גדול מהסכם המכר מיועד להוראות הנוגעות לאופן הבנייה, אורכה והאפשרות לדחיית המסירה של הדירה.
הסעיפים בפרקים אלה ארוכים ומורכבים משפטית, ומשתנים כל הזמן על מנת להתאים את עצמם לפסיקה עדכנית ורוח התקופה. להלן כמה תשובות לכמה שאלות חשובות במיוחד שתמיד עולות בכל עסקת קניית דירה מקבלן בהקשר של מועד המסירה ואיחור במסירה.
לא רשום לי תאריך למועד המסירה בהסכם – זה חוקי?
יזמים רבים נוטים לרשום מועדים ערטילאיים ולא ברורים על מנת ליצור חוסר ודאות בנוגע למועד המסירה, מה שיכול לאפשר להם לאחר במסירה בהמשך.
היזמים יכולים לרשום מועדים כמו: "36 חודשים ממועד תחילת העבודות"; "24 חודשים ממועד חתימת החברה על הסכם המכר"; "18 חודשים מהמועד בו הסכם זה יחייב את החברה" ועוד הרבה ביטויים שונים שנתקלנו בהם עם השנים.
ונציין גם כי עם השנים גם נתקלנו בקבלנים שלא מציינים את מועד המסירה – לא במפורש ולא במשתמע, או משאירים את הנתון ריק…
הפרקטיקה הזאת נפוצה מאוד בקרב הרבה קבלנים שמוכרים דירות חדשות, ומומלץ להימנע מכך. יחד עם זאת, בעסקאות של קניית דירה על הנייר (עסקאות לפני היתר), ציון מועד המסירה הוא בד"כ במספר חודשים מסוים ממועד קבלת היתר הבניה.
מידע חשוב!
כבר במועד בקשת הרכישה יש לדרוש לקבוע תאריך מסוים למסירת הדירה. אם איש המכירות מבקש תאריך שנראה לכם רחוק בצורה בלתי רגילה – תתווכחו ותבקשו להוריד עוד מהתאריך – תתפלאו שאפשר להצליח לא מעט!
מה מוגדר כ "איחור מוצדק" במסירה? אילו אירועים נחשבים לאיחור במסירה?
במסגרת הסכם המכר, הקבלן קובע את מועד המסירה בהתאם לתנאים ומידע הקיים בידיו במועד חתימת ההסכם.
לעיתים, חלים אירועים אשר עלולים להיחשב כ"כוח עליון", ובעקבותיהם הקבלן חושש שלא יצליח לסיים את התחייבויותיו במסגרת לוח הזמן שהתחייב לו במסגרת ההסכם.
לשם כך, כל הסכמי קניית דירה חדשה מקבלן כוללים הגדרה כזאת או אחרת של מהו "איחור מוצדק" או אירועים של "כח עליון" בגינם היזם יהא רשאי לדחות את מועד המסירה.
להלן רשימה של אירועים שהקבלן נוהג לכלול כאירועים של כוח עליון:
זהירות מוקש!
יש לנסות ולהוסיף בנספח השינויים המשפטי הוראה לפיה איחור מוצדק או אירוע של כוח עליון יחול רק אם הוא גרם לאיחור בהקמת הפרויקט בפועל. ללא הוראה זו, מספיק שיחול אחד מהאירועים לעיל, כדי לאפשר איחור במסירה.
לעת סיום, אנו ממליצים לכל מי שמתעניין ויש לו שאלות נוספות בנושא להעמיק במדריך המשפטי שלנו "איחור במסירת דירה חדשה - מדריך משפטי לרוכש!" המדריך הוא מאמר שלם המכיל את כל הנושאים המשפטיים הרלוונטיים לאיחור במסירה.
האם הקבלן יכול להקדים את המסירה?
התשובה היא כן!
תשומת לב שבהסכם המכר בדרך כלל רשום שהמסירה תעשה עד ליום מסוים. המילה עד מאפשרת לקבלן מרווח נוחות מסוים בידיעה שאם הפרויקט יתקדם כמו שצריך – הוא יוכל להתקדם בצורה מהירה בבנייה ולמסור את הדירות לפני הזמן.
זהירות מוקש!
קבלנים רבים נוהגים לקחת מקדם ביטחון בכל הנוגע ליום המסירה. לא פעם משרדנו נתקבל בבניינים שנמצאים בשלבי בניייה מתקדמים מאוד, והקבלן עדיין מציין שיום המסירה הוא עד שנתיים ממועד החתימה או קבלת פנקס השוברים.
הסיבה שהם עושים זאת היא על מנת שלא לאחר במסירה ולהיות חייבים בתשלומים הקבועים על פי חוק בגין איחור במסירה (Better Safe Than Sorry).
לכן, תשומת לב שאם אתם עורכים הסכמים של "גב אל גב", כלומר – מכירת הדירה הקיימת לרכישת הדירה החדשה, עליכם לוודא שהקבלן לא יפתיע אותכם בהקדמת המסירה סמוך למועד החתימה.
עליכם לציין בהסכם כי אם ברצונו של הקבלן להקדים את המסירה, עליו לעדכן אותכם 60 ימים מראש לפחות, וזאת על מנת לבחון את הקדמת התשלומים בדירה הנמכרת, ותפעול המשכנתא אל מול הבנק המלווה.
שינויי דיירים בדירה חדשה מקבלן
כיום, הרבה מאוד רוכשי דירות אינם מרוצים/מסתפקים במפרט אותו מציע הקבלן כ"סטנדרט" של מפרט המכר. לעיתים זה נובע מכך שהמפרט המוצע מציג חומרים או כלים באיכות נמוכה, ולעיתים זה נובע מהתאמה אסתטית ואישית אותה מבקשים הרוכשים לבצע בדירתם.
בחלק זה אנו נסקור בקצרה מספר פונקציות בתחום שינויי הדיירים והוראות סטנדרטיות הקיימות בכל הסכם מכר ביחס לשינויי דיירים, ופרקטיקה שהשתרשה עם השנים.
כהשלמה לפרק זה, אנו ממליצים לקרוא את המאמר המקיף והמקצועי שלנו בנוגע לאיחור במסירה ואי התאמה.
מהם שינויי דיירים בדירה חדשה מיזם?
המונח "שינויי דיירים" הוא מונח אשר נועד לבטא שינויים אשר רוכשי דירות חדשות מבקשים לבצע בדירתם ביחס למצב המקור.
שינויי דיירים הם שינויים שנעשים ביחס למפרט והתוכניות אשר הוסכמו ביחס לדירה. השינויים יכולים להיעשות בהמון דרכים – שינויים במפרט (שינויים של גודל מרצפות, סוגי ברזים וכד'); שינויים בתוכניות (שינויים בנקודות חשמל); ושינויים תכנוניים (שינויים במיקום הקירות, מספר החדרים וכד').
מתי אפשר לבקש שינויי דיירים?
שינויי דיירים אפשר, רצוי ומומלץ לבקש עוד בהליך בקשת הרכישה! אם ביקשתם בזמן והצבתם את השינויים כתנאי, הקבלן עשוי להסכים לשינויים על מנת לסגור עסקה.
אם לא ביקשתם בטרם בקשת הרכישה, יש לבחון בחוזה עד מתי ניתן לבקש שינויים.
כך למשל, קבלנים רבים נוהגים להגביל שינויים עד ליציקת קומת הקרקע של הקומה בה נבנית הדירה, וכורכים בבקשה מספר תנאים כמו: אישור של אדריכל, אישור של מתאם השינויים, תשלום מקדמה וכד'.
מידע חשוב!
בהסכם המכר קיים בדרך כלל פרק/סעיפים שלמים שעוסקים בשינויי דיירים. חשוב בעיקר לקרוא ולהבין עד מתי ניתן לבקש את שינויי הדיירים, ומה כרוך לבקשה.
זהירות מוקש!
תשומת לב שלעיתים הקבלן יכול להסכים לשינויים מסוימים, ואז הוא מאפשר לעצמו "פתח מילוט" באמצעות הוראות כמו: "בכפוף לאישור האדריכל", "בכפוף להיתכנות בפועל" וכד'.
קיימת טקטיקה של קבלנים לאפשר את השינויים, אך לדרוש כסף עבור קבלת האישור של אותו גורם – כך יוצא כי הקבלן עלול לסכל את השינויים על ידי דרישת תשלום לא הגיונית עבור עצם קבלת האישור (במקרים בהם טיפל משרדנו הקבלן דרש 10,000 + מע"מ עבור בחינת ואישור הבקשה על ידי האדריכל).
איך מבצעים שינויי דיירים?
בהינתן שאפשר לבצע את השינויים מבחינה תכנונית ובהתאם להוראות ההסכם, יש לפנות לגורם בחברה אשר אמון על שינויי הדיירים. לרוב פרטי איש הקשר נמצאים במסמכים אשר מקבלים מהקבלן במעמד החתימה, ולעיתים יש לבקשם ישירות מאחראי קשרי לקוחות אשר קיים לחברה.
חשוב לציין שלעיתים החברה תפנה את התיק לאדריכל/יועץ פנים מטעמה.
הגורם המוסמך מטעם החברה יהא מוסמך לבצע איתכם מו"מ מסחרי ולתאם את השינויים הנדרשים בדירה – ומה המחיר שלהם והערכת הזמנים להשלמתם. אם המחיר או הארכת המועדים מתאימה לכם, תוכלו להתקדם איתם.
איך אפשר לדעת אם המחיר עבור התיקון סביר? גבוה?
בד"כ בשינויים של דירה חדשה מיזם, על מנת להימנע מקביעה חד צדדית של היזם בנוגע לגובה עלות השינוי, הצדדים נוהגים לקבוע עי התשלומים יבוצעו בהתאם למחירם אל מחירון שנקרא "מחירון דקל שינויים".
המחירון הוא מחירון שנקבע על ידי קבוצת דקל הותיקה בתחום הנדל"ן בישראל, ובו מפורטים מאות רבות של עבודות, תוספות ושינויים שניתן לקבוע בדירה חדשה.
קביעת המחירים ביחס למחירון מונעת ויכוחים על גובה התשלום ומאפשרת מרחב נוח בידיעה שלא ניתן לקבוע "כל" מחיר ביחס לכל תיקון.
מידע חשוב!
ניתן ורצוי לבקש כי תינתן הנחה ביחס למחירון דקל – והקבלנים מאפשרים הנחות סבירות לצורך סגירת העסקה (10% +-).
טופס שינויים – מה חייב שיכלול? אסור לפספס!
לקראת סיום הפגישה עם מתאם שינויי הדיירים מטעם הקבלן, יוציאו לכם מסמך ובו מפורטים השינויים המבוקשים. המסמך נראה סתמי למדי, אך מדובר במסמך חשוב במיוחד לכל הליך הרכישה, ויש לו מקום של כבוד בפסיקה הישראלית בהתאם להלכת שמש (רעא 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.02.2016).
בהתאם להוראות הדין והפסיקה, עליכם כרוכשים יש לדרוש כי יופיעו בטופס בקשה השינויים את הפרטים הבאים:
- פרטי הצדדים והדירה
- פירוט בגין השינויים הנדרשים
- מחיר בגין כל שינוי
- מחיר בגין כלל השינויים
- הערכת הזמן שיידרש להשלמת השינויים בדירה
- הערכת הזמן שיידרש לאיחור במסירת הדירה
- התייחסות לכך שהתשלומים יבוצעו באמצעות פנקס השוברים
- חתימת הצדדים לאישור הפרטים לעיל
- קבלת עותק חתום במעמד הפגישה מאת מתאם השינויים
המלצתנו היא להדפיס את פרטים אלה ולוודא שכולם מתקיימות בטופס בקשת השינויים. אם לא מתקיים אחד הרכיבים – יש לדרוש לציינו בגוף המסמך – בהדפסת מסמך חדש או לציין בכתב בטרם החתימה.
החשיבות של המסמך חשובה שבעתיים בעת איחור במסירה – בה הקבלן יטען כי שינויים שבוצעו/אושרו מעכבים את המסירה, והצדדים יטענו כי אין עיכוב. משרדנו ממליץ להקפיד ולבקש מראש כל מסמך בקשר עם האיחור ולתייקו בתיק מסודר.
מסירת החזקה ופרוטוקול מסירה
בכל הסכם לרכישת דירה חדשה מיזם ישנם מספר סעיפים חשובים הרלוונטיים לאירוע המסירה של הדירה.
מדוע יש פרק שלם שמיועד למסירת הדירה?
ליזם אשר מוכר לכם את הדירה יש אינטרס מאוד חזק למסור לרשותכם את הדירה כמה שיותר מהר. להלן הסיבות המהותיות ביותר בגללן הקבלן ממהר למסור לכם את הדירה:
- תשלום יתרת התמורה – לעיתים קרובות, חלק מהתמורה שתשולם עבור הדירה כפופה למסירת הדירה לרוכש או סמוך לכך. כלומר, אם היזם ימסור את הדירה לרוכש – זה יאפשר לו לקבל את יתרת התמורה של הדירה.
- העברת אחריות – מסירת הדירה היא המועד בו הדירה עוברת "לאחריותו" של הרוכש. ממועד זה ואילך, על הרוכש לשאת בתשלומים שונים (ארנונה, מים, גז, ועד בית וכד'), ותחול עליו האחריות לבטח את הדירה מפני נזקים לתחולה ואדם.
- תחילת תקופת הבדק – רק לאחר מסירת החזקה מתחילה "תקופת הבדק". בתקופה זו על הקבלן חלה האחריות לתקן ליקויים ו/או אי התאמות שונים החלים בדירה. ככל שהתקופה תחל מוקדם יותר – כך הוא יסיים את חובותיו כלפי הרוכשים והפרויקט מוקדם יותר.
- הקטנת הוצאות מימון – רק לאחר מסירת החזקה בדירה, הקבלן יהא רשאי להחליף בטוחה מסוג "ערבות בנקאית" או "פוליסת ביטוח" שעולה שבגינה הקבלן משלם עבור הנפקת הערבות, בבטוחה אחרת – הערת אזהרה, שעלותה שולית לקבלן ומאפשרת לו "להיפטר" מעלויות מימון עבור הערבות.
- תשלום איחור בגין מסירה – אם היזם לא מסר לכם את הדירה במועד המסירה המקורי על פי ההסכם או 60 ימים לאחריו – תחול עליו החובה לשלם לכם פיצוי בגין אי מסירת הדירה במועד בהתאם להוראות החוק.
לכן, ניתן לראות כי האינטרס של הקבלן הוא למסור את הדירה מוקדם ככל הניתן.
כמו כן ניתן להבין כי מועד מסירת החזקה הוא אירוע מכונן מבחינת היזם והרוכש, שכן היזם מסיר מעליו עננה כבדה ואחריות רבה, והרוכש יהא רשאי לנהוג בדירה מנהג בעלים ולהתחיל את חייו החדשים בדירה.
למה חשוב לערוך פרוטוקול מסירה?
בעת מסירת הדירה, מתכנסים הרוכשים ונציג הקבלן לעריכת וחתימת מסמך שנקרא "פרוטוקול מסירה". מסמך זה הוא ההזדמנות החשובה ביותר של הרוכש לציין בפני הקבלן מהם הבעיות אותן הוא רואה בדירה בעצמו.
חשוב שנדגיש – בכל דירה חדשה מקבלן בישראל (100%) יש ליקויי בניה.
חלק מהליקויים קטנים (שפיכת צבע, השלמת רובה), חלקם גדולים וברורים לעין (סדקים בקירות, מרצפות מנופצות), וחלקם מתגלים רק לאחר תקופת מגורים מסוימת בבית (רטיבות, בעיות איטום וכד').
המטרה של הפרוטוקול הוא לציין את כל הליקויים אותם מזהה הקונה בעיניו במסגרת הפרוטוקול, והיזם יפעל לתיקון שלהם.
האם היזם חייב לציין את כל מה שאגיד בפרוטוקול?
בד"כ הסכמי המכר לא מציינים זאת מפורשות. ההסכמים עלולים להכיל נוסח לא ברור כמו: "ליקויים אשר מוסכמים על הצדדים"; "ליקויים עליהם יסכים נציג הקבלן" וכד'.
אנו ממליצים לקבוע בהסכם השינויים הערה משפטית לפיה כל הערה שתהיה לרוכש תצוין בפרוטוקול המסירה, אף אם אינה מוסכמת על נציג הקבלן.
האם הקבלן מחויב לתקן את הליקוי מיד?
זה תלוי בסוג הליקוי ומה שצוין בהסכם.
ליקויים מהותיים ומשמעותיים (נזילה, סדק משמעותי וכד') אשר מקשים או לא מאפשרים מחייה בדירה, יש לדרוש מהקבלן לתקן באופן מיידי ומהיר ככל הניתן (הדירה לא ראויה למגורים).
בעיות אחרות שהן קטנות/זניחות יש לציין בפני הקבלן מיד לאחר הופעתן. בד"כ הקבלן "אוסף" ליקויים ומתקן אותם באופן מרוכז אצל מספר בעלי דירות מדי תקופה.
אך במקרים מסוימים, הקבלן מעדיף שלא לבצע מספר תיקונים לאורך תקופת הבדק, ואז תשובתו תהא שהתיקונים יערכו "בתום תקופת הבדק". התנהלות זו תהא תמיד מגובה בהוראות בהסכם לפיהן הוא יהא רשאי לפעול לתיקון רק בתום שנת הבדק.
מידע חשוב!
אם קיימים ליקויים שלא מאפשרים מגורים בדירה - לשלוח הודעות, מיילים ושיחות עד שמקבלים מענה ושירות! להציק לקבלן! כמו כן יש לציין בכתב (במייל מסודר עם תאריך) כל ליקוי בדירה האם הוא תוקן או שלא תוקן כהלכה.
רישום הדירה, העברת זכויות וחברה משכנת
"הדירה רשומה בטאבו?"
זאת בדרך כלל אחת השאלות הראשונות בכל משא ומתן לרכישת/מכירת דירה יד שניה בישראל. ברכישת דירה חדשה מקבלן ורישום הזכויות בטאבו על שם הרוכשים הכללים קצת אחרים…
לכן, נחלק את הליך רישום הזכוית על ציר זמנים מסודר, ונסביר את הליך העברת הזכויות בכל שלב:
- רכישת הדירה מהקבלן
בשלב הראשון, רוכשי דירה חדשה מיזם רוכשים דירה מהקבלן. הקבלן רשאי למכור את כל אחת מהדירות לרוכש אחד בלבד. אם הנושא נשמע טריוויאלי – תתפלאו לדעת כמה פעמים נתקלנו בעסקאות נוגדות שביצע קבלן ביחס לדירה שנמכרה למספר רוכשים.
עוד בטרם נמכרו דירות בפרויקט, הקבלן ו/או עורכי הדין מטעם הקבלן, מבצעים מעיין "רישום פנימי" של הזכויות בדירות בפרויקט – ממספרים את כל הדירות באופן ברור וקבוע.
כך למשל, אם מדובר ברבי קומות, חלק מהקבלנים ממספרים את הדירות בהתאם למספר הקומה ואז מספר הדירה – דירות בקומה 1 ירשמו כ-יחידות 101, 102, 103 וכן הלאה. יחידות בקומה ה9 ירשמו כ901, 902 וכן הלאה. לחילופין, דירות יכולות להירשם במספרים בלבד (1, 2, 3 וכד'), והכל בהתאם לנהלים פנימיים של אותה חברה.
לאחר שנחתם כל הסכם מכר מול רוכשים – החברה מבצעת השלמה של נתוני הרוכשים ביחס לאותה דירה. החברה דואגת לתייק ולשמור את כל הנתונים ביחס לאותה באופן מקוון וידני, על מנת שאם אחד מבסיסי הנתונים יקרוס (שריפה של כל המסמכים, או לחילופין קריסת המידע של החברה) – בסיס הנתונים השני ישמר.
הליך זה בו החברה ו/או עורכי הדין מטעמה מנהלים את המרשם נקרא בשפה המקצועית חברה משכנת.
החברה המשכנת פועלת מיום מכירת הדירה הראשונה בפרויקט, ועד רישום הזכויות על שם כל הרוכשים במקרקעין כהלכתם – ולפעמים גם לתקופה מעבר לכך.
לכן, ממועד הרכישה, ועד לרישום הדירה בפועל, לא תתאפשר עסקה בדירה מבלי לקבל אישור וטיפול של החברה המשכנת.
אנו נרחיב בנושא בהמשך מדריך זה, בפרק שיעסוק בהתנהלות עם הקבלן לאחר מסירת הדירה
האם מותר לי למכור את הדירה שלי בטרם מסרו לי את החזקה? האם מותר לי למכור דירה חדשה מקבלן שעוד לא קיבלתי?
התשובה היא ברוב המקרים לא!
בהסכמי רכישה מקבלן תמיד קיימות הוראות לפיהן אסור לרוכש למכור את דירתו בטרם מסירת החזקה – "אלא אם קיבל את הסכמת החברה מראש ובכתב". לחברה אין רצון אמיתי להעניק אישור למכירת הדירה וברוב המקרים המוחלט לא יסכים, ויש לכך מספר סיבות:
- הקבלן לא רוצה "מתחרים" בזמן שהוא מוכר דירות בפרויקט. כלומר, אם בעלי דירות שקנו מוקדם (למשל בשלב הפריסייל) וימכרו בשלב מאוחר יותר, הם עלולים למכור דירות במחיר נמוך יותר מהקבלן.
- מכירת דירות מחייבת שעות עבודה נוספות של הקבלן בעסקת מכר, מעבר לעסקה המקורית, בגינן הוא לא מקבל תשלום נוסף.
- אם הרוכש עלול שלא להשלים את העסקה מסיבות כלכליות, הוא עשוי להפר את הסכם המכר שנחתם עמו הפרה יסודית. אם יפר את ההסכם יסודית, החברה תהא זכאית לפיצוי מוסכם + מכירת הדירה בעצמה במחיר גבוה יותר
מידע חשוב!
במקרים נדירים של עסקת פריסייל ניתן להגיע להסכם לפיו אם המוכר יבקש למכור את דירתו בטרם קבלתה, הוא יעשה זאת דרך הקבלן תוך תשלום עמלת שיווק. מומלץ לבקש!
זהירות מוקש!
דעו שבמצבים מסוימים ניתן לאפשר מכירה של דירה מהקבלן בטרם קבלתה. יחד עם זאת, ישנן מגבלות משפטיות רבות שחובה עליכם לדעת בטרם המכירה, ואשר עלולים להשית עלויות מס גבוהות במיוחד!
אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין למיסוי מקרקעין בטרם ביצוע עסקת רכישה.
- רכישת דירה ממי שקנה מקבלן (רוכש משנה) וטרם נרשם בית משותף
לאחר קבלת החזקה בדירה, הוראות ההסכם מאפשרות (בדרך כלל) לרוכש למכור את דירתו לצדדים שלישיים.
זהירות מוקש!
חשוב לציין שלעיתים, ההסכם עלול להכיל הוראות מגבילות כך שהרוכש לא יהא רשאי להעביר את זכויותיו עד לרישום בית משותף ו/או עד לאחר תקופה מסוימת ממועד קבלת הדירה (למשל 6 חודשים).
חשוב לבקש למחוק הוראות אלה בנספח השינויים המשפטי.
לכן, לאחר קבלת החזקה בדירה או התקופות שצוינו לעיל, הרוכש יהא רשאי להעביר את זכויותיו בדירה, בכפוף לכך שיקיים את כל התנאים המצטברים שיצויינו במסמך שנקרא: "נוהל העברת זכויות" של החברה המשכנת.
מכיוון והחברה המשכנתא היא מעיין "טאבו פרטי" עד לרישום הזכויות בטאבו, כל חברה מכינה נוהל פנימי של מסמכים שונים הנדרשים לשם העברת זכויות ורישום הערות בספרי החברה המשכנת.
לאחר שיקיימו את כל התנאים והמסמכים המצטברים של החברה המשכנת, החברה המשכנת תחתום על מסמכים שונים לטובת רוכש המשנה (כתבי התחייבות לרישום הערת אזהרה, הערות אזהרה וכו'), ותעביר את הזכויות במרשמיה על שם קונה המשנה.
- רכישת דירה חדשה מקבלן שרשומה בפנקס הבתים המשותפים (טאבו)
לאחר תקופה מסוימת, החברה המשכנת תרשום את זכויות הרוכש בפנקס הבתים המשותפים. מתקופה זו ואילך, מכירת הדירה אינה נעשית דרך החברה המשכנת, והיא נעשית כמכירת דירה יד 2 לכל דבר ועניין.
מידע חשוב מאוד!
בעת מכירת הדירה אנו ממליצים לקרוא את המאמר המקיף שלנו בנושא מכירת דירה. במסגרת המאמר אנו מעניקים הסברים, מידע חשוב, המלצות, מוקשים וסיפורים אמיתיים שחווינו ביחס למכירת דירה, עם דגשים חשובים ביותר בכל התחומים הרלוונטים.
למעבר למדריך המלא למכירת דירה לחצו כאן
כבדהו וחשדהו – הבטחות של אנשי מכירות
- הדירה נראית נפלא בתמונות וההדמיות.
- בהדמיות רואים פארק ירוק ורחב מתחת לבניין.
- הבניין עומד לבדו בלי שום בניין מסביבו.
- הברושורים מבטיחים פרויקט ברמה של מנהטן בישראל.
- הכניסה/יציאה לחניה היא דו-סטרית.
- מציגים שיש גן משחקים חדש שיבנה בין כל הבניינים של הפרויקט.
איש המכירות יודע את עבודתו. הוא מבטיח ומבטיח. אומר שזה הפרויקט הכי מוצלח בשכונה, ושמי שלא קנה שבוע שעבר, חזר אתמול ושילם 10,000 ₪ יותר רק בגלל שלא חתם.
רק מה הבעיה?
בכל הסכם קניית דירה חדשה מיזם – קיים סעיף מרכזי שפוטר את הקבלן מכל אחריות למה שהבטיח נציג המכירות, וכן מכל מצג, זיכרון דברים, טופס הרשמה, פרסום וכד'.
לא מאמינים לנו? רוצים לראות? הנה שתי דוגמאות מהסכמי רכישת דירה חדשה בהם יצגנו קונים של חברות גדולות ומוכרות בשוק הנדל"ן בישראל:
לכן – אנו תמיד ממליצים לקחת בערבון מוגבל כל מה שאומרים לכם במשא ומתן! עליכם לפעול באופן של "כבדהו וחשדהו", ולרשום הבטחות, התחייבויות וכל נושא אחר שעולה כמהותי במשא ומתן!
אם הבטיחו בעל פה – תעבירו את המידע לעורך הדין מטעמכם, ותדאגו שהנושא ירשם מפורשות בנספח השינויים להסכם המכר. זוהי אחריותכם ועליכם לוודא שזה עובר לתוך ההסכם ולא נופל בין הכסאות.
סיכום פרק הכרת מבנה הסכם המכר
הפרק אותו קראתם עד עתה הוא הפרק המרכזי, ואולי החשוב ביותר במאמר כולו.
הפרק הוקדש כולו להיבטיו השונים והפרקים השונים של רכישת דירה חדשה מקבלן, ונושאים מהותיים במיוחד שכל הסכם שללא ידע מקדים – עלולים להוביל למפח נפח בהמשך הדרך.
מכיוון והנושא ארוך ומורכב, אנו בחרנו לקצר חלק מההסברים, והעברנו את המידע אל המדריכים האחרים באתר שלנו.
אם יש לכם שאלות נוספות בקשר עם רכישת דירה מקבלן, נתקלתם בסעיף שנראה לכם מוזר ואתם לא בטוחים אם זה בסדר – אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו ולקבל שירות משפטי מקיף ויעיל שיאפשר לכם לבצע את העסקה בראש שקט.
נספח שינויים להסכם קניית דירה מקבלן
תפקידו של עורך הדין בניסוח שינויים ותיקונים קניית דירה מקבלן
אם הגעתם עד לכאן, זה אומר שהנושאים שרשמנו עד עכשיו די חדשים לכם. אולי עשיתם עסקה אחת, שתיים ואולי כמה עשרות, אבל בטח חידשנו לכם עם מידע חשוב, מוקשים ומידע חדש. אתם יודעים דבר או שניים, אבל לא "חיים" את הנושא יום יום.
עורכי דין למקרקעין נדל"ן לומדים, עובדים וצוברים עם השנים ניסיון רב בתחום עיסוקם.
הותק והניסיון הרב שנצבר מביא לכך שבכל עסקה אנו מגיעים עם ארסנל ענק של ידע, המלצות, ודרכי פעולה שבו אנו משתמשים במיומנות ויעילות לטובת הלקוח.
בעת קבלת המושכות וקבלת הטיפול המשפטי, עורך דין למקרקעין ונדל"ן יבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות לצורך בירור והבהרת זכויותיו של הרוכש בפרויקט, ויוודא כי הממצאים יתורגמו כנדרש לנספח השינויים שייערך אל מול הקבלן.
עתה נמנה מספר תפקידים ותחומי אחריות של עורך דין בעת עסקת קניית דירה חדשה מקבלן:
- לבדוק משפטית את הפרויקט מהיבטים שונים, ולוודא שהרוכש לא מסכן את כספו.
- ליווי הרוכש ומתן המלצות על דרכי פעולה שונים, והתראה בטרם ביצוע התחייבות ו/או ביצוע פעולה לא נכונה.
- התאמת הסכם המכר למידותיו, צרכיו והסכמותיו של הרוכש מול החברה באמצעות נספח שינויים משפטי להסכם המכר.
ונדגיש נקודה חשובה מאוד לקראת סיום – אם לא נטלתם עורך דין מטעמכם – אתם תידרשו לנהל משא ומתן לבד, ולחתום על ההסכם הנוסח שנקבע על ידי המוכר בלבד! הסכמי המכר הם 110% לטובת המוכר, וחתימה על הסכם רכישה ללא ביצוע תיקונים ושינויים תוביל בהכרח לתוצאות לא רצויות בהמשך!
לסיום, ניתן לראות כי עורך הדין מטעמכם אחראי על מספר תחומי אחריות משמעותיים במיוחד בעת ייצוג ברכישת דירה חדשה מקבלן.
עתה נסקור את האמצעי בו עורך הדין משתמש לשם התאמת הסכם המכר לצרכיו ודרישותיו של הרוכש – נספח השינויים.
מהו נספח שינויים?
נספח שינויים, הידוע גם בשמות אחרים כמו "נספח תיקונים להסכם המכר", "תוספת להסכם המכר" ושמות אחרים, הוא נספח אשר מצורף על ידי הקבלן לנוסח הסכם המכר, לאחר הסכמת הצדדים על שינויים שונים להסכם.
זהירות מוקש!
הרבה עורכי דין שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן ורוכשים לא מנוסים חושבים שמטרתו של נספח השינויים הוא רק "לשנות" את הוראות ההסכם – אך ממש לא כך הדבר!
זוהי טעות משפטית לכלול הוראה בנספח השינויים לפיה הוראות הנספח נועדו רק לשנות את ההסכם.
למה?
כי נספח שינויים לא רק משנה את הוראות ההסכם אלא נועד לבצע פעולות משפטיות נוספות –כמו להוסיף, למחוק ו/או להשלים הוראות שונות.
כמו כן, ובעיקר, הוראות הנספח צריכות לגבור על הוראות ההסכם, כך שאם קיימת הוראה מסוימת שהוסכמה בנספח, היא תהא עדיפה על פני ההוראה שקיימת בהסכם.
המלצתנו היא לכלול הוראות בנוסח הבא בכל נספח שינויים לרכישת דירה חדשה מקבלן:
"א. הוראות נספח זה נועדו לשנות ו/או לתקן ו/או למחוק ו/או ולהשלים את האמור בחוזה ו/או נספחיו. למען הסר ספק, במקרה הוראה הקיימת בנספח זה אשר אין לה הוראה מקבילה בהוראות ההסכם ו/או במקרה של של סתירה בין הוראות נספח זה והוראות ההסכם ו/או נספחיו הוראות נספח זה גוברות על האמור בהסכם ובנספחים.
ב. הצדדים מסכימים כי האמור בנספח זה בא לתקן ולשנות את סעיפי ההסכם וסעיפי נספחיו שיתוקנו ו/או יוספו בנספח זה ויגברו על הוראות ההסכם.
ג. כל המושגים בנספח זה יקבלו את המשמעות שניתנה להם בהסכם, אלא אם צוין אחרת."
האם הקבלן חייב לצרף נספח שינויים?
התשובה היא לא!
הסכמי רכישת דירה חדשה מקבלן הם הסכמים אשר מוטים במיוחד לטובת האינטרסים של הקבלן. הם מגנים על זכויותיו, ולעיתים קרובות גם מחילים הוראות שנוגדות את הדין והפסיקה, אבל ישמשו את הקבלן באמצעי לחץ או כתירוץ לפטור את עצמו ממצבים שונים.
המלצתנו היא לא לחתום בשום פנים על ההסכם כלשונו, עם אף קבלן ו/או יזם ובשום מקרה.
גם אם הקבלן ו/או יזם מבטיח לכם שאין לכם מה לדאוג והוא יעביר לכם נספח מיוחד רק בשבילכם – עדיין מדובר בנספח שיהיה חלש משמעותית מאשר נספח שינוסח על ידי עורך דין מטעמכם.
מה נהוג לרשום בנספח שינויים?
הכל!
כפי שציינו עשרות פעמים במדריך זה, עליכם לאסוף הטבות, התחייבויות והצהרות של הקבלן ביחס לדירה לכל אורך ההליך.
עליכם לתעד את ההטבות הללו, מיד שהן קורות, ולרשום אותם כדי להשתמש בהם בהמשך.
לא פעם אנשי המכירות מבטיחים הבטחות בשם החברה, ולאחר מכן, שהגיע הזמן לגבות את הדברים בכתב, הם מציינים שהחברה "שינתה מדיניות" או כל תירוץ אחר שנועד להסיר התחייבות של היזם מנספח השינויים.
מידע חשוב!
היבט חשוב שאנו ממליצים לבצע הוא לערוך רשימה של כל ההטבות, הצהרות, התחייבויות ושינויים שהבטיח הקבלן –
בין אם מספר חניה מסוימת, שינויים למפרט, התחייבות למדד וכו', לשלוח לעורך הדין מטעמכם רשימה מסודרת על מנת שאלה יתורגמו לתוך נספח השינויים.
זוהי אחריות שחלה על הרוכשים – ומוטב לעשות אותה כהלכה.
כמה זמן לוקח לערוך נספח שינויים?
אין לשאלה זו תשובה קבועה. זה מאוד משתנה ביחס לאופי הפרויקט (התחדשות עירונית, קרקע פרטית, קרקע מנהל), המצב התכנוני, (לפני היתר, אחרי היתר וכו') בהוראות הסכם המכר (הסכם דרקוני, הסכם סטנדרטי, הסכם מחיר למשתכן וכו'), ובעיקר תלוי בהתנהלות הקבלן בהליך המו"מ.
בדרך כלל נהוג לקחת מרווח של עד שבועיים לביצוע הפעולות השונות, ועריכת הבדיקות הנדרשות. אם אתם הנושא דחוף – תציינו זאת מול עורך הדין והוא ידאג לקדם את הנושא במהרה.
- דגשים להתנהלות מול הקבלן (אחרי בקשת רכישה ולפני חתימה)
מבחינת הקבלן – אתם הייתם צריכים לחתום על ההסכם מיד – בלי טופס בקשת רכישה. אם הוא היה יכול – הוא היה מחתים אותכם במקום על הסכם המכר. הוא לא רוצה שעורך דין יחטט לו בהסכם ויתחיל להעיר הערות שנוגסות באינטרסים שלו ומוטות לטובת הרוכש…
ישנם מספר דגשים שצריך לקיים בהתנהלות מול הקבלן. להלן שתי דוגמאות עקרוניות להתנהלות מול הקבלן, מרגע החתימה על טופס בקשת הרכישה.
הקבלן לא מוכן לקבלת שינויים – מה עושים?
משרדנו נתקל לא פעם ולא פעמיים, בקבלנים או יזמים שהם מאוד נחמדים ואדיבים – עד שזה נוגע לנספח השינויים.
טקטיקה ידועה של קבלנים היא להקשיח עמדות באופן מלא ביחס לנספח השינויים. הקבלן ו/או עורכי הדין מטעם הקבלן מקבלים טיוטה שהוציא עורך הדין מטעם הרוכש עם הערות שנועדו להגן על הרוכש, ומיד לאחר מכן מסרבים לקבל כל שינוי מהותי להסכם.
הטקטיקה הזאת מלווה בדרך כלל בשיחות לחץ מצד איש המכירות, בו הוא יפציר בכם בתירוצים שונים כמו: "השינויים המבוקשים לא מקובלים על החברה", "מעולם החברה לא נתנה התחייבות דומה לאף אחד אחר", "אם החברה תתן לכם היא תהיה מחויבת לרוכשים אחרים", "אם לא תחתמו נוציא את הדירה לרוכשים אחרים שהתעניינו", ודורש שתחתמו מיד על ההסכם בלי כל ההערות שנועדו להגן עליכם.
המלצתנו היא לשלול מיידית התנהגות זאת אל מול הקבלן, ולציין שמדובר בחוסר תום לב! ברגע שהקבלן מנסה להפר את מחויבותו לקבל שינויים להסכם – הוא מנסה לגרום לכם ללחץ לא בריא לחתימה בהולה על הסכם שלא מגן על האינטרסים שלכם.
במקרים אלה אנו ממליצים להיוועץ בעורך הדין ולקבל את עצתו לדרך הפעולה האפשרית. עורכי דין מנוסים יודעים כיצד לשלול התנהגות זו מצד הקבלן, ולהחזיר את הקבלן לשולחן המשא ומתן בדרכי נועם.
זהירות מוקש!
איש המכירות רוצה לקבוע פגישת חתימה מיד עם חתימת טופס בקשת הרכישה – מה עושים?
לאיש המכירות מטרה אחת בלבד – להחתים אותכם אתמול על הסכם המכר – העמלה שלו תלויה בכך! הוא לא רוצה לחכות, והוא רוצה להלחיץ אותכם לביצוע הפעולה.
מה הוא עושה? מתקשר אליכם בכל יום, וכמה פעמים ביום. מיד עם חתימת טופס בקשת הרכישה, או מיד לאחר שתקבלו את המסמכים במייל, הוא ידאג להתקשר ולעדכן אותכם שקיבלתם אותם.
ועכשיו, עוד במעמד חתימת בקשת הרכישה או לפני שפתחתם את המייל – הוא רוצה לקבוע פגישת חתימה.
למה הוא רוצה לקבוע פגישת חתימה?
כי ברגע שקבעתם – השעון מתקתק רק לטובתו! הלחץ עובד לטובתו – כי הוא יוצר לכם תחושת דחיפות. העסקה הולכת לברוח לכם!!
בשלב הזה הוא גם לוחץ עליכם שתילחצו על עורך הדין שלכם שיעביר הערות. הוא יתחיל עם תירוצים ומכבש לחצים – "לא משנה אם הוא עוד לא עבר על ההסכם – זה הסכם קבוע. אין כמעט מה להעיר"; "למה לוקח לו הרבה זמן??" וכד'.
מידע חשוב!
במקרים אלה אנו ממליצים לעצור את כדור השלג מוקדם! ברגע שיש עורך דין מטעמכם, תנו לו את מרווח העבודה כדי שיעבוד על נספח השינויים וביצוע הבדיקות השונות.
תחזרו בפני איש המכירות על המנטרה הבאה:
"מיניתי עורך דין מטעמי שיבצע עבורי את הבדיקות הנדרשות ויערוך נספח שינויים. ברגע שהוא יגיד לי שהכל מוכן – נקבע מועד לחתימה למחרת. עד אז, תלחץ בבקשה על עורכי הדין של הקבלן שיעבירו אלינו את כל המסמכים ויקבלו את כל השינויים שלנו ונוכל להתקדם"
זה נוסח שנועד להבהיר לו שאין מה ללחוץ עליכם. תאמינו לנו – המשפט עובד כמו קסם!
לסיכום פרק זה, בפרק זה התחלנו בהסבר נרחב על תפקידיו השונים של עורך הדין ומה התפקידים והאחריות שהוא נדרש בהסכם רכישת דירה מקבלן. לאחר מכן הרחבנו במהו נספח שינויים ועל מה הוא נועד להגן, ובסיום הענקנו מספר דגשים להתנהלות מול הקבלן בכל הקשור לנספח השינויים.
בפרק הבא אנחנו נתמקד בעיקר במעמד החתימה – איך מתכוננים ומה עושים.
הסכם רכישת דירה מקבלן – מעמד החתימה
בפרק זה אנחנו נרחיב במעמד המרגש של חתימת הסכם המכר. לפרק זה יש חשיבות גדולה בהכנה נפשית, משפטית ואישית ליום המיוחל.
בפרקים הבאים אנו נפרט על מספר נושאים חשובים במיוחד אותם שאותם אנו ממליצים ללקוחותינו לבצע לפני, במהלך ואחרי הסכם המכר.
איך מתכוננים ליום החתימה?
לנקות מחשבות שליליות
ליום החתימה צריך להתכונן 3 ימים לפני. עליכם לישון כמו שצריך ולנקות את הראש ממחשבות שליליות ומטרידות שמגיעות סמוך למועד החתימה.
מחשבות כמו: "אולי זאת טעות?; "מה אם המדד יעלה?" וכל מחשבה אחרת בסגנון הזה, הן מעיין "השטן הקטן" שיושב לכם על הכתף ומנסה לשכנע אותכם שלא לעשות זאת.
אנו ממליצים בימים אלה להתמקד בעיקר בדברים אחרים. אם יש אפשרות – תצאו בימים שלפני החתימה למסעדה טובה. תבלו. תחגגו את האירוע לפני שהוא קורה!
בערב לפני החתימה אנו ממליצים לא לחגוג יותר מדי – אבל כן לנקות מחשבות. תזמינו כמה חברים אליכם הביתה ותסיימו את הערב מוקדם. למה?
תיקחו יום חופש, תלכו לישון מוקדם ותתכוננו ליציאה
בערב לפני החתימה תישנו מוקדם. עליכם לנוח היטב, ולקום בשעה מוקדמת מספיק.
תבררו כמה ימים לפני לאן צריך להגיע – ומתי. הסיבה לכך היא שחתימת ההסכם מתבצעת באחד משלוש מקומות אפשריים:
- משרדיו של עורך הדין של הקבלן
- מרכז המכירות של הפרויקט
- משרדי היזם/הקבלן.
כל אחד מהמקומות יכול להיות שונה ורחוק ממקום מגוריכם ועליכם להתכונן. כך למשל, מרבית משרדי עורכי הדין ו/או היזמים נמצאים בעיר ראשון לציון או תל אביב רבתי – גם אם הדירה נמצאת בערים כמו חיפה.
אם החתימה יכולה להתבצע בשעות הערב המאוחרות – לא חייב לקחת יום חופש, אבל אם אתם חייבים להגיע בשעות הבוקר או הצהריים – תבחרו בשעה שנוחה לכם!
תביאו בחשבון את הפקקים
אל תקבעו שעה מוקדמת מדי (לא לפני השעה 10:00) כדי לא להיתקע בפקקים של הבוקר, ולא בשעה מאוחר מדי (לאחר השעה 15:00 ועד 18:00 בערך), שכן אז יש את הפקקים של הצהריים.
לגזור ולשמור! מה להביא ליום החתימה?
ליום החתימה עליכם להתכונן כמו מבצע צבאי – יש להכין את הכל מראש ולוודא שהכל מגיע איתכם לשם. לא שוכחים פצועים מאחור!
- להביא את ת.ז. עם הספח שלכם, יחד עם רישיון נהיגה.
- תביאו איתכם את פנקס הצ'קים – עליכם לשלם במעמד החתימה על שכר הטרחה של עורכי הדין, וכן תשלומים נוספים שהוסכמו.
- עליכם להיות זמינים למייל – מומלץ להביא עמכם את המחשב הנייד וטלפון עם סוללה מלאה.
- תבואו בבגדים נוחים. אתם הולכים לשבת הרבה זמן.
- תביאו איתכם בגד ארוך – עלול להיות קר במשרדים.
- תביאו איתכם עטים נוחים ומרקרים (כן – רשמתי מרקרים. בפרק הבא תדעו למה)
- תוודאו בוויז את שעת ההגעה ותגיעו חצי שעה לפני.
- להדפיס ולהביא איתכם את הנוסח של נספח השינויים העדכני ביותר, בנוסח שמאושר לחתימה. יש לוודא שהנוסח שהבאתם תואם לזה שאתם עומדים לחתום עליו.
- להביא איתכם את טופס בקשה רכישה. לוודא כי פרטי הדירה והתמדותיה בנספח התשלומים והמועדים תואמים את הבקשה באופן מלא.
- להדפיס ולהביא איתכם את נוסח נספח התשלומים והמועדים העדכני ועם הפרטים המלאים. יש לוודא שכל הפרטים תואמים את שהובטח.
- להביא איתכם פירות ופירות יבשים. לא להביא נוזלים או מוצרים רטובים. הנוכחות שלהם בשולחן מסוכנת לדפים!
על מה חותמים?
זוכרים שאמרנו שאתם צריכים לנוח ביום לפני? זה בגלל שבמעמד החתימה חותמים על מאות מסמכים!
במעמד החתימה עליכם לחתום על המסמכים הבאים:
- הסכם המכר
- נספח התשלומים והמועדים
- נספח השינויים
- מפרט המכר והתוכניות
- הצהרות והתחייבויות שונות
- ועוד מסמכים נוספים שכולם רלוונטיים לרכישת הדירה.
ושחשבתם שסיימתם – תדעו שצריך לחתום על הכל לפחות בשניים או שלושה עותקים!
מידע פנימי – איך מסמנים את הדירה והצמדותיה ואיפה חותמים?
חלק חשוב במיוחד בהליך החתימה שאנו רוצים להעמיק בו הוא החתימה על התוכניות!
כפי שפירטנו – קיימים מספר סוגים של תוכניות שונות, שאת כולן חובה לצרף להסכם המכר.
במעמד החתימה, נציג הקבלן מבקש מכן לחתום בלי לחשוב יותר מדי, אבל בשלב בו אתם נדרשים לחתום על התוכניות, כדאי להאט את הקצב ולוודא שמתקיימים התנאים הבאים:
חניה – עליכם לסמן באופן ברור במרקר את גבולות החניה במפלס החניה הרלוונטי. לאחר שסימנתם את החניה – תחתמו במרכז החניה באופן בולט. אם יש מספר חניות או אם מדובר בחניה עוקבת (טורקית, טורית) – יש לבצע את החתימה בכל אחת מהן באופן ברור.
מחסן – עליכם לסמן באופן ברור במרקר את גבולות המחסן במפלס הרלוונטי. לאחר שסימנתם את המחסן – תחתמו במרכז החניה באופן בולט.
חשוב להדגיש – אם המחסן צמוד לדירה – יש לסמן את המחסן יחד עם הדירה באופן רציף!
הדירה – עליכם לסמן את הדירה במספר תוכניות:
בתוכנית הקומתית – עליכם לסמן במרקר באופן ברור את הדירה הרלוונטית במלואה מהקירות החיצוניים – כולל מרפסות, חדרי שירות ומחסנים הצמודים לדירה + מסתור הכביסה של הדירה! לאחר שסימנתם את הדירה – יש לחתום במרכז שלה.
בתוכנית הדירה – עליכם לסמן את הדירה הרלוונטית במלואה מהקירות החיצוניים – כולל מרפסות, חדרי שירות ומחסנים הצמודים לדירה + מסתור הכביסה של הדירה! בסיום יש לחתום במרכז הדירה.
למה חשוב לסמן ולחתום כפי שציינו?
עליכם לסמן בצורה שציינו מכיוון ולעיתים הקבלנים לא מציינים את גודל הדירה במפרט ו/או בהסכם.
לכן, עליכם לסמן באופן מפורש על מה חתמתם על מנת למנוע טענה שחלק מסוים לא שייך לדירה, או שאינו צמוד אליה.
דקה אחרי החתימה – סריקת ההסכם והכנת "תיק דירה"
בשעה טובה! חתמתם על הסכם קניית דירה חדשה מקבלן!
אחרי שסיימתם להצטלם עם עורך הדין ולהעלות את הסטורי לאינסטגרם ואת הפוסט לפייסבוק, עליכם לקפל את הדברים שהבאתם איתכם (תעברו על הרשימה מהסעיפים למעלה).
בנוסף לדברים שהבאתם איתכם, עליכם לצאת מהחתימה עם המסמכים הבאים:
- פנקס השוברים – עליכם לצאת מהפגישה עם פנקס השוברים. עליכם לוודא כי הנתונים המצויים בפנקס (מספר הדירה, הקומה והמקרקעין) תואמים את הפרויקט והמקרקעין. אם הם לא תואמים – הבנק שלכם עלול לסרב להעביר תשלום ללא הסבר מספק.
- צילומי צ'קים – עליכם לצאת מהפגישה עם צילומים של הצ'קים שהעברתם במעמד החתימה – צ'קים לעורכי הדין של הקבלן, אגרות רישום וכל צ'ק אחר שהעברתם במעמד החתימה.
- פרטי התקשרות עם החברה וב"כ החברה – עליכם לצאת מהפגישה שיש בידכם את הנתונים של אנשי הקשר.
- נספח התשלומים והמועדים + נספח השינויים – אנו ממליצים לבקש מאיש המכירות ו/או עורכי הדין לצלם את נספחים אלה לאחר שנחתמו על ידכם – הם הכרחיים לצורך ביצוע התשלום הראשון של התמורה.
- קלסר/תיק דירה – חברות יזמיות רציניות מעניקות לכם במעמד הפגישה קלסר או אוגדן שנועד לשמור את כל המסמכים של הדירה.
תשומת לב שמהפגישה אתם לא תצאו עם העתק חתום של ההסכם ונספחיו – הסיבה לכך היא שהחברה עדיין לא חתמה עליו.
מידע חשוב!
לאחר שחתמתם על ההסכם ונספחיו ויצאתם עם המסמכים לעיל, עליכם לוודא שבתיק הדירה הכל מסודר ומתויק!
אנו ממליצים להדפיס את המיילים וכל התכתבות אחרת שהייתה עם הקבלן עד לנקודה זו (אחר כך הם מוצאים דרך להיעלם...), לתייק את כל המסמכים שהתקבלו ולדאוג שהתיק יהיה במקום זמין עבורכם.
יחד עם זאת, אנו ממליצים לסרוק כל תשלום שמבוצע באמצעות פנקס השוברים, וכן כל התכתבות או מסמך שנעשה אל מול הקבלן.
בנוסף, לאחר מספר ימים, יש לדרוש לקבל העתק חתום של ההסכם ונספחיו מהקבלן, ולבקש לקבל סריקה של כל המסמכים (כולל התוכניות!) לידכם.
תתפלאו לשמוע כמה רוכשים מאבדים את העותק הפיזי (מעבר דירה, ילדים בסביבה וכו'), וסריקה תשמור את הנתונים בהישג ידכם.
לסיכום
בפרק זה בחנו את מעמד החתימה על כל רבדיו – החל מהכנה של כל המסמכים הנדרשים ליום החתימה, מתן הסברים ומידע חשוב על מה חותמים (ואיפה!), ומה המסמכים שאיתם תצאו מהפגישה ואיך לארגן את המסמכים שלכם לאחר החתימה.
בפרק הבא אנו נרחיב על מספר דגשים חשובים במיוחד בהתנהלות מול הקבלן – לאחר מעמד החתימה.
אחרי החתימה – דגשים בהתנהלות מול קבלן
בשעה טובה! חתמתם על הסכם רכישת דירה חדשה מקבלן!
בכל החלקים הקודמים עסקנו במה קורה לפני שחותמים על ההסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן.
בחלק זה אנו נתמקד בעיקר בהתנהלות שלאחר חתימת הסכם המכר. בחלקים אלה נעניק מספר רב של מידע חשוב, והתראה בפני מוקשים על נושאים שונים שעולים לאחר חתימת הסכם קניית דירה מקבלן.
אנו ממליצים בחום לקרוא את הפרק הזה מוקדם ככל הניתן, ולהתנהל בהתאם להמלצות בו לאורך כל הדרך, ועד לקבלת הדירה. התנהלות נכונה בהתאם לפרק זה תסייע מאוד בהליך קבלת הדירה החדשה מהקבלן.
זהירות מוקש!
יש לוודא שאתם אכן מקבלים לידכם את המסמך "ערבות בנקאית לפי חוק המכר". לצורך קבלת הדירה והחלפת הבטוחה מערבות בנקאית להערת אזהרה, החברה תדרוש לקבל לידיה את הערבויות המקוריות שקיבלתם מהבנק!
את הערבויות אתם אמורים לקבל לכתובת שצוינה בהסכם עד שלושה שבועות לאחר כל תשלום. יש לאסוף את הערבויות המקוריות, ולוודא שיש התאמה בין פרטי הערבויות, לרבות הסכום ששולם ללא מע"מ, לפרטי הפרויקט והתשלום.
רק לאחר:
1. שתשלמו את מלוא התמורה.
2. שתקבלו את החזקה בדירה
3. שתירשם לטובתכם הערת אזהרה פרטנית.
4. שיימסר לידכם מכתב החרגה סופי של הבנק המלווה.
תעבירו לידי החברה ו/או הבנק המלווה את הערבויות המקוריות, ובכך יושלמו התנאים על פי חוק והערבות לסיום הליך הערבות הבנקאית בגין הדירה.
איך אדע אם חשבון הליווי של הפרויקט פעיל?
ניתן כיום לבדוק בכל אחד מהבנקים האם חשבון הליווי לטובת הפרויקט קיים ופעיל, באופן מיידי ומקוון. את הנתונים של כל חשבון ליווי יש לקבל מהקבלן, ולוודא שיש התאמה לפנקס השוברים.
להלן הקישורים לבדיקת החשבונות בכל אחד מהבנקים הרשמיים בישראל:
משכנתא – מתי משלמים וכמה זמן לוקח לחתום על מסמכים?
כמעט כל דירה חדשה שנקנית מקבלן נרכשת באמצעות מימון שניטל במשכנתא על ידי בנק מטעם הרוכש.
האינטרס של הבנק שמעניק לכם משכנתא הוא ברור – הוא מעוניין ל"הבטיח" את עצמו בכל ההביטים המשפטיים והכלכליים הנוגעים לכסף שהוא מעניק לכם לרכישת הדירה.
אנו לא נרחיב בנושא יתר על המידה, שכן הרחבנו במאמר זה בפרק העוסק "באישור עקרוני למשכנתא", וקיים מדריך שלם ונפרד בנושא שניתן להתעמק בו בקישור הבא. על אף זאת, אנו נסביר מעט ההליך בדגש על לוח הזמנים בהליך הטיפול במשכנתא.
כמה צריך לשלם הון עצמי בשביל לקבל משכנתא בדירה חדשה מקבלן?
את המשכנתא ניתן לקבל רק אם תוכיחו ששילמתם לקבלן (או שיש בידכם ובכוונתכם לשלם) את היקף ההון העצמי הנדרש בהתאם להוראות בנק ישראל.
בהתאם להוראות בנק ישראל, עבור רכישת דירה ראשונה יינתן מימון מקסימלי של 75% מערך המשכנתא או מחיר הדירה (הנמוך מבין השניים), עבור רכישת דירה יחידה (לא ראשונה) 70% מערך המשכנתא או מחיר הדירה (הנמוך מבין השניים), ועבור רכישת דירה שנייה 50% מערך המשכנתא או מחיר הדירה (הנמוך מבין השניים).
כמובן שהנתונים לעיל הינם נתונים מקסימליים בהתאם לשנה זו (2021), ועשויים להשתנות בעתיד, וכפופים לנתונים האישיים של כל רוכש מול הבנק.
מתי עלי לשלם את ההון העצמי?
הון עצמי משולם בהתחלה!
עליכם לשלם או להתחייב לשלם בפני הבנק שתשלמו את סכום ההון המינימלי הנדרש על פי הוראות בנק ישראל לכל הפחות.
כלומר, אם תרצו לקחת משכנתא נמוכה מהמשכנתא המקסימלית (למשל 60% משכנתא בדירה ראשונה), עליכם לשלם תחילה 40% מעלות רכישת הדירה כהון עצמי.
לאחר שתבצעו את התשלומים מההון העצמי – הבנק יתיר לכם לשלם את יתרת התשלומים באמצעות המשכנתא.
כמה זמן לוקח הליך המשכנתא?
הליך רכישת המשכנתא הוא ארוך ועלול לקחת זמן רב.
אם קראתם את חלק ההכנות לחתימת הסכם המכר במדריך זה, אז לבטח ביצעתם הליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתא. אם ביצעתם זאת, הרי שחסכתם זמן בהליך קבלת המשכנתא בשלב זה.
בשלב הבא, עליכם לבצע הליך של משא ומתן בנוגע לתנאים המסחריים של המשכנתא. הליך זה עלול לקחת מספר שבועות אם מנהלים אותו מול מספר בנקים.
אם אתם אינכם מתמצאים או מעוניינים בסיוע בהליך נטילת המשכנתא, אתם מוזמנים לפנות אלינו ואנחנו נשמח לסייע.
בשלב הבא, לאחר שקבעתם את התנאים המסחריים של ההלוואה, עליכם להתחיל בהליך ועל מנת לאשר את המשכנתא. לשם כך תצטרכו להמציא מספר רב של מסמכים ממספר מקורות:
מסמכים אישיים: צילומי ת.ז., תלושי משכורת, אישורים של רו"ח ועוד.
מסמכי עסקה: הסכם מכר חתום, נספח תשלומים ומועדים חתום, אישור זכויות, נסח טאבו ועוד.
הליך המצאת המסמכים לאחר חתימת הסכם המכר, אמור לארוך כשבוע, אך עלול לקחת אף יותר זמן.
לאחר המצאת כל המסמכים לבנק, הבנק יעביר דרככם לקבלן מסמכים שנקראים: "התחייבות לרישום משכנתא" ו-"נספח התנאים הכלליים לרישום משכנתא" אשר עליו יחתום הקבלן בפני הבנק שלכם.
הבנק יעביר את מסמך ההתחייבות לרישום משכנתא וכתב ההתחייבות כאשר הוא מודפס, ולאחר שהוא ואתם תחתמו עליו. אין לערוך שינויים בנספח ללא קבלת אישור מראש של הבנק.
ונדגיש, הקבלנים חותמים על המסמך לאחר שהתקיימו כל התנאים המקדמיים על פי הוראות ההסכם.
לאחר שהמסמכים יחתמו כנדרש ולשביעות רצונו של הבנק, הוא יעביר את התשלום הבא לקבלן במועד שנקבע בהסכם המכר, ובאמצעות שובר התשלומים בלבד!
לסיכום פרק זה, הליך לקיחת משכנתא לוקח לא פחות מחודש ימים, ועד מספר חודשים, והכל בהתאם להתנהלות שלכם מול הבנק, ומידת הזריזות של הקבלן.
בפרק הבא אנו נעמוד על אחד מעקרונות העל בהתנהלות מול קבלן – הכל בכתב!
"תרשום תרשום" – התנהלות מול קבלן בכתב בלבד
הדבר הזמין ביותר לנו הוא הטלפון הנייד. אם אנחנו צריכים משהו – מרימים טלפון והצד השני עונה. כמה פשוט.
הבעיה היא שאם התקשרתם בהסכם קניית דירה חדשה מקבלן – הדברים צריכים להתנהל אחרת…
דרך ההתנהלות המומלצת ביותר מול הקבלן ונציגיו היא בכתב בלבד! אפילו בנושאים פשוטים ביותר ושאלות טריוויאליות כמו – איך מתקדמות העבודות? האם נוכל לבקר בדירה? האם נוכל לשנות משהו במפרט? וכו'.
עליכם להתרגל לשאול את הדברים בכתב, שכן התנהלות בע"פ (פגישות, שיחות טלפון וכו'), מצריכות משאבים רבים יותר, והיכולת שלנו לשמור את המידע קטנה משמעותית. אם אתם לאמסתדרים עם מיילים – גם הודעות בוואטסאפ הן אופציה, אם כי פחות עדיפה.
עוד נציין, כי אם מגיעים למשפט אל מול הקבלן בנושאים שונים, לאופציית הכתב יש ערך ראייתי גבוה יותר מאשר שיחה.
בנוסף, כל הסכם מכר מקבלן מכיל הוראה לפיה כל שינוי מהוראות החוזה מחייב את דרישת הכתב, וכי לא תינתן כל הבטחה ו/או שינוי בעל פה.
סיפור אמיתי
יצגנו זוג שקנה דירה מקבלן בצפון הארץ.
כחלק מההמלצות שלנו להתנהלות לאחר חתימה, הדגשנו בפניהם על החשיבות להתנהל מול הקבלן בכתב.
בעת מגיפת הקורונה, הרוכש החל לחשוש מאיחור במסירת הדירה. שאל מספר פעמים במיילים את הקבלן האם מתקיימות עבודות בפרויקט והאם יש צפי לעיכוב. הקבלן השיב שהם עובדים בכל תקופת הקורונה ולא אמור להיות עיכוב במסירה.
עקב נסיבות שונות, הקבלן איחר במסירת הדירה ב-4 חודשים.
כאשר פנה הרוכש לקבלן לקבלת הפיצוי בהתאם להוראות החוק מה טען הקבלן? קורונה כמובן! הכל התעכב בגלל הקורונה. העובדים לא הגיעו, החומרים אזלו, ושרשרת האספקה נפגעה.
הרוכש ניסה לטעון אחרת מול הקבלן, אך הקבלן דחה את טענותיו. לאחר מכן פנה למשרדנו ציין את האירועים שקרו וצירף את האסמכתאות הנדרשות.
בהתנהלות שלנו מול הקבלן, הקבלן ויתר על טענותיו, והסכים לתשלום של 4 חודשי האיחור, לרבות הוצאות משפטיות, מבלי הצורך לנהל הליך משפטי ארוך ומורכב.
לסיכום פרק זה, אנו ממליצים תמיד להתנהל מול הקבלן ונציגיו בכתב, ולא להסתפק בשיחות טלפון.
מתי להזמין ארון לחדר שינה? סטיות בביצוע ומדידות בדירה
תמתינו עם הזמנת הארונות עד שתסיימו לקרוא את פרק זה.
ברוב המוחלט של המקרים, קניית דירה חדשה מקבלן מתרחשת בשלב שבו היא עדיין לא בנויה לחלוטין. לכן, עלולות להיות סטיות בין הדירה שהובטחה והמצב בפועל.
כך למשל, ברכישת דירה על הנייר, עלולים לחול שינויים קטנים ומשמעותיים בדירה, מיקומה, כיווניה, הצמדותיה ועוד. על פי רוב, השינוי שיחול הוא חלק ממה שנקרא בשפה המקצועית "סטייה תכנונית" – ועליה נרחיב במדריך רכישת דירה על הנייר.
במקרה שלא מדובר ברכישת דירה על הנייר, ואם הדירה עדיין לא בנויה לחלוטין, השטח והמידות של הדירה, לרבות של כל אחד מהחדים, עלול להשתנות (לגדול או לקטון).
השינויים האלו נקראים "סטיות בביצוע". החוק מכיר בסטיות אלה, והם תוצאה של שינויים שחלים עקב עבודה, חומרים וסיבות אחרון. לכן, לא מומלץ לנסות ולרכוש מוצרים בטרם הדירה כמעט ראויה למסירה.
בדרך כלל, הקבלן לא מאפשר כניסה לדירה ולקיחת מדידות בעת הבנייה, שכן הדבר עלול להיות מסוכן, בעיקר מהסיבה שאם הרוכשים יקחו מידות שישתנו, הם ינסו להטיל את האחריות על היזם.
לאור האמור לעיל, אנו ממליצים לרוכשים להמתין עם כל ההזמנות והשינויים לדירה – עד שהיא "כמעט" ראויה למסירה.
כאשר הדירה "כמעט מוכנה", כלומר ממש בנויה בפועל, הותקנו בה כל המכשירים, המטבח האסלות וכו', ניתן, ואף מומלץ, לתאם מועד ביקור לדירה.
בעת הביקור, תבקשו אישור להביא אנשי מקצוע מטעמכם על מנת שיקחו מידות. אם לא תבקשו אישור הקבלן עשוי שלא לאפשר להם להיכנס לדירה. נציין כי בשלב זה הקבלן יאפשר את כניסתכם לדירה ביתר קלות ולא יערים קשיים רבים על כניסתכם.
בפרקים האחרונים התמקדנו בעיקר בהתנהלות מול הקבלן לאחר רכישת הדירה.
בפרק הראשון הרחבנו על כיצד נראה פנקס השוברים, וכיצד מבצעים תשלומים באמצעות השובר.
בפרק לאחריו פירטנו על לוח הזמנים בצפוי בטיפול במשכנתא. כפי שפירטנו, ההליך לא קצר, ועל כן אתם נדרשים להיערך בהתאם.
בפרק השלישי הסברנו על כך שההתנהלות מול הקבלן חייבת להיות בכתב לכל אורך הדרך. המחשנו את הסיפור באמצעות אחד התיקים שהגיע לטיפול משרדנו.
בפרק האחרון המלצנו כיצד להתכונן לקבלת הדירה, מהם סטיות בביצוע, ממה הן נובעות, ומתי ניתן לתאם מועד הגעה לדירה.
בפרק הבא אנו נתמקד בשלב הלפני אחרון – כיצד מתכוננים לקבלת הדירה.
מועד המסירה – קבלת דירה חדשה מקבלן
הפרויקט קיבל טופס 4 והקבלן יצר איתכם קשר למסירת הדירה – בשעה טובה!
לאחר מספר חודשים/שנים של ציפייה לקבלת הדירה, יגיע הרגע המיוחל בו הקבלן יודיע לכם שהסתיימה בניית הפרויקט, ויש לסיים את ביצוע התשלומים עבור הדירה.
בפרקים הבאים במדריך אנו נרחיב על כל שעליכם לדעת על איך מבצעים "גמר חשבון", תיאום מועד לקבלת הדירה מול נציג החברה, כיצד ראוי לערוך "פרוטוקול מסירה" ודגשים בנוגע למה לנקודות חשובות אשר רלוונטיות לתקופה שלאחר מסירת הדירה.
"גמר חשבון" – ביצוע תשלום אחרון עבור הדירה
בשלב האחרון של הפרויקט, ממש לאחר קבלת טופס 4, הקבלן יתחיל לשלוח מכתבים בדואר רשום ובו יודיע כי הפרויקט קיבל טופס 4 לאכלוס (הרחבה בהמשך), וכי אתם צריכים לבצע גמר חשבון מול מחלקת הכספים של הקבלן.
מהו גמר חשבון?
גמר חשבון הוא מונח בעגה הנדלנית שנועד לבטא את סיום התחייביותיו הכספיות של הרוכש כלפי הקבלן.
עד עתה, יכול להיות ששילמתם את כל התשלומים עבור מחיר הדירה, אך בשלב זה עליכם לבצע את כל התשלומים עבור סיום העסקה בכללותה.
לכן, עליכם לבצע את התשלומים המלאים על מנת לסיים את כל חובותיכם מול הקבלן, על מנת לקבל את הדירה.
מה כוללים התשלומים בגמר החשבון?
התשלומים כוללים:
- תשלום אחרון של מחיר הדירה – בערך 10%.
- תשלומי מדדים – אם ביצעתם תשלומים נומינליים של מחיר הדירה בכל תשלום – עתה עליכם לשלם את תשלומי המדד המלאים עבור כל התשלומים שלא בוצעו. אם שילמתם את המדדים במועד – הרי שעתה נותר לשלם רק את המדד האחרון.
אם תרצו להרחיב – אנו ממליצים לקרוא את פרק המדדים במדריך זה.
- תשלומים עבור ריביות וקנסות – אם חלים.
- תשלומים עבור אגרות רישום בית משותף ותשריטים
- תשלומים עבור שדרוגים, תוספות ושינויים לדירה
- תשלומים נוספים שחלים בהתאם להוראות הדין או החוזה
עליכם לשלם את כל התשלומים באופן מלא! על מנת לקבל את הדירה. אנו מדגישים כי בשלב זה עליכם לבצע את התשלום האחרון מהמשכנתא – ואם הוא לא יספיק – יהיה עליכם לשלם את יתר התשלום ממקורותיכם העצמיים.
האם ניתן לקזז תשלומים שחייב לי הקבלן מגמר החשבון?
התשובה היא בד"כ לא!
כל הסכם קבלן כולל הוראה לפיה אין זכות קיזוז שלכם מול הקבלן.
גם אם הקבלן חייב לכם כסף (איחור במסירה, זיכויים וכו'), אין לכם זכות מוקנית לבצע את הקיזוז. פעולה חד צדדית זו יכולה לגרום לפעולת שרשרת שעלולה להוביל להפרת ההסכם, ואף הפרה יסודית של הסכם לקניית דירה חדשה מקבלן.
אם הקבלן חייב לכם כסף ודורש את מלוא הסכום בגמר החשבון, אנו ממליצים ליצור קשר עם עו"ד לנדל"ן בטרם ביצוע התשלום על מנת לבצע את הפעולות המשפטיות שיטיבו איתכם בטרם ביצוע התשלום, או אחריו.
מידע חשוב!
עליכם לקרוא באופן מדוקדק את כל הנתונים בטופס גמר החשבון (כרטסת). הנתונים שנמצאים שם עלולים להיות שונים מהנתונים בתוך הסכם המכר. הסיבה לכך היא שהנתונים מוזנים על ידי בני אדם (טעויות אנוש קורות), ולעיתים על ידי מחשב (טעויות מחשוב).
בדיקה מדוקדקת של כל הסעיפים, לרבות שיעורי המדדים, מועדי התשלומים, סעיפי החיוב וכו' מעלה לא פעם טעויות חישוב שעלולות להוביל לחסכון של לא מעט כסף.
במקרה מסוים שמרדנו טיפל בו, החיסכון הוביל לחסכון של עשרות אלפי שקלים עקב טעות מחשוב שגרמה לדרישת תשלום כפולה של מדדים!
תשלום הצמדות למדד
כפי שציינו מספר פעמים במדריך זה, לרבות הפרק הקודם, התשלום האחרון מכיל בתוכו את יתר תשלומי המדדים הנדרשים לשם קבלת הדירה.
בעת בדיקת התשלומים אנו ממליצים לפתוח את טבלת המדדים הרלוונטית מיום הרכישה ועד יום גמר החשבון.
אנו ממליצים לקרוא את פרק המדדים במדריך כדי להבין מהו המדד, כיצד מחשבים הצמדה למדד ועוד.
טופס 4 – הקומבינה הישראלית של טופס 4
לעת סיום תהליך הבנייה של הפרויקט, בעל היתר הבניה יגיש לרשות המקומית בקשה לקבלת טופס אכלוס וחיבור לתשתיות – או בשמו המקובל יותר – טופס 4.
טופס 4 יינתן רק לאחר שהקבלן יוכיח לרשות המקומית, באמצעות אנשי המקצוע השונים שלו (מהנדס, אדריכל, מודד וכו'), כי הפרויקט נבנה בהתאם להיתר הבנייה, ובהתאם להוראות הדין המחייבות.
אילו הקבלן לא יבצע את הבנייה בהתאם להיתר והוראות הדין – הרשות המקומית תתלה את מתן ההיתר עד להשלמת הליקויים שמצאה.
עוד נציין, כי בשנים האחרונות רשויות מקומיות ממתינות עם מתן טופס 4 לקבלן. הן עושות זאת עד שהקבלן ישלים עבודות סביבתיות ועבודות גמר בפרויקט וסביבתו.
לכן, הרשויות יעניקו לקבלן לא רק טופס 4, אלא טופס 4 משולב עם טופס 5 (מה שנקרא בשפה המקצועית "תעודת גמר").
הקומבינה הישראלית לטופס 4
זהירות מוקש!
במדינת ישראל יש חוקים, אבל גם יש חוקים אחרים....
כך למשל, משרדנו נתקבל לא פעם ב"קומבינה הישראלית של טופס 4".
כפי שציינו, קבלנים נדרשים לעבור מסכת בדיקות קפדנית בטרם יקבלו לידיהם את טופס ה-4 הנחשק. ממה שכולנו מכירים ומבינים – אם הרשות העניקה טופס 4 – ניתן למחרת לאכלס את המבנה.
אך במקרים מסוימים, רשויות מקומיות נותנות טופס 4 מסוג שונה – טופס 4 שנקרא: "טופס 4 להרצת מערכות".
כלומר, יינתן לקבלן טופס 4, אך הבניין עצמו עדיין לא גמור ומוכן, ובעיקר אינו ראוי למגורים ואכלוס. הרשות המקומית לא אישרה מגורי אדם במבנה, אלא רק בדיקה והרצה של המערכות השונות (מעליות פנימיות, חשמל, מים, כיבוי אש וכו').
לא פעם נתקלנו בקבלנים שלאור איחור במסירה, לא המתינו עד קבלת טופס 4, וניסו "לקמבן" את הרוכשים ולאכלס מבנים באמצעות טופס זה.
אנו ממליצים כי בטרם תקבלו את המסירה בדירה, תדרשו מהקבלן שיעביר אליכם את טופס ה-4 שהתקבל. אם הוא יסרב, תפנו לרשות המקומית על מנת לקבל העתק (הם מעבירים את הטופס במהרה).
אם זיהיתם את הקומבינה – תיוועצו מיד בעורך דין לנדל"ן על מנת שילווה את התהליך וישמור על זכויותיכם.
פרוטוקול מסירה
לאחר ביצוע גמר חשבון, יצור איתכם קשר אחד מנציגי הקבלן לתיאום מועד למסירת הדירה.
פרוטוקול מסירה הוא שלב חשוב במיוחד.
מהו פרוטוקול מסירה? איך משלימים את פרוטוקול המסירה?
הפרוטוקול הוא מסמך שהוכן מראש על ידי הקבלן ובו עשרות סעיפים שעליכם לעבור עליהם יחד (צ'קליסט).
עליכם לעבור על הצ'קליסט יחדיו, ולסמן סעיף סעיף בו.
כך למשל, בצ'ק ליסט יהיה רשום שעליכם לקבל את המוצרים הבאים:
- רשימת המפתחות שתקבלו (כניסה לבניין, למחסן, לדירה, לחדרים, למרפסת)
- הוראות הפעלה של מוצרי החשמל השונים בדירה
- רשימת הציוד שנותר בדירה לצורך שיפוצים/תיקונים (ספיירים)
- הוראות שונות שהקבלן מציין בפניכם ועליכם לאשר שהוא מסר לכם
- רשימת ליקויים (הרחבה בפרק הבא שיעסוק בליקויי בניה).
זהירות מוקש!
אין לדלג על סעיפים, ואם אחד הסעיפים לא התקיים –
אל תסמנו בו וי, אלא לא לסמן אותו, ואף לרשום ליד אותו סעיף – לא התקיים.
האם ניתן להביא עימי איש מקצוע לבדק הבית?
התשובה תלויה בקבלן ובהסכם.
בדרך כלל קבלנים לא מעוניינים שיבוא איש מקצוע מטעמכם, כי הוא רואה ומזהה את הבעיות הגדולות והקטנות במהירות, ופרוטוקול מסירה יהפוך במהירות "למגילת מסירה".
אם אתם מעוניינים שהוא יגיע עמכם, תבקשו מראש מנציג הקבלן להביא עמכם את איש הבדק.
אם הוא מסרב, תבקשו מאיש הבדק להגיע חצי שעה אחרי שתתחילו את הפרוטוקול, כך שהפרוטוקול יבוצע באותו היום!
המלצתנו היא תמיד לבצע בדק בית – שכן בכל דירה בישראל יש ליקויי בניה, גדולים וקטנים כאחד.
מתי רושמים את הדירה בטאבו?
לקוחות רבים מגיעים אלינו לרכוש ו/או למכור דירות מגורים שנרכשו מקבלן.
לעיתים עברו 5, 10 ואפילו 20 שנה – והדירה עדיין לא "רשומה בטאבו". המשמעות של הדבר היא שהדירה של הרוכשים טרם נרשמה בבעלות הרוכשים כתת חלקה בפנקס הבתים המשותפים. נשמע פשוט וקצר – ממש לא!
למה לוקח הרבה זמן לרשום דירה בטאבו?
הליכי התכנון בישראל ארוכים ומייגעים.
על מנת לרשום את הדירה בטאבו, על הקבלן לערוך אינספור פעולות תכנוניות ומשפטיות שנועדו לקדם את רישום הפרויקט באופן שישקף את הבעלות של הרוכשים במקרקעין.
כך למשל, אם מדובר ביחידת קרקע גדולה במיוחד ששייכים לה מספר פרויקטים, נדרש לבצע הליך תכנוני של איחוד וחלוקה – או בשמו האחר "פרצלציה" (המונח לקוח מהמילה האנגלית Parcellation – כלומר שבירה לחלקים קטנים יותר (ומכאן מקורה של המילה – חלקה), בו הקרקע עוברת תהליך של איחוד חלקות, ולאחר מכן חלוקה לחלקות קטנות יותר.
לאחר ביצוע הליך תכנוני זה, והליכים נוספים, ניתן יהיה בשלב מסוים לרשום את הבניין, או מספר בניינים שונים, כחלקה אחת מסוימת (או מספר חלקות).
לאחר רישום חלקה זו, על הקבלן לבצע הליך תכנוני ומשפטי שבו יירשם הבית ב"פנקס הבתים המשותפים". לאחריו, ייגרע הרישום של החלקה מ"פנקס הזכויות" ויעבור לפנקס אחר, בו יירשם הבית המשותף.
האם קיימת חובה חוקית לרשום את הדירה בטאבו? תוך כמה זמן?
התשובה היא כן אבל בחוק יש "יותר חורים מגבינה"…
על פי תיקון מספר 5 משנת 2011 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוסף סעיף 6ב שעוסק ברישום זכויות הקונה במקרקעין.
החוק מטיל את האחריות החוקית לרישום הדירה על המוכר. החוק קבע גם לוח זמנים קשיח על הקבלן לבצע את רישום הזכויות על שמו של הרוכש. להליך הרישום יש 3 חלקים:
סעיף 6ב.(1) – הסעיף קובע כי "על המוכר לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי"
כלומר, אין הגבלת זמן לביצוע הליכים של איחוד וחלוקה (פרצלציה), אלא רק קביעה כי עליו לבצע זאת במועד המוקדם ביותר מבחינה אפשרית. לאחר שיסתיים חלק זה, יהיה עליו לרשום את הפרויקט בפנקס הבתים המשותפים.
בהתאם לסעיף 6ב.(2), השלב השני הוא רישום הבית המשותף, ונקבע בחוק כי "על המוכר לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר"
עתה החוק מעניק שנה לקבלן לבצע את הרישום של הבית המשותף. אך כפי שציינו הסעיף הקודם, שם אין הגבלת זמן. לכן, הבעייתיות ממשיכה בסעיף זה כאשר כאן נקבע כי הליך הרישום יעשה לא יאוחר משנה מרישום הזכויות או העמדת הדירה לרשות הקונה – לפי המאוחר מבינהם.
וחשוב להדגיש – גם עתה לא יראה הרוכש את שמו כבעלים בטאבו. במקרה הטוב ביותר – הוא יראה הערת אזהרה על שמו בלבד.
השלב השלישי והאחרון הוא רישום הזכויות על שם הקונה בתוך היחידה שהוקצתה לו בבית המשותף. להליך זה מעניק סעיף 6ב.(3) חצי שנה נוספת.
לסיום, קבע המחוקק מעיין "כסא מפלט" לכל אותם קבלנים שלא רושמים בזמן, והעניק להם את סעיף 6.ב(ג). הסעיף מאפשר למוכר להתעכב ברישום עקב נסיבות "שלא בשליטתו ושלא יכל למנוע אותן". נוסח סעיף זה מאפשר פרצה נוחה לכל אותם קבלנים, שכן הם יכולים להאשים את הרוכשים ו/או צדדים שלישיים על כך שלא יכלו לרשום את הזכויות.
לסיכום, ניתן לראות שהליך הרישום בטאבו הוא ארוך ומייגע. לעיתים עוברות שנים רבות עד הרישום הסופי, ובכל זמן זה, המוכר יפעיל בעצמו ו/או באמצעות משרד עורכי הדין מעיין טאבו קטן שנקרא: "החברה המשכנת"
מהי חברה משכנת? איך מבצעים העברת זכויות דרכה?
חברה משכנת פועלת כמו טאבו מטעם הקבלן. היא אחראית לרשום את זכויות הרוכשים באופן מדויק במרשמם, ולהחזיק בכל המסמכים שיאפשרו את רישום הרוכשים בטאבו ביום מן הימים.
על מנת להעביר זכויות בחברה המשכנת, יש ראשית לפנות לנציג החברה המשכנת (עו"ד או נציג החברה).
אותו גורם יעביר לכם מסמך שנקרא: "נוהל העברת זכויות".
באותו נוהל, יצוינו המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע העברה בספרי החברה המשכנת, וכן לצורך ביצוע פעולות נוספות כמו רישום משכנתא, ירושה, הערות אזהרה ועוד.
חשוב לציין – לכל חברה משכנת נוהל משלה, ודרישות משלה. עליכם לקיים את כל הדרישות – אחרת החברה תסרב לביצוע הרישום. לעיתים קרובות, לנוהל יצורף נוסח של מסמכים ספציפיים שעליכם למלא על מנת לבצע את ההעברה.
מתי אפשר למכור את הדירה? מס שבח במכירת דירה חדשה מקבלן
עברו כמה שנים בדירה. המשפחה גדלה והתרחבה, או שהילדים גדלו ועזבו את הקן.
עתה אתם רוצים לעבור לבית שיתאים יותר למידות שלכם. אתם מפרסמים את הדירה למכירה, וכמובן שהמחיר המבוקש גבוה מהמחיר בו רכשתם את הדירה (כי מחירי הדירות תמיד עולים…).
ועתה עולה השאלה – האם משלמים מס שבח? כמה מס שבח?
בפרק זה נסקור בקצרה מאוד את נושא מס השבח. הסיבה לכך היא ברורה – האתר שלנו מכיל מדריך מפורט מאוד בנושאים אלה.
נושא מיסוי מקרקעין בכלל, ומס שבח בפרט, קיבל מדריך מפורט במדריכים "מכירת דירה – המדריך המלא לשנת 20201", "פטור ממס שבח המדריך המלא לשנת 2021" באתר שלנו. אם אתם מעוניינים להעביר ללא תמורה, תוכלו למצוא הסברים מפורטים במדריך "העברה ללא תמורה, המדריך המלא לשנת 2021".
במדריכים אלה תמצאו תשובות לשאלות נוספות ו/או אחרות שעלולות לעלות במהלך הקריאה כאן.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר בין מחיר רכישת הדירה, ובין מחיר המכירה שלה.
כך למשל, אם הדירה נרכשה ב-1,000,000₪ בשנת 2010, ונמכרה במחיר 2,000,000₪ בשנת 2021, הרי שנוצר רווח של 1,000,000₪ בין הרכישה והמכירה.
בגין רווח זה, יהיה עליכם לשלם מס שבח.
אילו מדובר בדירתכם היחידה, יכול להיות שתהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירתה. אילו זוהי לא דירתכם היחידה, תוכלו להנות במקרים מסוימים בחישוב לינארי מוטב, ובכך לחסוך משמעותית את מס השבח.
האם מכירת דירת מגורים חדשה מקבלן פטורה ממש שבח?
התשובה תלויה בנסיבות המקרה ונסיבות המוכרים – לא כל מכירת דירת מגורים חדשה מקבלן תהא פטורה ממס שבח!
זהירות מוקש!
לא פעם נתקלנו במקרים בהם רוכשים דירות מגורים מקבלן מעוניינים למכור את דירתם, וקיבלו ייעוץ מוטעה בנושא. הייעוץ הוביל לחיובים גבוהים ומיותרים במס שבח!
על פי הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ישנן הגבלות שצריך לעמוד בהן על מנת לקבל את הפטור ממס השבח במכירה.
להלן הוראות הסעיף:
(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו […]
עתה נעבור על החלקים המודגשים (הנסיבות):
- הדירה – הדירה חייבת להיות דירת מגורים, ולהישאר כדירת מגורים. אם הדירה או חלקה הוסבו (משרד, קליניקה וכו'), אתם עלולים לאבד את הזכות לפטור ממס שבח. במקרים מורכבים – אנו ממליצים לפנות לעורך דין לנדל"ן ומיסוי מקרקעין לייעוץ בטרם ביצוע הפעולה.
- דירתו היחידה של המוכר – הדירה חייבת להיות דירה אחת ויחידה. לא יכולות להיות יותר מדירה אחת (אלא במקרים חריגים, ובכפוף לבדיקה של איש מקצוע). חשוב להדגיש שחייבת להיות דירה אחת לשני בני הזוג, ולילדים הגרים עמם עד גיל 18 (התא המשפחתי).
- בישראל – הדירה חייבת להיות בישראל ובאיזור. כלומר – אם יש לכם דירה אחת בישראל ואחת באיזור – אינכם זכאים לפטור!
- והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות – תשומת לב – דרישת הבעלות היא לפחות 18 חודשים (שנה וחצי). הדרישה כפופה להוראה הבאה
- מיום שהיתה לדירת מגורים – תשומת לב – החוק מגדיר מהי דירת מגורים כך: " "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה" לצורך מכירה".
כלומר – נדרש שבניית הדירה תסתיים. נהוג לייחס זאת לסיום הבניה של הדירה, התקנת כל האביזרים הנדרשים (מטבח, שירותים, אמבטיה, ריצוף וכד'), וכן מתן טופס 4 לאכלוס (תשומת לב – לא טופס 4 של הקומבינה הישראלית….). במקרים מסובכים – מומלץ לפנות לעורך דין למקרקעין.
- ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו – תשומת לב שלא ניתן למכור דירה אחת בפטור דירה יחידה בתקופה של 18 חודשים הקודמים למכירה הנוכחית.
לסיכום, אם עמדתם בכל אחד מהתנאים, אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח. אנו ממליצים תמיד לפנות לעורך דין מנוסה למקרקעין למתן ייעוץ בטרם מכירת הדירה ובטרם פרסומה למכירה.
סיכום התנהלות מול הקבלן – לאחר חתימת ההסכם
לסיכום, בפרקים הקודמים סקרנו מספר נקודות משמעותיות בהתנהלות מול הקבלן. ממה הוא "גמר חשבון, כיצד מבצעים אותו ומה הדגשים החשובים, הסברים נוספים על הצמדה למדד, וכיצד עליכם להתכונן לפרוטוקול המסירה.
לאחר מכן גילינו לכם על הקומבינה הישראלית לטופס 4, מתי ואיך רושמים את הדירה שלכם בטאבו, ונתנו מספר דגשים לשאלה האם יש פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים חדשה מקבלן, ומוקשים בקשר עם השאלה כיצד יש לפעול על מנת לקבל את הפטור.
הליווי המשפטי של משרדנו בעסקת קניית דירה חדשה מקבלן
בין אם אתם מתכננים לקנות את הדירה עבור על מנת שאתם תגורו בה, בן משפחה או להשקעה, ליווי של עסקת קנייה דירה חדשה מקבלן מחייב מתן שירות משפטי מקצועי הניתן בזמינות, באמינות ובהתאם לצרכים האישיים שלכם.
משרדנו עוסק בתחום זה עשרות שנים, ודואג להתעדכן באופן שוטף בפסיקה, המאמרים והשינויים הדחופים אשר נעשים בשוק הנדל"ן הישראלי מדי שנה, ואף מדי יום.
מטרתנו היא אחת – טובת הלקוח. חשוב לנו להקפיד על ביצוע עבודה מדויקת ויסודית לטובת הלקוח, תוך יישום של כלים וידע משפטי ייחודי שפיתחנו עם השנים בעבודה בתחום הנדל"ן.
משרד עורכי דין אושר אלקיים ייצג אלפי לקוחות מרוצים במהלך השנים ברכישת ומכירת דירה חדשה מקבלן. משרדנו ליווה אלפי רוכשים מן החל משלב הייעוץ בטרם חתימה על בקשת הרכישה, ביצוע כל הבדיקות הנדרשות בקשר לנכס והפרויקט, עובר להתנהלות ומשא ומתן אל מול הקבלן, ניסוח מקצועי של נספח השינויים הנדרש לעסקה, וכן טיפול בכל הפעולות הנדרשות על ידי הרוכשים עד לשלב קבלת הדירה – ולאחרה.
לאור ניסיוננו רב השנים, פיתחנו ידע עצום ונרחב בתחומים המשיקים לעולם המשפט הרלוונטי לעסקאות קניית דירה חדשה מקבלן. יחד עם הידע והניסיון, אנו מצויים בקשרי עבודה שוטפים והדוקים עם טובי המומחים בתחומים אלה, לרבות: שמאי מקרקעין; משרדי אדריכלים; חברות בדק בית; מודדים מוסמכים; שליחים משפטיים ואח'
לנוחיותכם, ריכזנו עבורכם הסברים על תהליך העבודה המשפטית אותה אנו מעניקים בכל עסקה לקניית דירה חדשה מקבלן.
גולשים נכבדים,
אם התרשמתם מהידע, המידע וההמלצות שערכנו במדריך זה, ואתם עומדים בפני קניית דירה חדשה מקבלן, באפשרותנו להציע לכם ייעוץ המשפטי המתאים בדיוק לצרכים ולרצונות שלכם.
אתם מוזמנים ליצור עם משרדנו קשר מיידי ולקבל הצעת מחיר ו/או תיאום של פגישת ייעוץ לרכישת דירה. ניתן להשאיר הודעה בעמוד זה, ולשלוח הודעה למייל המשרדי info@elkayamlaw.co.il .
נשמח לראותכם ולהכירכם באופן אישי.
לקבלת הצעת מחיר – התקשרו או השאירו הודעה ונחזור בהקדם.
