מס שבח ומס רכישה קרקע חקלאית

מס שבח ומס רכישה בקרקע חקלאית מהווים חלק משמעותי מהתשלומים הנדרשים לאחר הרכישה וגם בתום המכירה כעבור תקופה. כאן תוכלו לקרוא על תעריפי מס השבח ומס הרכישה, דרכי החישוב בפועל ואינפורמציה נוספת שתאפשר לכם ליצור תכנון מס יעיל לקראת ביצוע העסקה. רוצים לדעת עוד על קרקע חקלאית למכירה? אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר שלנו בנושא:

תשלום מס שבח בקרקע חקלאית

סכום התשלום עשוי להגיע גם עד 50% מהשבח, בהתאם לתאריך הרכישה ביחס למועד המכירה הנוכחי. מלבד שיעור מס השבח הצפוי חלות גם תוספות שונות ואיתן גם הדרך להפחית בפועל משיעור המס תוך כדי תכנון מס יעיל ומקצועי טרם המכירה. 

אם אתם מתכננים למכור מגרש שנמצא בבעלותכם, סביר להניח שתשלום מס השבח שלו יהיה גבוה. למעשה, כל עוד הקרקע נותרת תחת ייעודה החקלאי, מכירה יישאר נמוך כך שתשלום השבח צפוי להיות זניח.

מרגע שהקרקע נכנסת לתהליך שינוי ייעוד או הפשרה ושוויה עולה, מס השבח עולה גם כן. כאן המקום להזכיר כי שבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה קודם לכן. ניקח כדוגמה מגרש שנרכש בסכום של 500,000 שקלים בשנת 1992 ונמכר לבעלים אחרים בשנת 2022 בסכום של 4 מיליון ₪.

במקרה כזה, השבח (כלומר הרווח) עומד על 3.5 מיליון שקלים, מהם יחושב מס השבח בשיעורים שנקבעו לכך בחוק. בחלק מהמקרים, המיסוי עשוי להגיע גם עד 50% מהרווח. לפני ביצוע העסקה חשוב מאוד לבדוק כראוי את השיעור הצפוי במס השבח, את האפשרויות להפחית משיעור זה ולתכנן את המכירה בצורה מושכלת ומדויקת.

שיעור מס השבח במכירת קרקע או מגרש

בניגוד לחישוב מס שבח על דירת מגורים, במכירת קרקע חקלאית אין פטור ממס שבח בגין הרווח שנוצר. יחד עם זאת, ניתן לקזז חלק מהרווח / שבח שנוצר על ידי העמסת הוצאות מוכרות בעת המכירה (דמי תיווך בקנייה והמכירה, שכר טרחת עורך דין, הוצאות ריבית ועוד).

מכיוון ולא מדובר בדירת מגורים – גם לא ניתן בנוסחת "חישוב ליניארי מוטב". לכן מכירת זכויות במקרקעין של קרקע חקלאית מתרחשת תוך כדי חישוב "ליניארי ישן". פירוש הדבר הוא שהקרקע מחושבת באופן ליניארי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה) , תשכ"ג-1963 , על פני כמה תקופות קודמות:

מתאריך 1.4.1961 ועד לתאריך 6.11.2001 – מס שבח בשיעור של 47%

מתאריך 7.11.2001 ועד לתאריך 31.12.2011 – מס שבח בשיעור של 20%

מתאריך 1.12012 ועד לתאריך המכירה – מס שבח בשיעור של 25%

אם מדובר בקרקע שנרכשה לפני 1.4.1961, יחול לגביה שיעור מס היסטורי בגובה של 25%.

מס שבח על קרקע בירושה

לא הרבה יודעים זאת, אבל בעבר היה בישראל מיסוי מיוחד עבור קרקעות חקלאיות שהועברו בירושה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי קרקעות שהועברו בירושה (כלומר לאחר פטירתו של אדם), ימוסו בהתאם למועד בו נפטר המוריש:

אם פטירתו חלה לפני 1.4.1981 – אזי יום רכישת הקרקע (לצורך חישוב מס שבח) יחול מיום פטירת המוריש ושווי הרכישה ייקבע על פי השווי בדו"ח העיזבון.

אם פטירתו חלה אחרי 1.4.1981 – אזי יום רכישת הקרקע (לצורך חישוב מס שבח) יחול מיום הרכישה מצד המוריש ושווי הרכישה ייקבע לפי השווי של הקרקע.

מס יסף במכירת קרקע חקלאית

הרבה מאוד אנשים שעומדים בפני מכירת קרקע מאמינים כי השבח שהם ישלמו יהיה בסביבות 25% משווי הקרקע – אבל לא כך הדבר. מיסוי מקרקעין, ובעיקר מס הכנסה, לא אוהבים שאנשים מרוויחים יותר מדי. לכן, ישנו מס מיוחד שחל על אנשים שמרווחים סכום כסף גדול מדי שנה.

הכנסה ממכירת קרקע נחשבת להכנסה חייבת במס ולכן, בעלי הכנסה חייבת של מעל 663,240 ₪ (לשנת 2022) יידרשו למס יסף, שמעבר לתשלום מס השבח על הקרקע וזאת בשיעור של 3%. חשוב לציין שברוב המקרים אין פטור מהכנסה זו, והיא ממוסה באופן ישיר על ההכנסה.

פריסת מס השבח במכירת הקרקע

אחת הפתרונות שבאמצעותם ניתן להפחית את מס השבח במכירת קרקע חקלאית היא באמצעות פריסת מס השבח למספר שנים. כלומר, אם אדם מרוויח מדי שנה סכום נמוך מאוד, ומשלם מדרגת מס נמוכה (למשל מדרגה של 14%), והוא שילם 25% בגין הרווח, ניתן יהיה לפרוס את מס השבח על פני 4 שנים אחרונות ובכך לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים!

בעלי הקרקע רשאים לפרוס את מס השבח לתקופה של עד 4 שנים, כך שישלמו חלק יחסי מהסכום בכל שנת מס ולנצל במסגרתו מדרגות מס ונקודות זיכוי רלוונטיות.

תשלום מס רכישה בקרקע חקלאית

שיעור מס הרכישה על קרקע חקלאית עומד על 6% מסכום הרכישה, אם כי במקרים מסוימים ניתן לקבל חזרה 1% משווי הרכישה כך ששיעור המס האפקטיבי יעמוד על 5% בלבד.

מס רכישה של קרקע חקלאית הוא עניין פשוט בהרבה מחישוב של מס שבח. את מס הרכישה בקרקע חקלאית יש לשלם בתוך 60 ימים ממועד ההצהרה על רכישת הבעלות. מס רכישה לקרקעות בישראל עומד על 6% מגובה הסכום. כך למשל, אם הקרקע שנרכשה היא בעלות של 500,000 ₪, אזי התשלום יעמוד על 30,000 ₪ – כלומר 6% מסכום הרכישה הכולל.

את מס הרכישה נדרשים לשלם כל מי שרכשו קרקעות ו/או זכויות במקרקעין שאינן מוגדרות בתור דירה, משמע שגם קרקע חקלאית תחויב במס רכישה לכל דבר ועניין. חשוב לציין כי ישנו תנאי שלפיו בעת רכישת מגרש שיש לגביו תוכנית בנייה תקפה המתירה בניית דירת מגורים אחת בתוך שנתיים לפחות ממועד הרכישה עצמו – מופחת מס הרכישה ל-5%.

חבות המס מופעלת כך שתחילה משלמים את שיעור 6% האחוזים מגובה הרכישה ומקבלים החזר מס בשיעור האחוז המוחרג. החזר זה לא ניתן אוטומטית, אלא בכפוף לבקשה מתאימה לתיקון שומה מול מיסוי מקרקעין ובצירוף מסמכים רלוונטיים (טופס 7085).

דיווח למיסוי מקרקעין לצורך שומת מס רכישה

החל מיום הרכישה, מקבל בעל הקרקע החדש חלון של 30 ימים להגיש הצהרה על רכישת הזכות במקרקעין לטובת עריכת שומת מס. הצהרה זו מדווחת באופן מקוון, כך שהמייצג (עורך דין למקרקעין מטעם הבעלים) ידווח בשמו. לחילופין, יש להגיש את הדיווח עצמאית בעמדות המחשב של משרד המקרקעין האזורי. אי הגשת דיווח במועד גוררת קנסות בגובה של 4% מערך השומה, ויכולה להגיע לעשרות ו/או מאות אלפי שקלים.

הצהרת הרוכש הנדרשת לפי דין חייב להכיל את פרטי הזכות (הקרקע), את פרטי העסקה, סך התמורה ואת תאריך הרכישה בפועל. יש להוסיף גם את אופן החישוב למס הרכישה וזכאות (אם קיימת) לפטור, בכפוף להגשת בקשה מתאימה לכך.

יש לצרף גם מספר מסמכים לרבות העתק חוזה המכר וטופס אישור זכויות או נסח הטאבו. הרוכש יקבל בסיום הודעה על כך שהצהרתו נקלטה וישוגר אליו שובר לתשלום מס רכישה על סמך השומה העצמית שהגיש. בהמשך, תונפק שומת מס הרכישה עם שובר תשלום מותנה, לאחר ביצועו ניתן לרשום את הקרקע בפנקסי המקרקעין. את התשלום יש להעביר בתוך 60 ימים ממועד העסקה.

תשלומים נוספים על קרקע חקלאית

מס שבח ומס רכישה קרקע חקלאית מהווים את התשלומים המרכזיים לאורך תקופת הבעלות, אם כי ישנם מספר תשלומי חובה אותם יש להעביר במועד הרכישה או כעבור תקופה, עם מימוש הקרקע: הוצאות שכ"ט עורך דין, תשלום למשווק, היטל השבחה (לאחר שינוי ייעוד, בשיעור של 50% מעליית השווי), עלויות ניהול ופיקוח, בנייה והקמה.

יש לכם שאלות נוספות? דרוש לכם תכנון מס יעיל ומקצועי בהתאם לקרקע הנרכשת או הנמכרת? עורך דין אושר אלקיים עומד לרשותכם בנושא ומשמש כמייצג מנוסה ביותר לרוכשי קרקעות ומשקיעים בנדל"ן.