הסכם מכר הינו הסכם הנחתם בין מוכר דירה לבין הקונה. ההסכם מסדיר את העברת הבעלות, את סדר התשלומים ואת כל שאר ההסכמות הכרוכות במכירת הדירה או כל נכס אחר. עם זאת, הסכם מכר אינו חזות הכל וגם לאחריו יצטרכו הצדדים לבצע פעולות משפטיות נוספות. מה כלול בהסכם מכר? מהן הפעולות המשפטיות שיש לבצע לאחר חתימה על הסכם מכר? כל זאת ועוד – בהמשכו של מאמר זה.
מה זה הסכם מכר?
הסכם מכר הינו חוזה משפטי, הנכרת בין מוכר לקונה. הסכמי מכר נכרתים בעסקאות שונות (למשל, מכירת רכב או מכירת מניות) אך אנו נתמקד בהסכמי מכר של מקרקעין, תוך דגש ספציפי על הסכמי מכר לדירות.
הסכם מכר מקרקעין
הסכם מכר מקרקעין מסדיר את מכירתו של נכס המקרקעין מהמוכר לקונה. במסגרת ההסכם, יגיעו הצדדים להסכמות אודות הנכס המועבר, התמורה, תנאי התשלומים, רישום הזכויות, חבות מס ועוד. להלן נעסוק בפרקי הסכם מכר מקרקעין.
כבר בשלב זה, חשוב להבהיר נקודה קריטית הנוגעת להסכמי מכר מקרקעין באופן ספציפי. הבעלות בנכסי מקרקעין אינה עניין שבין המוכר לבין הקונה בלבד. מתנהל רישום מסודר על נכסי מקרקעין בישראל והרישום שם הוא הקובע לעניין בעלות במקרקעין.
לכן, הסכם המכר אינו מספיק כדי להעביר את הזכויות במקרקעין ויש להסדיר את העברת הזכויות לקונה בטאבו לאחר החתימה על חוזה המכר.
מבנה הסכם מכר
מה מבנהו של הסכם מכר? הסכם מכר נערך ונבנה בהתאם לדרישות חוק החוזים ולדרישות חוק המקרקעין. חוקים אלו מכתיבים את צורתו של חוזה המכר ובמידה לא מבוטלת גם את תוכנו. סעיף 8 לחוק החוזים דורש כי הסכמי מכר מקרקעין ייערכו בכתב. בעוד שחוזים אחרים יכולים להיערך בעל פה, חוזי מקרקעין טעונים הסכם כתוב.
בנוסף, החוק דורש כי החוזה יהיה מסוים דיו, כלומר קונקרטי מספיק, וישקף את גמירת דעתם של הצדדים באשר לעסקה, דהיינו את חתימתם מרצונם החופשי, שלא כתוצאה מכפיה, עושק, טעות או הטעיה. כמו כן, יש לערוך את הסכם המכר בתום לב של שני הצדדים. ומכאן אל מבנה החוזה.
תחילתו של החוזה במבוא לחוזה. תוכן המבוא הוא:
- כותרת ההסכם (ידועה גם בשם "נוסחת הקשר") + תאריך ההסכם + מיקום החתימה על ההסכם;
- שמות הצדדים + ת"ז + שם עורך דין מקרקעין המייצג את הצדדים (מקובל גם כתובת וטלפון);
- התשתית לחוזה ("הואיל ו…"): ציון הנכס הספציפי אודותיו מבוצעת העסקה (כתובת, גוש חלקה, אופן הרישום אצל רשם המקרקעין), הצהרה כי המוכר הוא הבעלים בזכויות והדירה נקיה משעבודים, הצהרה כי הנכס תואם את היתרי הבניה שניתנו לו וכן כי ברצונו של המוכר למכור את הנכס לקונה.
ומכאן אל הסכם המכר עצמו:
- הצהרות המוכר: המוכר יצהיר שוב כי הדירה בבעלותו ועד ליום העברת הבעלות היא תהיה נקיה מכל שיעבוד או מגבלה אחרת על המכירה וכן יצהיר כי בחתימת ההסכם הם מסבים את מלוא זכויותיהם בדירה לזכות הרוכשים, בכפוף לתשלום מלוא התמורה. אלו הן עיקר הצהרות המוכר.
- הצהרות הקונה: הקונה יצהיר כי אין עליו כל מניעה על פי דין או הסכם לרכישת הזכויות בדירה על פי הסכם המכר; הקונה יצהיר על פטור מלא או חלקי ממס רכישה, ככל שהוא זכאי לפטור שכזה, כי ירכוש את הדירה במועדה וכל התחייבות נוספת שתידרש בשלב זה.
- המכר: מכירת הנכס כשהוא נקי מכל משכנתא, שיעבוד, זכות מגבילה, משכון עיקול או כל חוב אחר של המוכר.
- התמורה: כמה ישלם הקונה עבוד הדירה.
4.1 סדר התשלומים ואופן התשלומים: בפרק זה, יפורטו התשלומים שישלם הקונה למוכר, מבחינת מועדי התשלום, אופן התשלום וכן הנמען לתשלום (המוכר / נאמן).
- מסירת החזקה: הסכם המכר יסדיר מהו מועד העברת החזקה בנכס, כלומר מה המועד בו יעזבו המוכרים את הנכס והרוכשים יוכלו להיכנס אליו. הסכם המכר אף יקבע מה תהיינה ההשלכות של עיכוב במסירת החזקה.
- העברת זכויות: כזכור, הסכם המכר הוא רק השלב הראשון במכירה. לאחריו, יש להסדיר את העברת הזכויות בנכס במרשם המקרקעין. פרק זה יסדיר את אופן העברת הזכויות ואת המועד בו תקרה העברת זכויות זו.
- מיסים ותשלומים: עסקאות מכר מקרקעין חייבות במס ולעיתים בתשלומים נוספים. פרק זה בחוזה יסדיר את החבות בתשלומי המס, אילו תשלומים יוטלו על כל צד לעסקה ועוד.
- התחייבויות ביצוע: עסקאות המכר דורשות המצאת מסמכים שונים לרשויות המס, לשכות המקרקעין והעיריות. הצדדים יתחייבו להמציא את כל המסמכים הדרושים תוך תקופת ימים מסוימת ולחתום עליהם כנדרש.
- הפרות ותרופות: מהפרקים החשובים בחוזה. הצדדים יסכימו מה נחשב להפרה יסודית של החוזה ומה תהיינה ההשלכות של הפרה שכזו.
- כללי: הסכמות כלליות הרלוונטיות לצדדים הספציפיים לחוזה.
- חתימה: הצדדים יחתמו על הסכם המכר.
- נספחים: יצורפו נספחים נדרשים, דוגמת שטרי הבעלות של המוכרים בנכס.
זהו מבנה קלאסי של הסכם מכר מקרקעין. ייתכנו, כמובן, שינויים במנה ההסכם בהתחשב בנסיבות ספציפיות, אולם ככלל כך נראה הסכם מכר מקרקעין בישראל.
עו"ד להסכם מכר אושר אלקיים
מוכרים או קונים נכס? זקוקים לליווי משפטי? צרו קשר עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעסקאות מכר בפרט. עו"ד אלקיים ילווה אתכם לכל אורך הדרך, החל משלב המו"מ לחוזה המכר, דרך ייעוץ מקיף על חיובי המס החלים על העסקה ועד לרישום הנכס על שמכם / העברת הזכויות בטאבו. פנו אל עו"ד אלקיים לקבלת שירות מהשורה הראשונה ותהנו מעסקה בטוחה ומוצלחת.
