החלום שלנו ושל כל מי שאנחנו מכירים זה "לעשות את המכה" או "לעשות בוכטות/ארגזים של כסף". חלק מהאנשים מחפשים את הדרכים החוקיות (ולעיתים את הלא חוקיות) איך להרוויח כסף, ואם אפשר כמה שיותר ממנו, ובפעם אחת.
לפני מספר עשורים, הבינו יזמים ממולחים שאפשר לנצל פרצות/אפשרויות חוקיות על מנת לשלב בין שני החלומות, ולתת לאנשים מן היישוב את האפשרות לרכוש נכס בישראל, ובו זמנית להרוויח מהתהליך על ידי כך שיקדימו את כל התהליכים וירכשו ישירות את השטח ללא קבלן, ועליו יתכננו ויקימו את הפרויקט בעצמם.
עם השנים החלו יותר ויותר קבוצות רכישה להתארגן במדינת ישראל (ובחו"ל) ולאט לאט המחוקק החל באסדרה מסוימת של הנושא, אך עד היום הנושא עצמו מורכב ומסובך, ולא הוסדר באמצעות חוק ייעודי.
לאור העובדה שההתארגנות בקבוצות רכישה אינה מוסדרת באמצעות חוק, נוצרה סיטואציה בה יזמים החלו לפעול בדרכים שעלולות להטיב איתם, יותר מאשר להטיב עם הרוכשים.
עם הניסיון רב השנים שלנו בייצוג רוכשים ו/או קבוצות בתחום קבוצות הרכישה, נתקלנו לא פעם במקרים קשים שבהם החלום של אנשים הופך לסיוט בלהות. משתתפים בקבוצות רכישה מגלים מאוחר מדי שהקרקע שנרכשה לא תוכל להכיל את כמות היחידות שנמכרה, שהקרקע נרכשת במחיר מופרז, שחלק מזכויות הבניה יוותרו בידי היזם, ועוד מקרים רבים ועצובים כיד הדמיון.
לאור העובדה שטרם שתחום קבוצות הרכישה טרם הוסדר בחוק, ומתוך מטרה לנסות למזער את המקרים המצערים שנתקלנו בהם, הכנו עבורכם את הקודקס המשפטי והיזמי המלא לקבוצות רכישה בישראל.
במדריך זה אתם תגלו את מקבץ הידע המקצועי האיכותי והמוביל בישראל. המדריך מבוסס על ידע וניסיון מצטבר של שנות ניסיון רבות של משרד עורכי דין שחי, נושם וחולם – על נדל"ן וקבוצות רכישה.
מעבר למידע פרקטי שמצוי במדריך זה, שימו לב כי לאורך הקריאה בחרנו לתרום מהידע האישי שלנו באמצעות "מוקשים" – מידע שעלול להיות בעייתי וצריך להיות ערים אליו; "עצה ממומחה" – מידע שיכול להיות בעל ערך ולסייע בהבנה נוספת או דרך פעולה שיכולה להטיב עמכם; ו"סיפור אמיתי" – מקרים שטיפלנו בהם במשרדנו ויכולים להיות דומים למקרים שלכם.
ולפני שמתחילים – חשוב להדגיש שתהליך רכישת זכות בקבוצת רכישה הוא סבוך (ועלול להיות מאוד מסוכן), ואסור להיכנס אליו ללא ידע וניסיון רב שנים בתחום. אם אין בידכם את הידע והניסיון – העצה הטובה ביותר היא לשכור את שירותיו של משרדנו לייצוג בהליך הכניסה לקבוצת הרכישה.
למשרדנו יש את הכלים, הניסיון והמומחיות על מנת שנוכל לטפל לכם בעסקה בצורה הנוחה והאיכותית ביותר לכל אורך שלבי העסקה. אנו מציעים את שירותינו במספר מסלולים המותאמים אישית ללקוחותינו, החל מייעוץ משפטי בנוגע לקבוצות רכישה, כלה הבחינה משפטית של העסקה ועד לליווי משפטי ועסקי מלא.
לפרטים נוספים אתם מוזמנים לשלוח הודעת דוא"ל או להתקשר ונשמח לסייע.
בכבוד רב,
אושר אלקיים, עו"ד (כלכלן)
מהי קבוצת רכישה?
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא קבוצה של רוכשים שהתאגדה באמצעות גורם מארגן (יזם), על מנת לרכוש מקרקעין מבעלי המקרקעין, באופן שבו לאחר רכישת המקרקעין הקבוצה תקדם על בניה של פרויקט שבו כל אחד מהמשתתפים בקבוצה יקבל את נכס מסוים (דירה, משרד, חנות) שהוסכם לגביו בהסכם שיתוף אשר נחתם בין חברי הקבוצה (המסגרת החוזית).
נשמע פשוט? ממש לא. על מנת להבין מהי קבוצת רכישה, אנו תחילה נסביר על ההגדרה של מהי קבוצת הרכישה, ולאחר מכן נסביר באמצעות תרשים מיהם הגורמים השונים אשר מוציאים לפועל את קיומה של קבוצת רכישה.
הגדרת קבוצת רכישה בחוק
מכיוון ואין חוק רשמי שעוסק האסדרה והגדרה מפורשת של קבוצת רכישה על כל היבטיה (קיימת הצעת חוק שלא אושרה מעולם), אנו נאלצים להשתמש במונחים שניתנו בהגדרת קבוצת רכישה על פי ההגדרה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ("החוק").
ההגדרות הן מתיקון מספר 69 אשר נערך רק בשנת 2011. להלן ההגדרות מתוך החוק:
(תיקון מס' 69) תשע"א-2011
"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית –
1.נכס שאינו דירת מגורים;
2.נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;
לעניין הגדרה זו –
"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור;
"מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי;
"תמורה" – במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;
מבלי להיכנס להסברים מיותרים, כפי שניתן לראות, ההגדרה דומה מאוד להגדרה שבה בחרנו להשתמש בתחילת מדריך זה.
יחד עם זאת, ניתן לראות שבתוך ההגדרה של גורם מארגן יש אלמנט של "תמורה", אשר על פי החוק מוגדר בצורה רחבה, וזאת על מנת להכיל בתוכו מארגנים אשר מקבלים תמורה מסוגים שונים כמו: זכויות בניה, חלקים במקרקעין, דמי ניהול וכדומה. לאורך מדריך זה אתם תגלו את מנגנוני התמורה שבהם מקבל הגורם המארגן את רווחיו.
ההגדרה של החוק חשובה במיוחד, וזאת לאור העובדה שמרבית היתרונות והרווח של קבוצת רכישה מגולם בניצול היבטי מיסוי שונים אשר המיסוי בהם מקל על קבוצת הרכישה. אלמלא ניצול היבטים אלה, קבוצת רכישה לא הייתה יכולה להצדיק את קיומה.
לאחר שהסברנו מהי הגדרת קבוצת רכישה, עלינו להבין את המנגנון כיצד היא מתאגדת קבוצת הרכישה.
תרשים כיצד בנויה קבוצת רכישה
על מנת להסביר בצורה הטובה ביותר איך מתאגדת קבוצת רכישה, הכנו עבורכם תרשים קצר המסביר על הגורמים השונים בקבוצת רכישה ועל ההסכמים השונים של קבוצת רכישה בשלב ההתאגדות.
תרשים 1 מערכת ההסכמים והתשלומים בין הגורמים השונים בקבוצת רכישה בשלב ההתאגדות
במסגרת הדוגמה לעיל וההסברים להלן, אנו נשתמש בנתונים הבאים:
- במסגרת הסכם האופציה, הוסכם כי מחיר המקרקעין יעמוד על 1,000,000 ₪.
- דמי האופציה הם 5%, כלומר 50,000 ₪.
- המארגן מוכר את האופציה במקרקעין לשותפים של קבוצת הרכישה אשר משלמים יחדיו מחיר של ב,2,000,000 ₪. כלומר, דמי סיחור האופציה הינם 1,000,000 ₪, ומחיר המקרקעין הוא 1,000,000 ₪. חברי הקבוצה משלמים 1,000,000 לבעל המקרקעין עבור הקרקע.
- הרוכשים משלמים 6% מס רכישה עבור רכישת הקרקע ודמי הסיחור!
- היזם לא משלם מס רכישה ומס שבח! במקום זאת הוא משלם מס הכנסה או מס רווחי הון על דמי הסיחור בגובה 1,000,000 ₪.
- ביום סיחור האופציה חברי הקבוצה חותמים על 3 הסכמים:
- הסכם סיחור אופציה, במסגרתו הם מקבלים את האופציה מהמארגן לרכישת המקרקעין.
- הסכם המכר בינם ובין בעלי המקרקעין, במסגרתו הם משלמים את מחיר הרכישה (1M).
- הסכם שיתוף בינם ובין עצמם
בטרם נתחיל, נציין כי המושגים שנמצאים בתרשים מעלה ובהסבר הקצר מטה, קיבלו פרקים נפרדים לצורך הרחבת הידע בהמשך מדריך זה. אתם מוזמנים לקרוא את הפרקים הללו יחד עם קריאת פרק זה, או בטרם תחילתו.
כמו כן, התרשים מעלה רלוונטי לשלב ההתאגדות של קבוצת הרכישה. במאמר זה איננו סוקרים את ההיבטים המשפטיים שרלוונטיים לרכישת זכות בקבוצת רכישה לאחר התאגדות הקבוצה, ועל זאת ניתן להרחיב במאמר הבא.
הסבר על תהליך רכישת הקרקע וארגון קבוצת הרכישה
בחלק זה אנו נסביר בקצרה וממעוף הציפור את תהליך רכשית הקרקע על ידי קבוצת הרכישה באמצעות התרשים. מובהר כי ישנם פעולות / שלבים נוספים שטרם ציינו, אך נרחיב עליהם בהמשך.
כפי שניתן לראות מהתרשים, השלב הראשון הוא חתימה על הסכם אופציה בין בעלי המקרקעין ובין הגורם המארגן.
הגורם המארגן ובעלי המקרקעין חותמים על הסכם האופציה שמקנה לגורם המארגן את הזכות לרכוש את נכס הבסיס (המקרקעין), וזאת על ידי תשלום מחיר המימוש של המקרקעין לבעלי המקרקעין. במסגרת הסכם האופציה גם מסדירים את היבטיו של הסכם המכר העתידי שייחתם בין הצדדים.
לאחר שיש בידיו של הגורם המארגן את הסכם האופציה, הוא מתחיל באופן מיידי בארגון המסגרת החוזית, ומגייס שני אנשי מקצוע:
- היועץ הראשון הוא את עוה"ד שילוו את קבוצת הרכישה, והם אלו אשר יכינו בשביל חברי קבוצת הרכישה את הסכם השיתוף.
- היועץ השני הוא שמאי מקרקעין שיכין עבורו ועבור הקבוצה המקרקעין חוות דעת שמאית אשר תקבע את חלוקת הזכויות במקרקעין.
- יחד איתם הוא עשוי להתקשר עם יועצים נוספים לפרויקט (אדריכל, רואה חשבון וכדומה).
זהירות מוקש!
לעיתים הגורם המארגן עשוי לבחור שלא לצרף שמאות להסכם השיתוף, ובמקום הוא עשוי לצרף מסמך שנקרא אומדן עלויות או דוח כלכלי.
הדוח יפרט עלויות רכישה, עלויות בניה, עלויות יועצים ונתונים חשובים נוספים.
את המסמך הזה הוא עשוי להכין בעצמו, ולעיתים קרובות למספרים בו אין לו כל אחיזה במציאות הכלכלית.
המלצתנו היא לבחון באופן מקצועי את אומדן העלויות בטרם ההתקשרות על ידי עו"ד או שמאי מטעמכם.
לאחר שיש בידיו של הגורם המארגן את השמאות, הוא מצרף את השמאות, יחד עם נספחים רבים נוספים (נספח הסכם היועצים המשפטיים; תשריט חלוקה; מפרט טכני בסיסי ונספחים נוספים) להסכם השיתוף.
השלב השני הוא שלב של ארגון קבוצת הרכישה על ידי הגורם המארגן. בשלב זה הגורם המארגן פונה למכריו באופן אישי או פונה לציבור באמצעות פרסום ושיווק, ומזמין אותם לרכוש "זכות לדירה" או "זכות רעיונית למשרד" במסגרת קבוצת הרכישה.
בשלב הזה כל מי שמצטרף לקבוצה חותם על הסכם השיתוף, נספחיו, וכן על נוסח הסכם המכר ונוסח הסכם סיחור האופציה שצורף להסכם השיתוף.
התשלומים עבור הקרקע, דמי הסיחור ותשלומים אחרים חייבים להיכנס לתוך חשבון נאמנות ספציפי וסגור עבור הקבוצה בלבד – פרטים נוספים בהמשך.
השלב השלישי הוא סיום רכישת הזכויות בקבוצת הרכישה. בשלב זה מוודאים כי הקבוצה עומדת לרכוש לאחר שחברי קבוצת הרכישה רכשו את מלוא הזכויות במקרקעין (רכשו את כל הזכויות לדירות/משרדים או את כל החלקים בשטח החקלאי), או כאשר מגיעים מאוד קרוב למועד המימוש של הסכם האופציה, המארגן "סוגר" את קבוצת הרכישה.
בשלב זה אם יש זכויות שטרם נרכשו בקבוצת הרכישה, הגורם המארגן עשוי לרכוש את אותן זכויות בעצמו, ובמחירים שהם ללא דמי סיחור.
השלב הרביעי הוא מימוש האופציה על ידי חתימה על המסגרת החוזית. בשלב זה עוה"ד של הקבוצה מבצעים 3 פעולות:
- סוגרים את הסכם השיתוף
- חותמים באמצעות יפוי כח על הסכם לסיחור האופציה לחברי הקבוצה
- מיד לאחר חתימת הסכם האופציה חותמים באמצעות יפוי הכח על הסכם המכר מול בעלי המקרקעין.
לאחר סיום ארבעת השלבים לעיל, עוה"ד של קבוצת הרכישה יבצעו את הפעולות הבאות:
- רישום של הערת אזהרה לטובת הרוכשים תוך מספר ימים מיום חתימת ההסכם
- דיווח למיסוי על רכישת המקרקעין (הסכם המכר)
- דיווח למיסוי על הסכם השיתוף
- דיווח למיסוי על הסכם לסיחור האופציה מהגורם המארגן לקבוצת הרכישה.
לצורך הבנת סדר ההסכמים – הכנו עבורכם תרשים נוסף המכיל את ההתייחסות ללוח הזמנים של קבוצת רכישה עד לחתימה על הסכם המכר.
כל השלבים האלה מהווים את שלב התאגדות של קבוצת רכישה. כל השלבים שתיארנו בפרק זה הכרחיים בכל סוג של התקשרות בקבוצת רכישה – בין אם רכשת נכס שהוא דירה, משרד, חנות או קרקע חקלאית.
לסיכום
בפרק זה התחלנו בהגדרה כללית של מהי קבוצת רכישה. ולאחר מכן הסברנו את ההגדרה החוקית שקיימת לקבוצת רכישה בחוק מיסוי מקרקעין.
בפרק זה הסברנו בעזרת תרשים על כל השלבים הנדרשים לשם התאגדות קבוצת רכישה – משלב הסכם האופציה ועד לחתימת מלוא המסגרת החוזית (הסכם מכר, הסכם שיתוף, הסכם סיחור אופציה) אשר נחתמים במעמד התאגדות קבוצת הרכישה.
בפרק הבא אנו נרחיב על יתרונות בקבוצות רכישה.
יתרונות בקבוצות רכישה
רבות דובר על קבוצות רכישה ועל הסכנות והחסרונות שלה. יחד עם זאת, התאגדות בקבוצות רכישה טומנת בתוכה הזדמנות לחסכון כסף רב, אשר לא קיים באפיקים אחרים בתחום הנדל"ן, כמו ברכישת דירה יד שנייה, רכישת דירה מקבלן וכיוצ"ב.
בעבר, הסכומים והאחוזים שניתן היה לחסוך בקבוצת רכישה היו גבוהים משמעותית מהמצב הנתון בשנת 2022. עם השנים רשות המיסים סתמה מספר פרצות בחוק אשר הטילו מס על רווחים מסוימים, אך עדיין קיים אלמנט רווח משמעותי בקבוצת רכישה.
החיסכון הכספי בקבוצות רכישה עשוי להיות היתרון העיקרי בהצטרפות לקבוצת רכישה. קבוצות רכישה עשויות לחסוך כסף רב בהיבטים שונים אם ההתארגנות, הביצוע וההשלמה שלה נעשים כהלכה. אבל, החסכון הכספי עשוי להפוך להתחייבות כספית – אם נעשה שלא כהלכה.
עתה נפרט מספר יתרונות אפשריים של חברי קבוצת הרכישה, שחלקם עשויים להיות שווים ממון רב:
חסכון של הרווח היזמי
כאשר רוכשים דירה מיזם, הוא אחראי להתקשר מול קבלן ולדאוג שהדירה תיבנה בצורה שהובטחה לרוכש. לעיתים, היזם מבצע זאת על ידי חברה בשליטתו ובבעלותו, אשר תבצע ליזם את הבניה בפועל.
מן הסתם שהיזם לא עושה זאת "חינם". התמורה עבור השירות היא רווח מסוים שנקרא רווח יזמי, והוא מחושב בהפרש שבין מחיר הדירה שאותו משלם הרוכש, ובין מחיר כלל העלויות השונות לבניית הדירה (הוצאות בניה, הוצאות פרסום, הוצאות שונות).
הרווח היזמי מהווה בד"כ בין 7% (במקרים נמוכים במיוחד) ועד 25% ממחיר הדירה שמשלמים הרוכשים. כמובן שהתלות היא במיקום הפרויקט, איכות היזם, איכות הקבלן ואופי הפרויקט והתקדמותו.
בקבוצת רכישה אין רווח יזמי שכן אין יזם, אך לחילופין יש את תשלום דמי הסיחור (עליו נרחיב בחסרונות של קבוצות רכישה). לכן מתקיים חסכון משמעותי של סכום מכובד בקבוצות רכישה, שכן במקום היזם קבוצת הרכישה תנוהל על ידי הנציגות והמנהל ההנדסי.
חסכון של מע"מ ברכישת הקרקע
כאשר חברה רוכשת מקרקעין, עליה לשלם מע"מ (מס ערך מוסף) בגובה 17% על מחיר רכישת המקרקעין. זוהי חובה על פי חוק, וכל יזם שרוכש קרקע כחברה (או כאדם פרטי) וכוונתו למכור את הקרקע ברווח, מחויב על פי דין לשלם מע"מ.
בקבוצות רכישה הנושא מתנהל בצורה אחרת. אם הקרקע נרכשת מאדם פרטי על ידי אנשים פרטיים, הרכישה עצמה עשויה להיות פטורה מתשלום מע"מ עבור רכיב הקרקע. ונדגיש בשנית כי הפטור ממע"מ עשוי להתקבל – או שלא – והכל בהתאם לנסיבות המקרה.
וחשוב לציין, כי על פי תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), האחריות לתשלום המע"מ, ככל והיא חלה, תחול על המוכר ויש לוודא זאת במסגרת ההסכם שנחתם בין הצדדים.
בכך, מגולם חיסכון משמעותי של 17% ממחיר רכישת הקרקע מהרוכשים, רכיב שכן היה מגולם במקרה של רכישת הדירה מיזם או קבלן.
זהירות מוקש!
בעבר, טענו יזמים בפני רוכשים כי אם הם מתארגנים לרכישת קרקע, הם יוכלו להצהיר כי בכוונתם לרכוש קרקע ובכך לחסוך את רכיב מס הרכישה של דירה ו/או דירה נוספת.
פרצה זו תוקנה בתיקונים 69 ו-76 לחוק מיסוי מקרקעין, וכיום אם אתה נמנה על חברי קבוצת רכישה אשר מתאגדת לבניה, עליכם להצהיר על מחירה המשוער של הדירה ולדווח על העסקה כרכישת דירה ולא קרקע.
בנוסף, ניתן לקבל אסמכתא לכך בהתאם לקביעת ועדת הערר בפס"ד בעניין ו”ע (מחוזי ת”א) 20906-12-17 נרקיס נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ת”א (פורסם ביום 30.08.2021), שם נקבע ברוב דעות כי רוכש משנה (רוכש אשר רכש ממי שהתקשר בקבוצת הרכישה מן תחילתה), אשר רכש זכויותיו מחבר בקבוצת רכישה, ימוסה על פי מדרגות מיסוי דירה ולא על פי מדרגות מיסוי של קרקע.
אם טוענים בפניכם כי ניתן לרכוש דירה בקבוצת רכישה וזו לא תיחשב כדירה – הרי שמדובר בהטעיה וכיום ספק אם ניתן לטעון אחרת (למעט ברכישת קרקע חלקאית).
פרסום ושיווק של הפרויקט
בפרויקט יזמי רגיל היזם מתקשר עם חברות פרסום וחברות שיווק על מנת שימצאו עבורו את הרוכשים המתאימים עבור הדירות שהוא מוכר.
עבור שירות זה, היזם משלם בדרך כלל סכומים שנעים בין 0.7% ועד 2% בגין כל דירה בפרויקט. הנתון כמובן משתנה ומקבל מספרים שונים בהתאם לאיתנותו של היזם, איכותה של חברת הפרסום והשיווק, מחירי הדירה ועוד.
בקבוצות רכישה עלויות אלה מתגלגלות על הגורם המארגן בשלב גיבוש קבוצת הרכישה. עלויות אלה מגולמות ומקוזזות מתוך רווחו של הגורם המארגן בדמי הסיחור, ולכן לא אמורות להיות מועברות לרוכשים או רוכשי המשנה.
ניהול מקצועי ושקיפות
כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, הקבלן אינו מחוייב על פי חוק לחשוף ו/או להתייעץ, ובטח שלא לקבל אישור, מהרוכשים אשר רוכשים ממנו דירות מגורים, מיהם אנשי המקצוע שהוא מגייס לפרויקט הבנייה.
בקבוצות רכישה מנגנון הנציגות אמור לפעול באופן מיטבי להוזלת עלויות, לערוך מכרזים ולבחור אנשי מקצוע מתאימים לכל אחד מהתפקידים בפרויקט.
בנוסף, חלק מההחלטות החשובות ביותר נעשות על ידי הקבוצה כולה, כמו החלטה על גורם מממן, החלטה על קבלן ראשי וכיוצ"ב. כמו כן, הם רשאים בתנאים מסוימים להחליף את גורמי המקצוע אם אינם מרוצים מאופן פעילותם.
עצת המומחה!
בעת בחירת מחברי הנציגות מומלץ מאוד לבחור אנשים אשר הם אנשי מקצוע בתחומים שונים שרלוונטיים לקידומו של פרויקט בנייה (עוה"ד, רואי חשבון, יזמים, אדריכלים וכדומה).
בחירת אנשים ללא ידע קודם בתחום הנדל"ן והבניה עשויה להוות בעיה בעת קידום פרויקט בניה, שכן ללא הידע המתאים הפרויקט עשוי להתעכב אשר ינהלו את ההליך ללא כל תשלום נוסף.
השפעה על הליכי התכנון
בפרויקט יזמי הקבלן מבצע הליך תכנון שהוא קל לביצוע. לפיכך, רוב הדירות יהיו בנויות באופן ובגודל מסוים, והקבלן לא יאות לשנות את התכנון לכל רוכש באופן אישי.
הדבר מאפשר לקבלן לחסוך בעלויות התכנון, ולמקסם רווחים על ידי בנייה אחידה בכל הפרויקט. כמובן שבמקרים אלה אין לרוכש שום יכולת לשנות את התכנון של הפרויקט או הדירה בשום צורה שהיא.
בקבוצת רכישה, הרוכשים לוקחים חלק פעיל בתכנון הפרויקט, ורשאים לבקש שינויים הניתנים לביצוע באופן שיתאים לאורח חייהם ודרישותיהם.
בנייה במפרט עשיר
הקבלנים נוטים להציע מפרט ולבצע את הבנייה בפרויקט ובדירה עצמה באמצעות חומרי ביצוע סטנדרטיים ביותר. הסיבה לכך היא כמובן חסכון כספי ניכר. אם רכשתם דירה מבלי לשנות את המפרט הדירה/המשרד עשויים להיראות ישנה ולא מתאימה לזמנים מודרניים. סיבת המשנה לכך היא שהקבלנים עושים זאת על מנת למקסם את רווחיהם במסגרת ביצוע "שינויי דיירים" אשר מהווים מקור רווח נוסף לקבלנים.
בקבוצת רכישה, ניתן לקיים את הליך המכרז באמצעות מפרט טכני עשיר ועדכני, ולחייב את הקבלן לבנות את הפרויקט במפרט טכני עשיר. כמובן שהדבר ישפיע ישירות על איכותו ושוויו של הפרויקט.
לסיכום
ניתן לראות כי בקבוצת רכישה קיימים מספר יתרונות משמעותיים אשר אשר עשויים לחסוך הוצאות של מאות אלפי שקלים ברכישת נכס. הרווחים האלה נחסכים מפני שקבוצת הרכישה מבצעת בעצמה את ההליכים השונים, ותפעל למקסום הרווח והחיסכון, להבדיל מקבלן אשר מעדיף באופן מובנה את רווחיו שלו.
בפרק הבא אנו נבחן חלק מהחסרונות שקיימים בקבוצות רכישה, וכיצד לצד החסכון הגדול שעשוי להתקיים ברכישת נכס בקבוצת רכישה, עשויים להתחבא מספר רב של "עזים" אשר נוגסים באלמנט הרווח הסופי.
חסרונות בקבוצת רכישה
על אף היתרונות שקיימות בקבוצות רכישה, ישנן לא מעט חסרונות בעצם ההתקשרות בקבוצת רכישה. החסרונות עשויום להיות מאוד משמעותיים, ולא מתאימים לכל רוכש.
עליכם לקרוא היטב את הטבלה להלן, ולהבין את המשמעות של החסרונות. החסרונות שלהלן עלולות שלא להתאים לכל רוכש, ועל כן יש לשקול אותן בכובד ראש.
גודל קבוצת הרכישה
קבוצות רכישה לרכישת דירה עשויים להכיל מספר רב מאוד של חברי קבוצה. במקרים מסוימים בהם נתקלנו במשרדנו, בקבוצת רכישה שהתארגנה ברכישת קרקע בעיר רחובות, הקבוצה הכילה למעלה מ-300 חברי קבוצת רכישה.
כאשר מדובר במספר גדול כל כך של חברי קבוצה – יהיו בעיות בניהול והארגון. לעיתים קיימים מספר כיסי התנגדות פעילים שיעשו כל שביכולתם כדי לטרפד החלטות מסוימות בפרויקט, ועשויים להקשות מאוד על פעילותם של חברי הנציגות.
פעילות נציגות לקויה
לאחר שקבוצת רכישה מתארגנת לרכישת הקרקע, חברי קבוצת הרכישה מתכנסים באסיפה לצורך בחירת חברי הנציגות (הרחבה בהמשך).
ברוב המוחלט של המקרים, מדובר באנשים שלוקחים על עצמם את התפקיד בהתנדבות וללא שכר או תמורה נוספת. לכן, אנשי מקצוע איכותיים במיוחד עשויים להחליט שלא לנהל את הקבוצה, וזאת מכיוון שאין כל שכר בניהולה.
לכן, חברי הנציגות עשויים להיות אנשים חסרי ניסיון, ולא פעם לאחר תקופה מסוימת הם עלולים לבקש לסיים את תפקידם. דבר זה מעכב קבוצות רבות שנים ארוכות.
תלות בחברי קבוצת הרכישה
בקבוצת רכישה הרוכשים תלויים מאוד בנוסח של הסכם השיתוף והגבלותיו. כל למשל, במקרה של מכירת זכות לדירה רעיונית בטרם מסירת הדירה, הסכם השיתוף עשוי לחייב את הרוכש למכור את הדירה לחברי הקבוצה לפני שהוא מוציא אותה החוצה.
בנוסף, חברי קבוצה עשויים שלא להיות מאושרים על ידי הגורם המממן, מה שמוביל לחובה שלהם למכור את זכויותיהם. נושא זה עשוי לעכב את חברי הקבוצה לזמן רב מאוד.
מקרים אחרים הם עיקולים ושעבודים שמוטלים על חבר קבוצה, מה שעשוי לחייב הוצאתו בהקדם האפשרי.
סיפור אמיתי
משרדנו ליווה את אחד מחברי קבוצת הרכישה באחת מקבוצות הרכישה בעיר רמת גן. בקבוצת הרכישה הזו אחד מחברי קבוצת הרכישה רכש מספר רב של דירות. מסיבה מסוימת שלא נציין, הבנק סירב להעניק אשראי לקבוצה, מה שחייב את אותו חבר קבוצה למכור את זכויותיו החוצה.
הטיפול המשפטי במכירת הדירות הוביל להליך משפטי, מה שעיכב את הקבוצה בקידום הליך הבניה תקופה של למעלה משנה!
העיכוב גרר בעיות נוספות (עליות מדד, איחור במסירת הדירה, הוצאות תכנוניות), אשר העלו את מחיר הדירה לכל אחד מחברי הקבוצה.
חוסר נסיון של הגורם המארגן/המנהל ההנדסי
כפי שניתן לקרוא בהרחבה בפרקים של הגורם המארגן והמנהל ההנדסי, לעיתים קרובות מדובר באותו גורם רק בשם אחר.
לעיתים קרובות, הגורם המארגן עשוי להיות חסר כל נסיון בארגון קבוצות רכישה ופרויקט יזמי, מה שעשוי להוביל לעלויות שכר גבוהות לחינם, כמו גם לעיכובים משמעותיים בקידום הבניה.
הון עצמי גבוה בתשלום הראשון
בכל הסכמי השיתוף מתחייבים חברי קבוצת הרכישה לשלם סכום שנע בין 30-50% ממחיר הדירה / המשרד במעמד חתימת ההסכם, ולהשלים ל50% או יותר עד למועד נטילת הליווי הבנקאי.
בנוסף, אם נדרשים להשלמת הון עצמי– הרי שמדובר בהשלמת הון מכיסם של הרוכשים בלבד, ללא נטילת משכנתא.
ללא משכנתא עצמית וחובת תשלום לגורם המממן
חברי קבוצת הרכישה אינם יכולים לקחת משכנתא לטובת ההון העצמי, וכן אינם רשאים לקחת משכנתא עצמאית על זכויותהם במקרקעין לאחר רכישת הקרקע.
ומה קורה אם יש בידם את כל ההון העצמי? אז הם עדיין מחוייבים לשלם את עלויות העמדת המימון לגורם המממן, ולדאוג לשלם במועד הנדרש, וזאת מבלי לקבל משכנתא על זכויותיהם.
לסיכום,
כפי שניתן לראות קיימים סיכונים לא מבוטלים בהתארגנות באמצעות קבוצת רכישה. הסיכונים עשויים לשבש את פעילותה של קבוצת רכישה, ולהוביל חלק מחברי קבוצת הרכישה להפסדים כספיים במקרים מסוימים.
לצד החסרונות של קבוצת רכישה, קיימים גם סיכונים ממשיים. בפרק הבא אנו נסביר מעט על הסיכונים האפשריים של קבוצת רכישה, ולכן אנו ממליצים לקרוא את שניה הפרקים יחד כדי לקבל הבנה מלאה על סכנות בקבוצות רכישה.
מה הסכנות בקבוצות רכישה?
מכיוון ואין חוק שמחייב גורם מארגן או חברי קבוצת רכישה בהתנהלות מסוימת בזמן ניהול קבוצה, הרי שהפרצה קוראת לגנב, ומאפשרת להתנהלות לא אחראית בארגון, ניהול והתנהלות של קבוצת רכישה.
חלק מהסכנות להלן הן התנהלות הפוכה מהתנהלות של רכישת דירה חדשה מקבלן. אנו ממליצים לקרוא את הפרק בנושא הבדלים בין רכישת דירה חדש מקבלן וקבוצת רכישה בשביל לקבל הבנה מעמיקה יותר של פרק זה
הטעיות ומצגי שווא
לא פעם ולא פעמיים גורם מארגן עשוי לצייר תמונה אופטימית ו-ורודה, ולא לציין בפני חברי קבוצת הרכישה נתונים בסיסיים שעשויים להניא רוכשים מלהצטרף לקבוצה אילו ידעו זאת.
מצגי השווא האלו עשויים להיחשב במקרים מסויימים כ"הטעייה" כמשמעותה בסעיף 15 חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, וכן אילו המשתתפים בקבוצת רכישה היו יודעים נתונים אלו – לא היו מתקשרים בעסקה.
סיפור אמיתי
לקוח של משרדנו הגיע אלינו לצורך בחינת רכישת קרקע חקלאית באיזור בנימינה. הגורם המארגן הבטיח הבטחות שונות לגבי הקרקע, והציג מאמרים שהאיזור הולך להפוך לסיליקון ואלי של הצפון.
בבדיקה של משרדנו גילינו שלא רק שלא יהיה שם "סיליקון ואלי", אלא שכל האזור מוגדר בתב"ע כ"מסדרון אקולוגי". המשמעות היא שהשטח שנמכר לא היה משנה את ייעודו בדור הנוכחי, ולא בדור הבא...
להרחבה על רכישת קרקע חקלאית אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר המשנה שלנו שעוסק ברכישת קרקע חקלאית.
עלות סופית
העלות הסופית של קבוצת רכישה לא מוגדרת. גם אם בשמאות צוין כי מחיר הדירה הוא X, בפועל אף אחד לב מבטיח שהוא ישאר כך. במקרים רבים אותו מחיר עשוי להפוך לגבוה משמעותית, עד כדי כך שהמחיר גבוה ממחירה של דירה חדשה מקבלן.
להפך, הסכם השיתוף כוללים הצהרות ספציפיות על כך שידוע שמחיר הרכישה אינו סופי ועשוי להשתנות.
כך למשל, בקבוצת הרכישה של יוניטד שרונה בעיר תל-אביב-יפו, חלק מחברי קבוצת הרכישה נאלצו לשלם סכומי כסף לא מבוטלים לגורם המארגן על מנת לקדם את הבניה, שכן התמחור הראשוני ביחס לעלות הבניה היה שגוי.
עצת המומחה!
אנו ממליצים לערוך בדיקה מדוקדקת של העלויות השונות של הפרויקט כפי שמוצגות בשמאות שניתנה לקבוצה על ידי השמאי, וזאת בטרם חתימה על הסכם השיתוף וההצטרפות לקבוצת הרכישה.
בחלק מהשירותים של משרדנו אנו מציעים בחינה של העלויות השונות בפרויקט, מה שעשוי להכריע בשאלה האם להצטרך לקבוצה או לא.
לפרטים נוספים אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם.
ללא התחייבות למועד אכלוס ומסירה
בניגוד לרכישת דירה מקבלן, ברכישת דירה בקבוצת רכישה אין התחייבות כלשהי למסירת הדירה במועד מסוים. בדרך כלל הפרויקטים נמשים זמן מה לאחר המועד הובטח, ורוב קבוצת הרכישה מקבלות מפתח רק לאחר כ-4 שנים ממועד החתימה.
במקרים מסוימים, זמן המסירה עלול להיות ארוך בהרבה, וזאת לאור העובדה שבכל אחד משלבי קבוצת הרכישה (שלב רכישת הקרקע וההתארגנות, שלב קבלת המימון, שלב הבנייה) עלול לחול עיכוב בזמנים, מה שמעכב את מסירת הדירה.
הגנות מכח החוק לחברי קבוצת הרכישה
בניגוד לרכישת דירה בפרויקט יזמי, שם המחוקק התערב וממשיך להתערב מדי תקופה בכך שהוא מחייב את היזמים לבצע פעולות מסוימות או לנהוג בשקיפות – בקבוצות רכישה אין חוקים שמגנים על המשתתפים.
לגן, כפי שצוין, במקרים של איחור לא יתקבל פיצוי בהתאם למוגדר בסעיף 5א חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
הגנה נוספת שאינה קיימת היא בטוחה בגין הרכישה, שכן בפרויקט יזמי היזם מחוייב לבטח את כספו של הרוכש אך בקבוצת רכישה אין חובה מעין זאת.
עצת המומחה!
בהליך בחירת הקבלן יש לבצע משא ומתן עיקש על סעיפים של הפרה של ההסכם, עיכובים בבנייה והמסירה, ובטחונות של הקבלן.
יש לדרוש מהנציגות שתיידע את כלל הרוכשים כיצד הם פעלו להגן על קבוצת הרכישה בתחומים אלה, בטרם חתימה על הסכם הקבלן.
לסיכום,
פרק הסכנות בקבוצות רכישה הוא המשך ישיר של החסרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה.
לאור העובדה שהצטרפות לקבוצת רכישה שונה מהותית מפרויקט יזמי, הרי שחלק מההגנות שהעניק המחוקק לפרויקט יזמי לא מתקיימות בקבוצת רכישה.
נוכח השוני בין השניים, אנו ממליצים לקרוא את הפרק הזה יחד עם הפרק הבא שיעסוק בהבדלים בין רכישת דירה בקבוצת רכישה ובין רכישת דירה חדשה מקבלן, כדי למקד ולפתח את הידע על ההבדלים בין השניים.
ייעוץ ראשוני ללא עלות
מה ההבדלים בין קבוצות רכישה ובין רכישת דירה חדשה מקבלן?
רכישת זכות לדירה או נכס בקבוצת רכישה אינה דומה כלל לרכישת דירה חדשה מקבלן, וקיימים הבדלים משמעותיים באופי הרכישה ומהלכה.
כך למשל, בקבוצת רכישה נרכשת "זכות לדירה רעיונית" אשר מועד מסירתה ומחירה אינו קבוע, לעומת רכישת דירה חדשה מקבלן שמועד מסירתה קבוע ומחירה לא משתנה.
טבלת השוואה בין קבוצת רכישה ורכישת דירה מקבלן
בטבלה הבאה אנו נסקור באמצעות טבלה מסודרת הבדלים מהותיים ומשמעותיים בין רכישת זכות לדירה בקבוצת רכישה ובין רכישת דירה חדשה מקבלן:
הבדלים בין קבוצת רכישה ורכישת דירה מקבלן | ||
מאפיינים | קבוצת רכישה | רכישת דירה מקבלן |
תשלומים | מגוון תשלומים למספר רב של גורמים. התשלומים לא ידועים | קבועים בחוק. |
חקיקה | ארגון וניהול של קבוצת רכישה לא מוסדר בחוק. המחוקק ניסה להתערב והגיש תזכיר הצעת חוק אך זו אינה מחייבת. | חקיקה ענפה, אשר בראשה קיים חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ("חוק המכר"), וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה 1974 ("חוק המכר הבטחת השקעות"), ותקנות רבות שמטרתן להגן על הרוכשים |
בטוחות | לרוב מציינים כי "הבטוחה היא הבעלות בקרקע", אך אין מנגנון מוסדר להבטחת קבלת הדירה. | בהתאם להוראות סעיף 2 ל-חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה 1974. |
יחידת תמורה ספציפית | עשוי להשתנות באופן מהותי. אין התחייבות לדירה או לגודל ספציפי | התחייבות להתאמה בדירה בגודל, מיקום, קומה, חלוקה ותנאים נוספים שכולם חייבים להתקיים. קיימות מספר רב של הגנות בחוק המכר דירות לנושאים אלה. |
מועד מסירה ופיצויים בגין איחור | אין התחייבות למועד מסירה ספציפי. פיצויים בגין איחור צריכים להיקבע מול הקבלן ואינם קבועים בדין | התחייבות למועד מסירה ספציפי. במקרה של איחור הקבלן מחוייב לשלם סכומי פיצוי גבוהים בהתאם לסכומים שנקבעו בסעיף 5א' לחוק המכר. |
עלויות הדירה ומחיר סופי | אין התחייבות לעלויות מסוימות ולמחיר סופי. העלויות והמחיר מתעדכנים תוך כדי התקדמות, ובדרך כלל על פי קביעת שמאי. | מחיר סופי וקבוע לדירה, למעט מחירי הצמדה למדד. העלויות הנוספות ידועות. |
מפרט | מפרט עקרוני ולא מחייב. מפרט נקבע מול הקבלן בהמשך ועשוי להיות איכותי/זול בהתאם להחלטת הקבוצה. | מפרט ערוך לפי המפרט שקבוע ב-צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. |
מועד לסיום רישום הבית המשותף | אין התחייבות. עשוי לקחת שנים רבות. | לפי הוראות סעיף 6.ב. לחוק המכר – תוך זמן קצר של עד שנה וחצי בכפוף לסייגים. |
שכר טרחה לעוה"ד | נע בין 1.5% ועד 3% בתוספת מע"מ על מחיר הדירה. לא מוגבל בחוק ועשוי שלא להכיל שירותים מסויימים | עלות של 0.5% או כ-5,000 ₪ בתוספת מע"מ, לפי הנמוך מבין השניים בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 |
סיימתם לקרוא ורוצים להבין עוד על רכישת דירה חדשה מקבלן? קראו את המדריך המלא שלנו לרכישת דירה חדשה מקבלן בלחיצה כאן | ||
כמובן שחשוב לציין שהטבלה לעיל הינה חלקית, ויש עוד הבדלים רבים בין רכישת זכות לדירה בקבוצת רכישה לעומת רכישת דירה חדשה מקבלן.
בחלק מהמסלולים שלנו לליווי משפטי של רוכשים בקבוצת רכישה, אנו מציעים בחינה משפטית של המסגרת החוזית של קבוצת הרכישה, לרבות הסבר מפורט ומלא על הבדלים נוספים שחלים בין רכישת דירה בקבוצת רכישה ספציפית, כחלק ממסלול הליווי הנבחר.
זהירות מוקש - יזמים בתחפושת!
משרדנו נתקל בשנים האחרונות בגורמים מארגנים ש"מתחזים" ליזמים ומציעים רכישת זכות בקבוצת רכישה כרכישה של דירה מקבלן.
אותם יזמים יודעים לשווק את הדירה בצורה שמבלבלת את הרוכשים, וגורמת להם להאמין שהם קונים דירה מקבלן, בעוד שהם רוכשים את הדירה במסגרת קבוצת רכישה. אפילו הממונה על חוק המכר ציין בנייר עמדה בנושא קבוצות רכישה את הנושאים המרכזיים שמאפיינים יזם בתחפושת על מנת שהציבור יכיר את נושאים אלה.
לאחר בחינת המסגרת החוזית של הרוכשים, ייעצנו לחלקם שלא להשתתף בחגיגה ולוותר על התענוג בהצטרפות לקבוצה של אלדד פרי.
לשמחתנו, חלק גדול מהרוכשים אכן קיבלו את הייעוץ שלנו ולא הצטרפו, אך חלקם המשיכו לעסקה למרות נורות האזהרה, וכיום הם חלק מאותן קבוצות שנמצאות במשבר ואי-ודאות.
לסיכום,
בפרק זה סקרנו את ההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה מקבלן ובין רכישת זכות לדירה/משרד. אנו ממליצים לקבל ייעוץ משפטי הולם עם עורך דין מטעמכם בטרם חתימה על בקשת הרכישה.
מה התשלומים בקבוצת רכישה
אחד התחומים שבהם שונה קבוצת רכישה מרכישת דירה חדשה מקבלן היא התשלומים השונים שנדרשים לשלם כחלק מן ההליך.
לאור העובדה שמדובר בנושא משמעותי במיוחד, הכנו עבורכם מאמר שלם אך ורק בנוגע לתשלומים בקבוצת רכישה. אתם מוזמנים לקרוא את המאמר המלא כאן.
בפרק זה נפרט בקצרה על התשלומים השונים שמשלמים בקבוצת רכישה:
- תשלום עבור הקרקע – תשלום עבור רכישת הקרקע על ידי הקבוצה – כל אחד על פי חלקו היחסי.
- תשלום עבור דמי סיחור אופציה – תשלום ההפרש בין התשלום הראשון ומחיר הקרקע.
- תשלום לעוה"ד של הקבוצה – בין 1.5% ועד 3% ממחיר היחידה.
- תשלום מס רכישה – בהתאם לנכס הנרכש.
- עלויות נוספות – עלויות ליועצים, בצ"מ, משתנות.
- אגרות והיטלים – היטל השבחה, היטלי פיתוח, אגרות ביוב וכולה.
- עלויות משתנות – עלויות נוספות שעלולות לחול בנסיבות המקרה.
לסיכום,
בגלל שחלק מן התשלומים לא ידועים לרוכשים במעמד הרכישה, מומלץ לאנשים שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה לבחון את ההיבטים הכלכליים בטרם הנסיבה, על מנת למנוע אי יכולת תשלום בהמשך. לפרטים נוספים אנו ממליצים שוב לקרוא את המאמר בנושא תשלומים בקבוצת רכישה – הקישור כאן.
תשלומים בקבוצת רכישה
מאמר זה מכיל את מרבית התשלומים בקבוצות רכישה ונועד להשלים את מלוא המידע והנתונים שקיימים בנושא קבוצות רכישה
הצדדים בקבוצת רכישה
בקבוצות רכישה ישנם 4 שחקנים עיקריים שנמצאים בקבוצת רכישה – מראשיתה ועד סופה.
לחלקם התייחסנו בפרקים הקודמים, אך עכשיו נרחיב על זהותם ומהות תפקידם בקבוצת רכישה.
בעלי המקרקעין
בעלי המקרקעין הוא/הם אדם/חברה אשר הוא הבעלים החוקי של המקרקעין, ורשום כך במרשם המקרקעין (נסח טאבו).
הבעלים יכול להיות מכוח זכות הבעלות במקרקעין או מכח זכות חכירה שניתנה לו על ידי מדינת ישראל והגופים השונים באמצעותם היא מנהלת את הקרקעות השונות במדינת ישראל (רשות מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל).
להרחבה והסברים נוספים על דיני הזכויות בדין הישראלי אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המקצועי שלנו אשר מכיל הסברים ודוגמאות נוספות בנושא.
בעלי המקרקעין יכולים להחזיק במקרקעין שנים רבות מבלי לעשות בהם דבר. יכול להיות שהמקרקעין הינו קרקע ריקה, דירה ישנה או מבנה רעוע, והוא יעמוד כך במשך שנים רבות ללא דורש.
אך לאור העובדה שמחירי הנדל"ן בישראל מאמירים, ערכה של הקרקע עולה לאור עליית מחירי הנדל"ן, ואף לעיתים הרשות המקומית מקדמת תוכנית מתאר אשר עשויה להעניק זכויות בניה נוספות למקרקעין.
לאור זאת, יזמים מוצאים דרכים להגיע לאותם בעלי המקרקעין ולהציע להם הצעות לרכישת המקרקעין. אותם יזמים הם אנשי עסקים ממולחים. במקום שיתקשרו ברכישת המקרקעין וירכשו אותה במלוא ערכה, ויעשו זאת באמצעות הון עצמי ומשכנתא, הם מציעים לבעלי המקרקעין לחתום על הסכם שנקרא הסכם אופציה.
זהירות מוקש!
לעיתים הבעלים הרשום של המקרקעין אינו הבעלים! משרדנו נתקל לא פעם במקרים של זייפנים המנסים למכור מקרקעין שאינם שייכים להם, ומקרים של יורשים אשר טרם נרשמו כבעלים אך מעוניינים למכור זכויות אשר אינן שייכות להם לצדדים שלישיים.
המלצתנו היא לבצע בדיקה מקיפה על מנת לזהות באופן וודאי את המוכרים ואת זכויותיהם במקרקעין.
הסכם האופציה במקרקעין הוא ההסכם הראשון שיחתם בדרך לקידום קבוצת רכישה. עתה נרחיב על מהו הסכם אופציה במקרקעין.
לאחר חתימת הסכם האופציה, המארגן ימהר לדווח למיסוי מקרקעין על העסקה, ולרשום בטאבו הערת אזהרה בגין זכויותיו במקרקעין.
עתה נרחיב מעט יותר על מהו המארגן, מהו תפקידו וכיצד הוא יוצר את קבוצת הרכישה.
גורם מארגן
חשיבות הגורם המארגן ובחינתו
הגורם המארגן של קבוצת רכישה הוא יזם לכל דבר ועניין. הגורם המארגן הוא הרוח החיה מאחורי הקבוצה, והוא זה שיוצר את התנאים הנדרשים לצורך קיומה והתגבשותה של קבוצת רכישה.
הגורם מארגן של קבוצות רכישה יודע "להכין את הקרקע" כבר בשלב חיפוש הקרקע, שכן כבר בשלב מציאת הקרקע, עליו יהיה לבחון את ההיתכנות של שינוי יעוד הקרקע, או ההיתכנות להקמת פרויקט ספציפי (מגורים, מסחרי, משרדים וכד') שבו יוקם הפרויקט.
עצת המומחה - בדיקת היזם!
גורם מארגן חייב להיות איש מקצוע שיודע איך לארגן קבוצת רכישה מהתחלתה ועד לסיומה. יזמים רבים עשויים להציג עצמם כאנשי עסקים שמסוגלים לקדם את הפרויקט עד לסיומו, אך מניסיוננו הרב, לא כך הדברים.
אחת מהבדיקות שחובה עליכם לעשות בטרם הרכישה הוא בדיקת רקע של היזם. ניתן לבחון את נתוני החברה באמצעות הוצאת נסח חברה מרשם החברות, ולבחון האם מדובר בחברה חדשה? חברה ותיקה? יש לה פעילות (שעבודים, העברת מניות, הקצאות וכד), מי בעלי מניותיה ועוד.
בחלק ממסלולי הליווי שלנו אנו מציעים בדיקת רקע על החברה, והכל בהתאם לצרכי הלקוח. אם אתם לא בטוחים לגבי היזם – תפנו אלינו ונשמח לסייע.
אנשי המקצוע של הגורם המארגן – עסקת חבילה
חלק מהתנאים הבסיסיים שהיזם חייב לבצע כוללים התקשרות עם אנשי מקצוע (אשר נקראים בהסכמי השיתוף יועצים) שאמונים על הקמת קבוצת הרכישה יחד איתו. הוא בוחר את אותם יועצים, אשר בדרך כלל אנשי סודו ואמונו ומלווים אותו שנים רבות, והם מעניקים לו את השירותים הנדרשים לשם ארגון הקבוצה, ולאחר מכן מלווים את הקבוצה.
וחשוב להדגיש – מדובר ביועצים שמלווים את היזם, נבחרים על ידו, אבל הם אלה שילוו את הקבוצה מתחילת דרכה ועד לסיומה. בדרך כלל היועצים לא מוחלפים לאחר התגבשות הקבוצה, ועל כן יש לבחון בצורה טובה האם היועצים שילוו את הקבוצה מקצועיים ומוערכים בתחומם.
בין אנשי המקצוע והיועצים אותם ימנה הגורם המארגן לקבוצת הרכישה ניתן למנות את:
- עוה"ד של הקבוצה (עליהם נפרט בהמשך)
- השמאי שעורך שמאות בהתאם לתקינה הרלוונטית (על השמאות נפרט בהמשך)
- החברה המנהלת ' המנהל ההנדסי של הפרויקט (עליה נפרט בהמשך)
- רואי חשבון
- אדריכל
- יועצי קרקע
- יועצים נוספים
כאמור, המארגן בוחר את היועצים השונים שילוו את הקבוצה מראשיתה ועד סיומה. היועצים השונים אחראים על גזרות אחריות שונות של הפרויקט, ועל חלקם נפרט בפרקים הבאים.
מה עדיף – יזם גדול או יזם קטן?
עצה ממומחה – יזם גדול או קטן?
האם עדיף גורם מארגן גדול ומוכר או גורם מארגן קטן ומקצועי?
חד משמעית – עדיף גורם מארגן גדול ומוכר מאשר גורם מארגן קטן.
כיום קיימים בשוק מספר מצומצם של גורמים מארגנים גדולים ומוכרים, אשר ביצעו בנייה של אלפי יחידות דיור בקבוצות רכישה, והביאו פרויקטים רבים לסיומם.
בינהם ניתן למנות יזמים כמו: קבוצת ב.ס.ר., קבוצת סופרין, איוויב נדל"ן ויזמים אחרים.
יזמים אלו מתמחים בקבוצות רכישה ויודעים איך ללוות קבוצה מראשיתה ועד סופה. הם נוטלים שירותים של יועצים איכותיים ומנוסים, אשר מסוגלים לשרת קבוצה בצורה נוחה.
הדבר מקבל תימוכין גם במחקר עבור תזכיר חוק קבוצות רכישה של משרד המשפטים, שם נמצא מתאם בין גודל הקבוצה, איכות היזם, ואופן קידום הקבוצה. ניתן לקרוא יותר בדו"ח המצורף כאן.
יזמים קטנים נוהגים לבצע הליכים של ניסוי וטעיה של מספר פרויקטים עד שמגיעים לאיכות הנדרשת. עד אז, בעיות או סכנות שהתקיימו בפרויקטים הראשונים עשויים להתממש ולגרום לנזק רב.
יחד עם זאת, גם אם בחרתם להצטרף לקבוצה של גורם מארגן גדול ומוכר, עדיין מומלץ לבחון יחד עם עורך דין מטעמכם את המסגרת החוזית וההתקשרות. לא פעם קבוצות כאלה עשויית לקחת שנים רבות – ובחינה נכונה של העסקה תביא להחלטה מושכלת בשאלה האם להצטרף לקבוצה או לא.
החשיבות של הגורם המארגן היא לא רק בשלב ההתארגנות של קבוצת רכישה, אלא מפני שברוב המוחלט של המקרים, לאחר רכישת הקרקע הגורם המארגן "משנה את עורו" והופך בין לילה לגורם אחר שילווה את הקבוצה – המפקח ההנדסי או החברה המנהלת.
על כובעו השני נרחיב בפרק הבא של המאמר שיעסוק בתפקידו הספציפי של הגורם המארגן עם כובעו זה.
חברי קבוצת הרכישה
אופן ההתארגנות
בעבר הרחוק, בטרם ההתארגנות הקלאסית של קבוצות רכישה, חברי קבוצת רכישה היו מתארגנים בעצמם לרכישת הקרקע ובנייה עצמית בה, בהתאם לחלקם היחסי. לא היה יזם שמאתר את המקרקעין ודואג למסגרת חוזית.
אלה היו התארגנויות ראשוניות ולא מוסדרות, שרובן נעשו באמצעות עסקאות קומבינציה ו/או הסכמי שיתוף קצרים, שנועדו להסדיר פן מסוים כמו אופן הבניה במקרקעין.
על פי רוב הקבוצה הייתה מתארגנת באמצעות איש דומיננטי אחד שאיגד סביבו את אנשי סודו וסביבתו הקרובה. לעיתים קרובות, הקבוצה הייתה עשויה מבני משפחה או מקבוצה של אנשים בעלי מאפיין דומה כמו אנשי צבא, קבלנים וכדומה.
ההתארגנות הזאת הייתה ידועה בהגדרה של "התארגנות קלאסית" או "קבוצת רכישה אמיתית" של קבוצת רכישה, והיא לא נפוצה כיום.
כיום חברי קבוצת הרכישה מתארגנים לרכישה באמצעות המודל היזמי של קבוצות רכישה המובא במדריך זה. במסגרת זו, הגורם המארגן הוא הרוח החיה של הקבוצה.
את חברי הקבוצה הוא מארגן באמצעות חבריו ומכריו. לעיתים השיווק הקרוב מספיק, והיזם אינו מזדקק לפרסום נוסף לסביבה הרחוקה של אנשים שאינו מכיר.
כאשר מדובר בקבוצה גדולה, היזם נאלץ לפנות לציבור באמצעות פרסום ושיווק מסיבי הוא עושה זאת על ידי פרסומים באינטרנט, בעיתונות הכתובה ופרסומות בטלוויזיה.
הפניה בדרך כלל נעשית באמצעות הצגת תוכנית מפוארת של הבניין, עם מצג כיצד הוא אמור להיראות. חדי העין יבחינו כי בפרסום יצוינו משפטים כמו: הקרקע אינה זמינה לבניה מיידית, הרכישה היא של הקרקע בלבד, או את המשפט – מכירת / רכישת זכות לדירה רעיונית.
רכישת בעלות בקרקע
חברי הקבוצה מתקשרים בשלב זה לרכישת חלק מהזכויות בקרקע, בחלק שאמור להוות יחידה רעיונית – בין אם דירה, משרד או חנות.
הרכישה מתבצעת על ידי רכישה של חלקים מן המקרקעין, כל למשל במקרה היפותטי של רכישת 10 דירות במקרקעין, שכל אחת מהדירות שווה בגודלה, כל אחד רוכש 10% מהמקרקעין, וזה יהווה את הדירה העתידית (כמובן שבמקרים אמיתיים תהיה משמעות לגודל הדירה, הקומה וכולי).
במקרים של רכישת הקרקע על ידי מאות משתתפים, ניתן למצוא רוכשים אשר רוכשים אפילו פחות מאחוז אחד (0.1% של המקרקעין), מה שאמור להוות את חלקה היחסי במקרקעין והזכות שלהם ליחידה רעיונית.
הסכם השיתוף
הסכם השיתוף הוא המסמך העיקרי שמסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה ובין עצמם. במסגרתו כל אחד מחברי הקבוצה יודע מה נדרש ממנו, וכיצד תפעל הקבוצה בהמשך הדרך.
בהסכם זה חברי הקבוצה יודעים כיצד הם יפעלו בהמשך הדרך במקרים חשובים כמו בחירת נציגות, נטילת ליווי בנקאי ועוד.
בהמשך המאמר אנו נרחיב על מהו הסכם שיתוף בקבוצת רכישה.
נציגות בקבוצת רכישה
אחד הגופים החשובים ביותר של קבוצת רכישה היא הנציגות. היא מעיין דירקטוריון של קבוצת רכישה, והיא מנווטת את פעילות הקבוצה בהחלטות חשובות מאוד כמו בחירת יועצים, מכרזים ועוד.
הנציגות נבחרת מיד לאחר רכישת הקרקע. היא תורכב ממספר אי זוגי של חברים, החל מ-3 לכל הפרויקט, ועד ל-9 חברים בפרויקטים גדולים במיוחד.
הנציגות הראשונית תיבחר על ידי היזם. בדרך כלל יהיה מדובר במספר אנשים שייבחרו על ידי היזם. אותה נציגות תקבל החלטות ספורות ולא מחייבות עבור הקבוצה, וזאת עד לביצוע אסיפה כללית של כלל החברים בקבוצת הרכישה לבחירת הנציגות הקבועה.
הנציגות תהא אחראית על הנושאים שהוגדרה לה בהסכם השיתוף, ועיקרם הניהול השוטף של קבוצת הרכישה.
זהירות מוקש - בחירת הנציגות!
רוכשים רבים לא מעניקים את החשיבות הנדרשת לאסיפה הכללית במסגרתה בוחרים את הנציגות. במסגרת האסיפה הזו, תיבחר הנציגות שאמורה להמשיך לפרויקט כולו.
בחירה אישית ומושכלת תשרת כל אחד מחברי הקבוצה, ולא רק את הרוכש עצמו, שכן אם הנציגות לא מתפקדת כל שלבי התוכנית של קבוצת רכישה עשויים להיארך לזמן לא מוגבל.
הגורם המממן / הבנק המלווה בקבוצת רכישה
זהות הגורם המממן
לאחר רכישת הקרקע, ולצורך התחלת הבניה, נדרשת הקבוצה לבחור את החבר הרביעי של הפאזל – הגורם המממן אשר ילווה את ההיבטים הכספיים של הקבוצה.
כיום ישנם מספר שחקנים חזקים בתחום המימון לקבוצות רכישה.
הגורמים החזקים ביותר הם הבנקים. הם מלווים קבוצות קטנות וגדולות, ומעניקים ליווי פיננסי לקבוצה לאחר רכישת הקרקע ובטרם התחלת הבניה.
את הליווי הם עושים לאחר בחינה פיננסית והיסטוריית התשלומים והאשראי של כל אחד מחברי הקבוצה! לאחר שהם מסיימים עם הבדיקה, הם בוחרים האם לאשר לקבוצה את ההלוואה, מה גובה ההלוואה ומה התנאים.
זהירות מוקש – רוכש שלא מאושר על ידי הגורם המממן
הבדיקות שעורך הגורם המממן לחברי הקבוצה מקיפים מאוד, והם נעשים על ידי הבנק בכמה וכמה היבטים – בין אם דרך BDI, רישומים באתרים רשמיים של מדינת ישראל (רשם המשכונות, רשם המקרקעין וכיוצ"ב), וכן על ידי מודיעין עסקי.
בסיומן של הבדיקות הגורם המממן מקבל החלטה האם להעמיד אשראי לאותו חבר בקבוצת הרכישה או לאו. לעיתים קרובות, אם אותו גורם לא מאושר על ידי הבנק – הוא מחוייב למכור את חלקו בקבוצה באופן מיידי על מנת לא לעכב את קבוצת הרכישה כולה.
לכן, תשומת לב שאם אתם עשויים שלא לעמוד באמות מידה פיננסיות, אתם עלולים להיות מסורבים מלהמשיך ולקדם את הפרויקט, וזאת על אף שיש בידכם את מלוא ההון הנדרש להמשך הבנייה.
איך בוחרים גורם מממן בקבוצת רכישה?
לצורך בחירת גורם מממן בקבוצת רכישה הנציגות (יחד עם המפקח ההנדסי), פונה באמצעות מכרז למספר בנקים ו/או גורמים מממנים חוץ בנקאיים, לצורך ליווי הפרויקט.
במסגרת המכרז, הם יציינו מספר רב ככל הניתן של היבטים הניתנים להשוואה בין הבנקים, כמו מסגרת אשראי, ריביות, מועדים להשלמת התשלומים, טווח זמן לחיתום, עמלות והיבטים רבים נוספים.
לאחר קבלת מלוא הנתונים, הנציגות אמורה להתחיל ולקדם 1-2 ההצעות הכי איכותיות, ולערוך הליך שיפור כדי לייעל ולקבל את ההצעה הטובה ביותר.
חשוב לציין שבשלב זה, הנציגות מבצעת את המכרז תוך עדכון חברי הקבוצה, ולאחר שיסיימו את המו"מ, יעלו לאסיפה כללית את ההצעה המשתלמת ביותר לאישור האסיפה.
באסיפה של קבוצת הרכישה יציגו את הלשבים השונים של ההליך, ומדוע נבחרה ההצעה הזוכה. יציגו גם את התנאים המסחריים והמשפטיים העיקריים של ההצעה, ולאחר מכן כל חברי הקבוצה יצביעו האם לקבל את ההצעה או לא.
לאחר קבלת ההצעה, יחל הליך החיתום של הבנק, במסגרתו כל אחד מחברי קבוצת הרכישה יחתום על רישום משכנתא לטובת הגורם המממן, המחאת זכויותיו, וזאת לצורך קבלת המימון הנדרש להשלמת העסקה.
הליך בחירת הגורם המממן, משא ומתן והחיתום עשוי לארוך זמן רב – ובמקרים מסוימים נתקלנו בקבוצות שהליך זה ארך למעלה משנה!
חשוב לציין שגורמים חוץ בנקאיים מפחיתים את זמנים אלה באופן מאוד משמעותי, וזאת על חשבון היבטים אחרים כמו תנאים מסחריים וכדומה.
לסיכום, בפרקים האחרונים הצגנו את השחקנים השונים בקבוצת רכישה – החל מבעל המקרקעין, כלה בגורם המארגן, המשכנו לחברי קבוצת הרכישה וסיימנו בגורם המממן.
בפרקים הבאים אנו נרחיב על ההסכמים השונים שנחתימה בקבוצת רכישה.
המערכת החוזית בקבוצת רכישה
בעת הצטרפות לקבוצת רכישה, עליכם לחתום על מספר הסכמים שמאוגדים יחדיו ונקראים בשם "המערכת החוזית". כל רוכש חותם על הסכמים בנוסח קבוע ושלא משתנה בין רוכש לרוכש (האומנם?…). בפרק הבא אנו נבחן מהי המערכת החוזית בקבוצת רכישה.
הסכם אופציה במקרקעין
הסכם אופציה במקרקעין הינו הסכם משפטי, אשר במסגרתו בעלי המקרקעין (נותן האופציה) מקנה למארגן קבוצת רכישה (מקבל האופציה) את הזכות לרכוש את המקרקעין בתנאים שהוסכמו בהסכם האופציה.
במסגרת הסכם זה, המארגן מקבל את האופציה לרכוש בעצמו או על ידי אחרים את המקרקעין מידי בעלי המקרקעין. במשך כל תקופת האופציה, בעל המקרקעין לא יוכל למכור את המקרקעין לגורם אחר, שכן במסגרת הסכם האופציה תותר למארגן האפשרות לרשום הערת אזהרה על זכויותיו.
אופציה ייחודית במקרקעין
ברוב המוחלט של המקרים, המארגן יבחר לבצע את ההתקשרות במסגרת "אופציה ייחודית" בהתאם להוראות סעיף 49י חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, וזאת על מנת להרוויח פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח, ולהיות מחויב במס רווחי הון או מס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה.
לצורך כך, על המארגן לפעול לכך שבהסכם האופציה יכללו 7 תנאים מצטברים, אחרת הוא עשוי להיות מחוייב במס שבח ורכישה. התנאים הנדרשים הם:
- האופציה ניתנה בכתב – כלומר בהסכם חתום ולא בהסכם בעל פה.
- האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים שצוינו בהסכם האופציה – כלומר האופציה ניתנת לסיחור!
- התחייבות המוכר בהסכם האופציה הינה בלתי חוזרת – כלומר, בעלי המקרקעין לא יכול לבטל את הסכם האופציה לאחר חתימתו!
- האופציה ניתנה לתקופה שלא תעלה על 24 חודשים (באופן מצטבר) – כלומר, האופציה היא לתקופה מסוימת בלבד, ולא ניתן לעבור את מניין החודשים לעיל.
- מחיר האופציה הוא עד 5% משווי הזכות במקרקעין או מחיר המימוש שנקבע – כלומר, אם מחיר המקרקעין הוא 1,000,000ש ₪ הרי שהמארגן לא יכול לשלם יותר מ-5%.
- לא ניתנה חזקה במקרקעין – כלומר, המארגן לא מקבל לידיו את הזכות להתגורר במקרקעין או לפעול בהם.
- חובת דיווח למיסוי תוך 30 ימים – חובה לדווח על האופציה למיסוי עם המסמכים המתאימים, אחרת האופציה לא תקפה!
וחשוב מאוד מאוד להדגיש פעם נוספת – התנאים הללו הנם תנאים מצטברים – כלומר, חובה לקיים את כולם ללא יוצא מן הכלל. אי קיום אחד הסעיפים עלול לגרום לחיובים מיותרים במס שבח ורכישה ולעלות סכומים נכבדים!
להרחבה והסברים נוספים על הסכם אופציה במקרקעין וכיצד ניתן לפעול באמצעות האמצעי המשפטי (המדהים!) ליצירת רווחים יזמיים ואיך ניתן למזער את הסיכויים לתשלום מס שבח ורכישה במסגרת האופציה – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר שלנו על הסכמי אופציה במקרקעין.
הסכם שיתוף בקבוצת רכישה
מיד לאחר רישום הערת האזהרה לטובתו, המארגן יחל בקידום קבוצת רכישה לרכישת הזכויות במקרקעין מבעלי המקרקעין. לשם כך, הוא יכין סט של הסכמים חשובים עליהם חברי קבוצת הרכישה יהיו חייבים לחתום כדי לרכוש את חלקם במקרקעין.
ההסכם החשוב ביותר לקבוצת הרכישה הוא הסכם שיתוף.
הסכם שיתוף קבוצת רכישה הוא הסכם שנחתם בין חברי קבוצת הרכישה ובין עצמם, כל אחד על פי חלקו היחסי במקרקעין, ובו מסדירים חברי קבוצת הרכישה סוגיות שונות שרלוונטיות לקידום והוצאת פרויקט בניה במקרקעין, כמו: אופן רכישת הקרקע; יחסי השיתוף בין הצדדים; הוצאת חברים מהקבוצה; ונושאים נוספים שהכרחיים לקידום פרויקט במקרקעין.
להרחבה, קראו את המאמר שלנו בנושא הסכם שיתוף בקבוצת רכישה – לחצו כאן
הסכם סיחור אופציה
הסכם סיחור אופציה הוא הסכם שנחתם בין הגורם המארגן ובין חברי הקבוצה, ובמסגרתו האופציה מוסבת / מועברת לחברי הקבוצה.
לאחר שהאופציה מועברת לחברי הקבוצה – הם מממשים את האופציה ורוכשים את המקרקעין.
לעיתים, ניתן לסחר חלק מן האופציה (כלומר מימוש בחלקים), במסגרתם חברי קבוצת הרכישה רוכשים חלק מן המקרקעין בחלקים, וזאת עד לסיום מועד האופציה ו/או עד למימוש מלא של המקרקעין.
הסכם מנהל הנדסי / מפקח הנדסי
הסכם המנהל ההנדסי נחתם בין חברי קבוצת הרכישה ובין חברה אשר תסייע בניהול וארגון של קבוצת הרכישה והנציגות.
תשומת לב שחברת הניהול היא בדרך כלל חברה שקשורה באופן ישיר לגורם המארגן!
בין תפקידיה של חברת הניהול ניתן למנות את התפקידים הבאים:
- ניהול אדמיניסטרטיבי כללי של הפרויקט, לרבות זימון אסיפות כלליות וישיבות, הכנת פרוטוקולים ועדכונים שוטפים לחברי הקבוצה.
- ניהול וריכוז הליכי התכנון עד לקבלת טופס 4.
- ניהול וריכוז ההתקשרות עם הבנק המממן של הפרויקט.
- תיאום והכוונה של היועצים, הקבלן ואנשי מקצוע בפרויקט.
- תפקידים נוספים שמטרתם ארגון וניהול קבוצת הרכישה.
הסכם להזמנת שירותים משפטיים
חלק מאנשי המקצוע אותם בוחר הגורם המארגן הם עוה"ד של הקבוצה.
עוה"ד של הקבוצה – כשמם כן הם – עוה"ד של הקבוצה. הם מלווים את היזם מתחילת הפרויקט ועד סופו, וככל הנראה הם ילוו אותו במספר רב של פרויקטים.
המחויבות של אותם עוה"ד הם ליזם, ולאחר שנחתם הסכם שיתוף, ורק לאחריו, לחברי קבוצת הרכישה. בטרם חתמתם על ההסכם, עוה"ד נוטים לחסוך בהסברים, דוגמאות וייעוץ משפטי, ובדרך כלל מכוונים את הרוכשים להסכם השיתוף עצמו למתן תשובות.
עוה"ד יקיימו כלפי חברי הקבוצה את השירותים שצוינו מפורשות בתוך כתב ההזמנה ליועצים המשפטיים, ובדרך כלל יכללו את השירותים הבאים:
- עריכת הסכם השיתוף ונספחיו.
- דיווח לרשויות על רכישת הקרקע.
- ייעוץ והכוונה משפטית בנוגע להתקשרות עם יועצים וצדדים שלישיים.
- רישום הבית המשותף
- ניהול חשבון הנאמנות של הפרויקט
כמה משלמים לעוה"ד של הקבוצה?
התשלום משתנה בין קבוצת רכישה אחת לאחרת. בדרך כלל עורכי הדין של הקבוצה גובים מחירים שנעים בין 1.5% ועד ל-3% מגובה התשלום של כלל היחידות בפרויקט, בתוספת מע"מ כדין.
כלומר, אם מחיר היחידה הוא 2,000,000 ₪, התשלום לעורכי הדין יהא לפחות 35,100 ₪, ועד למחיר של 70,200 ₪ עבור השירותים המשפטיים של הקבוצה.
מתי משולם שכר הטרחה של עוה"ד?
שכר הטרחה משולם בדרך כלל במלואו במועד מימוש האופציה.
מה לא כולל שכה"ט לעוה"ד?
שכר הטרחה לא כולל שירותים משפטיים נוספים כמו:
- תשלומים בגין העברת זכויות.
- ניהול הליכים משפטיים (בוררויות, עררים וכיוצ"ב).
- ייצוג כנגד החברה המנהלת ו/או הנציגות ו/או הגורם המארגן.
- ייצוג מול רשויות המס
- ייצוג מול ועדות התכנון
חשבון הנאמנות של קבוצת הרכישה
חשבון הנאמנות הוא חשבון נאמנות שנפתח על ידי עוה"S של הקבוצה לשם ביצוע התשלומים השונים של הפרויקט, החל מרכישת הקרקע, סיחור האופציה תשלומים ליועצים וכיוצא באלה.
תשומת לב שעל כל חבר בקבוצת רכישה לבצע את התשלומים עבור רכישת הזכות אך ורק לחשבון הנאמנות ולא לאף חשבון אחר. גם אם היזם טוען כי הוא יעניק הנחה אם תעבירו את הסכומים לחשבון הבנק שלו – לא להסכים בשום פנים ואופן!
זה מוביל אותנו לאחד הסיפורים הקשים והאייקוניים ביותר בקבוצות רכישה – ענבל אור….
זהירות מוקש - ענבל אור!
המקרה של ענבל אור הוא תזכורת כואבת למה שיכול להשתבש בקבוצת רכישה.
אחד החסרונות והסכנות של קבוצת רכישה היא תשלום שלא לחשבון הנאמנות. המשמעות של כך היא שאין מעקב על התשלום ואין אפשרות להוכיח שהוא שולם עבור הקרקע.
באחד מהמקרים הבולטים, התבקשו חלק מחברי הקבוצה לבצע תשלומים על חשבון הקרקע/הבניה ישירות לענבל אור ולא לחשבון הנאמנות של הקבוצה.
בנוסף, שומרי הסף והנאמנים של הקבוצה לא פעלו כנדרש, לכאורה, בעת חלוקת כספים מחשבון הנאמנות ואל חשבון הנאמנות.
לכן, ההמלצה המרכזית היא שלא לבצע תשלומים בטרם אתם יודעים את זהות הנאמן וכי כלל התשלומים ישולמו ישירות לחשבון הנאמנות.
הסכם קבלן מבצע בקבוצת רכישה
לאחר התגבשות הקבוצה והנציגות, תחל הקבוצה בקידום הליך התכנון במקרקעין.
לקראת סיומו של הליך התכנון ובטרם קבלת ההיתר, הנציגות תפעל למציאת קבלן מבצע אשר יבנה את הפרויקט במקרקעין.
הקבלן של קבוצת הרכישה יצטרך להיבחר על ידי מכרז קבלנים.
מהו מכרז קבלנים?
מכרז קבלנים הוא מכרז שנעשה על ידי קבוצת הרכישה, במסגרתו הם מוציאים מכרז אחיד למספר רב של קבלנים בעלי סיווג קבלני מתאים לבניית הפרויקט.
המכרז יכיל מספר רב של קריטריונים עליהם יצטרך לענות הקבלן כדי שהקבוצה תקבל החלטה האם לשכור את שירותיו או לאו.
בין הקריטריונים שצריך לבדוק רצוי לבחון: מחיר עבור הבניה; מחיר עבור שינויים; לוחות זמנים; בטחונות; התחייבות לחומרים בהתאם לתקן ועוד עשרות קריטריונים שנועדו להשוואה בין קבלן אחד למשנהו.
לאחר קבלת ההצעות של הקבלנים השונים, הנציגות תיצטרך לערוך השוואה בין הקבלנים, ולבחור עם מי להתקדם במו"מ.
בסיום המשא ומתן, הנציגות צריכה לעדכן את הקבוצה על הפעולות שבוצעו מול הקבלן, ותאשר מול חברי הקבוצה התקשרות בהסכם באמצעות אסיפה מיוחדת לעניין זה.
לאחר בחירת הקבלן, הקבלן יהא אחראי מול הקבוצה לבנות את הפרויקט בהתאם להיתר בניתן במקרקעין, והתוכניות שניתנו מכוחו.
מה הנושאים שחייב שיהיו בהסכם הקבלן?
עצה ממומחה – יזם גדול או קטן?
בכל הסכם קבלן ישנם מספר נושאים שחובה! לדאוג שיהיו בהסכם הקבלן, ומתפקידם של עוה"ד של הפרויקט לדאוג שיתקיימו. הרשימה שלהלן היא חלקית, אבל יש לבחון אותה בטרם התקשרות עם קבלן לבניית פרויקט בקבוצת רכישה:
• מועדי התשלום – רק לאחר השלמה מלאה של אבן דרך בהתאם להנחיית המפקח מטעם הדיירים והבנק.
• בטחונות – צריך שיהיו בטחונות מתאימים של הקבלן לביצוע הפרויקט.
• סיום התקשרות – יש לקבוע מנגנון לסיום ההתקשרות אם הקבלן לא עומד ביעדים אובייקטיבים תוך תקופה מסוימת.
• פיצוי בגין איחור במסירה – בניגוד לרכישת דירה מקבלן שם היזם מפצה – כאן יש לדאוג למנגנון של פיצוי בגין איחור במסירה מול הקבלן.
הסכם ליווי בנקאי / הסכם עם גורם מממן
לאחר רכישת הקרקע ובטרם התחלת הבניה, חברי הנציגות יצטרכו למצוא בנק מלווה או גורם מממן שיעניק אשראי לצורך בנייה הפרויקט בפועל.
לשם כך נציגות הקבוצה תפעל באמצעות עוה"ד של קבוצת הרכישה באמצעות מכרז למספר בנקים וגורמים מממנים אשר מתמחים במתן אשראי לקבוצות רכישה.
המכרז יהיה במתכונת דומה לזה של מכרז הקבלנים, במסגרתו הנציגות תמנה מספר רב של קריטריונים אובייקטיבים עליהם הבנק / הגורם המממן יצטרך להשיב.
חלק מהקריטריונים הנבדקים הם:
- עלות הקמת קו האשראי
- מסלולי התשלומים
- מסגרת האשראי
- תנאים לחריגה ממסגרת האשראי
- לוח זמנים להקמת מסגרת אשראי
- וקריטריונים נוספים הרלוונטיים לפרויקט עצמה.
להרחבה בנושא הבנק המלווה או הגורם המממן קראו את הפרק לעיל המרחיב בנוגע לזהות
מאפייניו של הגורם המממן בעסקה בפרקים הקודמים.
לסיכום, בפרק זה הרחבנו על המסגרת החוזית בקבוצת רכישה – במסגרתה נחתמים הסכמים רבים אל מול גורמים שונים בהתאם למהותם ותפקידם בקבוצת הרכישה.
כל אחד מההסכמים לעיל הוא חובה במסגרת ארגון קבוצת רכישה – ובטרם רכישת זכות בקבוצת רכישה מומלץ מאוד לקרוא בעצמכם, או באמצעות איש מקצוע מטעמכם, את כל החוזים על מנת להבין ולהפנים את החובות המוטלים על הרוכש בכל פרויקט ופרויקט.
ייצוג ברכישה בקבוצת רכישה
כפי שניתן להבין מהמדריך – רכישת זכות בקבוצת רכישה מחייבת הבנה מעמיקה מאוד של תחום קבוצות הרכישה על כל רבדיו.
אדם מן השורה אשר זו עתיד להתקשר ולרכוש זכות לדירה רעיונית בקבוצת רכישה, שטח חקלאי או משרד – עתיד לעשות זאת תוך נטילת סיכונים לא מבוטלים.
רכישת זכות בקבוצת רכישה, במיוחד בשלב התארגנות הקבוצה, חייבת להיות מלווה בעו"ד שלכם ומטעמכם! אסור להסתמך על עוה"ד של הקבוצה / היזם, שהוא כאמור מייצג את הקבוצה ולא אותכם.
זהירות מוקש - בחירת הנציגות!
עוה"ד של הקבוצה לא מייצגים את הלקוחות הפוטנציאליים, אלא את חברי הקבוצה, ואותם בלבד!
הם נבחרו על ידי היזם לקידום הקבוצה, וחובת הנאמנות שלהם היא למארגן או לקבוצה – ולא אלייך!
בטרם הצטרפותך לקבוצה, הם אינם מייצגים אותך! עורכי הדין יענו על שאלות בסיסיות שיש לך, אך בסופו של יום, הם לא בוחנים בשבילך ועבורך את היתכנותו של הפרויקט, ולא בוחנים אלמנטים נוספים שחשובים לך במיוחד (רווח, וודאות, לוח זמנים וכד').
עורכי הדין לא יענו על שאלות מורכבות ו//או יעניקו לך ייעוץ משפטי בטרם הרכישה, על מנת למנוע הסתמכות של רוכשים פוטנציאליים על דבריהם.
לכן, ההמלצה החשובה ביותר היא למנות עורך דין מטעמך שיבחן עבורך ויסביר לך את הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לקבוצת רכישה.
לאור הניסיון הרבה שצברנו עם השנים בתחום קבוצות הרכישה, בין אם ליווי יזמים ובין אם ליווי רוכשים, אנו מנוסים בליווי רכישות בקבוצות רכישה – מן השלבים הראשונים של ההתארגנות ועד לרישום הזכויות בפועל.
לאור ניסיוננו הרב, משרדנו יודע להתמקד במספר בחינות שחובה לערוך אותן בטרם רכישת זכות בקבוצת רכישה, בינהן:
- בחינת המצב המשפטי – בחינת המסגרת החוזית להתקשרות בין הצדדים, לרבות הסכמי השיתוף, הסכמי היועצים, הסכמי הקבלן והסכמים נוספים.
- בדיקות רקע ליזם – במהלך בדיקות אלו אנו בוחנים את הנפשות הפועלות, את ניסיונם ומידע עסקי לגבי החברות ואנשים קשורים.
- בחינת מצגים והבטחות – בדיקה של מצגים והבטחות שניתנים לרוכשים בטרם ההצטרפות והתאמתן למסמכי ההתקשרות.
- בחינת הגנה על כספי הרוכשים – בדיקה של מנגנון הנאמנות בעסקה, על ידי מי הוא מנוהל ועד למתי ינוהלו חשבונות הנאמנות.
- בחינת לוחות הזמנים – בחינת לוחות הזמנים להתארגנות הקבוצה, רכישת הקרקע, פעולות התכנון והבניה, והאם הזמנים הם ריאלים.
- בדיקת המצב התכנוני פיסי* – בחינת התאמה בין הבטחות היזם למצב בפועל – בדגש על התב"ע שחלה במקרקעין ואחוזי הבניה המותרים.
- בחינת אומדן עלויות והתאמה * – בחינה של השמאות שניתנה לקבוצה או הערכת עלויות של היזם.
*(שתי הבחינות האחרונות נעשות על ידינו או על ידי שמאים מוסמכים, בהתאם לבחירת הלקוח)
הבחינות אותן ציינו הינן חובה בטרם רכישת זכות בקבוצת רכישה. הבדיקות נעשות תוך בחינת מספר רב של פרמטרים, לצורך קבלת התמונה המלאה ביותר שניתן לקבל.
יחד עם זאת, משרדנו ער שתשלום שכר טרחה נוסף בעת רכישת זכות בקבוצת עלול להיות מכביד, ולכן אנו ערכנו את הייצוג והליווי במספר מסלולים משתנים – והכל כדי להתאים באופן אישי ללקוח.
המסלולים מכוונים באופן אישי לכל לקוח ולקוח, כך שיאפשרו לכל מי שעתיד לרכוש דירה בקבוצת רכישה לקבל ייצוג משפטי הולם ואיכותי – מבלי לקרוע את הכיס.
אם אתם מעוניינים בפרטים נוספים – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר שלנו בעניין עורכי דין בקבוצות רכישה, ולהשאיר פרטים ועורך דין ממשרדנו יחזור אליכם בהקדם.
עצת המומחה!
לא פעם ולא פעמיים, לאחר קבלת הייצוג המשפטי של משרדנו – רוכשים החליטו שלא להתקדם ברכישת זכות בקבוצת רכישה. במקרים אלה, יזמים עשויים להחזיק חלק מהכספים כ"בן ערובה" ולקבוע שלא יוחזרו לרוכש. משרדנו יודע להתמודד עם מקרים אלה במיומנות ומקצועיות, ולדאוג להשבת מלוא הסכומים לרוכשים.
דברי סיכום
מדריך זה נוסח על ידי אושר אלקיים, עורך דין וכלכלן, לאחר יותר מדי מקרים מצערים של רוכשים שאיבדו מכספם וממונם בקבוצות רכישה, ומספר לא מבוטל של מקרים בהם לקוחות שרכשו זכויות בקבוצות רכישה יצאו מרוצים ומרווחים.
אנו מקווים שהמדריך העניק לכם ידע רב ומידע חישוב. חלק גדול מהידע והמקרים שטיפלנו בהם לא הועברו לתוך מאמר זה, בגלל מורכבותם, ומכיוון שאיננו יכולים לחשוף את מלוא הפרטים עקב חובת סודיות.
אם אתם עומדים בפניי רכישת זכות בקבוצת רכישה ואתם זקוקים למשרד עורכי דין איכותי, מקצועי, מנוסה וזמין שיעמוד לצדכם – תשאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
בהצלחה ונתראה בעסקאות מוצלחות,
אושר אלקיים, עו"ד (כלכלן).
