סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בענייני תיקון שומת מיסוי מקרקעין בנכס. תיקון השומה יכול להיטיב עם הנישום, אך במקרים מסוימים יכול גם לפגוע בו. מהם התנאים לתיקון שומת מיסוי מקרקעין? עד מתי ניתן לתקן שומת מקרקעין? שאלות אלו הן שאלות קריטיות בכל הקשור לתיקון שומת מקרקעין ובהן, וכן בשאלות נוספות, נעסוק במאמר זה.
שומת מיסוי מקרקעין
כידוע, עסקאות מקרקעין מחויבות בתשלום מיסוי מקרקעין. על הרוכש חלה חובת תשלום מס רכישה והמוכר מחויב בתשלום מס שבח. מס רכישה משולם כאחוזים ממחיר העסקה ומס השבח משולם כאחוזים מתוך הרווח הנקי של המוכר בעסקה.
גם המוכר וגם הקונה יכולים ליהנות מפטור ממיסוי מקרקעין, כאשר מדובר בדירת מגורים המזכה אותם בפטור. חוק מיסוי מקרקעין ותקנות החוק קובעים קריטריונים לפטור, תקרות לפטור ושיעורי מס לאחר הפטור, אולם כל אלו אינם מענייננו כרגע והמעוניינים להרחיב בנושא יוכלו לקרוא על כך במאמרים אחרים באתר.
על כל פנים, כדי לקבוע כמה מס המוכר והקונה צריכים לשלם, נדרש לבצע שומת מקרקעין. שומת המקרקעין תעריך את שווי העסקה ואת שווי הנכס והצדדים יחויבו במס על פי השומה שנערכה. השומה יכולה להיות שומה עצמית שעשו המוכר או הקונה ודיווחו עליה לרשות המיסים, או שומה שנערכה לבקשת רשות המיסים על ידי מי מטעמה.
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין – תיקון שומת מס
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל לבצע תיקונים בשומת המס. מפאת חשיבותו של הסעיף, נצרף אותו כלשונו:
" 85. (א) המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:
- נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;
- המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;
- נתגלתה טעות בשומה."
אם כן, מהחוק עולה כי המנהל יוכל לתקן את שומת מס השבח שלו כאשר יש נסיבות המצדיקות זאת. חשוב לשים לב כי החוק מתיר למנהל לתקן הן שומה שנערכה על ידו ולבקשתו והן שומה עצמית שערכו הצדדים לעסקה. כמו כן, תיקון השומה יכול להתבצע לרצונו של המנהל או לרצונו של מי מהצדדים לעסקה המוכיח כי הנסיבות מצדיקות את שינוי השומה ותיקונה.
תקופת שינוי השומה
החוק מאפשר למנהל לתקן שומת מס עצמית או שומה לפי מיטב השפיטה "תוך 4 שנים מיום שאושרה כשומה…". לפי פשוטו של חוק, תקופת השינוי היא 4 שנים מיום שהשומה קיבלה תוקף משפטי מחייב.
אולם בתי המשפט קבעו בפסיקה כי במקרים חריגים בהם הנסיבות מצדיקות זאת, ניתן יהיה להאריך את התקופה אף מעבר ל-4 השנים האמורות.
זאת, למשל, כאשר הצדדים הטעו במכוון את המנהל בשומה העצמית שלהם, או במקרה בו המוכרים לא היו מודעים לנתון שהיו יכולים להשתמש בו על מנת להפחית את המס כדין.
כך למשל – אי בקשה לקבלת פטור ממס שבח עשויה להיות עקב נתונים חדשים שנודעו למוכר, ועל כן יש להגיש בקשה לתיקון שומה בהקדם.
גם בעת תשלום מס שבח על מגרש, יש להגיש בקשה לתיקון שומה על מנת להנות מהחזר מס רכישה של 1% הקבוע בדין. אם לא תוגש הבקשה – לא תהיו זכאים להחזר!
תנאים לשינוי השומה
החוק קובע שלושה תנאים לשינוי השומה. בהתקיים לפחות 1 מהם, המנהל יהא רשאי לשנות ולתקן את שומת מיסוי המקרקעין שלו.
התנאי הראשון הוא שהתגלו עובדות חדשות העשויות לשנות את סכום החבות במס.
נניח, למשל, שקונה רכש שטח לבנייה עצמית בשווי אשר באחוז פיתוח נמוך, ושילם מס רכישה כאשר לשווי הרכישה הוסיף תשלומי הפיתוח שטרם בוצעו.
לאחר שנתיים, התברר כי שילם עבור תשלומי הפיתוח שלא לצורך – והוא זכאי להחזר בשווי עשרות אלפי שקלים! במקרה שכזה, יוכל הרוכש לבקש שינוי ותיקון שומת מס רכישה, בהתאם לערכו האמיתי של המגרש ביום רכישתו, ללא תשלומי הפיתוח.
התנאי השני המאפשר שינוי שומת מס, הוא שהמוכר מסר הצהרה בלתי נכונה.
למשל, אם המוכר הצהיר כי הוא מוכר דירה יחידה, בעוד שיש לו שתי דירות מגורים. דוגמה נוספת היא כאשר המוכר מכר דירה מחולקת, והצהיר על נתונים אחרים.
התנאי השלישי הוא טעות בשומה המקורית תוכל להוביל לתיקון שומת המס.
טעויות בשומה יכולות להיות מגוונות, אך העיקר כי הן אכן משפיעות על שיעורי המס ששולמו בעסקה המקורית. הטעות תהווה עילה לפתיחת השומה ולשינויה בין אם היא מיטיבה עם הצדדים ובין אם היא פוגעת בהם – כלומר – מדובר בחרב פיפיות שעלולה לפגוע בדיוק כמו שהיא עלולה להטיב!
סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין – סיכום
לסיכום, סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל לשנות את שומת מס השבח. זאת, בין אם לרצון המנהל ובין אם לרצון הצדדים לעסקה הסבורים כי הם שילמו מס עודף.
אם יימצא כי הם אכן שילמו יותר מס מהנדרש, יוחזר אליהם התשלום העודף בצירוף ריבית והצמדה. במקרים בהם אתם חושבים כי שילמתם מס עודף, מומלץ להיוועץ עם עו"ד מקרקעין ולבדוק האם כדאי להגיש בקשה לתיקון שומה בהתאם לסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
תיקון שומה מס שבח ורכישה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
שילמתם מיסוי מקרקעין ואתם מעוניינים לתקן את השומה? המנהל רוצה לתקן את השומה שנערכה לכם ולחייב אתכם בתשלום נוסף של מיסוי מקרקעין?
פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לצורך בירור המצב ושמירה על זכויותיכם. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין וישמח לייעץ לכם בכל הקשור למיסוי מקרקעין. צרו קשר עם המשרד, והימנעו מתשלומים מיותרים.
