מס שבח במכירת דירת יוקרה

חישוב מס שבח לדירות יוקרה עשוי להיות שונה מחישוב מס השבח לדירות רגילות, שאינן דירות יוקרה. מעוניינים לדעת מהם ההבדלים בין מיסוי דירת מגורים רגילה לבין מיסוי דירת יוקרה? רוצים לדעת כיצד ניתן לחסוך בתשלום מס השבח על העסקה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות העדכניות ביותר.

מס שבח לדירות יוקרה – איך מחשבים?

במקרה של מכירת דירה יחידה קיים פטור ממס שבח עד לתקרה של 4,846,000 ₪ נכון לשנת 2023. מעל לתקרת הפטור ממס שבח, יחול חישוב מס שבח ליניארי, וניתן לקזז הוצאות המותרות בניכוי.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי עסקה למכר דירה חייבת במס שבח, אלא אם מדובר בדירתו היחידה בהתאם לחוק. מס שבח הינו מס אשר המוכר נדרש לשלם, בשיעור 25% מהרווח הנקי של המוכר בעסקה. הרווח הנקי מהעסקה במס שבח של דירות יוקרה מחושב באופן הבא.

ראשית, יוחסר מחיר הרכישה ממחיר המכירה.

שנית, יופחת מהמנה המתקבלת סכום ההוצאות שהוצאו להשבחת הדירה, בהצמדה למדד (ניכויים במס שבח).

כך, אם הוצאתם הוצאות דוגמת הוצאות תיווך, הוצאות עורך דין, הוצאות שיפוץ וכדומה, כל אלו יופחתו מהרווח שלכם לצורך חישוב הרווח הנקי בעסקה. רק לאחר ניכוי ההוצאות הרלוונטיות, ניתן יהיה לבצע שומת מס נכונה. את מקדמת תשלום מס השבח, ישלם הקונה על חשבון התמורה ישירות למנהל.

באשר לדירות מגורים יחידות, חוק מיסוי מקרקעין מעניק לכם פטור מקיף מתשלום מס שבח. מי שמוכר דירה המוגדרת כדירת מגורים יחידה על פי חוק, זכאי לפטור מלא ממס שבח והעסקה תהיה פטורה ממס זה.

עם זאת, הפטור לדירת מגורים יחידה מוגבל לדירות אשר שווין אינו עולה על 4,846,000 שקלים. מי שמוכר דירת יוקרה במחיר העולה על מחיר זה, יחויב בתשלום מס שבח על אותו חלק בתמורה אשר עולה על המחיר האמור.

מס שבח דירות יוקרה מעל 4.8 מיליון – פטור לדירה או פטור לאדם?

לאחרונה קבע בית המשפט בעניין גבע כי פטור בגין תקרת מס שבח הינו פטור שניתן למוכר, ולא פטור שניתן לדירה – כלומר אם יש יותר ממוכר אחד במכירת דירה מעל 4,846,000 ₪, ואין ברשותם דירה נוספת – הרי שתקרת הפטור תהא לכל אדם בנפרד ולא לדירה עצמה!

בעת האחרונה, בדצמבר 2022, הכריע בית המשפט ביושבו כועדת ערר בענייני מיסוי מקרקעין בשאלה משפטית יסודית שהתעוררה ביחס לחישוב מס שבח לדירות יוקרה. בפסה"ד בעניין ו"ע 59018-11-21, כפיר גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כפיר גבע וערן גולן ערערו על קביעתו של פקיד השומה בעניין הפטור שלהם ממס שבח.

כפיר גבע וערן גולן היו בעלים במשותף של דירת יוקרה בתל אביב. כל אחד מהשותפים היה בעלים של 50% מהנכס. דירת היוקרה נמכרה על ידיהם לצד ג' בסכום של 10 מיליון שקלים. כל אחד מהשותפים, קיבל בתמורה 5 מיליון שקלים.

שני השותפים ציפו לשלם מס שבח רק על אותו חלק מהתמורה שקיבלו שעולה על התקרה הקבועה בחוק – 4,522,000 שקלים. אולם להפתעתם, פקיד השומה העניק לכל אחד מהם רק חצי מהפטור – 2,261,000 שקלים. על כל היתרה הם חויבו בתשלום מס שבח מלא.

מס שבח במכירת דירת יוקרה – השאלה המשפטית וההכרעה – פטור לכל מוכר!

השאלה המשפטית באותו מקרה הייתה אם תקרת הפטור ממס שבח לדירות יוקרה מתייחסת לדירה, או לאדם. כלומר, האם התקרה של 4,522,000 שקלים היא למחיר המכירה הכולל של הדירה או שמא התקרה רלוונטית לתמורה שמקבל כל מוכר במכירה של דירת יוקרה.

גבע וגולן טענו, כמובן, שהתקרה מתייחסת לתמורה שמקבל כל מוכר של הדירה. לעומתם, פקיד השומה טען שהפטור הוא עבור מלוא התמורה לדירה ולא לכל מוכר. בית המשפט לא קיבל את טענת פקיד השומה ופסק כי הפטור הקבוע בחוק הוא פטור למוכר ולא לדירה. כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח לדירות יוקרה עד לסכום של 4,522,000 שקלים.

מכיוון שכך, אם מכרתם במשותף דירה ב-10 מיליון שקלים וכל אחד מהשותפים קיבל 5 מיליון שקלים, תהיו מחויבים בתשלום מס שבח על סכום של פחות מחצי מיליון שקלים בלבד!

מסכום זה יחושב הרווח שלכם, באופן יחסי. אם הרווח הנקי היה של 25%, למשל, יחושבו 25% מהסכום שמעבר לתקרת הפטור ממס שבח לדירות יוקרה והם יהיו הרווח הנקי החייב במס. מס השבח ייקבע על פי רווח נקי זה.

תכנון מס שבח בדירות יוקרה

בהתאם לקביעה בפסה"ד בעניין מס שבח בדירות יוקרה – ניתן כיום באופן לגיטימי וחוקי לערוך מספר פעולות משפטיות שיכולות לסייע בהפחתה משמעותית של מס השבח במקרה של מכירת דירת יוקרה מעל תקרת הפטור.

כך למשל, ניתן לרכוש דירת יוקרה על ידי מספר שותפים, כאשר לאחר מכירתה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח עבור כל אחד מהחלקים.

עוד הזדמנות היא העברה ללא תמורה בתוך המשפחה של חלק מדירת יוקרה בתוך המשפחה – כלומר, העברה של חלק מדירה בין אחים, הורים וילדיהם, ובני משפחה נוספים, אשר יכולים לסייע בהפחתת המס לאחר תקופת הצינון. מעוניינים לדעת על שיטות נוספות לחיסכון במס שבח בדירות יוקרה? תפנו אל משרדנו ונשמח לסייע!

דירת יוקרה שעברה בירושה

במקרה של מכירת דירת יוקרה מעל תקרת הפטור שניתנה בירושה, יש לערוך חישוב פרטני על מנת לוודא שניתן לקבל הנחה מקסימלית במס השבח שיוטל על הצדדים.

חשוב לשים לב כי מועד הרכישה הרלוונטי לדירת יוקרה שעברה בירושה הוא לא מועד מות המוריש והורשת הדירה, אלא מועד רכישת הדירה על ידי המוריש.

השבח הרלוונטי יחושב מהמועד בו המוריש רכש את הדירה ועד למועד בו היורש מכר את הדירה, מה שיכול להוביל לפטור עד למלוא תקרת השבח בסכום של 4,846,000 ₪, וכן להפחתה ליניארית משמעותית.

מעבר לכך, החוק קובע כי ככל שהמוריש היה זכאי לפטור ממס בגין דירת מגורים מזכה, כך גם אתם, היורשים, תהיו זכאים לפטור שכזה. כך, תוכלו למכור את הדירה בפטור אף אם יש ברשותכם דירות מגורים נוספות.

חיסכון במס שבח על דירת יוקרה

מעוניינים לחסוך בתשלומי מס השבח על דירת יוקרה? בעזרת תכנון נכון והיוועצות בעורך דין מקרקעין, ניתן יהיה לחסוך באופן משמעותי בתשלומי מס השבח.

ירושת הדירה בשותפות, למשל, יכולה להוביל לצמצום מס השבח באופן ניכר שכן לאור ההלכה החדשה, כל אחד מהשותפים יזכה לפטור מלא ממס שבח ותוכלו לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעסקה. דרך נוספת לחסוך סכומים משמעותיים בתשלום המס, היא לפרוס את תשלומי מס השבח. ניתן לפרוס את התשלומים לאורך 5 שנים.

פריסת התשלומים מאפשרת לתכנן בצורה נכונה את תשלום המס, לחסוך תשלום מס יסף ולנצל באופן מלא הקלות במס ונקודות זיכוי. כך, תכנון נכון של העסקה, יוכל להוביל לחסכון עצום בתשלומי מס שבח לדירות יוקרה.

משרד עו"ד אושר אלקיים

מוכרים דירת יוקרה? מעוניינים לחסוך בתשלומי מס שבח? אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נשמח לייעץ לכם ולחסוך לכם בתשלומי המס. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בייעוץ למיסוי מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. פנו לשירותי המשרד ותהנו מתכנון מס מקצועי ואיכותי.