מבוא והקדמה לחוזה שכירות
הסטטיסטיקה בישראל מראה כי מרבית תושבי מדינת ישראל ישכרו דירת מגורים אחת לפחות במהלך חייהם.
בין אם בתקופת הצבא, תקופת הלימודים בתואר הראשון והשני, בחיי הזוגיות או במקרים אחרים – כולנו נשכור דירה מאת משכיר, וחלקנו נשכיר דירה לאחרים.
בתור משרד עורכי דין שחי נדל"ן יום יום וליווה אלפי הסכמי שכירות משני הצדדים, משרדנו נפגש לא פעם עם סוגיות שעולות בהסכמי שכירות, הן בצד המשכירים והן בצד השוכרים.
משרדנו נתקל לא פעם במשכירים ש-"עושים את המוות" לשוכרים בדירה, ודאגו לשריין את עצמם בחוזה שכירות דרקוני, ומן הצד השני, בשוכרים בעייתיים שלא משלמים והורסים את הנכס בו הם נמצאים.
מדריך זה נועד כדי לתת מידע, ידע וכלים לכל מי שמעוניין לדעת הכל על הסכמי שכירות, החל מההיבטים המשפטיים וכלה בהיבטים האישיים והכלכליים.
משרדנו ממוקם בעיר ראשון לציון, והעניק שירותים משפטיים לחוזה שכירות דירה לאלפי משכירים ושוכרים בעיר ראשון לציון, נס ציונה, חולון, בת ים, ירושלים, וערי המרכז, ובשאר חלקי הארץ.
משרדנו מתמחה בעסקאות נדל"ן בתחום השכירות הפרטית והמסחרית, וזמין להעניק שירותים ללקוחותיו בזמינות מיידית, ומחירים נוחים לכל כיס.
אם אתם עומדים בפני השכרת דירה – תצרו איתנו קשר באמצעות טופס השארת הפרטים, ואנו נתאים לכם את השירות המשפטי שמתאים לכם.
קריאה מהנה,
עו"ד (כלכלן) אושר אלקיים.
לפני השכרת הדירה –שלב המשא ומתן
כמו בכל מדריך – אנחנו תמיד בוחרים להתחיל לפני החוזה. גם כאן, אנו מתחילים את המדריך במספר המלצות וטיפים שרלוונטיים לפני שנכנסים למשא ומתן, ולפני שמעבירים את הסכם השכירות.
בפרקים הבאים אתם תקבלו מספר רב של המלצות, טיפים מוקשים וסיפורים אמיתיים שיכולים לסייע לכם בהשכרת הדירה.
מכיוון ומדריך זה נועד לשני הצדדים, גם למשכירים וגם לשוכרים, אנו נייעד פרקים נפרדים לכל אחד מהצדדים.
המלצות למשכיר דירה
בטרם נצלול להוראות חוזה השכירות סטנדרטי, מה הוא חייב להכיל, ועל שירותי המשרד, אנו בוחרים להתחיל במספר מאפיינים ובדיקות שחובה לבצע בכל חוזה שכירות.
בחלק זה אנו נתמקד במספר בדיקות ומאפיינים חשובים שכל אחד שמשכיר דירה צריך לעשות בטרם העברת חוזה שכירות לשוכר.
תשקלו אם לעבוד אם מתווך או להשכיר בעצמכם
השכרת דירה יכולה להיות עניין לא פשוט בכלל. לענות לעשרות טלפונים (רובם של מתווכים), לצאת מהעבודה, להגיע ולראות כמות גדולה של אנשים, ולהתקדם עם מישהו ואז לגלות שזה לא מתאים לכם.
אם זה גדול עליכם – אולי כדאי שתסתייעו בעזרה של איש מקצוע שזה תפקידו – מתווך נדל"ן.
לשכירת מתווך יש מספר יתרונות למשכיר – מדובר באיש מקצוע שניתן להגדיר לו מספר תנאים לחיפוש, ולסנן בעצמו את קהל השוכרים. בנוסף, הוא יכול ומסוגל למכור את הדירה בצורה טובה – שכן זה תפקידו.
מצד שני להשכרת דירה יש עם משכיר יש מספר חסרונות: הראשון הוא העובדה שעבור השירות צריך לשלם. בדרך כלל דמי התיווך להשכרת דירה של מתווך הם בגובה חודש אחד של שכירות בתוספת מע"מ מהמשכיר והשוכר. חסרון נוסף הוא שהמתווך עשוי לדרוש בלעדיות, ובכך לשריין את החובה לשלם לו דמי תיווך אם הדירה תושכר.
לפרטים נוספים על דיני תיווך – אתם מוזמנים לקרוא עוד במדריך השלם לדיני תיווך בישראל!
למעבר למדריך בנושא דיני תיווך
שאלות ושאלון לשוכרים – מה שחייב (וחובה!) לשאול שוכרי דירה
לא פעם אני נתקל במשכירים שפשוט מ-פ-ח-ד-י-ם לשאול שאלות חשובות.
אם אתם משכירים דירה בראשון לציון, ששוויו מאות אלפי או מליוני שקלים – עליכם לשאול שאלות שחשוב לשאול במעמד הפגישה הראשונה, או לפחות במהלך הפגישה השנייה.
המידע שתקבלו קריטי לכם כדי להבין אם תרצו להשכיר לאותם זרים את הדירה היקרה שלכם, או שתעדיפו לוותר עליהם.
להלן רשימה חלקית של השאלות שחייב לשאול:
- האם אתם מהאיזור?
- מי יגור בדירה? כמה אנשים?
- בני כמה אתם?
- במה אתם עובדים?
- אתם עובדים שם הרבה זמן?
- גרתם בשכירות בעבר? כמה זמן?
- למה עזבתם את הדירה הקודמת?
- לכמה זמן אתם רוצים לשכור את הדירה?
מסמכים ומידע שחייב וחובה לקבל מהשוכרים
נוסף על שאלות אישיות ותחושה אישית שתקבלו מהשוכרים, מומלץ מאוד לאחר הפגישה הראשונה, ובטרם העברת הסכם שכירות, לקבל מהשוכרים מספר מסמכים חשובים שיכולים לקבוע האם תרצו לקבל את האנשים שמולכם לביתכם.
אנו מצרפים לכאן רשימה של מסמכים ומידע שכל משכיר דירה חייב לקבל משוכר:
- צילומי ת.ז. עם ספח של השוכרים
- צילומי ת.ז. עם ספח של הערב/ים
- פרטי התקשרות עם השוכרים ו-הערבים (טלפון נייד, דוא"ל, כתובת נוכחית)
- תלושי משכורת של שלושה חודשים אחרונים של השוכרים
- תלוש משכורת של ערב/ים – בדרך כלל בקשה כזאת תיעשה אם השוכרים לא מרוויחים כסף ורוצים לבחון איתנות של הערב שמשלם (נפוץ בעיקר אצל סטונדטים).
- מספר טלפון של המשכיר הקודם – אם השוכרים נראים איכותיים אבל עדיין משהו מרגיש לא בנוח, אתם יכולים לבקש לשוחח עם בעלי הדירה הקודמים שלהם. אם תהיה התנגדות עזה לכך – יכול להיות שיש משהו להסתיר.
שתי הבדיקות הבאות נחשבות לפולשניות, ולעיתים קרובות יכולות להפחיד שוכרים. אנו מוסיפים אותם שכן לעיתים הן יכולות לסייע בסינון שוכרים או בבחינת רקע מקיפה יותר:
- תעודת יושר – על מנת לבחון האם האדם מולכם בעל תיקים במשטרה, ניתן לבקש מהשוכר להציג תעודת יושר ממשטרת ישראל.
- דו"ח חייבים מהוצאה לפועל – על מנת לדעת בוודאות שלאדם מולכם אין תיקים בהוצאה לפועל, עליכם לבקש ממנו להוציא דו"ח חייבים מסניף פיזי של הוצאה לפועל, או באופן מקוון במערכת כלים שלובים.
שיפוץ דירה לפני שכירות – תשקלו לשפץ (או לרענן) את הדירה
דירה בראשון לציון, בחולון או בבת ים שווה מיליוני שקלים, כנראה שיש לכם לא מעט כאבי ראש – ואתם לא רוצים ששוכרי דירה בעייתיים יהיו אחד מאלה.
אם הדירה בדיוק התפנתה לאחר שכירות ארוכת טווח, או שבדיוק קניתם דירה ישנה, תשקלו אולי לשפץ קלות את הדירה או לרענן אותה לשוכרים החדשים.
התקנת פרקט, חידוש ארונות מטבח, ניקיון וסיוד הדירה – כל אלה ופעולות קטנות נוספות שעולות סכומים קטנים יחסית, עשויות לסייע בהגדלת התשואה ודמי השכירות, ומשיכת שוכרים איכותיים יותר.
בדיקות רקע לשוכרים
בטרם השכרת הדירה, מומלץ מאוד לערוך בדיקת רקע כללית ולבחון את השוכרים כך שתדעו קצת יותר מי עומד מולכם.
אנו ממליצים שאת הבדיקה יערוך עורך דין מטעמכם – כזה שמבין ויודע בנדל"ן, וערך מאות הסכמי שכירות למשכירי דירות. יודע איפה ומה לבדוק ואיך לשמור על האינטרסים שלכם.
אתם מוזמנים לפנות אלינו ולהשאיר לנו פרטים כדי שמשרדנו יסייע ויבחן בשבילכם ועבורכם את השוכרים, כחלק משירותי המשרד בהסכמי שכירות.
המלצות לשוכרי דירה
השכרת דירה היא עסקה של שני צדדים – וגם לשוכרים יש זכויות ודרישות שצריך לעמוד עליהם בטרם כניסה למשא ומתן וחתימה על הסכם.
בחלק להלן אנו נסקור מספר המלצות וטיפים למי שעתידים לשכור דירה וחובה לבדוק לפני שמכניסים ראש בריא למיטה חולה.
זהירות מוקש – עוקץ נדל"ן
אחד מהדברים המפחידים ביותר הוא לגלות שמי שעמד מולכם, הציג את הבית וקיבל את הצ'קים – הוא לא בעל הבית, אלא מתחזה.
בשביל להימנע מכך, אנו ממליצים קודם כל לשוחח עם המשכירים ולוודא שהם לא מנסים להסתיר מידע או להתחמק משאלות. תשתדלו לשאול באלגנטיות שאלות כמו – כמה שנים השכרתם את הדירה? איך היו השוכרים הקודמים?
בנוסף, תוכלו לשאול את המשכירים לשמם המלא, ולהוציא נסח טאבו ולראות שאכן הדירה רשומה על שמם. להוצאת נסח טאבו בעלות מינימלית של 15 ₪, תוכלו להוציא בקישור הבא: הוצאת נסח טאבו באתר הממשלתי.
בדיקת השכנים – הנאים השכנים בעינייך?
הבית נראה מעולה, בעלי הבית מדהימים, השכירות נוחה – אבל – השכן מלמעלה הוא השכן מהגיהנום!
לא פעם בדיקת הבניין והדיירים בו מעלה נתונים שאילו תדעו על כך מראש תבחרו לא להיכנס לדירה. לעיתים זה יכול להיות השכן מלמטה שיש לו 13 ילדים קטנים, או השכן מלמעלה שמושך רהיטים. לעיתים אלה בעיות יום-יומיות ולעיתים בעיות קשות מאוד.
להלן סיפור אמיתי להמחשת הבעיה:
למה חשוב לבדוק מי השכנים – סיפור אמיתי
לקוח פנה אל משרדנו בבקשה לבטל חוזה שכירות לאחר חודש ימים בלבד!
הלקוח הגיע לדירה פעמיים לפני שחתם על חוזה שכירות בשכונת רמב"ם בעיר ראשון לציון, והכל התאים לו בול. האזור, הבניין הדירה והמחיר.
רק שלאחר מספר ימים שהתגורר בדירה הוא שם לב למשהו בעייתי...
שתי דירות בבניין מושכרות לפועלים זרים! וכל אחת מן הדירות הכילה לא פחות מ-10 פועלים! עשרות אנשים זרים הגיעו ויצאו, שתו וצעקו בקולי קולות בשעות הערב, והדבר הפריע מאוד ללקוח ומשפחתו.
הלקוח אובד העצות פנה אלינו לאחר שקיבל סירוב מבעל הדירה לסיום חוזה השכירות. לא נגלה מה עשינו, אבל באמצעותנו הלקוח הצליח לסיים את חוזה השכירות לאלתר מבלי הצורך להגיש תביעה.
תתמקחו על המחיר והתנאים
לא פועם שוכרים שואלים אותנו – איך מורידים את תשלום השכירות? איך אפשר לשכנע את המשכיר להוריד את דמי השכירות? איך מטיבים את התנאים?
הדרך הראשונה – היא פשוט לבקש. לשאול אם המחיר גמיש ובכמה אפשר לסגור. אלה שאלות פשוטות שיכולות להביא לתוצאות איכותיות.
בנוסף, ניתן לבקש מהמשכיר שיבוא לקראתכם בדברים קטנים כמו: שיפוץ או טיפול קוסמטי באיזורים שונים בבית; מתן תקופת גרייס (תקופת חסד) בה לא תשלמו דמי שכירות בתקופת המעבר; השארת דמי השכירות בתקופת האופציה במחיר זהה; תקופת שכירות ארוכה במיוחד (5 שנים) ועוד.
פריסת תשלומים בחוזה שכירות – סודות המקצוע!
דרך אפשרית להורדה בדמי השכירות היא להציע פריסת תשלומים שנוחה למשכיר כמו תשלום רבעוני מראש (שלושה חודשים). בדרך זו ניתן לבקש הנחה משמעותית יותר במחיר השכירות – שכן משכירי דירות אוהבים לקבל ביטחון בעסקה (דמי שכירות גבוהים יותר) ומוכנים לוותר על חלק מדמי השכירות כדי לזה יקרה!
ניסוח חוזה שכירות בלתי מוגנת לדירה
חוזה שכירות מהווה חוזה משפטי מחייב בין בעלים של דירה או המחזיק החוקי שלה (להלן: "משכיר"), ובין אדם אחר המעוניין לקבל ממנו רשות וסמכות להשתמש בדירה (להלן: "שוכר"), בהתאם ובכפוף להוראות חוזה השכירות.
חוזה השכירות מהווה חוזה משפטי, שחייב להכיל את כל ההוראות המשפטיות והחוזיות שיגנו מצד אחד על משכיר הדירה – שכן הוא הבעלים של הנכס ששוויו עולה עשרות מונים על שווי השכירות, ומן הצד השני על שוכר הדירה, שכן הוא יהיה זה שיחייה וישהה בפועל בדירה וצריך להתנהל בשקט ובבטחון.
החוזה מהווה את המסגרת המשפטית בין שוכר ומשכיר, ואנו ממליצים בכל מקרה של שכירות דירה, בין אם לבן משפחה, חבר קרוב או מכר או כל אדם אחר – לערוך חוזה שכירות סטנדרטי כדי להגדיר בדיוק את יחסי השכירות!
ללא הסכם שכירות החוק והנוהג עשויים שלא להגן הצורה מלאה על האינטרסים של הצדדים, ומוביל לא פעם למפח נפש ואכזבה של שני הצדדים לחוזה.
שכירות ללא חוזה – זהירות מוקש!
לעיתים קרובות משרדנו פוגש במקרים בהם השוכר והמשכיר מסכימים על שכירות דירה באלפי שקלים ללא חוזה שכירות סטנדרטי.
התנהלות זו היא מתכון לאסון לשני הצדדים – מצד המשכיר השוכר יוכל להעלות טענות כמו זכות דיירות מוגנת בנכס; ומצד השוכר המשכיר יוכל לדרוש העלאה של דמי השכירות או פינוי ללא התראה מוקדמת.
אנו ממליצים תמיד להשכיר דירה באמצעות חוזה שכירות, ולעשות זאת באמצעות עורך דין לנדל"ן שיודע ומבין בחוזה שכירות.
חוזה שכירות בלתי מוגנת – מה זה אומר?
כיום, נהוג שכל חוזה שכירות סטנדרטי יכיל את ההתחייבות לפיה חוזה השכירות לא מהווה חוזה שכירות מוגנת על פי בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1971.
על המשכירים חלה החובה לכלול הוראה מפורשת מצד המשכיר לפיה השוכר אינו משכיר את הדירה כדייר מוגן, ומוותר על כל טענה ו/או דרישה בקשר עם דיירות מוגנת.
בנוסף נהוג לכלול גם את ההוראה לפיה לא שילם "דמי מפתח" או כל תשלום אחר שעשוי לפרש את החוזה כחוזה דיירות מוגנת.
חוזה שכירות סטנדרטי – מבנה חוזה שכירות סטנדרטי
חוזה שכירות סטנדרטי צריך להכיל מספר פרקים חשובים שאסור לוותר על אף אחד מהם!
בפרקים למטה תוכלו לראות את הפרקים הנדרשים, יחד עם מספר הוראות חשובות בכל פרק ופרק כדי שתדעו איך להגן על עצמכם מפני השוכרים או המשכירים הבאים.
כותרות וזיהוי הצדדים
על חוזה השכירות להכיל כותרת לפיה חוזה השכירות הוא לדיירות בלתי מוגנת.
לאחר מכן, הסכם השכירות לציין את התאריך בו נחתם המסמך – זהו נתון חשוב מכיוון ולעיתים עשויות להיות מחלוקות לעניין מועד החתימה וגמירות הדעת – ולכן כדאי לציין זאת מפורשות.
לאחר שני הפרטים החשובים האלה – על הצדדים להוסיף את הפרטים המזהים של הצדדים:
שמם המלא של הצדדים (כמו בתעודות הזהות), מספר תעודות הזהות, מספר הטלפון הנייד, כתובת הדוא"ל והכתובת למשלוח מכתבים.
הצהרות והתחייבויות השוכר
בחוזה השכירות יש לכלול סעיף ארוך ומפורט בו יש להכיל הצהרות והתחייבויות של השוכר. ההצהרות הן חשובות שכן הן מבססות את הבסיס המשפטי של חוזה השכירות.
בהצהרות המשכיר ניתן לכלול הצהרות והתחייבויות לפיהן הוא משכיר את הדירה לשוכרים בלבד, ולא התקשר בחוזה שכירות עם גורם אחר בחוזה שכירות, וכן הצהרות נוספות.
בהצהרות והתחייבויות השוכר ניתן לכלול הצהרות מגוונות ויותר, שנועדו לשמור על יחסי הכוחות בין המשכיר והשוכר.
ניתן למשל לכלול הוראות כמו: הצהרה בדבר כך שהשוכר ראה את הדירה והיא מתאימה לצרכיו; הצהרה לפיה השכירות אינה שכירות מוגנת; איסור עישון בדירה; איסור על הכנסת בעלי חיים לדירה; הצהרה בדבר תיקונים וסיום השכירות ועוד.
יחד ולחוד - סודות המקצוע!
לא פעם הסכמי שכירות נעשים אל מול זוג אנשים (בני זוג, אחים וכיוצ"ב). לכן, חשוב מאוד לכלול הצהרה בדבר כך שהחוזה נעשה ביחס לשניהם ''ביחד ולחוד'', כך שהמשכיר יוכל להיפרע מכל אחד מהצדדים בנפרד במקרה הצורך.
תיאור הדירה המושכרת
על ההסכם להכיל באופן מפורש פרטים בנוגע לדירה המושכרת כמו השטח שלה וההצמדות שלה
על החוזה לציין את ההצמדות במפורש כמו מרפסת, מרפסת שמש, חניות ומספרן, מחסן ועוד.
בנוסף על הצדדים לציין את הציוד שנמצא בדירה ויישאר בה כמו: ארונות, מזגנים, פינת אוכל, מיטות וכיוצ"ב.
אנו ממליצים לכלול רשימה מפורטת של כל הציוד שנשאר בדירה, ולכלול הוראה כיצד יש לפעול בנוגע אליו בתקופת השכירות, ומי יהא אחראי על התיקון שלו.
תקופת השכירות
על הצדדים לציין מספר פרטים מהותיים בנוגע לתקופת השכירות ותנאיה.
הנושא הראשון הוא תקופת השכירות – התקופה צריכה להימדד כמספר חודשים, ולציין מאיזה תאריך ספציפי מתחילה השכירות (מהראשון לחודש/ מהעשירי).
נושא אחר הוא תקופת אופציה – על הצדדים לציין האם בסוף תקופת השכירות תינתן לשוכר אופציה (אפשרות בחירה) האם להמשיך את תנאי השכירות ובאילו תנאים.
למשכירים מומלץ לקבוע מספר תנאים לאופציה שחייבים להתקיים על מנת שהשוכר ימשיך בשכירות (שילם את כל התשלומים בזמן, לא הפר את החוזה ועוד), וכן לקבוע לכמה זמן נוסף תינתן האופציה (שנה, שנתיים) ובעיקר לקבוע מנגנון מוסכם להעלאת מחיר השכירות.
דמי השכירות
דמי השכירות – חשוב מאוד לציין את דמי השכירות החודשיים שישולמו על ידי השוכר. את דמי השכירות מומלץ לציין בספרות וגם במילים, ולא להשאיר את חלק זה ריק בשום מצב!
המטבע – עליכם לציין כי השכירות תיעשה בשקל חדש (הצעירים בינכם יתפלאו לשמוע שבעבר היה נהוג לציין בדולרים – וחלק מההסכמים עדיין נוקטים בשיטה זו). לעיתים קיימות הוראות בהסכם בנוגע להצמדה לדולר – ועל השוכרים לדרוש למחוק את חלקים אלה.
מועד התשלום של השכירות – מועד התשלום צריך להיות כתוב מפורשות בחוזה. על הצדדים להסכים על מועד שמתאים לשניהם, אך למשכירים מומלץ לציין כי התשלומים יבוצעו בכל היום הראשון לחודש לועזי ובתשלום מראש ליתרת החודש.
אופן התשלום – בצ'ק, בהוראת קבע או בביט? – זהירות מוקש!
לא פעם מגיעים למשרדנו מקרים מצערים של משכירים שנטו להאמין בשוכרים שמולם, והסכימו לקבל התחייבות לתשלום דמי השכירות באמצעות הוראת קבע או העברה בנקאית.
לפעמים לא עובר אפילו חודש מהרגע שמתחילות הצרות – השוכרים יכולים בכל שלב לבטל את הוראת הקבע ולהשאיר את השוכרים מול שוקת שבורה.
לכן, למשכירים אסור להתפשר על כך, ולקבל מהשוכרים המחאות לכל אחד מחודשי השכירות ולא להתפשר על כך.
סיום החוזה או ביטולו
כל חוזה שכירות סטנדרטי, בין אם לדירה, לחנות או למשרד, חייב לכלול הוראות בדבר מועד סיום החוזה וביטולו.
על הצדדים לקבוע באופן ברור שהשכירות תסתיים במועד סיום השכירות.
בנוסף, מומלץ לקבוע תנאים לביטול החוזה באופן מיידי כמו במקרים בהם השוכר עזב את הדירה לזמן ממושך ולא שב אליה, הוכרז כפושט רגל, חו"ח נפטר וכיוצ"ב.
בהקשר זה נציין כי בעבר היו משכירים נוהגים לכלול הוראה לפיה המשכיר יכול לסיים את חוזה השכירות מכל סיבה שהיא וללא הודעה מוקדמת, או תוך זמן קצר מאוד יחסית.
המחוקק היה ער לבעיה, ובשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, והוספה הוראה בדבר ביטול ההסכם ללא עילה בסעיף 25יג, ושם נקבע כי אם קיימת תניה בחוזה שכירות למגורים שתאפשר למשכיר לסיים את החוזה שלא עקב ביטול, התניה תהא בטלה, אלא אם ניתנה הוראה דומה לשוכר.
תשלומים נוספים החלים על השוכר
מעבר לתשלום דמי השכירות, על השוכר לא פעם מוטלת החובה לשאת בתשלומים השוטפים של הדירה.
הנוהג קובע כי מיסים והיטלים החלים על פי דין על בעלים של נכס יחולו על המשכיר וישולמו על ידו, ותשלומים אשר על פי נוהג חלים על מחזיק של דירה (שוכר) יחולו בכל מקרה על השוכר.
התשלומים השוטפים שנהוג לשאת בהם בעת שכירות דירה הם: תשלומים לרשות המקומית (ארנונה), מים, חשמל, גז, ועד בית, חברת ניהול, ותשלומים אחרים שחלים בנסיבות העניין.
תשלום ועד בית
לעיתים עולה השאלה על מי חל תשלום ועד הבית במקרים מסוימים.
בכל המקרים של תשלום שוטף לועד הבית – הוא אמור לחול על השוכר.
אך מה קורה במקרים של של דרישה לתשלום ועד בית בעקבות שיפוץ או תיקון מיוחד?
במקרים מעין אלה, יש לבחון האם השיפוץ הוא כחלק מהתיקונים הסבירים והעונתיים – אם מדובר בתיקון כזה אז הרי שעל פי הנוהג הוא אמור לחול על השוכר.
להבדיל, תשלום עבור שיפוץ מסיבי, תיקון או ביצוע שינוי מהותי ברכוש המשותף (שיפוץ מבנים, תיקון חצרות, סלילת כביש שירות וכדומה) אמור לחול על משכיר הדירה, שכן השהות של השוכר היא זמנית ותיקונים מעין אלה נשארים הרבה לאחר תקופתו.
העברת זכויות במושכר
אחת הנקודות החשובות למשכיר ולשוכר היא מה קורה במקרה של העברת זכויות (מכירת הדירה) לצד שלישי, ומן הצד השני, במקרה בו השוכר מעוניין לסיים את השכירות ולהעביר את השכירות לאחר. במקרים הנפוצים קיימים 3 כללים בסיסיים שצריך לעמוד בהם:
- ניתן לקבוע הוראה לפיה המשכיר יהא רשאי למכור את זכויותיו בדירה, ובלבד שהקונה של הדירה יפעל על פי הוראות חוזה השכירות.
- בנוסף על הצדדים לקבוע כי השוכר לא יהא רשאי להעביר את זכויותיו על פי החוזה לאחר ללא קבלת אישור מראש ובכתב של המשכיר.
- אם השוכר מעוניין לסיים את תקופת השכירות, תינתן לו האפשרות למצוא שוכר חלופי שיחליף את השוכר הקיים ויקיים את כל הוראות ההסכם, והמשכיר יהא רשאי לסרב לקבלו מטעמים סבירים. ניתן גם לקבוע כי מתווך מטעם המשכיר יהא זה שיבחר את השוכר החלופי על מנת למנוע מחלוקות לעניין זהותו של השוכר החלופי.
ייעוץ ראשוני ללא עלות
לפרטים נוספים על העברת זכויות בדירה מושכרת אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר שלנו בנושא העברת זכויות בדירה מושכרת.
למעבר למאמר בנושא מכירת / קניית דירה מושכרת לחצו כאן.
אחריות תיקונים בדירה שכורה
הרבה פעמים עולה השאלה – על מי האחריות לתיקונים בדירה שכורה? האם זה המשכיר או השוכר?
חשוב לציין – מדובר בהסכמות בעלות תוקף משפטי מחייב שקיימות בהסכם עצמו! אם לא השכלתם להוסיף את הסעיפים לפני החתימה, הרי שלאחר מכן הנושא יהפוך להיות במחלוקת.
בדירות חדשות מקבלן – נהוג שהשוכר יעדכן את המשכיר על בעיות וליקויים, שכן התיקונים צריכים להיעשות על ידי הקבלן. אם לא יעשו כן, המוכר עלול לאבד את אחריות הבדק שלו לדירה!
לפרטים נוספים על דירה חדשה מקבלן ואחריות – קראו את המאמר שלנו בנושא קניית דירה מקבלן – לחצו כאן.
קניית דירה מקבלן (2024) – המדריך המקיף בישראל!
במדריך הבא תמצאו מקבץ ידע מקצועי, איכותי והמוביל בישראל. המדריך מבוסס על ידע וניסיון מצטבר של משרד עורכי דין שחי ונושם נדל"ן.
בדירות יד שנייה –
נהוג לכלול הוראות לפיהן תיקונים הנדרשים כתוצאה מבלאי סביר יבצע השוכר, ותיקונים הנובעים מבלאי שאינו סביר ו/או שימוש רב שנים ישא בהם המשכיר.
ההגיון הוא פשוט – אין צורך שהשוכר יתקן את המזגן בן ה-20 של המשכיר אם הוא מתקלקל כל שבוע.
תיקונים שאינם בלאי סביר – תיקונים שנובעים מרשלנות ו/או זדון – השוכר צריך לשאת בהם.
לדוגמה – אם השירותים צפים כתוצאה מזריקת מגבונים – אין שום קשר למשכיר ורק השוכר צריך לשאת בעלות התיקונים.
פרוטוקול מסירת דירה מושכרת יד שנייה
במועד תחילת השכירות אנו ממליצים לערוך בין הצדדים פרוטוקול מסירת יד שנייה, אשר יכיל את הפרטים הרלוונטיים של הצדדים ואת מועד העברת הזכויות מאחד לשני.
על הפרוטוקול להכיל רשימת של הציוד שישאר בדירה, והתייחסות למי אחראי על התיקון שלו במקרה של קלקול.
בנוסף עליכם לרשום את המונים ולהחליף את המשלמים של כל אחד מהגופים הבאים:
- חברת המים – עליכם ליצור קשר עם חברת המים העירונית באופן מקוון, ולהגיש טופס מקוון להעברת משלמים. עליכם לציין שם את הפרטים שמופיעים בחשבון המים, ואת פרטי הצדדים, ולצרף העתק של ההסכם ותעודות זהות של הצדדים.
- חברת חשמל – ניתן ליצור קשר עם
- חברת הגז – בדרך כלל חברות הגז מחייבות לחתום על טופס פיזי, לסרוק ולשלוח. תקפידו לעשות זאת בטרם תחילת תקופת השכירות.
- ארנונה – יש לערוך טופס מקוון ולצרף את המסמכים הנדרשים בהתאם לדרישות הרשות המקומית.
- ועד בית – תעברו אצל יושב ראש ועד הבית ותוודאו ששילמתם את החוב עד למועד המסירה. אם שילמתם ביתר – תדאגו שהשוכר יחזיר לכם את התשלום מדי חודש.
ביקורים והצגת הדירה
על המשכיר לכלול הוראות לפיהן הוא יהא רשאי להיכנס לדירה כדי לראות את התקיימות הוראות ההסכם וכי השוכר שומר עליה כראוי.
כשוכר – מומלץ להוסיף התייחסות לפיה הכניסה תהיה בתיאום והודעה מראש בלבד.
בנוסף, מומלץ לקבוע מספר קבוע של פגישות בשבוע הנדרשות לשם הצגת הדירה לרוכשים של הדירה או שוכרים עתידיים, ולא להחסיר מידע זה מההסכם שכן זכות השימוש ללא הוראות אלה תאפשר לשוכר דירה לסרב להראות אותה.
בטחונות / בטוחות להסכם שכירות
חוזה שכירות חייב לכלול בטוחות לצורך קיום הסכם השכירות.
הבטוחות נועדו להגן על השוכר מסיטואציה בה השוכר לא משלם את חובות לשוכר או לצדדים אחרים (רשויות וכד'), לא מפנה את הנכס בזמן או גורם נזקים לדירה.
ישנם מספר בטוחות שנהוג לכלול בחוזה שכירות, כמו:
- תשלום פיקדון של מספר חודשים – תשלום שאמור להבטיח את התחייבויות השוכר למספר חודשים מראש. ניתן לקיזוז בסוף השכירות.
- ערבות בנקאית – ערבות שמנפיק הבנק לטובת המשכיר. הבנק יחייב את השוכר לכלוא את הסכום של הערבות ולא יתן לשוכר הזדמנות להשתמש בכסף. יש לוודא שהערבות ניתנת למימוש עם הצגתה ללא תנאי נוסף.
- צ'ק בנקאי – צ'ק שניתן להחזיק עד למועד סיום השכירות.
- שטר חוב – שטר חוב שנועד לפירעון של חובות השוכר. ניתן להחתים יחד עם ערב/ים. ניתן למימוש בהוצאה לפועל.
- צ'קים פתוחים – צ'קים למוטב בלבד עם ציון שם המשכיר, חתומים, וללא תאריך. תשומת לב שעל פי חוק לא ניתן למסור צ'קים בקלות ויש לבחון זאת בעין מקצועית.
- צ'קים לרשויות – צ'קים לרשויות השונות. נועד למילוי במקרה של חוב לרשויות שלא שולם.
- ערבות אישית – ערבות של ערב מטעם השוכרים. מומלץ בן משפחה מדרגה ראשונה בעל כושר השתכרות גבוה.
- בטוחות ו/או ביטחונות נוספות
לאור העובדה שמדובר בנושא מורכב ובעל חשיבות – הכנו מאמר נפרד וארוך בדבר בטחונות להסכם שכירות, יחד עם המודל הייחודי שלנו "משולש הבטוחות" להסכם שכירות.
לקריאת המאמר שלנו בנושא בטוחות / בטחונות להסכם שכירות – לחצו כאן.
בטוחות ובטחונות להסכם שכירות
לא פעם משרדנו נתקל בשאלות בנוגע לבטוחות בהסכם שכירות – איך יודעים איזה בטוחות אפשר לקחת? מה הכי בטוח בשבילי כמשכיר? ומה החוק קובע בנוגע לכך?
משרדנו החליט להרים את הכפפה ולכתוב את המדריך המקוון המקיף ביותר בנושא בטוחות להסכם שכירות!
מעמד חתימת חוזה שכירות – מה חייב לחתום? ואיפה?
בשעה טובה, מצאתם את הדירה המיוחלת. סיימתם להתווכח על המחיר ועל התנאים, ויש חוזה שכירות שמתאים לשני הצדדים.
עכשיו עליכם להיפגש ולחתום על חוזה השכירות. להלן מספר המלצות על איך צריך לחתום על הסכם שכירות ממשרד עורכי דין שליווה מאות עסקאות שכירות בראשון לציון והסביבה:
1. לא להשאיר חלקים ריקים – למלא את תאריך ההסכם ולא להשאיר חלקים כאלה _______ בשום מקום!
2. לעבור על הפרק של מבנה המאמר ולוודא שכל הפרקים קיימים בהסכם.
3. לוודא שמה שכתוב בהסכם זה מה שהוסכם – אחר כך אי אפשר לשנות תאריכים או סכומים.
4. לחתום על כל עמוד ועמוד, כולל נספחים.
5. לחתום על 3 עותקים לפחות
6. לחתום בפני עורך דין על שטר החוב והערבות, לרבות על הערבות להסכם.
הפרת חוזה שכירות
כפי שפירטנו בחלק הקודם, עליכם לכלול הוראה מפורשת למה מהווה הפרה של חוזה השכירות.
בעת הפרת חוזה השכירות, נהוג לכלול תקופת חסד מסוימת, בה השוכר יהא רשאי לתקן את ההפרה. אם לא תיקן את ההפרה, ההפרה אמורה להפוך להפרה יסודית.
בעת הפרת החוזה, ניתן לכלול הוראה כי המשכיר יהא רשאי להיפרע מהביטחונות, ואף להגיש בקשה לפינוי מושכר באופן מיידי.
משרדנו מתמחה בהליכי פינוי מושכר, והגיש מספר רב של הליכים לפינוי מושכר בראשון לציון והסביבה, וסיים אותם בצורה מוצלחת עם פינוי הדירה משוכרים בעייתיים. אתם מוזמנים לקרוא על ההליך ושירותי המשרד בקישור הבא:
הליך פינוי מושכר – מאמר משפטי וכלכלי מומלץ.
עורך דין חוזה שכירות
אם הגעתם עד לכאן, אתם מבינים שחוזה שכירות זה עניין למקצוענים. אם זאת הדירה היחידה שלכם, מומלץ וכדאי לשכור את שירותיו של עורך דין חוזה שכירות שיודע לעשות את השירות בצורה מעולה.
משרדנו ליווה מאות בעלי דירות בהשכרת דירתם לשוכרים, ניסחנו מאות הסכמי שכירות, ובמקרה הצורך אנו יודעים לפתור בעיות משפטיות שצצות לאורך הדרך.
משרדנו עובד בצורה שוטפת עם מספר רב של אנשי מקצוע (מתווכים, חוקרים, שמאים ועוד) אשר יודעים לעשות את כל הפעולות הנדרשות לחוזה שכירות.
כמשרד עורכי דין לחוזה שכירות, אנו מציעים שירות משפטי רחב ומקיף הכולל:
- ייעוץ חוזה שכירות – אנו מעניקים שירותי ייעוץ לחוזה שכירות, כאשר אנו מעניקים הכוונה מקצועית כיצד להתנהל בעת השכרת הדירה.
- ניסוח חוזה שכירות – חוזה השכירות של משרדנו נוצר בעקבות ניסיון רב שנים, ומגן על משכירים בצורה מעולה! הוא מכיל את כל מה שחייב להיות בחוזה שכירות בשביל להגן על משכיר ועל השוכר. בנוסף, אנו מציעים תיקונים לחוזה השכירות בהתאם לצרכי והסכמות הצדדים.
- בדיקת רקע לשוכרים וערבים – אנו עורכים בדיקת רקע לשוכרים במספר רב של מקורות מידע, על מנת לוודא שלא תשכירו את הדירה לפושטי רגל או לשוכרים בעייתיים אחרים.
- החתמה על הסכם השכירות – במקום לחתום באמצע הרחוב, אנו מציעים לכם לחתום במשרדנו ברח' רוטשילד בראשון לציון, או בסניפים אחרים של משרדנו, לרבות בבית הלקוח.
- חתימה ואימות של עורך דין – בשביל למנוע טענות של שוכרים שלא הבינו על מה חתמו, משרדנו מאמת את חתימת השוכרים והערבים – ומעניק שכבת הגנה נוספת מפני רמאים.
משרדנו מעניק את כל השירותים המשפטיים ברמה משפטית מעולה, בזמינות מיידית ומחירים נוחים.
במידת הצורך, ניתן לשכור את שירותינו לחלק מהשירותים.
אתם מוזמנים להשאיר פרטים ונחזור אליכם עוד היום.
