xהסכם שיתוף במקרקעין הינו הסכם המסדיר את ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם. מה צריך להיות כלול בהסכם שיתוף במקרקעין? מה תוקפו של הסכם שיתוף שכזה? האם הסכם השיתוף מחייב גם שותפים חדשים שייכנסו לשותפות בעתיד? כל זאת ועוד – בהמשך המאמר.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם שנערך בין בעלי קרקע ספציפית המסדיר את השימוש וההתנהלות של הצדדים במקרקעין ומחייב אותם משפטית. כדי להבין מהו הסכם שיתוף במקרקעין, יש להבין תחילה מהו שיתוף במקרקעין. שיתוף במקרקעין הינו מצב משפטי, בו לחלקת מקרקעין אחד מספר בעלים והבעלים שותפים אחד של השני.
חשוב להבין ששותפות במקרקעין לא מקנה לכל אחד בעלות בחצי מהשטח, אלא כל מטר ומטר מהמקרקעין נמצא בבעלותם של כל אחד מהשותפים בו זמנית, ואפשר לדמיין שאפילו כל גרגיר חול מחולק בבעלות. אי אפשר לייחס בעלות בחלק יחסי מבלי לציין זאת בהסכם שיתוף במקרקעין.
כדי שהשותפים יוכלו להרוויח מהשותפות העסקית שלהם, עליהם להכריע מה לעשות עם המקרקעין, כיצד לפתח אותה, האם להשכיר את השטח, למכור אותו, לעשות בו שימוש עצמי וכן הלאה. כמו כן, עליהם לקבל החלטות הנוגעות לתחזוקה השותפת של המקרקעין, מה ייעשה בחלקה ביום יום ומי יהיה אחראי לתקינות המקרקעין.
הכרעות והחלטות אלו, יתקבלו בהסכם השיתוף במקרקעין. לשם כך, המחוקק קבע בפרק החמישי לחוק המקרקעין שורה של סעיפים קוגנטיים החלים על צדדים החולקים בעלות במקרקעין.
הסכם השיתוף יעסוק, כלשונו של סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין:
"בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין"
באופן קונקרטי יותר, השותפים יוכלו לקבוע בהסכם, בראש ובראשונה, מה הייעוד של המקרקעין שלהם. לאחר מכן, הם יפרטו צעדים שיובילו אותם למימוש מטרה זו. בנוסף, ההסכם יכלול פירוט בדבר מנגנון קבלת ההחלטות במקרקעין המשותפים ומהן חובותיו וזכויותיו של כל אחד מהשותפים.
הסכם המגביל את פירוק השיתוף במקרקעין
נדבך חשוב נוסף בהסכם השיתוף, יעסוק בפירוק השיתוף. סעיף 34 (א) מקנה לכל שותף זכות למכור את חלקו במקרקעין, מתי שירצה וללא הסכמת יתר השותפים. כלומר, שותף יוכל להודיע לשותפיו יום אחד בהיר כי הוא יוצא מהשיתוף ובמקומו נכנס שותף אחר אף אם השותף החדש אינו רצוי מבחינת שאר השותפים. עם זאת, מדובר בסעיף חוק דיספוזיטיבי, כלומר סעיף שניתן להתנות עליו בהסכם השיתוף עצמו.
סעיף 34 (ב) לחוק קובע כי הסכם שיתוף במקרקעין יוכל לכלל תניה המגבילה את זכותו של שותף למכור את חלקו לצד שלישי, למשך 5 שנים. לאחר 5 שנים, גם הסכם השיתוף במקרקעין לא יוכל לכבול את השותף מלמכור את חלקו. חשוב להבהיר כי מכירת חלקו של שותף אינה מפרקת את השיתוף, אלא רק מחליפה שותפים. לעומת זאת, שותף יוכל להחליט, בכל רגע נתון ואף אם יתר השותפים אינם מעוניינים בכך, לפרק את השיתוף.
פירוק השיתוף יוכל להיעשות על דרך חלוקת המקרקעין לכל אחד מהשותפים או על דרך מכירתם וחלוקת התמורה שתתקבל בעד המקרקעין המשותפים. גם זכות זו של השותף לפרק את השותפות, היא זכות דיספוזיטיבית. ככל שקיימת תניה בהסכם השיתוף במקרקעין האוסרת על פירוק השיתוף ללא הסכמת יתר השותפים, שותף לא יוכל להוביל על דעתו לפירוק השיתוף.
אולם לאחר 3 שנים, יוכל השותף לפנות אל בית המשפט ואם יסבור בית המשפט כי פירוק השיתוף נכון וצודק בנסיבות העניין, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף.
רישום הסכם שיתוף בטאבו
סעיף 29 לחוק המקרקעין מורה כי ניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו, ומרגע שנרשם ההסכם בטאבו הוא יהיה מחייב גם כנגד צדדים שלישיים שלא חתמו על הסכם השיתוף. כך, אם למשל שותף מכר את חלקו בשותפות לצד שלישי, גם השותף החדש יהיה כפוף להסכם השיתוף למרות שהוא עצמו לא חתם על ההסכם. השותף החדש יהיה כפוף להסכם, אף אם הוא לא היה מודע להסכם בזמן רכישת חלקו של השותף הקודם.
זאת, מאחר שרישום בטאבו יוצר חזקה לפיה ההסכם הובא לידיעתו של כל רוכש חדש של המקרקעין. אחריותו של כל רוכש להוציא נסח טאבו של המקרקעין אותם הוא רוכש ולבדוק, בין היתר, אילו הסכמי שיתוף חלים על המקרקעין שרכש. עוד נדגיש – כי בעת חתימה על הסכם שיתוף נדרשים הצדדים לבצע דיווח מסודר לרשות המיסים – אי עמידה בתנאי זה מטיל על הצדדים תשלומי קנסות בגין אי דיווח!
הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו
מה דינו של הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו? האם הוא יהיה מחייב כלפי צדדים שלישיים? על פי פסיקת בית המשפט העליון, מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו הוא חוזי בלבד ולא קנייני או מעין קנייני. מכיוון שכך, תוקפו ביחס לצדדים שלישיים תלוי בהיכרותם על ההסכם. ככל שהשותף החדש היה מודע להסכם השיתוף במקרקעין לפני שרכש את חלקו בשיתוף, הרי שההסכם יהיה תקף גם לגביו.
לעומת זאת, אם הוא לא היה מודע להסכם לפני שנכנס לשותפות, ההסכם לא יחייב אותו. חשוב לסייג את הכלל האמור בסייג חשוב ומשמעותי. במקרים בהם השותף החדש "עצם עיניים", הסכם השיתוף יחייב אותו אף שהוא לא נכנס אליו עובר לכניסה לשותפות. הפסיקה אוסרת על רוכש להימנע בכוונה מלברר האם יש הסכם שיתוף במקרקעין לנכס אותו הוא רוכש ולאחר מכן להתנער מהסכם השיתוף.
אם הרוכש במתכוון נמנע מלברר אם יש הסכם שיתוף, הוא נחשב כאילו הוא ידע שיש הסכם וההסכם יחייב אותו.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי
מקרה קלאסי בו נדרש הסכם שיתוך במקרקעין, הוא במגרש דו משפחתי. במקומות רבים בישראל משווקים מגרשים, עליהם צפויים להיבנות בתים דו משפחתיים. המשמעות היא שעל חלקת מקרקעין אחת, ייבנו שני מגרשים של שתי משפחות שונות. שתי המשפחות תיחשבנה לבעלים משותפים של המקרקעין. כזכור, בשלב הבעלות המשותפת, לכל אחת מהמשפחות בעלות בכל מ"ר במגרש ולא בחציו בלבד.
לכן, אף אחת מהמשפחות לא תוכל לבנות את ביתה במגרש ללא הסכם שיתוף במקרקעין שיסדיר את הניהול והשימוש במקרקעין. גם הבנקים ידרשו את הסכם זה – ועשויים שלא להעניק משכנתא בשיתוף במקרקעין למי שמעוניין לבנות במקרקעין בלי הסכם שיתוף – וזאת מכיוון ולא ניתן יהיה לייחס את הבעלות בחלק מסוים במקרקעין באמצעות הסכם השיתוף.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי ייקבע כי כל אחת מהמשפחות תבנה את ביתה על מחצית המגרש, יסדיר את האחריות על פיתוח המגרש המשותף ופעמים רבות אף יקבע את תקופת הבניה של כל בית, כך שבניית בית אחד מהדו – משפחתי לא תפריע לבניית הבית האחר או לשהות בו.
כמו כן – להסכם השיתוף נהוג להוסיף "מפת מדידה" התאפשר את חלוקת המקרקעין לחלקים מסוימים במקרקעין בין כל השותפים. כלומר – לא עוד בעלות בלתי מסוימת – אלא בעלות בחלקים מסוימים בלבד. חשוב מאוד לערוך את ההסכם באופן מקצועי ואחראי, גם, ואולי אף במיוחד, כשמדובר בהסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי.
הסכם ללא ייעוץ משפטי עלול ליצור יותר בעיות ומחלוקות מתועלת. לעומתו, הסכם איכותי שייערך על ידי עורך דין מקרקעין יסדיר את הזכויות והחובות במקרקעין וימנע סכסוכים עתידיים בין שתי המשפחות השותפות יחדיו במגרש.
עלות הסכם שיתוף במקרקעין
עלות הסכם שיתוף במקרקעין תלויה במורכבותו של ההסכם. הסכם שיתוף פשוט וסטנדרטי יכול לעלות מאות או אלפי שקלים בלבד. הסכם מורכב יותר יעלה אלפי שקלים בודדים. עם זאת, לעיתים נדרש הסכם שיתוף מורכב במיוחד, למשל במצב בו ישנם יורשים רבים לחלקה אחת, חלקם של היורשים קטינים וחלקם כלל אינם תושבי הארץ. במצב שכזה, עלותו של הסכם שיתוף במקרקעין תהיה גבוהה יותר.
הסכם שיתוף במקרקעין WORD לדוגמה
לצערנו לא פעם משרדנו נתקל בבעיות שמתגלעות עקב אי חתימה על הסכם שיתוף במקרקעין ו/או חתימה על הסכם שיתוף לא איכותי. לפעמים מגדילים הצדדים ראש ומורידים "נוסח לדוגמה" מהאינטרנט, וחושבים שהוא מתאים לצרכיהם, אך לא כך הדבר. אם תרצו דוגמה להסכם שיתוף במקרקעין, אתם מוזמנים לפנות אלינו בפרטי הקשר מטה ונשמח לסייע.
הסכם שיתוף במקרקעין – אושר אלקיים משרד עו"ד
זקוקים להסכם שיתוף במקרקעין? צריכים חוות דעת לגבי הסכם קיים? פנו אלינו למשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין, אשר יעניק לכם ייעוץ משפטי ועסקי מקיף לגבי הסכם השיתוף במקרקעין שלכם.
