אופציה במקרקעין הינה מכשיר לקידום עסקאות, תוך התחייבות על עשיית עסקה בתנאים קבועים מראש מבלי לבצע אותה בפועל. בתנאים מסוימים, אופציה במקרקעין לא תיחשב לעסקה ולכן לא תתחייב במס שבח ובמס רכישה.
מהי אופציה במקרקעין? מתי מכירת או קניית אופציה פטורה ממיסוי מקרקעין? האם עסקאות באופציה נחשבות לעסקאות הוניות או פירותיות? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מהי אופציה במקרקעין?
אופציה במקרקעין היא חוזה שנערך בין מעניק האופציה (בעל המקרקעין) ובין מקבל האופציה (יזם/רוכש) לרכישת נכס הבסיס (המקרקעין) בסכום ובתנאים ידועים מראש, ומהווה עסקה במקרקעין. קיימת אפשרות לאופציה ייחודית במקרקעין אשר לה הטבות מופלגות בהרבה.
אופציה, כשמה כן היא – הזדמנות. במסגרת אופציה, מסכימים צדדים על תנאי עסקה מחייבת עתידית, עוד לפני שהעסקה מבוצעת בפועל. אנו מכירים את השימוש באופציות בענף ההייטק ובענף השכירות למגורים. נדגים מהי אופציה בענפים אלו, במטרה להבין טוב יותר מהי אופציה במקרקעין.
אופציות בשכירות ובהייטק
הסכמי שכר של עובדי הייטק רבים, כוללים רכיב אופציות. אותו רכיב אופציות אינו שכר בפועל, אלא זכות לרכוש בעתיד מניות של החברה במחיר קבוע מראש. כך, חברת הייטק יכולה להעניק לעובד שלה אופציה לרכוש X מניות של החברה בעוד 3 שנים, במחיר של המנייה כיום.
בהנחה שהמנייה תצמח ושוויה יגדל, העובד יוכל לרכוש בעתיד את מניות החברה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק שלה ובכך להרוויח לא מעט כסף. זוהי דוגמה לאופציה נפוצה ושמישה בענף ההייטק. גם בענף השכירות למגורים אופציות הן עניין נפוץ יחסית. משכיר ושוכר חותמים על הסכם שכירות לשנה, עם שכר דירה קבוע.
המשכיר מעניק אופציה לשוכר להאריך את השכירות בשנה נוספת, במחיר שייקבע כבר עכשיו. המשכיר לא יוכל, ברמת העיקרון לפחות, להתנגד למימוש האופציה עם תום חוזה השכירות הראשון. אם כן, אופציה הינה הענקת הזדמנות באמצעות קביעת תנאים עתידיים לעסקה. בעל האופציה יוכל להודיע על מימושה ובכך ליהנות מעסקה במחיר נמוך ממחיר השוק של העסקה.
אופציה במקרקעין
אופציה במקרקעין פועלת באותו האופן. בעל הקרקע או יזם מטעמו מוכרים לקונה אופציה, שתאפשר לו לרכוש זכות במקרקעין בתנאים שנקבעו מראש. ביום בו ירצה רוכש האופציה לממש את האופציה, הוא יוכל לרכוש את הזכויות במקרקעין לפי אותם תנאים הקבועים בכתב האופציה והמוכר יהיה כפוף לתנאים אלו, מבלי שיוכל להתנגד להם.
אז למה בעצם כדאי לתת / לקבל אופציה? כי זה משתלם לשני הצדדים! לצד הנותן יש ידיעה שיש "עסקה בקנה" וכי מישהו יכול למכור במחיר מסוים, ולקונה האפשרות למצוא קונה במחיר גבוה יותר.
מה כולל הסכם אופציה במקרקעין לדוגמה?
על הסכמי אופציה במקרקעין לכלול, באופן מפורט, את תנאי העסקה העתידית. זאת, כדי שביום בו ירצה בעל האופציה לממש אותה, הוא אכן יוכל להוציא את העסקה מהכוח אל הפועל מבלי שיהיה צורך בניהול משא ומתן נוסף אשר עלול לפוצץ את העסקה.
לאור זאת, הסכם אופציה במקרקעין יכלול תחילה את ההסכמות הבסיסיות עליהן מושתת הסכם האופציה (הואיל והמוכר הוא הבעלים הרשום של חלקה X וכו', והואיל והקונה מעוניין לקנות מהמוכר את הדירה…). לאחר מכן, הסכם האופציה יכלול פירוט בדבר הנכס הנמכר (מיקומו, סטטוס קנייני של הנכס ועוד) וכן מה נכלל בנכס הנמכר (חניות מוצמדות, מיטלטלין דוגמת מזגנים, זיקות הנאה).
הפרק הבא בהסכם האופציה יפרט אודות התמורה שתשולם עבור הנכס ומועדי התשלום המוסכמים (שלושים יום לאחר ההודעה על מימוש האופציה / שלוש פעימות תוך 180 יום מיום ההודעה על מימוש האופציה או כל הסכמה אחרת עליה יסכימו הצדדים). פרק זה יכול לכלול הסכמות בדבר הפרות יסודיות של החוזה ופיצויים מוסכמים. הסכם אופציה יצטרך לכלול גם הסכמות בנוגע למכירת האופציה עצמה.
האופציה מעניקה לקונה הזדמנות עסקית ייחודית שהמוכר יהיה כפוף אליה ומחויב לה. לכן, לא אחת, המוכר לא יעניק את האופציה ללא תמורה אלא ימכור את האופציה לקונה. במידה שהקונה ישלם על האופציה, הסכם האופציה יכלול הסכמות בנוגע למחיר האופציה עצמה. לבסוף, יכללו בהסכם הסכמות שונות כלליות.
אופציה ייחודית במקרקעין (סעיף 49 י' לחוק מיסוי מקרקעין)
האם מכירת אופציה במקרקעין נחשבת לעסקה לצורך מיסוי מקרקעין? באופן עקרוני, התשובה לשאלה היא חיובית. המשמעות היא שמוכר האופציה יתחייב בתשלום מס שבח על המכירה והקונה בתשלום רכישה.
עם זאת, סעיף 49 י' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "אופציה ייחודית במקרקעין" לא תיחשב לעסקה וממילא לא תחויב במיסוי מקרקעין.
כפי שניתן היה לצפות, הוראת סעיף 49 י' גורמת לכך שכמעט כל האופציות הניתנות במקרקעין הינן אופציות מיוחדות לפי סעיף זה, הפטורות ממס שבח וממס רכישה. כלומר – כיום וכמעט לא קיימות אופציות במקרקעין שהן רגילות (שכן הן כמו כל עסקה במקרקעין ומחייבות תשלום מס שבח ורכישה).
סעיך 49 י לחוק מיסוי מקרקעין מציב רשימת דרישות דווקנית כדי שניתן יהיה לראות באופציה אופציה ייחודית במקרקעין הפטורה ממיסוי מקרקעין לפי החוק:
- האופציה ניתנה בכתב;
- האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה;
- התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם היא בלתי חוזרת;
- האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין;
- התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מביניהם;
- למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה;
- הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה, בהתאם לכללים שקבע.
תשומת לב שקיימים 7 תנאים לצורך קיום האופציה שכולם הגיוניים בנסיבות החוק. אם כן, כדי שאופציה במקרקעין תיחשב לאופציה ייחודית במקרקעין הפטורה ממיסוי מקרקעין, עליה להיות כתובה (אי אפשר בעל פה!), סחירה (ניתן למכור את האופציה עצמה), ברת מימוש ללא משא ומתן נוסף ומחייבת לחלוטין את המוכר (סיום של משא ומתן ללא שינויים בהסכם המכר).
זאת ועוד, התקופה הקבועה למימוש האופציה לא תעלה על שנתיים (כלומר – אם הסכמתם על יותר – לא אופציה). כמו כן, מחיר האופציה לא יעלה על 5% משווי הזכות עליה ניתנת האופציה.
ונדגיש – אי קיומם של כל אחד מהסעיפים בנפרד, ובפרט של כמה מהם ביחד, מוציאים את תחולת הסעיף ומחילים חובת תשלום של מס שבח ורכישה על האופציה! לבסוף, נדרש כי בעל האופציה לא יחזיק בינתיים במקרקעין.
לכן, שוכר למשל לא יכול לרכוש אופציה מיוחדת לדירה שהוא שוכר, שכן ניתנה לו החזקה במקרקעין.
הצדדים ידווחו למנהל תוך 30 יום מיום מתן האופציה. אופציה במקרקעין שתעמוד בכל התנאים הללו, תיחשב לאופציה ייחודית הפטורה ממס שבח וממס רכישה. לפני עריכת הסכם אופציה, בררו עם עורך דין מקרקעין האם האופציה שאתם יוצרים היא אכן אופציה ייחודית במקרקעין.
נציין כי מכירה של האופציה עצמה נחשבת למכירת נכס הוני ולכן היא תחויב במס רווחי הון. עם זאת, במקרים בהם אדם מוכר אופציות רבות ייתכן כי פקיד שומה יתייחס למכירות כעסקאות פירותיות החייבות במס הכנסה ובמע"מ.
יתרונות של אופציה במקרקעין
לאופציה במקרקעין מספר יתרונות. ראשית, האופציה מציעה גמישות לקונה ושליטה בעסקה. ברכישת אופציה, הרוכש מקבל את הזכות למימוש, אך לא את החובה לממש את האופציה. גמישות זו מאפשרת לרוכשים להתכונן לעסקה כדבעי ולהחליט באופן מושכל על רכישה במחיר אטרקטיבי.
בנוסף, אופציות מזמנות פוטנציאל רווח משמעותי. אם ערך הנכס גבוה משמעותית משוויו במועד מתן האופציה במקרקעין או אם עולה משמעותית שוויו במהלך תקופת האופציה, הקונה יכול לממש את האופציה ולרכוש את הנכס במחיר שנקבע מראש, ולמעשה להבטיח עסקה רווחית.
לחלופין, אם תנאי השוק משתנים או שהפוטנציאל של הנכס פוחת, הקונה יכול לתת לאופציה לפוג, ולהגביל את ההפסדים הכספיים שלו. יתר על כן, אופציות מספקות יתרונות אסטרטגיים ביזמות נדל"ן.
יזמים יכולים להחתים רוכשים על אופציות מראש ובכך להעריך מה תהיה התמורה שיקבלו על מקרקעין בהיקף נרחב, ולפתח את הקרקע בהתאם. לאור כל האמור, אופציות במקרקעין מספקות גמישות, ממזערות סיכונים ומציעות רווחים כספיים פוטנציאליים, מה שהופך אותן לכלי השקעה בעל ערך וכדאי הן לקונים והן ליזמים.
אושר אלקיים משרד עו"ד
חושבים לקנות או להציע אופציה במקרקעין? זקוקים לעו"ד שיבחן את העסקה, ילווה אותה מהפן המשפטי וינסח הסכם אופציה במקרקעין? פנו אלינו אל משרד עו"ד אושר אלקיים. משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ויעניק לכם שירותים מהשורה הראשונה בתחום. צרו קשר עם המשרד ותהנו משירות משפטיים מקיפים ומקצועיים.
