קרקע להשקעה היא קרקע שלא קיימת עליה בניה כלשהי (למגורים, מסחר וכיוצ"ב) ויכולה להיות קרקע חקלאית או קרקע שהופשרה לבנייה ומיועדת להשאת רווחים. מכיוון שקרקעות פנויות בישראל מהוות מצרך נדיר, ישנם כמה רוכשים פוטנציאליים שמוכנים לשלם יותר ממחיר השוק כדי לרכוש קרקע איכותית. עניין זה מביא רבים להשקיע בקרקעות שאינן מניבות רווח מידי, אלא בטווח השקעה בינוני-ארוך, כמו קרקע חקלאית או קרקע שטרם הופשרה.
חיפוש קרקע להשקעה בתהליך הפשרה
כל השקעה בקרקע תדרוש בתהליך של הפשרה לצורך בנייה עתידית בשטחה. לקרקע להשקעה יש מספר יתרונות:
- במקרה של קרקע מופשרת (לא קרקע חקלאית) – ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת הקרקע, ולעיתים בסכום העולה על 75% משווי הקרקע.
- מס רכישה עבור רכישת הקרקע ולא עבור דירה, כך שהמשקיעים ישלמו בפועל רק על רכישת הקרקע, ויוכלו להמשיך ולהחזיק דירת מגורים נוספת.
- חיסכון במאות אלפי שקלים הן בשל צמצום עלויות הבנייה (שאינן כוללות רווח יזמי) והן בשל הקטנת החזר המשכנתא, הודות לנטילתה בסכום נמוך ביחס לכל דירת קבלן.
- קרקע להשקעה עשויה לעלות בעשרות אחוזים עם השנים, מבלי הצורך להשקיע ולנהל את הקרקע באופן אינטנסיבי (השקעה שקטה).
מעבר ליתרונות אלה, קיימים מספר דברים שצריך לדעת בטרם תימצא הקרקע המתאימה ובראשם תהליך המיושם בחכמה. חיפוש הקרקע הרלוונטית דורש מחקר מקיף ויסודי, המכיל בתוכו את כל פרטי העסקה במקביל להבנת אופי השוק ומצבו.
יש להעריך את התועלות של הקרקע באמצעות עורך דין מקרקעין (למה זה בבולד?) המתמחה לנושא, לבצע בדיקות מקדימות לעניין המיקום הגיאוגרפי של הקרקע, קרבתה למתקנים חיוניים שונים, סקירת תוכניות עתידיות מול הרשות המקומית ועוד.
לקריאת שירותי המשרד בתחום רכישת קרקע חקלאית – קראו עוד במאמר הבא (הפנייה למאמר של עורך דין קבוצת רכישה):
על שינוי ייעוד הקרקע וחשיבותו להשקעה בה
שינוי ייעוד הקרקע קובע מה ייבנה עליה, כך שגם מחירה כעת עולה ובמקביל לעלייה בפוטנציאל התשואה. לכן השקעה בקרקע בתהליך שינוי ייעוד תתאים למשקיעים עם אופק עתידי בנוגע למהות ההשקעה והבעלות על המקרקעין בהמשך.
האלמנט המרכזי ביותר בתהליכי השקעה בקרקעות, הוא שינוי ייעוד הקרקע. ייעוד זה משתנה בין הקרקעות, כך שיותר שימוש אחר שניתן לבצע בהן ואיתו גם היכולת לנצל ולפתח את השטח, בדגש על אופי המבנים שייבנו בו בהמשך.
ישנן קרקעות שמיועדות לצרכי תעשיה ומסחר, אחרות המיועדות להקמת שכונות מגורים וגם קרקעות לצרכים חקלאיים, ועל פי רוב ניתן לדלות את המידע הזה עוד בטרם רכישת הקרקע להשקעה ובכך להימנע ממפח נפש של השקעה בקרקע שלא תופשר לעולם.
כאשר הקרקע עדיין לא עברה שינוי ייעוד, גם מחירה נותר נמוך יחסית. המחיר מתחיל לעלות בפועל עם שינוי הייעוד, כך שלעתים משתלם יותר להשקיע בקרקע שטרם הופשרה, בייחוד ביישובים עם תנופת פיתוח, הגירה חיובית ופוטנציאל התרחבות לאוכלוסייה איכותית. במצב כזה, סביר שהקרקע שתופשר תניב בהמשך תשואות גבוהות מאוד, והקרקע תימכר במחיר גבוה משמעותית מהמחיר ששולם.
קרקע להשקעה שטרם הופשרה
קרקע שטרם הופשרה היא קרקע אטרקטיבית לקנייה בשל מחירה הנמוך, אך שלא ניתן לבנות עליה וגם לא ניתן לדעת מה ייבנה עליה בהמשך, או לחילופין אם תהיה החלטת מדינה שתקבע כי יש להפקיע אותה בכפוף לשיקול ציבורי.
חלק מהמשקיעים במקרקעין מעדיפים לחפש אחר קרקעות שאינן מופשרות, כדי למקסם את הרווחים שלהם עם השלמת ההפשרה בעתיד. למעשה, ככל שהקרקע "עברה" פחות שלבים, כך עלותה זולה יותר ופוטנציאל הרווח מטבע הדברים עולה. זהו חסם כניסה נמוך למדי ולכן יתאים גם למשקיעים מתחילים שברשותם הון מצומצם.
יחד עם זאת, הליך קניית הקרקע דורש התנהלות מושכלת שתצמצמם את הסיכונים הכרוכים בעסקה, כך שחוסר ניסיון בהשקעות במקרקעין לצד העדר ליווי מקצועי בדגש על הפן המשפטי, עלול לפגוע בהליך ובמשקיע עצמו.
בנקודה זו חשוב לציין כי לא כל קרקע תתאים, או בכלל תאפשר בנייה עתידית של בית החלומות האישי. אנשים רבים מאמינים כי בתום רכישת הקרקע יוכלו להתחיל בבנייה, אלא שכאמור יידרשו כאן מספר שלבים שהקרקע תצטרך לעבור, עד שתותר עליה הבנייה. בנוסף, קרקע לא מופשרת עשויה להיות מופקעת על ידי המדינה לצרכי ציבור, כמו למשל הקמת שמורת טבע, פארק לאומי, בסיס צבאי ועוד.
הקרקעות מופקעות בחלק מהמקרים גם ממחזיקים פרטיים בהתאם לשיקולים מסוימים, למשל בעקבות החלטה להרחיב נתיב תחבורה, לבנות אזור קהילתי, מסילת רכבת וכיו"ב. המדינה תשלם פיצוי כמובן, אך נמוך משמעותית ביחס לפוטנציאל הקרקע, ועל פי שווי של שימוש נוכחי.
זאת ועוד – גם אם הקרקע תופשר לבנייה וגם אם כבר ניתנו כל האישורים והשלמת השלבים שיכשירו אותה לבנייה, ייתכן מאוד שהיא תיועד לבנייה רוויה, כלומר כזו שלא תאפשר לבנות באופן אישי כאוות נפשכם. במקרים אחרים ייתכן שהקרקע המוצעת למכירה מהווה רק חלקה קטנה משטח גדול יותר (קניית קרקע במושע), כך שתתבקשו להשתתף בקנייה עם משקיעים נוספים.
השקעה בקרקע חקלאית
קרקע חקלאית היא קרקע שאין בה אפשרויות פיתוח והשבחה, אולם עלותה נמוכה בעשרות אחוזים מקרקע שהופשרה לבנייה ופוטנציאל הרווח שלה נחשב למוצלח.
נזכיר כי הליך ההפשרה הוא זה שמגלם את שווי הקרקע העתידי, כאשר בהמשך ייתכן שהקרקע תעבור שינוי ייעוד מחקלאות למגורים ובכך תזניק את ערכה בעשרות וייתכן שגם במאות אחוזים. למרות יתרונות אלה, ההשקעה מלווה בסיכון בולט: איש אינו יודע אם ומתי תעבור הקרקע הליך הפשרה לבנייה. קרקעות חקלאיות רבות נותרות באותו המצב גם עשרות שנים, לא כולן ישנו את ייעודן בעתיד.
בנסיבות אלה, חשוב לבחון את כדאיות ההשקעה דרך ליווי צמוד מעורך דין נדל"ן ומקרקעין שיבדוק מבעוד מועד את ייעוד הקרקע דרך תוכניות המתאר המקומיות, המחוזיות והארציות. לא פעם שימוש בעורך דין לנדל"ן ומקרקעין מביא לחסכון כספי רב והימנעות מאובדן השקעה, כמו במקרה הבא:
קרקע להשקעה בשמורת טבע? סיפור אמיתי [ צבע תכלת זה סיפור אמיתי. מעיין הסבר והדגמה למקרה שקרה שתואם את המלל שצוין] צריך שייערך בדומה למה שקיים היום.
לא פעם משרדנו נתקל ברוכשים אשר חושבים שהם עתידים לעשות את עסקת חייהם, אבל לאחר בדיקה של משרדנו שהם היו עורכים את העסקה הגרועה בחייהם. כך למשל, באחד המקרים הגיע אלינו אדם מבוגר שהיה מעוניין להשקיע בקרקע להשקעה בצפון. הוא חיפש דרך גוגל, והגיע למשווק שהציע לו יחידת קרקע של 100 מ"ר, במחיר הנמוך מ-100,000 ₪, ובסמיכות לכפר ערבי ועיר יהודית.
לשמחתו, לאחר פנייה למשרדנו ובדיקת הקרקע, גילינו שהקרקע מוגדרת כ"שמורת טבע" על פי תוכנית מתאר ארצית, ואין שום אפשרות לבנייה עליה, וכנראה שלא תהיה ב-50 שנה הקרובות. הלקוח שמח על חסכון של מלוא כספו, והמשיך לחפש קרקע אחרת שתתאים לצרכיו.
חלק מהקרקעות יתבררו כקרקעות נוף כפרי פתוח או כאזור עתודה לתכנון בעתיד, מה שממצב אותן ככאלה שיעברו שלל תוכניות ואישורים עד הגעתן לשלב ההפשרה. קרקעות אחרות יאותרו כמתאימות הודות לתוכניות הפשרה קיימות, אולם גם כאן ייתכן שהן ייכנסו לתוקפן רק עוד כמה שנים טובות. במקרים מסוימים, ייתכן שהקרקע הנבדקת סמוכה לאזורים שכבר הופשרו. במצב כזה, האזור הבא שיופשר יהיה הסמוך ביותר לחלק שכבר הופשר.
עורך דין מנוסה יסייע לכם לאתר את הקרקע הכדאית ביותר להשקעה
עורך דין מתחום הקרקעות מהווה את הכתובת המקצועית והאיכותית ביותר לייעוץ, הכוונה וליווי תהליכי איתור והשקעה בקרקעות מופשרות, חקלאיות ושאינן מופשרות. עורך הדין מכיר לעומק את ההבדלים בין סוגי הקרקעות על יתרונותיהן וחסרונותיהן ויודע כיצד להשלים את תהליכי הבדיקה ומיצוי הזכויות בקרקע, את היתרי הבנייה הנדרשים, ייעוד הקרקע על סמך מצבה הנוכחי ועוד.
עורך דין אושר אלקיים מספק מענה מקיף ומעמיק תחת קורת גג אחת, למשקיעים פרטיים, יזמים וחברות בתחומי המקרקעין והנדל"ן, החל משלב איתור הקרקע להשקעה וכלה בהשלמת הרכישה לשביעות רצון הלקוח. המשרד מעניק ליווי צמוד, מהיר ויסודי לאורך כל הדרך וזמין להתייעצות ומתן פתרונות מתאימים בכל עת.
