עורך דין הינו חלק בלתי נפרד מהליכי פינוי בינוי. עורך הדין מקשר בין הדיירים לבין היזם, אחראי לניהול משא ומתן בין הצדדים, דואג לכל הפן המשפטי בעסקה, ועוד. במאמר זה נעמיק בהליכי פינוי בינוי וכן בתפקידו של עורך הדין בהליך. מעוניינים לדעת עוד על פינוי בינוי, מהו שכר הטרחה של עורך הדין ומהי עבודתו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
הליכי פינוי בינוי התחדשות עירונית
בישראל פועלות 2 אפשרויות להתחדשות עירונית. הראשונה, היא תכנית הנקראת "פינוי – בינוי". תוכנית זו היא חלק מתוכניות ההתחדשות העירונית ובמסגרתה מתחם מגורים (לרוב – למעלה מבניין 1) עוברים התחדשות, כמו גם התשתיות והפיתוח העירוני סביב מתחם המגורים. התוכנית השנייה לפינוי בינוי, היא תמ"א 38 על תיקוניה (תמ"א 38/1 ו/או 38/2).
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה ניתן לבחור בשני מסלולים – תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2. תמ"א 38/1 הינה תוכנית לחיזוק מבנים קיימים והוספת קומות לבניין. תמ"א 38/2, לעומתה, מבוצעת באמצעות הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו תוך הוספת סל זכויות רחב יותר מתמ"א 38/1.
פינוי – בינוי כהתחדשות עירונית
נעסוק כעת בתוכנית הראשונה לפינוי בינוי, הלא היא התוכנית לפינוי בינוי למתחמים כהתחדשות עירונית. על פי כללי התוכנית, פינוי בינוי יבוצע למתמחי מגורים שהוגדרו כמיועדים לפינוי בינוי. מתחם מגורים יכלול 24 יחידות דיור לכל הפחות, אך מדי תקופה ישנם דיונים הנועדים להפחית את מספר היחידות, על אף שהיתכנות כלכלית אינה אפשרית.
בתקופת עבודות הפינוי – בינוי במתחם, יועברו הדיירים להתגורר בדירות חלופיות אשר עליהם למצוא בעצמם. היזם יממן את הוצאות השכירות של הדיירים בשנות העבודה בשטח, ועד למסירת הדירה. עם תום העבודות, ישובו הדיירים לדירותיהם החדשות, הגדולות והאיכותיות. הרווח עבור הצדדים הוא מה שמאפשר את קיום ההסכם.
הודות לפינוי בינוי, הם מקבלים דירה חדשה, יפה, גדולה יותר ובעלת תשתיות איתנות (מעלית, חניה, מחסנים וכיוצ"ב), במקום דירתם הישנה. הרווח ליזם, ברור אף הוא. היזם רשאי לבנות בשטח דירות נוספות מעבר לדירות שהיו במתחם ערב תחילת העבודות ולמכור אותן לציבור. זאת, מבלי שהוא יצטרך לרכוש את הקרקע עליה הוא בונה.
מסלול רשויות ומסלול מיסוי
התנעת פינוי בינוי למתחמים יכולה לנבוע מלמעלה, כיוזמה מדינית, או מלמטה, כיוזמה של דיירי המתחם. פינוי בינוי ביוזמה מדינית הינו פינוי בינוי במסלול רשויות. במסלול זה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כבאת כוחו של שר השיכון והבינוי, תכריז על מתחם מסוים של בניינים, רחובות או איזור כמיועד לפינוי בינוי.
בשלב הבא, העירייה תכין את כל התוכניות הדרושות לשם אישור הפינוי – בינוי. על בסיס תוכנית זו, יוכלו בעלי הדירות לפנות ליזם ולהתקדם אל עבר פינוי בינוי, כאשר התוכנית תאפשר מידע מדויק על זכויות הבניה במתחם, לרבות האפשרות להוציא היתרים מתוכה. מסלול המיסוי הוא שמו של המסלול הפרטי לפינוי בינוי.
כאן, בעלי הדירות הם אלו הפונים לרשות ההתחדשות העירונית בבקשה כי מתחם המגורים שלהם יוגדר כמתחם המיועד לפינוי – בינוי. פניה שכזו תבוצע על ידי 66% לכל הפחות מבעלי הדירות במתחם באמצעות ב"כ היזם. על בסיס פניה זו תבחן הוועדה האם המתחם מתאים לפינוי בינוי וככל שיימצא כמתאים, שר הבינוי יכריז עליו שכזה, מה שיאפשר את ההקלה במיסים שתאפשר רווחיות לפרויקט.
ביצוע פינוי בינוי למתחמי מגורים
במקביל הכרזה על מתחם מגורים כמיועד להליכי פינוי בינוי, הכרזה המותנית בהסכמתם של 66% לכל הפחות מבעלי הדירות במתחם, יתקשרו בעלי הדירות עם יזם לשם ביצוע הפרויקט. היזם הוא זה אשר ידאג לפינוי הדיירים מבתיהם, לתשלום שכר הדירה שלהם בתקופת העבודות, להריסת המבנים, לבניית הבניינים החדשים וכן לפיתוח עירוני של מתחם המגורים כולו.
אמנם כדי להתניע הליכי פינוי בינוי, די ברוב מיוחס של 66% מבעלי הדירות, אך רוב זה אינו מספיק כדי לפנות את הדיירים בפועל מבתיהם ולהתחיל בעבודות. בשלב זה, תידרש הסכמתם של כל בעלי הדירות (100%!). עם זאת, כפי שנראה להלן, ניתן יהיה להגיש תביעות כנגד דיירים סרבנים, מה שצפוי להאיץ את הסכמתם לפינוי בינוי.
יש לדעת כי היזם ייטול על עצמו גם את כלל תשלומי המס החלים על העסקה. אמנם מסלול המיסוי מעניק הטבות מס משמעותיות, אך בכל זאת חלים חיובי מסים והיטלי השבחה על העסקה. בהסכם שייחתם בין היזם לבין בעלי הדירות, יש לקבוע במפורש כי היזם הוא זה שישלם תשלומים אלו.
התמורה בפינוי בינוי
מרכיב חשוב מאוד בהליכי פינוי בינוי, הוא מרכיב התמורה כלומר – מה הדיירים מקבלים בתמורה להסכמתם להליכי הפינוי – בינוי. בעלי הדירות והיזם יסכימו ביניהם מה יהיה שיעור ההגדלה של כל דירה, אילו תשתיות תחודשנה, כיצד ייראה הלובי של הבניין, אילו מכשירים יהיו בו וכן הלאה. להסכמה על התמורה ממד משמעותי מאוד בהסכמות שבין בעלי הדירות ליזם.
זכויות אזרחים וותיקים
אוכלוסייה הנפגעת במיוחד מהליכי פינוי בינוי היא אוכלוסיית האזרחים הוותיקים. לאזרחים וותיקים קשה יותר להעתיק את ביתם למשך מספר שנים ולשוב אליו עם תום העבודות. פעמים רבות אף לדיירים הוותיקים אין עניין בהגדלת דירתם או בחידוש התשתיות. אלו מעדיפים להישאר בביתם כפי שהוא. כתוצאה מכך, לא מעט דיירים ותיקים נוטים להתנגד לתוכניות פינוי בינוי.
כדי למנוע מצב בו אזרחים וותיקים מתנגדים, ובצדק, לתוכניות פינוי בינוי, החוק מחייב יזמים להציע להם תמורה ייחודית עבור הסכמתם. במקום שהאזרחים הוותיקים יעברו לדירה חלופית בזמן העבודות וישובו לביתם עם תום הפינוי – בינוי, החוק מחייב את היזם להציע לאזרחים הוותיקים (בני 70+, מתגוררים בנכס שנתיים לפחות) דירת תמורה.
דירת התמורה היא דירה בבניין שעבר הליכי התחדשות עירונית, ששוויה דומה לשווי הצפוי של דירתם הנוכחית לאחר תום הליכי הפינוי – בינוי. האזרחים הוותיקים יקבלו את דירת התמורה, והקבלן יקבל את מלוא הזכויות בדירתם הנוכחית של האזרחים הוותיקים לאחר תום הפינוי – בינוי. בנוסף, חייב היזם להציע לאזרחים הוותיקים חלופות תמורה נוספות. היזם יוכל להציע להם דירה + פיצויי התאמת שווי, מעבר לדיור מוגן + התאמת שווי או פשוט העברה כספית בסכום שוויה הצפוי של הדירה.
האזרחים הוותיקים יוכלו לבחור בדירת התמורה, או בחלופה הנוספת שתוצע להם. ככל שאכן הוצעו לדיירים תמורות סבירות ובכל זאת הם לא ייתנו את הסכמת להליכי פינוי בינוי, הרי שהסירוב שלהם עלול להפוך לסירוב בלתי סביר.
תביעת בעלי דירות סרבנים
כזכור, כדי לפתוח בהליכי פינוי בינוי די בהסכמתם של 66% מבעלי הדירות בלבד, אולם תחילת העבודות מותנית ב-100% הסכמה. כתוצאה מכך, דייר סרבן בודד עלול להסב נזקים עצומים לבעלי הדירות במתחם כולו. כדי למנוע מצב שכזה, החוק מאפשר לדיירים לתבוע בעל דירה סרבן על הנזקים שהוא גורם להם. הנזקים הם, כמובן, פערי השווי שבין שווי הדירה כיום לבין השווי הצפוי לאחר הפינוי – בינוי.
נניח, לשם הדוגמה, כי במתחם מצויות 50 דירות. 5 בעלי דירות מתנגדים לפינוי בינוי באופן בלתי סביר. שוויה של כל דירה צפוי לעלות ב-200 אלף שקל לאחר תום הפינוי – בינוי. המשמעות היא ש-5 בעלי הדירות גרמו לנזק של 9 מיליון שקלים לכל בעלי הדירות! בשל כך, הדיירים הסרבנים יהיו חשופים לתביעת פיצויים על סך 1.8 מיליון שקלים כנגד כל אחד מהם. לרוב, די באימה זו כדי לשכנע את בעלי הדירות לחזור בהם מסירובם.
מתי סירוב ייחשב לסביר בפינוי בינוי?
יש לשים לב כי ניתן יהיה לתבוע דיירים סרבנים רק כאשר הסירוב הוא בלתי סביר. לעומת זאת, במקרים בהם הסירוב נחשב לסביר, לא ניתן יהיה לתבוע את בעלי הדירות הסרבנים. מתי, אם כן, סירוב ייחשב לסביר? סירוב לפינוי בינוי נחשב לסביר כאשר התמורה המוצעת לדייר אינה מספקת.
תמורה אינה מספקת במקרים בהם בעל הדירה נמנה, למשל, על אחת מהאוכלוסיות המיוחדות ולא הוצעה לו תמורה מותאמת. סירוב של אזרח וותיק שלא הוצעה לו דירה מותאמת רלוונטית, נכה שלא הוצעה לו דירה חלופית מונגשת או דייר דיור ציבורי שלא הוצעה לו דירה חלופית, נחשב לסירוב סביר.
סירובים אחרים, בשל חוסר נוחות או סברה כי החוזה שנחתם עם היזם אינו טוב דיו, ייחשבו, על פי רוב, לסירוב בלתי סביר. ניתן יהיה לתבוע את הסרבנים בגין סירובים שכאלו.
תמ"א 38/2
הליכי תמ"א 38/2 דומים, בעיקרם, להליכי פינוי בינוי כהתחדשות עירונית. אלא שבמסגרת תוכנית זו לא נהרס מתחם מגורים, אלא בניין אחד בלבד. לא נדרש שינוי תב"ע או הכרזה על האזור כאזור התחדשות עירונית וניתן יהיה להוציא את הפרויקט לפועל גם בהסכמה של66% בלבד מבעלי הדירות, כאשר הסירוב של בעלי הדירות האחרים הינו בלתי סביר.
בדומה לפינוי בינוי, גם בתמ"א 38/2 יש לחתום על חוזה מול יזם. דיירים וותיקים / נכים / דיור ציבורי יזכו לתמורה מותאמת. ניתן יהיה לתבוע סרבנים בגין סירוב בלתי סביר.
תמ"א 38/2 ופינוי בינוי טבלת השוואה
| פינוי בינוי | תמ"א 38/2 | |
| איפה מבצעים? | מתחמי פינוי בינוי (לפחות 24 דירות) | אפילו בניין 1 בלבד |
| האישורים הנדרשים | שינוי תב"ע, הכרזה על המתחם כמתחם התחדשות עירונית | אישור הוועדה המקומית, אין צורך בשינוי תב"ע |
| הסכמה נדרשת | 66% כדי לפתוח בהליכים, 100% כדי להתחיל עבודות בפועל | 66% באישור בית המשפט או המפקח על המקרקעין |
| פיתוח עירוני | פיתוח עירוני מקיף של המתחם כולו | לרוב לא כולל פיתוח עירוני מעבר לחידוש הבניין |
תפקיד עורך הדין בפינוי בינוי
לעורך הדין תפקיד משמעותי מאוד בהליכי פינוי בינוי. עורך הדין המייצג את בעלי הדירות אחראי על מספר שלבים משמעותיים בפרויקט:
- ייעוץ וליווי משפטי של הנציגות והדיירים
- בדיקת רקע של היזם, כשירותו המקצועית והמשפטית והתאמה לפרויקט
- ניהול מו"מ משפטי ומסחרי אל מול היזם מטעם בעלי הדירות
- ניסוח חוזה בין בעלי הדירות ליזם, לרבות דרישת ערבויות ובטחונות מתאימים
- החזקת הערבויות והבטחונות לאורך חיי הפרויקט
- ליווי של מסירת הדירות החדשות לדיירים
למעשה, עורך דין מקרקעין הוא גם הקטליזטור המאפשר את התקדמות הפרויקט כולו, גם המבקר הדואג להתפתחות הפרויקט באופן אחראי ונכון מבחינה משפטית, גם הבולדוזר המסיר מכשולים מהדרך במקרי הצורך וגם המגן הדואג לזכויותיהם של פרטים הנפגעים מהפרויקט. לכן, בחירה בעורך דין מקצועי ואחראי תשפיע על הצלחת הפרויקט כולו.
בחירת עורך דין פינוי בינוי
כיצד בוחרים עו"ד מקצועי לפינוי בינוי? להלן רשימה של מספר היבטים שיש לבחון ביחס לעורכי דין דיירים בהליך פינוי בינוי.
ראשית, יש לוודא כי עורך הדין שאתם בוחרים מתמחה בדיני המקרקעין.
שנית, בחרו אך ורק בעורך דין בעל ניסיון בפרויקטים אלו אשר יודע כיצד לעבוד אל מול היזמים. כמו כן, בחרו עורך דין עם המלצות אשר יצג לקוחות מרוצים רבים בהליכי פינוי בינוי. לבסוף, רצוי בהחלט שעורך הדין יהיה בעל אוריינטציה כלכלית ועסקית שכן השכלה שכזו תעניק לו הבנה רחבה יותר באשר להשלכות הצעדים המשפטיים בהליך.
שלישית, יש לוודא שעורך הדין לא ייצג את היזם שנבחר בפרויקטים דומים/אחרים. אם הוא ייצג אותו בעבר (או ייצג אותו בעתיד), הרי שתעלה שאלה בנוגע לניגוד העניינים שהוא עשוי להיות בו.
רביעית, יש לדעת האם עורך הדין ייצג בעצמו את בעלי הדירות ו/או על ידי עורך דין מטעמו.
שכר טרחה עורך דין פינוי בינוי
לא ניתן לקבוע במסמרות מהו שכר הטרחה שיגבה עורך דין פינוי בינוי. התשובה לשאלה תלויה כמובן במאפיינים הייחודיים לכל פרויקט, במספר בעלי הדירות במתחם, במידת מיומנותו וניסיונו של עורך הדין, ועוד. כמו כן, יש להבחין בין עורך דין המייצג את בעלי הדירות לאורך הפרויקט כולו לבין עורך דין המגויס לשלבים ספציפיים בהליך. עם זאת, באופן כללי, ניתן להעריך את שכר הטרחה של עורך הדין בעשרות אלפי שקלים לכל בעל דירה.
במקרים מורכבים, שכר הטרחה עבור כל דייר יוכל לחצות גם את רף ה-50,000 שקלים. ייתכן כי שכר טרחה זה נשמע מכביד, אך ביחס לתמורה מהפרויקט ומעבודתו של עורך הדין, מדובר בכסף קטן ורצוי להשקיע בעורך הדין הטוב ביותר אף אם יגבה שכר טרחה יקר יותר. עוד יש לציין כי התשלום עבור שכר הטרחה אמור להיות משולם על ידי הקבלן בלבד!
עורך דין פינוי בינוי המלצות
המלצות על עורך דין פינוי בינוי צריכות להתבסס על איכות השירותים המשפטיים שהעניק עורך הדין, כמו גם על המיומנות העסקית שלו וכן על היכולת שלו לקדם את הפרויקט ולהאיץ בו. עורך דין אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, בעל ניסיון רב בפרויקטים של פינוי בינוי ומומחיות יוצאת דופן בתחום. צרו קשר עם משרדו לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה ודאגו לעצמכם לעו"ד מצטיין בפרויקט הפינוי בינוי שלכם.
