קיבלתם דירה בירושה? רוצים למכור אותה ולחסוך כמה שיותר בתשלומי מס שבח? קראו את המדריך המשפטי המקיף שלנו ודעו כיצד להתנהל נכון כדי לחסוך כמה שיותר בתשלום המס, תוך שמירה מלאה על החוק ועל דרישותיו.
מס שבח בדירת ירושה – איך מחשבים?
בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין – קבלת דירה בירושה (ללא תשלומים נוספים) לא מקימה את החובה לתשלום מס שבח ולא מס רכישה על הדירה שהתקבלה.
אולם, במועד מכירתה של הדירה, המוכר יצטרך לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש, ועד מועד המכירה, זאת אם זאת לא הייתה דירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו.
מס שבח הינו מס ייחודי למקרקעין, אשר מחובתו של מוכר לשלם לאחר שהוא מוכר את דירתו. באופן פשוט, המס עומד על 25% מהרווח של המוכר במכירה, כך שאם קניתי דירה במיליון שקלים ומכרתי אותה בשני מיליון שקלים, מס השבח שלי יעמוד על רבע מיליון שקלים. עם זאת, המציאות היא, כמובן, מורכבת יותר וכך גם חישובי מס השבח בכל עסקה.
כאשר מקבלים דירה בירושה, לא צריך לשלם מס שבח ולא מס רכישה על הדירה שהתקבלה. אולם במועד מכירתה של הדירה, המוכר יצטרך לשלם מס שבח על כל הרווח שנצבר ממועד רכישת הדירה על ידי המוריש.
המשמעות היא שאם המוריש קנה את הדירה לפני 20 שנה, למשל, בשווי של 500 אלף שקלים, אתם קיבלתם אותה בירושה כששוויה היה מיליון שקלים וכיום היא שווה 2 מיליון, מס השבח לא יהיה 250 אלף שקלים כמו בדוגמה הקודמת אלא 375 אלף שקלים! זאת, אלא אם כן תעבדו נכון כפי שיפורט להלן ותצליחו לחסוך בתשלומי מס השבח.
פטור ממס שבח בדירת ירושה – סעיף 49.ב.(5)
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי כל שבח של דירה מחויב במס. מוכר שהרוויח ממכירת הדירה, יתחייב בתשלום מס שבח למדינה. זאת, בדומה לכל רווח הוני, כלומר רווח הנובע ממכירה של נכס כלשהו. גם מי שמוכר מניות בבורסה או אגרות חוב ממשלתיות, מחויב במס בשיעור 25% מכדי רווחיו.
אלא שחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מספר מצבים, בהם המוכר זכאי לפטור חלקי או מלא מתשלום מס שבח. פטור שכזה ניתן, בעיקרו, עבור מכירת דירת מגורים מזכה. מהי דירת מגורים מזכה?
פטור דירת מגורים מזכה
דירת מגורים מזכה הינה דירה אשר במכירתה פטור המוכר מתשלום מס שבח. חשוב לשים לב כי דירת מגורים תיחשב לדירת מגורים מזכה רק אם היא דירתו היחידה של המוכר.
מהם התנאים של דירת מגורים מזכה?
כמו כן, כדי שדירה יחידה תיחשב לדירת מגורים מזכה, היא צריכה לקיים אחד מהתנאים הבאים:
- הדירה שימשה למגורים ב-4 השנים הקודמות למכירתה
- הדירה שימשה למגורים ב-80% מהזמן של השבח
אם כן, דירה יחידה של אדם אשר שימשה למגורים במשך זמן משמעותי, פטורה ממס שבח. לעניין זה, גם דירה ששימשה לצרכי חינוך דוגמת גן או פעוטון או לשירותי דת דוגמת בית כנסת, תיחשב לדירה ששימשה למגורים ומקיימת את תנאי הפטור. הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה יינתן רק למי שהוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות.
כך, אם למשל קניתם דירה ב-2 מיליון שקלים ושנה אחר כך מישהו מציע לכם עבורה 3 מיליון שקלים, קחו בחשבון שתהיו חייבים בתשלום מס שבח, למרות שזו דירת המגורים שלכם.
זאת ועוד, מי שמכר דירת מגורים מזכה אחרת ב-18 חודשים האחרונים, לא יזכה לפטור פעם נוספת. אם כן, חייבים לעבור 18 חודשים, דהיינו שנה וחצי, בין מכירת דירת מגורים מזכה אחת לדירת מגורים מזכה אחרת כדי לזכות בפטור ממס שבח.
פטור ממס שבח בירושה
סעיף 49.ב.(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שלושה תנאים מצטברים, כאשר התקיימותם תעניק ליורשים פטור ממס שבח במועד מכירת הדירה על ידם – אפילו אם יש ברשותם דירה/דירות נוספות.
נניח כי יש בבעלותכם דירה אחת. קיבלתם דירה נוספת בירושה ואתם רוצים למכור אותה. האם תהיו חייבים במס שבח שכן יש בבעלותכם כרגע 2 דירות? תשמחו לדעת שהתשובה לשאלה זו עשויה להיות שלילית.
סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח, אם המוריש היה פטור ממס לו הוא בעצמו היה מוכר אותה, לפי הפטורים האמורים.
לשם קבלת הפטור על היורש והמוריש יש לקיים את התנאים המצטברים הבאים:
- "המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש" – כלומר – קבלת דירה מאת דודה, חבר, ואפילו חמך או גיסתך – לא יאפשרו קבלת פטור ממס שבח בעת המכירה.
- "לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד" – כלומר – החזקה של יותר מדירה אחת אוטומטית תבטל את הפטור! לכן, במסגרת תכנון של העברה בין דורית, עליכם לתכנן כך שלמוריש תהיה דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה" – כלומר, על היורשים לעמוד בתנאים נוספים שקובע החוק למכירה – כמו למשל שמדובר בדירה בפועל, שעברה תקופת הצינון הנדרשת בחוק, שאין ברשותו חלק העולה על 1/3 דירה, וכן כל מגבלה אחת מכח הדין.
אם עמדתם בכל התנאים הללו – ברכותינו! אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח בעת המכירה.
מי זכאי לפטור מס שבח בירושה
חשוב לשים לב כי רק יורשים שהם בני משפחה של המוריש זכאים לפטור ממס שבח! אם המוריש הוריש את הדירה לחבר או אף לבן משפחה שאינו צאצא ישיר שלו או בן זוגו, המכירה תהיה חייבת במס שבח אף אם המוריש עצמו היה פטור ממס שבח על מכירה זו.
מה קורה אם היו למוריש כמה דירות
ככל שהיו בבעלות המוריש כמה דירות ולא נתמלאו התנאים לדירת מגורים מזכה עבורו, הרי שהדירה תהיה חייבת במס שבח. מס השבח יחושב, כאמור, לפי הפער שבין הסכום בו רכש המוריש את הדירה לבין הסכום בו אתם מכרתם אותה. זאת, מכיוון שסעיף 4 לחוק קובע כי הורשה אינה מכירה.
יחד עם זאת – אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 – ניתן יהיה לקבל חישוב מס ליניארי – שבמקרים מסוימים עשוי להפחית באופן משמעותי את סכום מס השבח לתשלום.
חישוב מס שבח בדירת ירושה
כאשר הדירה חייבת במס שבח, חישוב המס לא יהיה פשוט כל כך. מהרווח ינוכו הוצאות שהוצאו עבור הדירה, החל מדמי תיווך ושירותים משפטיים וכלה בשיפוצים שנעשו בבית. סכום המס בפועל יחושב על פי הרווח הנקי בלבד.
מתי כדאי למכור דירת ירושה?
היום! וברצינות – אם הדירה נרכשה לפני זמן רב מאוד, הרי שהמתנה משמעותה צבירת תקופת שבח נוספת לחישוב הליניארי, שמתחילה משנת 2014.
כלומר – המתנה למכירת הדירה מכל סיבה שהיא – כמו פינוי שוכר מהדירה, קבלת דמי שכירות, התחשבנות פנימית בין היורשים – כל אלה תוקעים מקלות בגלגלים של העסקה, ומטילים מס שבח נוסף כל עוד לא נמכרה הדירה.
איך מוכרים דירת ירושה?
מכירת דירת ירושה מומלץ לערוך באמצעות הליך של התמחרות – במסגרתו עורך דין מנוסה למקרקעין יערוך התמחרות בין מספר רב של אנשים למכירת הדירה – מה שעשוי להוביל למקסימום תמורה במינימום מאמץ.
אם אתם שוקלים או למכור את דירת הירושה – אתם מוזמנים לפנות אל משרדנו ואנו נשמח להעמיד לשירותכם את מלוא השירותים המשפטיים הנדרשים למכירת הדירה.
רוצים למכור דירה בירושה? בואו אלינו
יש לכם נכס שקיבלתם בירושה ואתם מעוניינים למכור אותו מבלי לשלם מס שבח שלא לצורך, או לפחות להפחית את התשלומים הדרושים? פנו אלינו אל משרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ודיני מיסוי.
אנו במשרד נדע כיצד לסייע לכם במכירת הדירה לכל אורך הדרך, מייצוג מקצועי ומיומן במו"מ למכירתה וניסוח החוזים ועד להפחתת תשלומי מס השבח למינימום ההכרחי. פנו אלינו – ולא תתחרטו.
