האם משכירים חייבים לשלם מס על הכנסה שלהם משכירות? מאיזה סכום צריך להתחיל לשלם מס? במאמר זה נסקור את הפטור ממס על שכירות דירות, וכן נכיר את המסלולים לתשלום מס על שכירות למי שאינם זכאים לפטור. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.
מס הכנסה משכירות דירה – חייבת במס?
ישראלים רבים משכירים דירות למגורים (אחרת לא היה שוק להשכרה ואנשים רבים היו נאלצים לגור עם ההורים עד גיל מאוחר מאוד לאור הקושי לקנות דירה בישראל). לא מעט מאותם ישראלים שוכרים בעצמם דירה אחרת ומשכירים את הדירה שבבעלותם. כביכול, הכנסה משכר דירה הנה הכנסה לכל דבר ועניין והיה מצופה שהיא תהיה חייבת במס.
ואולם, המחוקק מעניק פטור משמעותי מהכנסה משכירות שאינו אופייני בנוף הישראלי. גם אם אינכם זכאים לפטור, תוכלו לשלם מס במסלולים המיוחדים הקבועים בדין וליהנות מהנחות משמעותיות בתשלומי המס ולחסוך לא מעט כסף שישאר בכיסכם. נתחיל בהכרת הפטור מהכנסה משכירות.
פטור ממס על שכירות דירות
פקודת מס הכנסה מעניקה פטור ממס על הכנסה משכירות, עד לסכום של 5,654 שקלים נכון לשנת 2024. אם ההכנסות שלכם מהשכרת דירות למגורים אינן עולות על סכום כולל של 5,654 שקלים, נכון לשנת 2024, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס הכנסה על השכרת הדירות.
חשוב להדגיש שלא מדובר על הכנסה מדירה בודדת, אלא על כל ההכנסות שלכם מהשכרת דירות. ולכן, אם אתם משכירים שתי דירות, למשל, במחיר של 3,000 שקלים לאחת, תהיו חייבים במס על היתרה. אופן חישוב המס על היתרה יפורט להלן.
הזכות ניתנת לבעלי הדירות אוטומטית ונכון לשנת 2024 אינן חייבות בדיווח, והם אינם נדרשים לעשות דבר מה כדי לקבל אותה. עם זאת, ככל שהמשכירים הם עצמאיים המגישים דו"ח שנתי למס הכנסה, או שכירים המגישים דו"ח לשם החזר מס, הם יהיו חייבים להצהיר על הכנסה זו ועליהם לוודא שזה אכן בוצע.
מוקש לפניך – לא תמיד משתלם לנצל את הפטור
שימו לב – לא תמיד יהיה לכם משתלם לנצל את הפטור ממס על הכנסה משכירות! אם אין לכם פטור ממס שבח על הדירה המושכרת, השכרתה בפטור ממס תשפיע ישירות על חבות מס השבח שלכם כשתמכרו אותה.
ראשית, לא תוכלו לנכות הוצאות שהוצאתם על הדירה בתקופה שהייתה מושכרת, ובמקרים מסוימים זה עלול להיות הוצאות מאוד משמעותיות כמו עלויות שיפוץ במאות אלפי שקלים..
שנית, חישוב הפחת יגדיל את תשלומי מס השבח שלכם, ועל כן ישנה אפשרות לעבור למסלול עדיף למרות שלרוב אין זה חובה. עקב כך, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני מימוש הפטור ממס שבח.
כמו כן, חשוב לציין נקודות חשובות שכן כדי להנות מהפטור על המשכיר לעמוד במספר תנאים: זהות המשכיר (ניתן רק ליחידים ולא לחברה), ייעוד הדירה (חייבת להיות מיועדת למגורים ולא משרד או חנות), ללא רישום עסקי (הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה משמשת לעסק), שימוש בפועל בהתאם לייעוד (משמשת למגורים בלבד) זהות השוכר (הדירה מושכרת לאדם פרטי) .
פטור חלקי ממס על שכירות תדירות
אם ההכנסה שלכם מהשכרת דירה עולה על 5,654 שקלים אך אינה עולה על 11,308 שקלים (כלומר כפל התקרה), תוכלו ליהנות מפטור חלקי ממס על שכירות דירות.
הפטור החלקי ניתן בשיטת "Phase Out". אפשר לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב הנ״ל: קודם כל מחשבים בכמה עולה גובה השכירות פחות 5,654 ולאחר מכן את התוצאה המתקבלת מפחיתים מהסכום 5,654 והתוצאה היא בעצם סכום ההכנסות עליהן תינתן פטור כאשר היתרה חייבת במס.
מדובר בשיטה מורכבת מאוד ועל כן נציג אותה תוך היעזרות בדוגמה מספרית פשוטה. נניח כי בבעלותכם דירה אחת. אתם משכירים אותה במחיר ל 6,654 שקלים. המשמעות היא שההכנסה שלכם משכירות עולה ב-1,000 שקלים בדיוק על תקרת הפטור ממס הכנסה על השכרת דירה נכון לשנת 2024 והשכירות תשתנה מדי שנה.
במצב שכזה, תהיו זכאים לפטור מוחלט ממס הכנסה על חלק מההכנסה וחלק אחר יהיה חייב במס מלא. איזה חלק יהיה פטור? נציג כעת את הנוסחה לחישוב הפטור החלקי. הנוסחה לחישוב הסכום הפטור ממס הכנסה היא הנוסחה הבאה: ראשית יש לחשב את ההפרש שבין סך ההכנסה משכירות לבין תקרת הפטור ממס הכנסה על שכירות דירות. את התוצאה המתקבלת יש להחסיר מתקרת הפטור. התוצאה המתקבלת לאחר חיסור זה היא הסכום הפטור ממס. על יתרת המחיר, תתחייבו בתשלום מס מלא.
ניעזר בדוגמה המספרית כדי להבין טוב יותר את החישוב.
- בשלב הראשון, כאמור, יש לחשב את ההפרש בין ההכנסה משכירות לבין תקרת הפטור. במקרה שלנו, ההפרש עומד על 1,000 שקלים.
- כעת, נחסיר סכום זה מתקרת הפטור. 4,654=5,654-1,000. אם כן, 4,654 שקלים מתוך ההכנסה משכירות יהיו פטורים ממס.
- לבסוף, כדי למצוא את ההכנסה החייבת במס, נחסיר את הסכום הפטור ממס מסך ההכנסה משכירות. 2,000=6,654-4,654. לכן, תתחייבו בתשלום מס על 2,000 שקלים בלבד.
על החלק החייב במס תתחייבו במס במסלול המלא, כפי שיפורט כעת.
מסלול מס מופחת – 10% מההכנסה משכירות
מסלול נוסף לחישוב מס על שכירות דירות מעבר למסלול שפורט לעיל הוא מסלול המס המופחת. במסלול זה תשלמו 10% מס הכנסה על סך ההכנסה שלכם מהשכרת דירות, וזאת, ללא תלות בסך ההכנסה. לכן, אם למשל ההכנסה החודשית שלכם משכירות עומדת על 10,000 שקלים, תשלמו 1,000 שקלים מס הכנסה על ההכנסה משכירות.
תשומת לב שאין בחוק מגבלה על כמות הדירות, אך יחד עם זאת נקבע לא פעם כי אם מדובר בענייני מיסוי מקרקעין ומס הכנסה, או בהשכרה של מעל 5 או 10 דירות, הרי שיחול מס הכנסה ולא מסלול מס מופחת.
טיפ – קיזוז הוצאות שכירות מהמס
חשוב לדעת שאם אתם שוכרים דירה בעצמכם ומשכירים דירה, תוכלו לקזז את ההוצאות שלכם על שכירות מההכנסה שלכם משכירות, עד לסכום של 7,500 שקלים. לכן, אם למשל אתם מכניסים 8,000 שקלים משכירות ומשלמים 6,000 שקלים, תוכלו לקזז את ההוצאות שלכם ולשלם מס של 10% על 2,000 שקלים בלבד.
מסלול מס מלא – הכנסה שאינה מיגיעה אישית
לחלופין, ביכולתכם לבחור במסלול המס המלא. במסלול זה, תשלמו מס הכנסה על ההכנסה משכירות לפי המס השולי שלכם. ואולם, לא מדובר במס השולי על הכנסה מהעבודה, אלא על "הכנסה שאינה מיגיעה אישית". מדרגות מס אלו מחושבות באופן שונה ממס הכנסה רגיל. מדרגות המס מתחילות מ-31% ומגיעות עד ל-50%.
על פניו, קשה לחשוב מדוע מסלול זה יהיה משתלם. אך בדיקה מעמיקה יותר של הדברים עשויה לגלות כי מסלול זה משתלם בנסיבות מסוימות ולאנשים מסוימים במקרים מסוימים. ראשית, כפי שציינו לעיל, אם תרצו לממש את הפטור החלקי ממס הכנסה על הכנסה משכירות, על יתרת המחיר תשלמו מס מלא. על כן, אם ברצונכם לממש את הפטור החלקי, תהיו חייבים לבחור במסלול המס המלא על יתרת המחיר.
שנית, אם אתם צפויים למכור את הדירה ולהתחייב בתשלום מס שבח, בחירה במסלול זה עשויה להיות משתלמת. בחירה במסלול זה תמנע מכם לשלם מס על הפחת וכן תאפשר לכם לנכות הוצאות המותרות בניכוי על פי חוק מיסוי מקרקעין לכל אורך תקופת ההחזקה.
שלישית, ניתן להשתמש בהוצאות קבועות כמו אנשי מקצוע, שיפוצים והוצאות נוספות לכל אורך תקופת ההחזקה (ולאחריה). על כן, כאמור, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולבחון איזה מסלול הוא המשתלם ביותר עבורכם. היתרונות של המס המלא הוא: מסלול זה מתאים למשכירים עם הוצאות משמעותיות על הנכס, כמו כן, יש אפשרות לניכוי הוצאות מוכרות אשר מפחיתות את ההכנסה החייבת במס.
סנקציית אי דיווח
לבסוף, חשוב לדעת שאי דיווח על הכנסה משכירות יכול לגרור סנקציות. אם בחרתם במסלול המיסוי המופחת, תהיו חייבים לדווח על כך ולשלם את המס עד לסוף ינואר בשנה העוקבת. אי תשלום בזמן צפוי לגרור תשלום קנסות וריביות. בנוסף, אי דיווח עשוי להיות מטופל במישור הפלילי נוכח אי הדיווח.
מומלץ לבצע בדיקה מדי שנה בכדי לבחור מסלול חיוב במס או שילוב של יותר ממסלול אחד במידה וההכנסות מדמי שכירות נבעו משתי דירות מגורים ויותר.
מס על שכירות דירות עו"ד אושר אלקיים
משכירים דירה? לא יודעים מה מסלול המס הנכון עבורכם? הגיעו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ מס מקצועי והתחילו לחסוך בתשלום המס. עו"ד אלקיים הוא משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליו ותהנו משירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.
