אם אתם עומדים בפני מגורים בבית דיור מוגן בשנת 2022 – ברכותינו! אתם עומדים לעבור למגורים בבתי דיור חדשניים, יוקרתיים ואיכותיים שיאפשרו את המשך חייכם בנועם ורווחה!
יחד עם זאת, בטרם כניסתכם אתם עשויים לעלות חששות על תשלום דמי האחזקה החודשיים בדיור מוגן. איך משלמים? מה המחיר הממוצע? אפשר להפחית? במאמר זה (ונוספים) תקבלו את כל המידע העדכני ביותר לשנת 2022! לקריאת המאמר המוביל של משרדנו בדיור מוגן מחיר – וכיצד לחסוך מאות אלפי שקלים בדיור מוגן – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא:
דיון מוגן מחיר – הקדמה אנשים רבים שמגיעים לגיל הזהב מתחילים לחשוב על אלטרנטיבות למגורים שיתאימו לצרכי חייהם המשתנים. לכן, תחום הדיור המוגן מביא פתרון
מהם דמי אחזקה בדיור מוגן? מה דמי האחזקה המקובלים לשנת 2022?
דמי אחזקה בדיור מוגן, הידועים גם בשם דמי שכירות חודשיים, הם סכום חודשי שנע בין 5,000 ועד 22,000 ₪ המהווים את התשלום החודשי השוטף לו נדרש כל דייר, המגלם בתוכו תשלומי חשבונות ושירותים שונים – חלקם נובעים מכוח סל השירותים הבסיסי לו מחויב מפעיל הדיור המוגן בחוק וחלקם משירותים נוספים בהתאם להסכם מול כל דייר בנפרד.
כל דייר ודיירת הדיור מוגן נדרשים לשלם תשלום חודשי המכונה "דמי אחזקה" או "דמי שכירות חודשית בדיור מוגן". לתשלום זה אין נגיעה לעניין הפיקדון או תשלומים אחרים ששולמו לצורך המגורים במקום והוא מהווה כיסוי לשירותים של המפעיל בבית הדיור המוגן, שנדרשים במסגרת הניהול השוטף בבית הדיור כמו שטחי המתחם, תחזוקת המתחם, פעילויות פנאי ועוד.
מלבד קיום התחייבויות המפעיל, דמי האחזקה בדיור מוגן משמשים בחלקם גם למימוש התחייבויותיו של הדייר בנוגע לתשלומי חשבונות ארנונה, חשמל ומים, אם כי בחלק מבתי הדיור המוגן אלה משולמים ישירות לגורמים הרלוונטיים.
חשוב לציין כי למרות שדמי האחזקה מכסים את שירותי המחייה הבסיסית במתחם הדיור המוגן, הם אינם מכסים חלק גדול ומהותי מהשירותים במקום כמו ארוחות (עליהן משלמים בכפוף למסלול שנבחר מראש), שירותי מכבסה, דלפק קבלה, אבטחה וכו'.
למה משמשים דמי אחזקה בדיור מוגן?
דמי האחזקה דיור מוגן משמשים לתשלום החודשי עבור סל השירותים שמוענק לדיירים. חוק הדיור המוגן קובע רשימה של שירותי חובה שמחוייב להעניק בית הדיור המוגן ללא תוספת של דמי אחזקה חודשיים, ויחד איתם בית הדיור המוגן יעניק גם שירותי חובה מכח ההסכם (כמו ניקיון חדרים, ארוחות, שימוש במתקני בית הדיור המוגן), וכן שירותי רשות בתשלום נוסף.
סעיף 19 בחוק הדיור המוגן מבחין בין שלושה סוגים של שירותים המסופקים על ידי בית הדיור המוגן:
שירותי החובה
מדובר בסל בסיסי שמפעיל הדיור המוגן מחויב לספק בכל הסכם שנוצר עם הדיירים שלו ונקבע על פי התוספת הראשון בהתאם לסעיף 19(א)(1) לחוק. כך נקבע כי במסגרת שירותי החובה על המפעיל להעניק את השירותים הבאים:
- שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן והשטחים המשותפים (לא כולל דירות המגורים – אלא בתשלום נוסף).
- הענקת שירותי בריאות בסיסיים לדיירים בידי אחות.
- סל בסיסי של פעילות תרבות, העשרה וספורט.
- שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.
- אבטחה וניהול כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן.
- מענה אנושי בדרישה לסיוע של דייר 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע.
- שירותי אחזקה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד בבית הדיור המוגן.
- עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן בידי אדם המוכשר להעניקו, 24 שעות ביממה 7 ימים בשבוע.
שירותי חובה מכוח הסכם
שירותים אלה מתקבלים בנוסף לשירותי הבסיס, בהתאם לתנאים שסוכמו בחוזה הדיור המוגן בין המפעיל והדייר. שירותים אלה יכולים להשתנות בטיבם, היקפם ותדירותם מדייר לדייר בהתאם לסיכום פרטני בהסכם הדיור המוגן: ניקיון יחידת הדיור, מיזוג אוויר, מרכזיה, שימוש בכל מתקני הדיור המוגן (למשל בריכת השחייה או חדר הכושר), שירותי אבטחה, גינון, חלוקת דואר, ארוחת שישי ועוד.
זהו המקום שאליו נכנסים גם תשלומי החשבונות: ארנונה, חשמל ומים, אם לא חלים על הדייר ישירות. כדי לקבל שירותים מכוח ההסכם באופן ובתנאים שמתאימים לכם, חשוב לבדוק מבעוד מועד אילו שירותים קיימים מצד בית הדיור המוגן ובאיזה היקף (לדוגמה תדירות ניקיון יחידת הדיור, שעות פעילות חדר הכושר וכו'), ולדאוג שאלו יצוינו מפורשות בתוך הסכם הדיור המוגן.
שירותי רשות
שירותים אלו כשמם, אינם מכילים כל חובה מצד בית הדיור המוגן ואינם נכללים בתשלום דמי האחזקה, אלא אם הוצע לדייר לכלול אותם והוא מצידו הסכים לקבלם ולשלם תמורתם. בין שירותי הרשות בדיור מוגן ניתן למצוא ייעוץ ושירות של רופאים מומחים, רפואה משלימה, טיפולי ספא, שירות הסעות, שירותי כביסה ועוד.
כך למשל גם שירותים כמו טיולים מאורגנים עשויים להיות מתוכננים על ידי בית הדיור המוגן (בארץ או בחו"ל), ועל כן כל אחד מבתי הדיור השונים, יוקרתיים או בסיסיים, יעניקו שירותים שונים. התמורה עבור כל אחד מהשירותים הללו תהיה בכפוף למחירון שהדייר יקבל ויבצע החלטות שמתאימות לו.
יצוין כי הגדרת כל השירותים באופן מלא ומדויק בתמורה לתשלום דמי האחזקה החודשיים היא עניין חיוני ביותר, על מנת לקבל את התמורה המתאימה והמיטבית.
העלאת סכום דמי האחזקה
בעבר בתי הדיור המוגן היו קובעים כי הם יכולים להעלות את דמי האחזקה החודשיים בבית הדיור המוגן ללא הגבלה, אך כיום יש מגבלות מכוח חוק הדיור המוגן אשר ממתנות את עליות אלה, אך לא מבטלות אותן.
האם בית הדיור המוגן רשאי לייקר את גובה דמי האחזקה המשולמים מידי חודש? בעבר, מרבית תשלומי דמי האחזקה התרחשו בצמוד למדד המחירים, כאשר חלק מבתי הדיור המוגן הצמידו שיעורים נוספים לסכום זה, והעלו את התשלום מדי שנה בסכומים מגוחכים.
בעקבות חוק הדיור המוגן ופסיקות שונות של בתי המשפט השונים בעניינים הקשורים לדמי האחזקה החודשיים בדיור מוגן, תוקן סעיף 26 לחוק הדיור המוגן ונקבע כי בית הדיור המוגן רשאי להגדיל את שיעור דמי האחזקה מעבר לשיעור ההצמדה למדד המחירים לצרכן, ככל שעלויות התפעול השוטף שלו השתנו ולא יותר מהשיעור המרבי שנקבע בהסכם ההתקשרות.
אלא שהתייקרות זו איננה נתונה לשיקול מפעיל הדיור המוגן!
למרות הכל, הוא איננו רשאי לבצע כל שירצה. בפועל היכולת לייקר את דמי האחזקה תלויה מאוד בהסכם הדיור המוגן שנוצר עם הדייר, בתוכו ניתן למצוא תקרה מקסימלית לשיעור התוספת שתחול על דמי האחזקה. בדרך כלל מדובר על תוספת של כ-3% לדמי האחזקה, מעבר להצמדה למדד המחירים לצרכן, אך זו יכולה לקרות כמעט כל שנה.
חשוב לדעת כי הרבה פעמים הסכמי הדיור המוגן לא מפרטים כהלכה את הסעיף הזה, מסיבות אינטרסנטיות פנימיות. בפועל הסעיף מנוסח בצורה מעורפלת, כך שקשה לדיירים הפוטנציאליים להבין מהן עלויות התפעול השוטף, האם קיימת הגבלה על העלויות ועד לאן ניתן להעלות את שיעור דמי האחזקה.זוהי אחת הסיבות שבגינן חשוב לקבל יעוץ פרטני טרם חתימה על הסכם הדיור המוגן מעורך דין שמתמחה בנושא זה.
נקודות נוספות שכדאי לדעת על דמי האחזקה החודשיים בדיור מוגן
- גם שירותי החובה אליהם מחויבים מפעילי הדיור המוגן לפי חוק, ניתנים בהיקף ובאופן שנקבעו בהסכם ההתקשרות הספציפי עם כל דייר. ולכן חשוב מאוד לבחון את טיבם מול עורך דין דיור מוגן מנוסה.
- בית הדיור המוגן לא יכול לכפות על דיירים שירותי רשות שלא אושרו על ידם או שהם סירבו לקבלם. למעשה, שירותים אלה ניתנים רק בכפוף להסכמה מפורשת בכתב ומראש.
- אין לבית הדיור המוגן כל הרשאה חוקית לגרוע ממתן שירותי החובה או מהיקף השירות הניתן, כל עוד ההסכם עצמו תקף.
- על אף הרצון לעזור לדיירים באמצעות מינוי ממונה על החוק לדיור מוגן, הרבה מאוד דיירים לא מתלוננים על ליקויים, ובתי הדיור המוגן עדיין מחזיקים בכח לא מידתי בנוגע לתשלומים בדיור מוגן.
- ייעוץ משפטי מקדים מאפשר לדיירים להתוודע כראוי לזכויותיהם בנוגע לקבלת שירותי הדיור המוגן ולהחיל בחוזה מנגנוני הגנה שמתייחסים לתשלום דמי האחזקה וקבלת השירות המלא תמורתו.
