ביטול חוזה שכירות אפשרי, בנסיבות מסוימות, הן מצדו של המשכיר והן מצדו של השוכר. עם זאת, רק בתנאים מסוימים מאוד ביטול חוזה שכירות יוכל להיעשות על פי דין. ככלל, לא ניתן יהיה לבטל חוזה שכירות שנחתם והצדדים יהיו מחויבים לו. מתי בכל זאת תוכלו לבטל חוזה שכירות? מהם התנאים לכך? המשיכו לקרוא וגלו.
חוזים יש לקיים – גם חוזי שכירות
הכלל הבסיסי ביותר בדיני החוזים הוא "חוזים יש לקיים". מטרתם של חוזים להעניק לצדדים וודאות משפטית ולאפשר להם להסתמך על מצב עניינים עתידי. כדי שדבר זה יתאפשר, מן ההכרח שתשרור הבנה מלאה, בין כל הצדדים לחוזה, כי כל אחד מהם יעמוד בהתחייבויותיו וימלא את חלקו בחוזה. ללא הבנה זו, הצדדים לא יוכלו להסתמך על החוזה ולא תהיה בחוזה כל תועלת.
חוזה שכירות
חוזה שכירות, כידוע, הינו חוזה הנכרת בין המשכיר לבין השוכר. במסגרת חוזה זה, המשכיר מתחייב להשכיר נכס מסוים, בתנאים קבועים מראש, לשוכר. השוכר, מצדו, מתחייב לשלם למשכיר שכר דירה, לשמור על הנכס ולעמוד בכלל ההתחייבויות הקבועות בחוזה.
הפרת חוזה השכירות וביטולו
חוק החוזים (תרופות) קובע זכות ביטול במקרה של הפרה יסודית. כך קובע סעיף 7(א) לחוק:
"הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית"
(ס' 7(א) לחוק החוזים (תרופות) – 1970)
אם כן, במקרים בהם הצד שכנגד הפר את חוזה השכירות באופן יסודי, הצד הנפגע יהא זכאי לבטל את חוזה השכירות על דעת עצמו.
כמובן שבמקרה שכזה, יהא על כל צד להשיב לצד שכנגד את מה שכבר קיבל ממנו. הליך זה נקרא, בעגה המשפטית, "ביטול והשבה".
הפרה יסודית מוגדרת אף היא בחוק החוזים (תרופות), בסעיף 6 לחוק:
"הפרה יסודית" – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם
עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן,
אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה. (ס' 6 לחוק החוזים (תרופות) – 1970)
כאמור בסעיף, הפרה יסודית היא כזו שאם הייתה ידועה מראש, הצד שכנגד היה נמנע מלהתקשר בחוזה בגינה.
נעסוק כעת במספר הפרות יסודיות מובהקות, כדי שיובהר טוב יותר איזו הפרה נחשבת להפרה יסודית המאפשרת לצד שכנגד לנקוט בביטול חוזה השכירות.
אי תשלום שכר דירה
ההסכמה הבסיסית והיסודית ביותר בחוזה השכירות, היא תשלום שכר דירה בתמורה לזכות המגורים בנכס.
היה והשוכר לא ישלם את שכר הדירה אותו התחייב לשלם, הרי שהדבר ייחשב להפרה יסודית של הסכם השכירות והמשכיר יוכל לבטל את חוזה השכירות.
יחד עם זאת, פינוי הדייר יעשה בהליך פינוי מושכר, מה שעשוי לעלות לא מעט כסף ולקחת לא מעט זמן למשכיר.
אי העמדת הדירה למגורים
כאמור, חוזה שכירות מושתת על מתן שכר דירה עבור הזכות למגורים בנכס.
הפרה של כל אחד מיסודות אלו של החוזה, נחשבת להפרה יסודית של חוזה השכירות. לכן, במקרה בו המשכיר לא יעמיד את הנכס לרשות הקונה, למשל באמצעות החלפת המנעול ואי מסירת מפתח לשוכר, הרי שהשוכר יוכל להודיע על ביטול חוזה השכירות.
במקרה שכזה, בהנחה שהביטול קרה באמצע החודש ולא בראשיתו, המשכיר יתחייב בהשבת דמי השכירות אותם שילם השוכר עבור התקופה שלאחר ביטול החוזה.
כך, למשל, אם דמי השכירות עומדים על 4,000 שקלים, דמי השכירות לחודש הנוכחי שולמו, והחוזה בוטל ב-15 לחודש, הרי שהמשכיר יתחייב בהשבת 2,000 שקלים לשוכר.
מקרי ביניים
ישנם מקרים בהם קיים ספק האם מדובר בהפרה יסודית או בהפרה שאינה יסודית. כך, למשל, בחוזי שכירות רבים, מוסכם כי השוכר לא יהיה רשאי להשכיר את הנכס בשכירות משנה ואף לא יוכל להכניס לנכס בעלי חיים.
האם הפרה של הסכמות אלו נחשבת להפרה יסודית או להפרה שאינה יסודית?
התשובה היא, תלוי. יהיו מקרים בהם ההפרה תיחשב ליסודית ובמקרים אחרים ההפרה לא תיחשב לכזו. נניח כי המשכיר הינו אלרגי לחיות ולא יכול להתנהל בסביבתן.
במקרה שכזה, ההפרה תוכל להיחשב ליסודית. בהיעדר נסיבות ייחודיות שכאלו, קשה להתייחס להכנסת בעל חיים לדירה, בניגוד לחוזה, להפרה יסודית. ביחס להשכרת הנכס בשכירות משנה, צפויות להתעורר מחלוקות נוקבות בשאלה אם מדובר בהפרה יסודית ועל פי רוב הליכים שכאלו יגיעו לפתחו של בית המשפט.
הפרה שאינה יסודית
חוק החוזים (תרופות) קובע כי במקרים בהם ההפרה אינה יסודית, הנפגע ייתן תחילה למפר הארכה לצורך קיום החוזה. ככל שהמפר לא יקיים את החוזה גם לאחר מתן ההארכה, הרי שהנפגע יוכל לבטל את חוזה השכירות.
עם זאת, ביטול חוזה שכירות במקרה של הפרה שאינה יסודית הינו סבוך יותר וכרוך, פעמים רבות, במאבקים משפטיים. כדי לנצח במאבקים אלו, עליכם להסתייע בשירותי ייעוץ וייצוג של עורך דין מקרקעין מומחה אשר יוכיח כי נסיבות העניין מצדיקות ביטול חוזה שכירות והשבה במקרי הצורך.
ביטול חוזה שכירות בשל פגם בכריתתו
בנוסף לאמור לעיל, במקרים בהם חוזה השכירות נגרם עקב פגם בכריתתו, רשאי לבטל את החוזה. כך למשל במקרים של טעות, יש אפשרות לביטול במקרה של טעות שצד לחוזה ידע או היה אמור לדעת עליה ולא גילה אותה לחוזה. כך למשל בהסכם שכירות תמ"א 38, אם המשכיר לא גילה על כך לשוכר, הרי שהשוכר לא היה חותם על ההסכם אם היה ידוע לו על הסכם השכירות. להבדיל, במקרה של טעות שלא הייתה ידועה למשכיר ולא היה יכול לדעת, הרי ש גם במקרים של הטעיה, עושק או כפייה, ניתן יהיה לבטל את ההסכם.
אושר אלקיים משרד עו"ד
שוכרים או משכירים נכס? הצד שכנגד הפר את הסכם השכירות? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין. קבעו פגישת ייעוץ ראשוני במשרדו, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
