מי שרכשו דירה מקבלן, יודעים כי מלבד התשלום לקבלן, נדרש מהם לשלם גם עבור ההוצאות המשפטיות בעסקה וכן תשלום עבור עורך הדין שילווה לכם את העסקה. עם זאת, חוק המכר דירות מגביל את שכר הטרחה שעורך הדין של הקבלן יוכל לגבות מכם, רוכשי הדירות מקבלנים. מהו שכר הטרחה המקסימלי שעורך הדין יוכל לגבות? עבור מה בכלל נגבה שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן? בכל זאת ועוד יעסוק מאמר זה.
שירותים משפטיים ברכישת דירה מקבלן
רכישת דירה היא לא פעולה עסקית בלבד, אלא גם פעולה משפטית. רכישת דירה מצריכה ניסוח חוזים משפטיים מורכבים וכן רישום זכויות בדירה לאחר העסקה. פעולת רישום הזכויות הינה פעולה משפטית, שמטרתה לשייך את הדירה לבעליה החדשים מבחינת החוק וכלפי כל הציבור. רישום דירה על שם בעליה בטאבו, הלא הוא המרשם הקונסטיטוציוני של המקרקעין בישראל, תעיד כלפי כל העולם כי דירה זו שייכת לפלוני.
זאת, בניגוד לחוזה המכר לבדו אשר מסדיר את היחסים שבין המוכר לקונה בלבד ולא נוגע ישירות לצדדים שלישיים. למי שאינו בקיא בתחום, רישום זכויות יכול להישמע כעניין של מה בכך. הולכים לטאבו, ורושמים את הדירה על שם בעליה. אולם בפועל, מדובר בפעולה מורכבת ומסובכת יותר. המרשם דורש הוכחות לביצוע העסקה, נדרש לוודא כי לא חלים על הנכס משכונים ושעבודים קודמים ועוד כהנה וכהנה.
לעיתים, יכולות לחלוף שנים עד שדירה תירשם באופן סופי על שם הרוכשים. מי שמבצע את פעולת רישום הזכויות, הוא עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה. תמיד מי שיבצע את פעולות אלה יהא עורך הדין יהיה מטעמו של הקבלן אך הוא ייצג גם את הקבלן המוכר וגם את קוני הדירה לצורך רישום הזכויות. זאת, מכיוון שהאינטרס של שני הצדדים משותף, רישום הדירה על שם הקונה, ואין עניין בייצוג על ידי שני עורכי דין נפרדים.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן – אושר אלקיים משרד עו"ד
ומה לגבי שכר הטרחה של עורך הדין שלכם? לצערנו הרב ישנם לא מעט עורכי דין שאינם עוסקים במקרקעין, או שעוסקים במקרקעין אך אינם עוסקים בקניית דירה מקבלן. אותם עורכי דין מציעים את שירותיהם במחיר נמוך כל כך, שעל בסיס המחיר לבדו עליכם להבין כי אין הם בקיאים בחוק ותקנותיו, וכי אין הם מתכננים לפעול בצורה מקצועית בעת הייצוג שלכם.
בעת ייצוג קבלנים לא פעם אותם עורכי דין מתקשרים למשרדנו ומבקשים "נספח שינויים מוסכם", אשר משמעותו שאותו עורך דין לא עובר כלל על ההסכם, לא מעיר עליו, וכל מטרתו היא שתחתמו על ההסכם, ומחר בבוקר אם אפשר. לכן, להלן מספר דגשים חשובים לשכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן שחשוב שתיישמו.
עלות שכר טרחה של עורך דין קניית דירה מקבלן – חובה לשלם מקדמה!
כל משרד עורך דין שמכבד את עצמו ומקצועי מספיק בשירותיו – חייב לדרוש מקדמה בעת תחילת השירות. למה לשלם מקדמה? למה לא לשלם את שכר טרחה עורך הדין במעמד החתימה במלואו? הסיבה לכך היא פשוטה – עורך דין שיקבל את כל הסכום בחתימה – ידאג שתחתמו על ההסכם.
כל סיבה ו/או נסיבה שאינה לטובתכם – תיכנס מתחת לשטיח, כי אם תפחדו ו/או תחששו, ולא תחתמו על ההסכם – לא תשלמו לאותו עורך דין, ואז יוצא שהוא עובד חינם. לצערנו לא פעם מצאנו עצמו מייעצים ללקוח שלא לרכוש דירה מבחינה משפטית, או מסיבה שטמונה בקבלן/יזם. לא פעם מציגים מצג אחד, ומגלים דבר אחר. באותם מקרים – משרדנו נוטל מקדמה בלבד, ולא מחייב בכל התשלום, שכן ברור שניתן שירות שיש לקבל בגינו תמורה.
שכר טרחת עורך דין מקבלן – מה כולל השירות?
להשוות בין שירותיו של עורך דין זה הרבה פעמים לערוך השוואה בין תפוחים לאגסים. אין צ'ק ליסט קבוע של מה השירותים הנדרשים – שכן הם משתנים בין עורכי דין שונים. כך למשל – הרבה עורכי דין אינם בוחנים היבטי מיסוי מקרקעין ו/או היבטים תכנוניים – ואז הרוכשים עלולים למצוא עצמם מול שוקת שבורה ודירה שונה לחלוטין.
כך גם בקניית דירה על הנייר – לא פעם עורכי דין לא מעירים הערות קריטיות בנוגע לזהות הנאמן, מנגנון השבת התשלום, ביטול עסקה ועוד. מי "שאוכל אותה" בסוף זה הרוכש, שיכול למצוא עצמו מול עסקה שונה לחלוטין מזו שהובטחה לו מבלי שיבין זאת – עד שזה יגיע אליו.
שכר טרחת עורך דין נדל"ן – כמה מומלץ לשלם?
בעת רכישת זכות ישנם סכומים אשר מקובל לשלם אותם עבור ייצוג בעת קניית דירה מקבלן. שכר הטרחה המקובל והמומלץ לעורך דין בקניית דירה מקבלן עומד על כ-0.5% ועד 1% משווי הדירה הנרכשת.
כאשר מדובר בעסקה מורכבת יותר כמו למשל בעסקה של קניית דירה על הנייר, קניית דירה מתמ"א וכיוצ"ב האחוז יהא גבוה יותר. אך לקוחות מבינים שאי אפשר לקחת מחיר קבוע – שכן השירותים עשויים להיות זהים בין דירה ששוויה 800,000 ₪ בקריית שמונה, ובין דירה בשווי 6,000,000 ₪ ברמת גן או תל אביב.
לכן, בעסקאות של רכישת דירה במחיר גבוה – נהוג לקחת מחיר שהוא פיקס (FIX PRICE), ואמור להיות נמוך במעט מהאחוז המפורט לעיל. אבל, כמובן שכל עורך דין רשאי לקבוע את שכרו לפי שיקול דעתו ועל הרוכש לבחון האם מתאים לו.
שכר טרחת עורך דין קניית דירה מקבלן מצד הקבלן – בעבר וכיום
עד לשנת 2014, לא חלה על הגבלה על גביית שכר טרחת עורך דין עבור רישום הזכויות. בפועל, נהוג היה לגבות 1-2.5% משווי העסקה כשכר טרחת עורך דין לקניית דירה מקבלן.
המשמעות היא כי אם אדם היה רוכש דירה ב-2 מיליון שקלים, למשל, הוא היה משלם שכר טרחת עורך דין על סך 20 עד 50 אלף שקלים! מדובר בסכום גבוה למדי, שהכביד במיוחד על הרוכשים, ומנע מהם ליטול שירותיו של עורך דין מטעמם נוכח העלויות היקרות, וההטעייה לפיה עורך הדין של הקבלן ייצג גם אותם.
שכר טרחת עו"ד קבלן כיום
החל משנת 2014, נחקקה בסעיף 6 לחוק המכר דירות הגבלה על שכר הטרחה שעורך דין יוכל לגבות, על רישום זכויות בקניית דירה מקבלן. כיום, בשנת 2023, החוק מתיר לעורך הדין לגבות 5,374 שקלים עבור רישום הזכויות.
למעשה, החוק מציב בפני עורך הדין 2 ברירות, ועליו לבחור בנמוכה מבניהן:
- גביית 5,374 שקלים;
- גביית 0.5% מהעסקה
אולם בפועל, אופציה 2 אינה רלוונטית כמעט בכלל. כזכור, עורך הדין רשאי לגבות רק את הסכום הנמוך מבין 2 האופציות. כדי שאופציה 2 תהיה הנמוכה, שוויה של הדירה צריך להיות מיליון שקלים ומטה. כיום, כמעט ולא נמכרות דירות במחיר של פחות מ-1 מיליון שקלים, ולכן שכר טרחת עורך הדין לצורך רישום הזכויות בעסקה יעמוד על 5,374 שקלים.
שכר טרחת עורך דין חברה משכנת
נציין כי בנוסף על סכום זה, יוכל עורך הדין לגבות 300 שקלים נוספים על הסדרת הזכויות בחברה המשכנת, לפני הרישום בטאבו. בתקופה שבין החתימה על חוזה המכר לבין רישום זכויות הקונים בטאבו, תנהל החברה הקבלנית מרשם מעין קנייני שיסדיר את הזכויות בדירות. המרשם יכלול רישום זכויות של הקונים על דירותיהם, רישום הערות אזהרה, עיקולים וכדומה.
רישום זה נקרא רישום בחברה המשכנת. עבור פעולת הרישום בחברה המשכנת, יגבה עורך הדין 300 שקלים נוספים מכל אחד מרוכשי הדירות.
שכר טרחת עורך דין קבלן מצד הקבלן – דירות יוקרה
חשוב לציין כי שכר טרחת עורך דין לקבלן מוגבלת בסכום. לכן, לא פעם עורכי דין ממולחים של הקבלן דואגים לקבל שכר טרחה מופרז שלא בתום לב. חשוב לציין כי על פי החוק – מותר להם לעשות זאת! כלומר – אם חתמתם על הסכם ולא סייגתם את שכר טרחת עורך הדין של הקבלן – הרי שתמצאו את עצמכם משלמים עשרות ו/או מאות אלפי שקלים נוספים שלא לצורך!
כך למשל, משרדנו מלווה עסקאות רבות בסכומים גבוהים. בליווי המשפטי אנו דואגים לציין מפורשות כי התניות אלה לא יחולו – ובכך חוסכים מאות אלפי שקלים ללקוחותינו מדי שנה! להלן דוגמה לנוסח שהתקבל באחד מנספחי השינויים של משרדנו.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן – אושר אלקיים משרד עורכי דין
מחפשים עו"ד לרישום זכויות בקניית דירה מקבלן? גבו מכם שכר טרחה גבוה מידי וזקוקים לייעוץ משפטי בנושא? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובעבודה מול קבלנים בפרט ויעניק לכם ייעוץ וייצוג משפטי מהשורה הראשונה בתחום. צרו קשר – ולא תתחרטו.
