שטר מכר הינו שטר חשוב ומהותי בדיני מהמקרקעין, הנדרש לשם העברת בעלות בנכס ולשם פירוט הזכויות בו. רישום שטר מכר הינו שלב הכרחי במסגרת העברת זכות במקרקעין והוא אף משמש בסיס לעריכת עסקאות עתידיות בנכס. מה קובע שטר המכר? מה מפורט בו? כיצד מוציאים שטר מכר? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במסגרת מאמר זה.
מהו שטר מכר
שטר מכר הינו מסמך, המעיד על העברת זכויות במקרקעין. במסגרת שטר המכר, יפורטו פרטי הנכס, פרטי הרוכש וטיב הזכות הקניינית אותה הוא רכש. על בסיס שטר מכר זה, תתבצע העברת הזכויות הקנייניות בנכס הנמכר בלשכת רישום המקרקעין. חשוב להבהיר נקודה זו. חוזה מכר בין קונים למוכרים לא יוצר לקונים זכות קניינית בנכס אלא זכות חוזית בלבד.
החוזה אכן מחייב את המוכרים להעביר את הזכויות בנכס על שם המוכרים, אך הוא יוצר לכל היותר "התחייבות לעשות עסקה". העסקה עצמה, המתבטאת בהעברת הזכויות הקנייניות בנכס, תושלם רק עם רישום הזכויות במרשם המקרקעין (בטאבו) על שם הקונים. הרישום בטאבו, כאמור, ייעשה בכפוף לשטר המכר. ככל שיומצא לטאבו שטר מכר כדין, הרי שהוא יעביר את הזכויות בנכס לקונים והדירה תהיה רשומה על שמם.
שטר מכר כאסמכתא
לאחר ששטר מכר הופקד בלשכת רשם המקרקעין ורישום הזכויות על שם הקונים הושלם, שטר המכר יהווה אסמכתא לבעלותם של הקונים בנכס. ככל שבעתיד הם ירצו למכור את הנכס, ליטול משכנתא לגביו או לבצע בו כל פעולה אחרת, שטר המכר ייחשב כראיה לזכויותיהם בנכס. שטר המכר יאפשר לרוכשים לדעת כי מי שהם רוכשים ממנו את הנכס, הוא אכן בעליו.
חשוב לציין כי רוכשי דירה לא יוכלו להסתפק בהוצאת שטר מכר לפני רכישת הדירה. עליהם להוציא נסח טאבו שלם, המפרט אודות הסטטוס הקנייני הכולל של הנכס, ובכלל כך הערות אזהרה ומשכנתאות הרשומות על הנכס, עיקולים החלים עליו, הליכים המתנהלים אודותיו ועוד.
הוצאת שטר מכר ישן מהטאבו
לעיתים אנשים נדרשים להוציא ולהמציא שטרות מכר שהופקדו לרישום בטאבו. הליך זה הינו הליך שניתן לבצעו באמצעות עוה"ד הבקיא בדיני מקרקעין, ואשר יאפשר את הוצאת המסמכים בעלות ובזמן הקצר ביותר. הליך זה של הזמנת שטרות מהטאבו יאפשר לראות את הנסח המקורי לאחר סריקתו, ולהמציאו לכל דורש. זה עשוי להידרש בהליכים של משכנתא הפוכה, קבלת הלוואה, או במקרים אחרים בהם צריך לבחון את מקוריות השטר.
שטר מכר במקרקעי ישראל
שטר מכר מקרקעין נקרא "שטר מכר במקרקעי ישראל. בפרק זה נפרט מהם השלבים בעשייתו של שטר המכר ומהם מרכיביו.
בשלב הראשון, יש למלא לאיזו לשכת רישום מקרקעין מוגש השטר, וכן מה מספר השטר המוגש. בשלב השני, יצהירו הצדדים אם הזכות במקרקעין נמכרה בתמורה או שלא בתמורה, כלומר במתנה.
בשלב הבא, יפורטו פרטי הצדדים לעסקה, המוכרים תחילה ולאחריהם הקונים.
ייכתב שמו של כל קונה ומוכר, בצירוף סוג אמצעי הזיהוי שלו (מספר זהות, דרכון וכן הלאה) ומספר הזיהוי המתאים. ככל שהמוכר או הקונה הוא תאגיד, יירשם שמו של התאגיד ומספר החברה הרלוונטי.
בשלב השלישי, יצהירו המוכרים על העברת הזכויות בדירה לקונים. יש לפרט מהי הזכות הקניינית במקרקעין אשר מועברת לרוכשים במסגרת העסקה. הזכות יכולה להיות זכות בעלות, חכירה לדורות, וכדומה. המוכר יצהיר כי הזכות בנכס נקייה מכל ערעור צד שלישי, כלומר אין אדם אחר הטוען לבעלות בנכס.
בשלב זה, מתאר שטר הנכס את הנכס הנמכר. התיאור כולל מספר גוש וחלקה, שטח הדירה במ"ר, חלקו של המוכר במקרקעין והחלק המועבר במקרקעין (למשל – המוכר בעלים של חצי דירה, והוא מוכר חצי מבעלותו דהיינו רבע מהבעלות הכוללת בדירה) וכן תיאור של המקרקעין. לבסוף, יחתמו המוכרים והקונים על השטר. כל צד יכתוב את שמו ויוסיף בצידה את חתימתו. אל שטר המכר מצורף אימות חתימת השטר. כדי ששטר יהיה קביל ויוכל להעביר זכויות קנייניות, יש לבצע אימות חתימה לשטר אצל עורך דין מוסמך. רצוי כי עורך דין זה יהיה עורך דין מקרקעין המתמחה בדינים אלו.
ראשית, יידרש אימות חתימה של המוכרים והקונים במפורש בדבר הבנת מהות העסקה ותוצאותיה המשפטיות, וכי העסקה מבוצעת מרצונם החופשי. לאחר מכן, תאומת חתימה הקונים והמוכרים בנפרד. לאחר אימות החתימה הכפול, יאשר עורך הדין כי הוא בדק את הפרטים המופיעים בשטר ואת המסמכים המצורפים לשטר והם אכן מתאימים לעסקה שנעשית. עורך הדין יחתום על אימות החתימה ועל התצהירים, בחותמת ובכתב יד.
מסמכים שיש לצרף לשטר
תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעות אילו מסמכים יצורפו לשטר, במועד הגשתו ללשכת רישום המקרקעין. התקנות קובעות כי על הצדדים לצרף מסמכים המוכיחים כי שולמו כל האגרות והמיסים הדרושים בעסקה. כמו כן, במקום בו החותמים אינם הצדדים לעסקה עצמם, יש לצרף אישורים בדבר כשירות החותמים לחתום. כאשר דרושה הסכמת צד ג' לעסקה, תצורף הסכמתו הכתובה.
כאשר אחד הצדדים הוא תאגיד ולא בן אדם, על התאגיד לצרף את מסמכי ההתאגדות שלו המעידים על כשירותו לבצע עסקאות. כמו כן, יצורף אישור מעורך דין או רואה חשבון באשר לכשירותו של התאגיד ולמורשי החתימה מטעמו.
שטר מכר מקוון
כיום, ניתן להגיש שטר מכר באופן מקוון. הגשה מקוונת מקילה על התנהלות הצדדים ואף על עבודת הרשם בלשכת רישום המקרקעין.
שטר מכר לדוגמה
נוסח שטרי מכר בישראל הינו נוסח אחיד. נצרף נוסח שטר מכר לדוגמה אשר יוכל לשמש אתכם לצורך עריכת שטר מכר והגשתו לרשם המקרקעין. עשו זאת בליוויו המשפטי הצמוד של עורך דין אושר אלקיים והימנעו מטעויות שיעלו לכם ביוקר.
