רישום דירה על שם ילד יכול להוביל לחסכון משמעותי במס אך גם לבעיות רבות. הודות לרישום זה, ההורים יוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים שאחרת היו צריכים לשלם כמיסוי מקרקעין. עם זאת, רישום דירה על שם ילד, ובמיוחד על שם קטין, כרוך במספר קשיים ואף בסופו של דבר עלול לגרור חיוב במס. להלן נבין מתי רישום דירה על שם קטין הינו משתלם, ומתי הסיכון משמעותי ועדיף לוותר עליו.
רישום דירה על שם קטין – מאפיינים ייחודיים
הכלל המשפטי הוא שקטין נחשב "לזרוע הארוכה" של הוריו, ועל כן הורים וילדיהם הקטינים (מתחת לגיל 18) נחשבים ליחידה כלכלית אחת, ועל כן לא מאפשרת חיסכון במס שבח/רכישה!
הכלל נקבע בסעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (אם את או אתה קוראים את זה – אתם בטח שואלים את עצמכם למה כל כך הרבה אותיות ומספרים – זה כי החוק מסובך, אנחנו רק מנסים להקל עליכם…) שם נקבע:
(2) יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד
כלומר – זהו כלל שנועד להקשות על אנשים לבצע תכנון מס לא לגיטימי, ולנסות לחסוך במיסוי. הסיבה היא שילדים עד גיל 18 על פי רוב יכולים "להתבגר" מספיק כדי לקנות דירות, לא מבחינת גיל, חסכונות או בגרות נפשית, כדי להבין את המשמעויות. לכן, מיסוי מקרקעין קבע כי התא המשפחתי מורכב גם מקטינים, שהרי ספק אם הם יקנו דירה על שם עצמם.
עולה השאלה – האם זהו כלל קבוע? האם ניתן לחלוק עליו?
התשובה היא שניתן יהיה לחלוק עליו רק במקרים חריגים במיוחד. אם למשל הזמרת נועה קירל (שבוודאי בוגרת ובעלת ממון עצמאי בלי קשר להוריה) רוצה לקנות דירה מכספה – הרי שאין היגיון שימסו את הדירה הזו יחד עם הדירות של הוריה. במקרים מעיין אלה יש צורך לבחון האם כדאי לחכות לגיל 18 או לנסות להילחם – ועל המשמעויות לכך בהמשך.
איך מוכרים דירת קטין?
מכירת הדירה הרשומה על שם קטין תתאפשר רק באישור בית משפט, אשר יוודא כי התמורה תישמר לטובתו של הקטין. במקרים בהם רישום הדירה על שם הקטין לא נעשה מלכתחילה אלא לאחר העברת הדירה במתנה מהורי הילד אל בנם הקטין, הרי שניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח רק 3 או 4 שנים לאחר הגיעו של הקטין לגיל 18. כך, החוק מגביל מאוד את היתרון במס שבח הגלום ברישום דירה על שם קטין.
לבסוף, אף פקודת מס הכנסה מורה כי כלל הכנסות התא המשפחתי תחושבנה יחדיו. על כן, במקרה של רישום דירה על שם קטין, הכנסתו משכירות תתווסף להכנסת הוריו וככל שהיא חוצה את תקרת הפטור, ההורים ישלמו עליה מס. עם זאת, ככל שיוכח כי כספי השכירות משמשים את הקטין, הרי שההכנסה תחושב בנפרד מזו של הוריו.
חשוב להדגיש כי כל האמור נכון באופן כללי, אולם בפועל ניתן באמצעות תחכום משפטי להשיג יתרונות נאים, אף מרישום דירה על שם קטין. לשם כך, יש להיוועץ בשירותיו של עורך דין למיסוי מקרקעין ולקבל ממנו הכוונה משפטית ועסקית כיצד לפעול.
רישום דירה על שם ילד – למה זה כדאי?
רישום דירה על שם ילד עשוי להוביל לחסכון משמעותי במס. מדוע? הסיבה לכך טמונה בדיני מיסוי מקרקעין בישראל. נפרט בקצרה אודות הדינים הרלוונטיים, ונבין כיצד רישום דירה על שם ילד קטין או בגיר יכולה להוביל לחסכון במס, לאור דינים אלו.
מס שבח לדירה יחידה ולדירה שניה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר מקרקעין חייב בתשלום מס בשיעור של 25% על הרווח הנקי שלו בעסקה. על כן, אם מוכר רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים בשנת 2021 ומכר אותה בשנת 2024 ב-2.5 מיליון שקלים, המוכר יתחייב בתשלום מס בסך 250 אלף שקלים. כמובן שבמציאות החישוב מורכב יותר, אולם חישוב פשוט זה מספיק לעת עתה.
עם זאת, החוק קובע כי מוכרי דירת מגורים שהיא דירתם היחידה, יהיו פטורים מתשלום מס שבח. ככל שלמוכר אין דירה נוספת, הדירה שימשה למגורים והיא בבעלותו 18 חודשים לפחות, הרי שמכירתה תהיה פטורה ממס שבח. על כן, רישום דירה על שם ילד ימנע מצב בו בבעלות המוכר שתי דירות, מה שיאפשר למוכר ליהנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה.
מס רכישה
רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור ממס רכישה עד לסכום של כ-2 מיליון שקלים, ואף לאחר מכן משלמים מס רכישה בשיעורים נמוכים. רכישת דירה שנייה חייבת במס בשיעור גבוה מאוד, בסך 8% ממחיר הדירה, החל מהשקל הראשון. רישום דירה על שם ילד מאפשר להוריו ליהנות משיעורי מס לדירה ראשונה, אף אם זוהי למעשה דירתם השנייה.
הכנסה משכירות
דיני המס קובעים כי הכנסה משכירות פטורה ממס, עד לסכום של כ-5,500 שקלים. רישום דירה על שם ילד מאפשר להכניס הכנסה גבוהה יותר מהסכום האמור, ועדיין ליהנות מפטור ממס רכישה.
אושר אלקיים עו"ד מקרקעין
מעוניינים לרכוש או למכור דירה? רוצים להימנע מתשלום מס מיותר ולצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת שירותיו של עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליו, תהנו משירותים משפטיים ועסקיים מהשורה הראשונה, והצטרפו אל שלל לקוחותיו המרוצים.
