עסקאות נדל"ן בישראל מחויבות במס רכישה בשיעור גבוה במיוחד. אולם ככל שרוכש הנכס הינו נכה, הוא יוכל ליהנות מפטור משמעותי ממס רכישה. במקרים מסוימים מדובר בפטור מלא, בעוד שבעסקאות אחרות הפטור יהיה קרוב למלא. מהם התנאים לקבלת פטור נכה? מתי נכה יצטרך בכל זאת לשלם מס רכישה? כל זאת ועוד – בהמשך המאמר.
חובת תשלום מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי נדל"ן בישראל יחויבו בתשלום מס רכישה על העסקה. שיעורי המס משתנים בהתאם לשאלה אם הדירה שנרכשה היא דירתו היחידה של המוכר, או שדירה זו היא דירתו השנייה ומעלה. במקרים בהם הדירה מוגדרת כדירה יחידה עבור המוכר, שיעורי מס רכישה יהיו נמוכים יחסית, אם כי המס עודנו יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. לעומת זאת, ככל שהדירה אינה דירה יחידה, המס יהיה גבוה הרבה יותר.
מס רכישה על דירה יחידה
רוכשי דירה יחידה ייהנו מפטור מלא ממס רכישה, על החלק במחיר שעד ל-1,919,155 שקלים. החל מסכום זה ועד ל-2,276,360 שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 3.5% בלבד. על המדרגה הבאה, המגיעה עד ל-5,872,725 שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה של 5%. המדרגה הבאה נעה מ-5,872,725 ועד ל-19,575,755. במדרגה זו, שיעור המס עומד על 8%.
ככל שמחירה של הדירה עולה על 19,575,755 שקלים, תחויבו על חלק זה במחיר במס רכישה בשיעור של 10%. בפועל, המחיר של מרבית הדירות בישראל אינו חוצה את מדרגת המס השנייה, כך שרוכשי הדירות משלמים 3.5% על חלק קטן יחסית ממחיר הדירה. אם המחיר מגיע לדרגת המס השלישית, המס יהיה גבוה אך לא בלתי נסבל. על דירה שמחירה 3 מיליון שקלים, למשל, תשלמו מס רכישה בסך 48,684 שקלים.
מס רכישה על דירה שנייה
במקרים בהם הדירה שרכשתם אינה דירתכם היחידה, תחויבו במס רכישה בשיעור של 8% על מדרגת המס הראשונה – מהשקל הראשון ועד ל-5,872,725%! במדרגה הבאה, הנעה מסכום זה ואילך, תשלמו מס בשיעור של עשרה אחוזים. המשמעות היא כי אם רכשתם את אותה הדירה כמו בדוגמה הקודמת, במחיר של 3 מיליון שקלים, תשלמו עליה מס רכישה של 240 אלף שקלים!
אם כן, מס הרכישה על דירה שנייה ואילך הינו נטל כבד מאוד המטיל חבות מס של מאות אלפי שקלים על הרוכש. מדובר בחסם כניסה רציני לשוק הנדל"ן להשקעה המקשה על המעוניינים בכך לרכוש דירות נוספות.
שיעורי מס רכישה לנכה – תקנה 11
תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין, מעניקה הנחה משמעותית מאוד לנכים במס הרכישה. נכים הרוכשים דירה יחידה יכולים להנות מפטור מלא ממס רכישה עד ל-1,919,155 ₪ בדומה לפטור המוענק לכל תושבי ישראל.
אולם עבור נכים מדרגת המס מורחבת עד ל-2,500,000 מיליון שקלים לא ישלם הנכה מס רכישה כלל!
במקרים בהם מחירה של הדירה עולה על 2.5 מיליון שקלים או שהדירה אינה דירתו היחידה של הנכה, הנכה יחויב במס רכישה על הדירה כולה אך בשיעור של 0.5% במקום בשיעורים המלאים הקבועים בחוק עבור רוכשים שאינם מוגדרים כנכים.
מבחינה פרקטית, אם נכה רכש דירה ב-3 מיליון שקלים למשל, הוא יחויב בתשלום מס של 15 אלף שקלים בלבד, לעומת 240 אלף שקלים עבור מי שאינו נכה! עם זאת, הפטור ניתן רק לנכים המקיימים את תנאי התקנות והחוק. נעסוק כעת בתנאים אלו כדי להבין מתי נכה יהיה זכאי לפטור ממס רכישה.
רכישת דירה לצרכי מגורים בלבד
תקנות החוק קובעות כי נכים יוכלו ליהנות מההטבה במס רכישה, אך ורק אם הדירה נרכשת לצרכי מגורים. דירה הנרכשת לצרכי השקעה, למשל, לא תהנה מההטבה האמורה. מכיוון שכך, ככל שנכה מעוניין לרכוש דירה בהנחה וליהנות משיעורי מס רכישה לנכה, כדאי לו להעתיק את מגוריו לדירה החדשה שירכוש ולהשכיר את הדירה הנוכחית בה הוא מתגורר.
כך, הוא יוכל ליהנות מהפטור ממס רכישה גם עבור השקעה בנדל"ן. תכנון מס לגיטימי במקרה זה הוא רכישה של דירה ראשונה להשקעה, ודירה שנייה למגורים, כאשר בדירה השנייה יוצהר פטור הנכה אשר יוריד את מס הרכישה ל-0.5%.
פעמיים בחיים בלבד
כמו כן, התקנות מאפשרות לנכים ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה רק פעמיים בחייהם. נכה לא יוכל לרכוש למעלה מ-2 דירות בשיעורי מס רכישה לנכה, אף אם הן משמשות למגוריו. ככל שהוא יהיה מעוניין לרכוש דירות נוספות, הנכה יחויב במס על פי השיעורים הרגילים הקבועים בחוק ובתקנות.
הגדרת נכות לפי חוק מיסוי מקרקעין
לבסוף, חשוב לשים לב מי מוגדר כנכה לעניין הפטור ממס רכישה. תקנות החוק קובעות כי כל אחד מהבאים יוכל ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה:
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 100%
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 90% לפי חישוב משוקלל של אחוזי הנכות
- מי שנקבעה לו נכות רפואית צמיתה של 50% בעקבות קטיעת גפיים, גפיים משותקות או נכות הנובעת מתאונת דרכים
- מי שנקבעה לו דרגת אי כושר השתכרות של 75% לפחות
- נכי צה"ל בדרגת נכות של 19% לפחות
- מקבלי גמלת ילד נכה מלאה
- עיוורים
כל מי שעומד באחת לפחות מההגדרות האמורות, יוכל ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה. עם זאת, כדי לקבל את ההנחה בפועל, הנכים מחויבים במעבר וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי או של רשות המיסים לצורך קבלת ההטבה. במקרים בהם הנכה הוא נכה צה"ל או נפגע פעולות איבה, לא יהיה צורך במעבר וועדה רפואית.
פטור ממס רכישה ילד נכה
גם הורים לילד נכה יכולים ליהנות מפטור ממס רכישה. כמובן שכדי ליהנות מהפטור, יש למלא את התנאים האחרים בחוק, כלומר שהדירה נרכשת לצורך מגורים והפטור לא מנוצל על ידי ההורים למעלה מפעמיים. כדי לקבל את הפטור, על ההורים להגיש בקשה לקביעת וועדה רפואית.
הוועדה הרפואית תבחן את מצבו של הילד וככל שהוא אכן עומד בתנאי הפטור, ההורים לילד המקבל גמלת נכות מלאה, יוכלו ליהנות משיעורי מס רכישה לנכה. זאת, על אף שהם עצמם אינם נכים. מאחר שהוועדות הרפואיות אינן פשוטות וכך גם תנאי הפטור לילד נכה באופן כללי, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין קודם הגשת הבקשה.
בנוסף למעבר הוועדה – יש לקבל את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה במקום מושבו של הילד.
למה צריך את אישור בית המשפט אתם שואלים? כי השימוש בפטור שייך לילד עצמו ושימוש של ההורים בו הוא שימוש בזכות ו/או הטבה שאינה שייכת להם. לכן, יש לפנות לבית המשפט ולקבל את הסכמתו יחד עם הסכמת האפוטרופוס הכללי, על מנת שאלו יוכלו לאשר את השימוש בפטור בשם הילד.
מס רכישה נכה – אושר אלקיים משרד עורכי דין
רוכשים דירה ורוצים להימנע כמה שאפשר מתשלום מס רכישה? זכאים לפטור ממס רכישה לנכים? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה במיסוי מקרקעין וישמח לייעץ לכם בכל הקשור למיסוי מקרקעין. צרו קשר עם המשרד, והתחילו לחסוך במס.
