הליכי מכירת נכסים במכרז, או בשמם המקצועי: מכירה באמצעות בא כוח ו/או מכירה בהליך הזמנה להציע הצעות, מתרחשים באמצעות עורך דין מכרז דירה שאמון על ניהול המכרז כולו – קבלת ההחלטה, עובר להליך ניסוח מסמכי המכרז ועד לרישום העסקה בפועל.
לאור העלייה בשימוש במכירת דירות ונכסים במכרז המכרז והצורך המוגבר בחיפוש אחר עורכי דין מיומנים המתמחים לנושא, חשוב לדעת מה נכלל במכרזים אלה וכיצד לנהל אותם כראוי.
מכירת נכסים באמצעות מכרז
מכירת נכסים באמצעות מכרז מנוהלת באמצעות הליך שנקרא – הזמנה להציע הצעות. להבדיל ממכרז ו/או מכרז פומבי – לא חלים על הליך ההזמנה להציע הצעות חוקים ו/או תקנות ו/או חובות מתחום המשפט המנהלי. מכירת נכסים כידוע, היא מלאכה מורכבת הכרוכה בהתעסקות מרובה, למרות שהשאיפה ממנה תהיה למכור את הנכס במהירות, במאמץ סביר ובתמורה מקסימלית.
הדבר מניע רבים לבחור למכור את נכסיהם דרך מכרז – שיטת מכירה המנוהלת באמצעות בא כוח, עורך דין מטעם המוכר, המנהל התמחרות במסגרתה נדרשים הקונים הפוטנציאליים להציע את המחיר הטוב ביותר עבור הנכס. אלא ששיטה זו לא מאפיינת רק גורמים פרטיים המבקשים למכור. למעשה, מדובר בשיטה שגרתית למדי בהוראת בתי המשפט במסגרת מינוי מפרק, כינוס נכסים או צו עיקול, לבעלי נכסים שנקלעו לחובות.
יתרונות למכירת דירה במכרז
מכירה על ידי בא כוח היא הליך וולונטרי, במסגרתו מבצעים מכרז והתמחרות הנושאים ביתרונות ייחודיים.
- לא חובה למכור – יתרון ראשון הוא שהמוכר לא מחויב למכור, כך שאם ההצעה הזוכה לא תואמת את ציפיותיו בכל מקרה, הנכס לא יימכר.
- זמן מכירה – יתרון נוסף ומשמעותי הוא כמובן פרק הזמן לניהול המכרז עד למכירה בפועל, שיעמוד על כחודשיים לכל היותר במקום על כמה חודשים טובים במכירת נדל"ן רגילה.
- מחיר מקסימלי – יתרון עצום על פני מקרים אחרים הם שההליך נועד למקסם את המחיר שיקבל מוכר הנכס – כך שבניגוד למכירה עצמאית או מכירה באמצעות מתווך מקרקעין, המוכר יכול להתחיל ממחיר מסויים, וממנו הוא יכול לעלות למחיר גבוה יותר.
- פרסום ושיווק – מכרזי מקרקעין מפורסמים באמצעות שיווק בעיתונות הכתובה. אפשרות נוספת היא פרסום ברשתות חברתיות ובאתרים המיועדים למכירת נכסים כמו יד 2, WINWIN ועוד.
- מכירה ישירה – אם התקבלה הצעה מתאימה, בהליך המכרז ניתן לסיים את ההליך מבלי הצורך לבצע את ההתמחרות.
- ביקורים מרוכזים – אנשים שמתגוררים בבתים אותם הם מוכרים לא מעוניינים שהבית שלהם יהפוך ל"טיילת" שבכל יום ו/או שעה יכולים לבוא אנשים לראות את הדירה. הביקורים התכופים לא מאפשרים שגרת חיים נכונה.
- קונים רציניים בלבד – במסגרת המכרז נהוג לקבוע כי הצעות ילוו באמצעות צ'ק בנקאי ו/או צ'ק בסך של 5% או 10% מערך ההצעה. רוכשים שמגישים הצעה הם רציניים ובדקו את המכרז והדירה. אם יבחרו לסגת מהעסקה – סכום זה יחולט כפיצוי מוסכם מראש.
- חוזה מוכן מראש – במכרז דירה יש להכין מראש את הסכם המכר, ועל כן התנאים נסגרים מראש ו-"נמצאים על השולחן" מה שלא מחייב משא ומתן לאחר סיום המכרז, ומקטין את הסיכויים לפיצוץ העסקה.
תהליך מכירת דירה במכרז על ידי עורך דין
התקשרות עם עורך דין מכרז דירה
בשלב הראשון על המוכר להתקשר עם עורך דין מכרז דירה בהסכם ייצוג ושכר טרחה, במסגרתו יקבעו כללי המכרז ואופן שכר הטרחה. בנוסף, ינוסח הסכם מכר ומסמכי המכרז (הודעה לעיתונות, מסמך הצעה וכו'), אשר יאושרו על ידי המוכר ויוצגו לכל הרוכשים הפוטנציאלים.
קיימת אפשרות לפיה חלק משכר הטרחה יקבע כאחוז קבוע מהעסקה, כאחוז מתוך עליית הערך מהערכת השמאי, ואפילו הטלת חלק משכר הטרחה על הצד השני לעסקה באופן שיחלק את שכר הטרחה באופן שוויוני.
שמאות לדירה*
שלב זה אינו חובה אבל הוא מומלץ. על המוכר לבצע שמאות לנכס על ידי שמאי מקרקעין. את השמאות ניתן ורצוי לצרף למכרז הדירה, כך שרוכשים פוטנציאליים יוכלו לעיין בה כדי לקבל את החלטתם. השמאות שמפורסמת תהיה ללא החלק המספרי, קרי הקונים לא יוכלו לראות את שוויה של הדירה, ועל כן המחיר יכול להיות גבוה משמעותית ממחיר הדירה על פי השמאות.
פרסום המכרז
בשלב זה יזמין עורך הדין את הציבור להתעדכן בנוגע לנכס המפורסם למכירה ולהציע לגביו הצעות. פרסום זה יתקיים בכמה פלטפורמות, בדגש על העיתונות, מדורים ומגזינים מקוונים מתחום הנדל"ן, אתרים למכירת דירות כמו יד 2, winwin או אתר כונס אונליין ועוד.
הפרסום יכיל את הפרטים המרכזיים לגבי הנכס: כתובתו, מספר הגוש והחלקה, שטח הנכס, תנאי מכירתו ולעתים אף תמונות שלו. ייתכן שכבר בשלב זה קיימים מועדים להצגת הנכס לקונים המעוניינים לסייר בו. אם מועד כזה כבר קיים, הוא יפורסם במודעה גם כן.
קבלת הצעות למכירת הדירה במכרז
עורך דין מכרז דירה ירכז אצלו את כל הפניות ויפנה למתעניינים, שיוכלו להחליט האם להתקדם בתהליך. בנקודה זו יקבלו המתעניינים את נוסח הצעת הרכישה, נסח טאבו עדכני, חוות דעת משמאי לגבי מצב הנכס (ללא מחירו) וכל מידע נוסף שיאפשר לרוכשים הפוטנציאליים לקבל החלטה מושכלת, מתוך הצגת מידע שקוף ומדויק.
ביקור בנכס על ידי הרוכשים הפוטנציאליים
המתעניינים המעוניינים להתקדם, יוזמנו לביקור בנכס. בדרך כלל ירכז עורך הדין את כלל מועדי הביקורים לכמה תאריכים ידועים מראש, כדי לחסוך לבעלי הנכס את הטרחה שבביקורים רבים. היתרון כאן הוא שהנכס הנמכר לא יפתח מדי יום ושעה וכל רוכש, אלא יעשה במועד אחד מרוכז שיאפשר את ניהול ההליך והחיים השוטפים בצורה טובה בהרבה.
קבלת הצעות למכרז דירה
בנקודה זו יקבל עורך הדין הצעות לרכישת הנכס בכתב. הצעות אלה מתקבלות על בסיס נוסח ההצעה שכבר נשלח על ידו עוד בשלב השני והן צריכות לכלול ערבות בנקאית או שיק בנקאי מצד המציעים, כדי להבטיח את רצינותם לעסקה.
כעת עורך הדין יבדוק את ההצעות השונות ויפסול את אלו שאינן עומדות בתנאי הסף שקבע מול המוכר. ההצעות המתאימות יועברו לשלב ההתמחרות. בנוסף, עורך הדין רשאי לפנות למציעים על מנת לתקן את הצעתם על מנת שיוכלו להשתתף בהליך.
הליך התמחרות הנכס
כעת יערוך עורך הדין התמחרות, במסגרתה מזמנים את הקונים הפוטנציאליים למעין מכירה פומבית (הזמנה להציע הצעות). עורך הדין יתחיל את המכירה מהסכום הגבוה ביותר שהוצע ויעלה ממנו בהדרגה, עד לקבלת ההצעה הזוכה. יש לציין כי לא תמיד שלב זה מתקיים, כך שאם המוכר מחליט לקבל הצעה ספציפית שהתקבלה עוד קודם לכן, הליך זה מתייתר.
חתימה על הסכם המכר
בשלב האחרון המוכרים והקונים מתכנסים לחתימה על הסכם המכר שנקבע. במעמד החתימה מחולטת המקדמה, נרשמת הערת אזהרה וממשיך הליך מכירת דירה באופן רגיל.
סוגים נוספים של מכרזי דירות (נכסים)
מכרזי נכסים הם שם כולל לכלל המכרזים בענף הנדל"ן, לרבות מכרזי כונס נכסים, מכרזים לרכישת זכויות בקרקע, מכרזי דירות יד שניה ועוד. כל אחד מהמכרזים הללו מתקיים על ידי גוף ממשלתי כלשהו שמוסמך לערוך אותם, כאשר בעלי נכסים פרטיים המעוניינים לקיים מכרז באופן פרטי, רשאים לעשות זאת באמצעות בא כוח, כפי שתואר לעיל.
מכרזי נכסים ממשלתיים
משרדי הממשלה מחזיקים נכסים ודירות בכל רחבי המדינה. כאשר אחד מהם מועמד למכירה, הדבר מתבצע על ידי הליך מכרז דירה פומבי, אותו מייעדים לכלל הציבור ללא הבדל. מכירת נכס ממשלתי מתקיימת מעת לעת גם מטעם רשות מקרקעי ישראל המציעה זכויות חכירה על קרקעות בבעלות המדינה. גם למשרד הביטחון מכרזים משלו, למכירת נכסים הנמצאים בבעלותו הבלעדית.
מכרזי כינוס נכסים
כינוס נכסים בהגדרתו הוא הליך משפטי הכולל תפיסת נכס על ידי כונס, שאחראי למכירתו. רוב הליכי הכינוס מתרחשים על פי רוב כאשר נושה מקבל את הזכאות למימוש נכס משועבד כבטוחה מול חובות שלא נפרעו, השייך לאדם פרטי, חברה או קבוצה.
במצבים אחרים, ייתכן שבית המשפט ממנה כונס כתוצאה ממחלוקת בין בני זוג בהליך גירושין המסוכסכים על רקע חלוקת הרכוש או בני משפחה המצויים בסכסוך ירושה. הדין הישראלי מכיל שלושה הליכים הנקראים "כינוס נכסים": כינוס בדין אזרחי, כינוס בהוצאה לפועל או בית משפט וכינוס בדיני חברות. בפועל, רק בית המשפט או הוצאה לפועל רשאים למנות כונס נכסים.
עורך דין למכירת דירה במכרז
כפי שניתן לראות במאמר זה, ישנם מספר רב מאוד של יתרונות לניהול מכירת נכס (חנות, משרד, מחסן ובית). הליך מכירת דירה חייב להיעשות על ידי עורך דין מקצועי ומיומן, שיודע לבצע את ההליך מתחילתו ועד סופו, ולהגיע לתוצאה המקסימלית ללקוחותיו. אם אתם עומדים בפני מכירת דירה, ההמלצה שלנו היא לפנות למשרדנו לקבלת הצעת מחיר, ואנו נשמח לבצע עבורכם את ההליך במחיר משתלם, וזמינות מיידית.
סיכום מכירת דירה במכרז
רכישת דירה דרך מכרז (הזמנה להציע הצעות) מאפשרת לקונים להשתמש בהליך נפרד המכיל יתרונות מהותיים לעניין מקסום הרווח בעסקה, קיצור הזמנים והתוודעות לתנאי המכירה מבעוד מועד. המכרז פוטר חלק גדול מהמחלוקות בין הצדדים וחוסך בניהול משא ומתן, כך שכל שנותר יהיה לזכות בהליך ההתמחרות כדי לרכוש את הנכס.
עורך דין מכרז דירה משמש כגורם המלווה את המכרז על כל חלקיו, תוך שהוא שומר ומגן על האינטרסים והזכויות של הלקוח, בין אם כמוכר הנכס ובין אם כקונה פוטנציאלי עבורו. להתייעצות ולקבלת ייצוג מקצועי בנושא מכרזי דירה, פנו לעורך דין אושר אלקיים.
