תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה מחוזקים מבני מגורים ישנים למען שיפור בטיחותם וחוסנם. תוכנית תמ"א 38 מתחלקת לשני סוגים עיקריים:
במסגרת תמ"א 38/1 מחוזקים מבנים ישנים על בסיס המבנה הקיים. בעוד שבמסגרת תמ"א 38/2 הבניין נהרס כולו ונבנה במקומו בניין חדש וחזק. אנו נדון בהיבטים שונים של כל אחת מהתוכניות, יתרונותיהן וחסרונותיהן.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 הינה תוכנית ממשלתית הפועלת מזה שנים רבות בארץ, אשר מטרתה, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ואסונות נוספים. עד לשנות ה-80, הבניה בארץ לא עמדה בסטנדרטים מתאימים לרעידות אדמה. מפאת מיקומה של ארץ ישראל, בין השבר הסורי – אפריקאי לבין שבר יגור, רעידות אדמה חזקות מורגשות בישראל אחת לכמה עשורים וקיים חשש מהותי כי ללא חיזוק מקיף למבנים, בניינים רבים יקרסו ביום בו הארץ תרעד.
התוכנית אמנם נעשית בעידוד המדינה, אך היא תלויה ביוזמתם של הדיירים ובמציאת יזם מתאים שכן העלויות מוטלות על יזמים בלבד! לא המדינה היא זו המחזקת את המבנים, אלא קבלנים ויזמים פרטיים אמונים על כך. הדיירים בבניין מתאגדים ומוצאים יזם שיקדם את הפרויקט. היזם מקבל את זכויות הבניה בקרקע מבלי לשלם לדיירים או למנהל על זכויות אלו ומשפץ את הבניין.
בתמורה, היזם יהיה רשאי לבנות דירות חדשות בבניין ולמכור אותן. כך, היזם ייהנה ממכירת הדירות מבלי שהוציא את ההוצאה היקרה מכל בבנייה – עלות הקרקע. הדיירים, מצדם, יוכלו לישון בשקט מבלי לדאוג שהבניין שלהם יקרוס ומלבד זאת אף יתחדשו בממ"ד ובמעלית לבניין.
דיירים שינהלו מו"מ נכון אל מול היזם יוכלו להתחדש גם במרפסות, לובי ועוד. רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך ניהול משא ומתן זה. אלו הם, אם כן, העקרונות הבסיסיים הן של תמ"א 38/1 והן של תמ"א 38/2. כעת, לאחר שעסקנו במכנה המשותף של שתי התוכניות, נעסוק בהבדלים ביניהן.
1. אופי השיפוצים
תמ"א 38/1: תמ"א 38/1 מתמקדת בעיקר בחיזוק ושיפוץ מבנים קיימים. התוכנית כוללת הוספת קומות לבניין, חדרי ממ"ד לדירות הקיימות ומעלית בחדר המדרגות, לצד חיזוק היסודות, הקירות והעמודים. המטרה היא לשפר את יכולת המבנה לעמוד בפני רעידות אדמה ומפגעים פוטנציאליים נוספים תוך שמירה על המבנה הקיים.
תמ"א 38/2: לעומת זאת, תמ"א 38/2 כרוכה בשיפוץ נרחב יותר. לפי תוכנית זו, הורסים את הבניין הקיים, ובמקומו נבנה בניין חדש. תמ"א 38/2 מאפשרת שינוי מקיף יותר של הבניין, כולל שילוב של אלמנטים עיצוביים מודרניים ופריסת מערכות תשתית משופרות.
2. אחוזי הסכמה לפרויקט
כמעט ולא ניתן להשיג הסכמה גורפת לתמ"א 38. לרוב, התומכים בתוכנית הם בעלי דירות שלא מתגוררים בנכס ומעוניינים בהשבחתו, בעוד שהמתנגדים הם דיירים ותיקים שאין להם עניין בהשבחת הנכס ובהגדלת הדירה. כדי שלא יווצר מצב בו בגלל דיירים בודדים הפרויקט לא יכול להתקדם, המדינה קבעה אחוז הסכמה נדרש שיספיק כדי להתניע פרויקטים של תמ"א 38.
תמ"א 38/1: לפרויקטים של תמ"א 38/1, מינימום 67% מבעלי הנכסים בבניין חייבים להסכים לתוכנית השיפוץ. הסכמה של שני שליש מהדיירים מספיקה כדי להתקדם בתוכנית, גם אם שליש מבעלי הבתים מתנגדים לפרויקט התמ"א.
תמ"א 38/2: לפרויקטים של תמ"א 38/2 רף ההסכמה הנדרש גבוה יותר. לפחות 80% מבעלי הנכסים בתוך הבניין חייבים להסכים לתוכנית ההריסה והבנייה מחדש. דרישת הסכמה מוגברת זו מדגישה את הצורך בקונצנזוס חזק בין בעלי הנכסים לפני יציאה לפרויקט משמעותי שכזה. היכולת לכפות על המיעוט את התמ"א, מוגבלת יותר.
חשוב לציין שרשויות מקומיות רבות מעדיפות באופן נרחב את החלופה של תמ"א 38/2 מהסיבה שבעת הבנייה ניתן להטיל מטלות ציבוריות נוספות על היזמים!
3. אישורים עירוניים
תמ"א 38/1: אישורי עירייה לפרויקטים של תמ"א 38/1 כרוכים בדרך כלל בהיתרים והרשאות לשיפוצים ושדרוגים המבניים בתוך המבנה הקיים. ההתמקדות היא בעיקר בהבטחת עמידה בתקנות הבטיחות והבנייה.
תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 דורשים אישורים עירוניים נרחבים יותר בשל ההריסה והבנייה מחדש הכרוכה בכך. בנוסף להיתרי בטיחות ובנייה, העירייה מעריכה את התוכניות האדריכליות, ההשפעה הסביבתית והעמידה הכוללת בהנחיות הפיתוח העירוני. עם זאת, תמ"א 38/2 אינה מצריכה שינוי תב"ע. הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את פרויקט התמ"א.
4. משך הפרויקט
תמ"א 38/1: משך פרויקט תמ"א 38/1 קצר יחסית לתמ"א 38/2. תהליך השיפוץ נמשך בדרך כלל כ-18 עד 24 חודשים מיום תחילת העבודות, תלוי בהיקף השיפוצים ובגודל הבניין. כמובן שעל הדיירים לבחור ביזם טוב ורציני כדי שמשכי השיפוץ אכן יהיו אלו האמורים. במידה שהדיירים יתקשרו עם יזם שאינו אמין ומקצועי דיו, פרקי הזמן עלולים לעלות והפרויקט ייגרר במשך שנים.
תמ"א 38/2: פרויקטים של תמ"א 38/2 נוטים להיות ארוכים יותר בשל האופי המקיף של ההריסות והבניות. פרויקטים אלו נמשכים בדרך כלל מספר שנים (לפחות 24 חודשים), כאשר גם כאן משך הפרויקט תלוי במידה רבה באיכותו של היזם והקבלן המבצע.
5. זכויות אזרחים ותיקים
תמ"א 38/1: בתמ"א 38/1 היזם לא חייב לממן לדיירים שכירות מלאה בתקופת הבנייה. זאת, מכיוון שנותרת לדיירים אופציה להישאר בבניין, גם אם אופציה זו אינה נוחה כלל. בפועל, על פי רוב, בהסכם שנכרת בין היזם לבין הדיירים מתחייב היזם לממן שכירות לדיירים בתקופת הבנייה, אך לא באופן מלא.
עם זאת, במקרים בהם הדיירים הם דיירים ותיקים שמלאו להם 80 שנה ביום תחילת הבנייה, היזם יצטרך לספק להם על חשבונו דיור חלופי מלא. כמו כן, במקרים בהם התמ"א מבוצעת בדיור ציבורי, האזרחים הוותיקים עשויים להיות זכאים למימון דיור מוגן עד תום הבנייה.
יחד עם זאת יש לציין כי במקרים מסוימים בהם לא ניתן להתגורר בבניין, עקב החלטה של מהנדס ו/או נוכח נסיבות חריגות – יש לקבוע שהיזם יהא מחויב! לפנות את הדיירים ולשלם דמי שכירות ראויים.
תמ"א 38/2: בתמ"א 38/2, היזם יממן שכירות חלופית לכל בעלי הדירות עד למסירת הדירות. אלא שעבור אזרחים קשישים בתמ"א 38/2, לא די במימון חלופת דיור אלא על הקבלן להציע לדייר "דירת תמורה" או חלופה דומה אחרת הקבועה בחוק ובתקנות. דירת התמורה תהיה בבניין מחודש, כלומר בניין שעבר הליכי תמ"א, אותה יקבל האזרח הוותיק במקום דירתו הנוכחית שתועבר לבעלותו של היזם.
לסיכום
לסיכום, תמ"א 38/1 הינה תוכנית ממשלתית לשיפוץ נכסים קיימים, בעוד שתמ"א 38/2 הינה תוכנית לפינוי ובינוי של בניין אחד. לכל תוכנית מאפיינים, יתרונות וחסרונות משלה.
מתלבטים באיזו תוכנית לבחור? קבוע פגישת ייעוץ עם עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ויעניק לכם ייעוץ מקיף ומקצועי בנושא. כמו כן, עו"ד אלקיים ילווה את הליך התמ"א כולו, החל ממציאת היזם וכריתת ההסכם מולו ועד לחזרתכם אל הדירה שלכם.
