משכירי דירה יודעים כי עד לסכום מסוים, הם יהיו זכאים מפטור ממס הכנסה על דמי השכירות שהם יקבלו. מעבר לסכום זה, המשכירים יתחייבו במס על הכנסה זו. מהי תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, כלומר מאיזה סכום משלמים מס על השכרת דירה? כמה מס צריך לשלם מעבר לתקרת הפטור? על כל זאת ועוד נענה במאמר זה.
מאיזה סכום משלמים מס על השכרת דירה – תקרת הפטור
חוק מס הכנסה (פטור לדירת מגורים) – 1990 קובע כי הכנסה משכירות, עד לסכום מסוים, תהיה פטורה ממס.
הסיבות לפטור זה מגוונות ולעיתים שנויות ממחלוקת, אך הן אינן מענייננו במאמר זה. על כל פנים, החוק, והתקנות שהותקנו מכוח החוק, קובעות כי הפטור אינו גורף ואדם יהיה זכאי לפטור רק אם הוא עומד בתנאים הקבועים בחוק ואם ההכנסה שלו מדמי השכירות אינה חוצה רף מסוים.
מהם אותם התנאים? מהו אותו הרף? ראשית, החוק קובע כי על המשכיר להיות אדם פרטי. חברה או תאגיד לא יוכלו ליהנות מהפטור, אלא רק אנשים פרטיים. כלומר – הסכם השכירות חייב להיות בין אדם פרטי ובין אדם פרטי אחר.
שנית, ניתן יהיה ליהנות מהפטור ממס על השכרת דירה רק אם השכרת דירות אינה משלח ידו של המשכיר. במצב בו בעל הדירה מחזיק בבעלותו דירות רבות ולמעשה מתפרנס מדמי השכירות, הרי שרשויות המס תראינה בהשכרת הדירות עיסוק של המשכיר, מה שיוביל לתשלום מס הכנסה מלא על הדירות והמשכיר לא ייהנה מהפטור.
כאמור, החוק לא רק מציב תנאים לפטור ממס על השכרת דירה, אלא אף מגביל את ההכנסה הפטורה ממס. נכון לשנת 2024, ההכנסה המקסימלית הפטורה ממס על השכרת דירה עומדת על 5,654 שקלים בחודש. הכנסה גבוהה מכך תוביל לחיוב במס.
חשוב להדגיש כי מדובר בסך ההכנסות מדמי שכירות, ולאו דווקא מדירה ספציפית. כך, אם למשל אדם משכיר שתי דירות, כל אחת בדמי שכירות בסך 3,000 שקלים בחודש, דהיינו סך הכל 6,000 שקלים בחודש, המשכיר לא יוכל ליהנות מפטור מלא ממס על השכרת דירה. אולם כפי שנראה מיד, גם במקרה שכזה המשכיר ייהנה מפטור חלקי ממס והחיוב שלו יהיה נמוך יחסית.
כמה מס משלמים מעבר לתקרת הפטור
בעוד ששיעורי מס ההכנסה בישראל הינם גבוהים במיוחד, שיעורי המס על הכנסה משכירות נחשבים לנמוכים יחסית. החוק קובע כי שיעור המס על הכנסה משכירות עומד על 10% בלבד! נציין כי המשכיר יכול לבחור במסלולים שונים בהם חיוב המס יהיה לפי שיעור מס ההכנסה השולי שלו, אולם ברובם המוחלט של המקרים מסלול זה אינו משתלם והמשכיר יעדיף לבחור במסלול ה-10%.
זהו, אם כן, שיעור המס המשתלם עבור הכנסה משכירות. אולם למעשה, שיעור מס זה אף לא משולם עבור כל ההכנסה משכירות, אלא רק על חלק מהכנסה זו. כאמור, עד לסכום של 5,654 שקלים, המשכיר ייהנה מפטור מלא ממס. מסכום זה ומעלה, משלמים מס על השכרת דירה, אולם אך ורק על חלק מההכנסה. על איזה חלק? נסביר מייד.
פטור מודולרי לדמי שכירות
חיוב המס מעבר לתקרת הפטור, נעשה בשיטת ה"פייס אאוט". בשיטה זו, החלק החייב במס מחושב באופן הבא:
- סכום ההכנסה משכירות פחות תקרת הפטור (5,654 ₪) – מתקבלת מנה המהווה את ההפרש שבין דמי השכירות שאתם מקבלים לבין תקרת הפטור
- תקרת הפטור (5,654 ₪) פחות המנה שהתקבלה בשלב אחד
- התוצאה בשלב 2 היא הפטורה ממס. נפחית תוצאה זו מסכום דמי השכירות, והתוצאה המתקבלת היא החייבת במס בשיעור של 10%.
אין ספק כי חישוב זה נראה מסובך מאוד.
על כן, ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה שתבהיר ותפשט אותו. נניח כי אתם משכירים 2 דירות, כל אחת בדמי שכירות של 3,500 שקלים בחודש. במקרה שכזה, סך ההכנסה החודשית שלכם משכירות עומדת על 7,000 שקלים בחודש.
- סכום ההכנסה משכירות פחות תקרת הפטור: 1,346 = 7,000-5,654
- תקרת הפטור פחות התוצאה הקודמת, דהיינו סך הפטור: 4,308 = 5,654-1,346
- סכום ההכנסה משכירות פחות סך הפטור, דהיינו הסכום החייב במס: 2,692=7,000-4,308
- סכום המס שתשלמו בפועל – 10% מהסכום החייב במס: 269.2 ₪ = 0.1 X 2,692
אם כן, במקרה בו ההכנסות החודשיות שלכם משכירות עומדות על 7,000 שקלים, סך המס על השכרת דירה שתשלמו יעמוד על 269.2 ₪.
כפי שראיתם, מדובר בחישוב מורכב. במציאות, המורכבות אף גדלה עוד יותר. על כן, רצוי להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יסייע לכם בחישוב ותכנון המס בהשכרת הדירות.
הכנסה מדמי שכירות – אושר אלקיים משרד עו"ד
משכירים נכס? רוצים לחסוך בתשלומי המס? עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליו, ותהנו משירותים מקצועיים ללא פשרות, לצד אנושיות ברמה הגבוהה ביותר.
