ג'נטריפיקציה הינו הליך מרתק, במסגרתו אוכלוסיית שכונות וערים חלשות משתנה. שכונות שאופיינו באוכלוסייה מוחלשת עוברות שינויי אוכלוסייה מואצים, ולשכונות מגיעים תושבים ממעמד הביניים ואף מהמעמד הגבוהה. הליכי ג'נטריפיקציה מקנים הזדמנות נדירה למשקיעי נדל"ן. המשיכו לקרוא וגלו כיצד לנצל את נפלאות הג'נטריפיקציה בהליכים של התחדשות עירונית או קניית דירה להשקעה.
מהי ג'נטריפיקציה
ג'נטריפיקציה הינו הליך דמוגרפי המתרחש בישראל ובעולם כולו, במסגרתו אוכלוסיה במעמד סוציו-אקונומי שונה (גבוה או נמוך) משנה את תמהיל האוכלוסיה באזור מסוים (לטובה או לרעה). שכונות שבמשך שנים נחשבו למוחלשות והתאפיינו בעוני וברמת חיים נמוכה, עוברים הליכי התחדשות ושינוי אוכלוסייה, במסגרתן דירות חדשות מביאות דיירים חדשים ממדרגה סוציואקונומית גבוהה יותר..
הליכים אלו מובילים לעליית מחירים של דירות ונכסים באזור, שרק מאיצה את עזיבת התושבים מהעשיריונים הנמוכים ואת הגירת התושבים החזקים יותר למקום.דוגמה ישראלית מובהקת לג'נטריפיקציה היא שכונת פלורנטין בתל אביב. לפני מספר עשורים (שנות ה-80), שכונה זו נחשבה לאחת מהחלשות ביותר שבשכונות תל אביב. בעקבות תוכנית הטלוויזיה המפורסמת, מעבר של צעירים ומשקיעים לאיזור לאורך השנים, השכונה הפכה לפנינה תל אביבית., והשכונה שואבת אליה אוכלוסיה ייחודית, עשירה ומהווה מקום מפגש לחיי לילה עשירים.
אם עד לשנת 2016 מחירי הדירות הפלורנטין היו כמעט זהים למחירים הממוצעים בישראל, היום המחירים בשכונה כפולים מהממוצעים בארץ. הדוגמה הזאת גם רלוונטית לשכונת נווה שאנן בתל אביב, אשר גם בה יש עליית מחירים דרסטית כתוצאה מהליך ג'נטריפיקציה. גם הפער בין המחירים בשכונה לבין המחירים בשאר העיר, הצטמצם דרמטית. דוגמאות נוספות להליך זה ניתן לראות בשכונות כמו ג'סי כהן בחולון, שכונת שיכון המזרח בראשון לציון ושכונות רבות בכל ערי המרכז בהם חלה התחדשות עירונית.
למה קורית ג'נטריפיקציה
ג'נטריפיקציה קורית ממספר סיבות. סיבה עיקרית היא יוקר המחיה הקשה. יוקר המחיה דוחק במעמד הביניים לעזוב את השכונות היוקרתיות ולעבור לשכונות החלשות יותר. ממילא, אותן שכונות מתחזקות, מתמלאות באקדמאיים ורמת המחירים בהן עולה, ככה שהאוכלוסיה המקומית לא תוכל לעמוד במחירים המוצעים לה או ברמת המחייה שעולה. סיבה נוספת היא התחדשות עירונית שעוברים אותם אזורים. במקום בניינים ישנים ורעועים, נבנים במקום מבנים חדשים ויוקרתיים, מה שמושך ממילא תושבים חזקים ומבוססים יותר.
אלו הן רק חלק מהסיבות להליכי הג'נטריפיקציה. על כל פנים, הליכים אלו מובילים, יהיו הסיבות אשר יהיו, להתייקרות משמעותית של מחירי הדיור באזור. זיהוי מוקדם של הליכי ג'נטריפיקציה, יזמן רווח נדל"ני משמעותי.
יתרונות הג'נטריפיקציה למשקיע
כאמור, ג'נטריפיקציה גורמת לעליית רמת מחירי הדירות באזור. מחירי הדירות יכולים להכפיל ולשלש את עצמם. משקיעים אשר ירכשו מקרקעין ודירות לפני עליית המחירים, או קודם להגעת המחירים לשיאה, ייהנו מרווח אדיר. לשם כך, יש לדעת כיצד לזהות הליכי ג'נטריפיקציה. לא נוכל, במאמר קצר זה, לפרט את כל התורה כולה על רגל אחת, אך בהחלט נוכל להציע אינדיקציות בסיסיות לזיהוי הליכי ג'נטריפיקציה.
מעבר לכך, חקרו והרחיבו את דעתכם באשר לזיהוי הליכי ג'נטריפיקציה בישראל.
ראשית, חפשו אזורים המיועדים להתחדשות עירונית.
על פי רוב, חולפות מספר שנים בין הכרזה על שטח כמיועד להתחדשות עירונית, עד שהליכי ההתחדשות מתחילים בפועל. בתקופה זו, תוכלו לנצל את ההזדמנות ולקנות דירות במחירים זולים יחסית. שימו לב – גם רכישה של בניינים בסמוך לאזורים המיועדים להתחדשות עירונית צפויה להניב רווחים נאים.
זאת, מכיוון ששיפור האוכלוסייה במתמחי התחדשות צפויה לשפר את האוכלוסייה באזור כולו.
שנית, חפשו שכונות המושכות צעירים.
פעמים רבות, הצעירים הם אלו המסמנים מראש איזו שכונה תהיה השכונה החמה הבאה. כאשר סטודנטים ושאר צעירים מתחילים לשכור דירות בשכונה מסוימת, יש לשים לב אליה ולבחון האם השכונה בדרכה להליכי ג'נטריפיקציה.
לבסוף, בחנו שכונות ויישובים המצויים בקרבת שכונות ויישובים מבוססים יותר.
פעמים רבות, בני הדור השני מהיישובים המבוססים לא מסוגלים לרכוש או לשכור דירות באותם יישובים, ולכן הם עוברים לגור ביישובים הסמוכים להם. לכן, קיימת סבירות גבוהה לפיה אותן שכונות ויישובים יעברו הליכי ג'נטריפיקציה.
על כל פנים, ברגע שזיהיתם אזור שאתם צופים כי יעבור ג'נטריפיקציה, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום עובר לרכישת הנכס. לא אחת, באותן שכונות קיימות מורכבויות משפטיות ייחודיות וללא עורך דין מקרקעין ייתכן שתיפלו למוקשים שיעלו לכם ביוקר. עורך הדין יבחן האם העסקה משתלמת מהבחינה המשפטית ויעבוד כדי לתת לכם אור ירוק לעסקה.
עסקאות ג'נטריפיקציה עם עו"ד אלקיים
מעוניינים לבצע עסקאות באזורי ג'נטריפיקציה? זקוקים לייעוץ משפטי כי העסקה משתלמת ובטוחה מבחינה משפטית? פנו אל עורך דין אושר אלקיים המתמחה בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן, בעל ניסיון רב בעסקאות ג'נטריפיקציה ומומחיות יוצאת דופן בתחום. צרו קשר עם עו"ד אלקיים והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
