מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא קרקע אשר על פי תוכנית המתאר החלה עליה מוגדרת כשטח המיועד לקרקע חקלאית או אזור חקלאי או שטח חקלאי ושמות נוספים, והיעוד ומטרת השימוש של הקרקע הוא לגידולים חקלאיים, שטחים פתוחים וטבעיים, מבנים חקלאיים וכדומה.
הקרקע בהגדרתה אינה מיועדת למגורים ו/או מסחר ולא תשמש למגורי אדם. אם אכן קיים שם בית מגורים או מבנה שמשמש למגורים – הרי שהוא נעשה בשינוי ייעוד ואינו מותר לשימוש.
ואיך אפשר בלי קצת היסטוריה על קרקעות במדינה ישראל:
לפני עשרות רבות של שנים, מרבית הארץ נועדה לגידולים חקלאיים, והייתה מורכבת ממספר קטן יחסית של אנשים ביחס לגודל המדינה. חלק גדול מהאוכלוסיה עבד בעבודת כפיים, בין אם בכפרים, ביישובים או מושבים, וכולם ביצעו עבודה שנועדה להפריח את השממה.
עם הזמן גדלה האוכלוסיה משמעותית, וחלו תהליכים של "עיור", במסגרתו חלק גדול מהאוכלוסיה נטש את עבודת הארץ והחל לעבור לערים, שם קיימות אפשרויות תעסוקה רבות.
לאור תהליכים אלה, נדרשה המדינה להפשיר חלק מהקרקעות החקלאיות באיזורי הערים החדשות (חולון, בת ים, ראשון לציון, פרדס חנה, יוקנעם ועוד), וזאת לצורך מגורי האנשים שעברו לערים אלה.
חלק גדול מהקרקעות הן בבעלות המדינה (למעלה מ-90%), והיתרה נמצאת בבעלות פרטית שנרכשה ומועברת מזה מאות שנים מאנשים פרטיים.
יחד עם זאת, מרבית הקרקעות הפרטיות (שהן כאמור כ-10% מהקרקע בישראל), נמצאת באזורי הביקוש של ישראל, ובערים המרכזיות כדוגמת תל אביב, נס ציונה, חיפה בנימינה וכד'. הקרקעות החקלאיות מהוות פרומיל קטן מתוך הקרקעות הפרטיות, אך עדיין היקפן הוא מאות דונמים.
מה השווי של קרקע חקלאית? איך מחשבים שווי של קרקע חקלאית?
אם אתם חברים ממש טובים של שמאים, הם יגלו לכם את הסוד הבא.
שווי של קרקע חקלאית למכירה מורכב מ-2 פרמטרים עיקריים:
- השווי של הקרקע לגידול חקלאי – זה הרכיב של השווי מהייעוד הנוכחי (הווה). מדובר בעלות זניחה ושולית – שלא עולה על 20,000 ₪ לדונם בכל חלקי הארץ, בין אם מדובר בשטחים באיזור המרכז, הצפון ואיזור יהודה ושומרון.
- ההיתכנות של הקרקע לשינוי ייעוד – זה הרכיב של השווי בייעוד משתנה (עתיד). זה הפרמטר העיקרי שמעלה את שווי הקרקע. ככל שיש סיכוי גבוה יותר לשינוי הייעוד לייעוד מיטיב (מגורים, מסחר, משרדים, מעורב), הרי ששוויה יעלה משמעותית.
כמובן שיש אלמנטים רבים שמשפיעים על השווי, ובעיקר מיקומה של הקרקע, גודל החלקה, קרבתם לאיזור מגורים, יחד עם זאת – אלה שני הפרמטרים העיקריים.
ולכן עולה השאלה – האם משתלם להשקיע בקרקע חקלאית?
לעיתים רבות (רבות מדי) אין קשר בין השווי שבו מוצעת הקרקע החקלאית למכירה, ובין השווי הריאלי שלה.
אנשים רבים הם בעלי עניין בשיווק קרקעות בשווי גבוה משמעותית משוויה הנוכחי, וזאת על סמך הסיכוי של הקרקע להפשרה.
כך למשל, חברות לשיווק קרקעות נוטות להסביר כי השווי הנוכחי גבוה עקב סיכויים גבוהים לשינוי ייעוד (הסבר בהמשך), או עקב קרבה ליישוב.
אנו ממליצים שלא לטעות במצגי השווא הללו, ולבחון באמצעות איש מקצוע מטעמכם את השווי של הקרקע הנוכחי, והסיכוי שלה להפשרה.
אם אתם מעוניינים לדעת את השווי האמיתי של קרקע שהציעו לכם לקנות – אתם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל שירות משפטי-כלכלי וביצוע אומדן שווי קרקע. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
השקעה בקרקע חקלאית
נתקלתם במודעה לרכישת קרקע חקלאית בראשון לציון, פרדס חנה, או בצפון? אמרו לכם שהקרקע במיקום אטרקטיבי? שבעוד כמה שנים היא תעבור שינוי ייעוד – כל החלק הבא מיועד בשבילכם!
בעבר, אנשים פרטיים או קבוצות רכישה ביצעו השקעה ברכישת קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש של ישראל – אזור ראשון לציון, חולון, ואפילו תל אביב.
קבוצות הרכישה הורכבו ממספר קטן מאוד של משקיעים בעלי ממון, ידע וקשרים, וידעו בדיוק היכן לרכוש את הקרקעות המשתלמות ביותר.
קבוצות אלה תכננו לטווח הארוך, והצליחו לרכוש קרקעות פרטיות באזורים מעולים, במחירים נמוכים.
יחד עם זאת, כיום היצע הקרקעות החלקאיות נמוך משמעותית, וקשה למצוא קרקעות חקלאיות באזורי הביקוש שעתידים לעבור שינויי ייעוד, שכן אלה כבר מתומחרות באופן גבוה משמעותי משווין הנוכחי ו/או העתידי.
לאור ההיצע הנמוך ואפשריות הרווח המשמעותיות, יזמים ובעלי עניין משווקים כיום אלפי דונמים של קרקעות בכל חלקי הארץ באמצעות קבוצות רכישה (הסבר מטה), לצורך ביצוע השקעה בקרקע חקלאית.
חשוב לציין – השקעה בקרקע חקלאית עשויה להניב תשואה גבוהה מאוד על כספכם, אך יחד עם זאת יש סיכונים ועלויות נלוות שעליכם לקחת בחישוב בטרם ביצוע רכישה, ועדיף שיבוצעו על ידי איש מקצוע בלבד.
במקרים מסוימים השקעה בקרקע חקלאית עשוי להניב תשואה רבה, אך במידה לא מבוטלת הוא אף עשוי להיות הפסד כספי גדול. אם הקרקע לא תופשר, הרי שהקרע תמשיך לשמש לגידולים חקלאיים.
אם הקרקע תופשר שלא למטרה רווחית כמו מגורים תעשייה או מסחר, הרי שהקרקע תהיה פחות רווחית.
ואם הקרקע חס וחלילה תופקע – הרי שההפקעה תוביל בהכרח להפסד כספי של ההשקעה בקרקע חקלאית.
מימון קניית קרקע חקלאית
הגעתם לאדם שמעוניין למכור לכם קרקע חקלאית? הוא הגיע אליכם?
עליכם לקרוא את 5 הנקודות החשובות מטה לצורך מימון ורכישת הקרקע החקלאית.
- קניית הקרקע תיעשה רק על ידי הון עצמי וסכום כסף שמצוי בידכם.
- לא ניתן לקבל משכנתא לקניית קרקע חקלאית – אף בנק לא יסכים לממן זאת ולא משנה מה יגידו.
- אין לכם כסף ואתם עדיין רוצים לקנות? תוותרו. תקנו דירה זולה במקום.
- אין לכם כסף והמוכר או המשווק הציעו לכם פריסת תשלומים? הציעו לכם הלוואה לקניית קרקע חקלאית. מומלץ לקרוא טוב טוב מה מציעים לכם במסגרת ההלוואה – הריביות, תקופת הפריסה ומה קורה אם לא משלמים.
- חושבים שזאת עסקה טובה אבל לא בטוחים – תתקשרו אלינו ואנחנו נעניק לכם שירות משפטי-כלכלי בהתאם לצורך, במסלולים מטה.
ייעוץ ראשוני ללא עלות
קרקע חקלאית למכירה – קבוצת רכישה
אתם עומדים בפני קניית או מכירה של קרקע חקלאית– ככל הנראה שזה במסגרת קבוצת רכישה.
קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים שמאגד אותה יחדיו יזם, לשם רכישת קרקע יחדיו (ובמקרה שלנו קרקע חקלאית) ישירות מהבעלים בטאבו, כך שלאחר מכן הקבוצה תהא הבעלים של המקרקעין.
קבוצת רכישה מתאגדת באמצעות חתימה על הסכם שיתוף שנחתם בין כל חברי הקבוצה, וקובע את כללי המשחק בין כל הצדדים בנוגע לאופן רכישת הקרקע, השתתפות בהוצאות, הוצאת חברי קבוצת רכישה ועוד.
אם אתם מעוניינים לדעת יותר על קבוצת רכישה, אתם מוזמנים לקרוא עוד במדריך המלא לקבוצת רכישה לשנת 2022 בקישור הבא:
קבוצת רכישה (2024) – מדריך מקיף שחובה לקרוא!
קבוצת רכישה – הציעו לכם קרקע "שאינה זמינה לבנייה מיידית"? מתעניינים ברכישה של "זכות ליחידה רעיונית"? אם אתם מעוניינים לרכוש נכס בקבוצת רכישה – אתם פשוט חייבים לקרוא את המדריך שלנו לפני שתחתמו!
הקרקע נקנית על ידי היזם ישירות, או באמצעות הסכם אופציה בחלקים גדולים – לרוב בדונמים רבים (1,000 מ"ר זה דונם אחד).
היזם מחלק את הקרקע ליחידות קרקע להשקעה, בחלקים משתנים. לרוב הוא ימכור בחלקים של 100 מטרים ומעלה.
קניית חלקיקי קרקע – זהירות מוקש!
לעיתים אנו נתקלים ביזמים ממולחים ובחברות להשקעה בקרקעות חקלאיות שמציעות לקנות ''חלקיקי'' קרקע חקלאית.
היזמים מציעים שטחים של פחות מ-100 מטר, כלומר שטחים של 10 מטר, 25 מטר או 50 מטר. בדרך כלל השטחים הללו משווקים באזורי ביקוש מיוחדים כמו מתחם 1000 (מתחם האלף) בראשון לציון, מתחם 2000 (מתחם אלפיים) בראשון לציון, שכונת ח' 500 בחולון, ברחובות ואזורים נוספים.
השיווק האגרסיבי נעשה על בסיס ''הבטחה'' או מצג שכל יחידת קרקע לרכישה שכזאת תהווה ''זכות רעיונית לדירה'' או זכות לחנות.
הבטחות לחוד ומציאות לחוד – בחלק מהמקרים חלקיקי הקרקע לא יניבו את התשואה או את ההבטחה המיוחלת.
אנו ממליצים לבחון באמצעות איש מקצוע מטעמכם את ההשקעה בטרם ביצוע הקנייה. משרדנו ליווה עשרות רוכשים פוטנציאלים וסייע להם רבות בבחינת טיב ואיכות ההשקעה בקרקע חקלאית.
כפי שצוין, היזמים עצמם מכינים את עבורכם את מערכת ההסכמים הנדרשת, וקובעים את מחיר הרכישה עבור חלק מהקרקע.
וחשוב לציין – במעמד הרכישה אתם משלמים גם עבור הקרקע – וגם עבור הרווח של היזם. תשלום זה לא חשוף בפניכם, וקשה להעריך כמה היזם מרוויח בעת מכירת הקרקע, שכן הוא לא יגיד לכם את נתון זה ישירות.
תקן שמאי - סודות המקצוע
על פי החוק, על היזם לצרף לכל שיווק של קרקע חקלאית למכירה תקן שמאי 22, במסגרתו יש לציין כמה שווה הקרקע היום, וכמה תהיה שווה אם תופשר שם הקרקע.
חשוב לדעת – המספרים בשמאות על פי רוב אופטימיים באופן חסר תקנה! מומלץ מאוד לקחת את המספרים שמספרים לכם בזהירות המתבקשת, ולבחון אותם יחד עם איש מקצוע משלכם ומטעמכם – ולא לקנות קרקע חקלאית על סמך הבטחות של משווק!
תשלומים נוספים בקניית קרקע חקלאית
נוסף על התשלומים עבור קניית הקרקע החקלאית, ישנם תשלומים נוספים שחובה לשלם אותם בעת הרכישה, או לאחר תקופה מסוימת עם המימוש שלה. בין התשלומים השונים ניתן למנות:
- תשלום מס רכישה בקניית קרקע חקלאית – תשלום קבוע של 6% מסך הרכישה.
- תשלום לעורכי הדין של הקבוצה – תשלום של כמה אלפי שקלים עבור עריכת המסמכים
- תשלום למשווק של הקבוצה
אם יתרחש שינוי ייעוד של הקרקע החקלאית, יחול על הרוכשים תשלומים נוספים כמו:
- עלויות היטל השבחה – 50% מעליית השווי
- עלויות בנייה והקמה של הפרויקט שניתן לבנות.
- עלויות ניהול ופיקוח.
- עלויות נוספות
אם אתם רוצים לקרוא פרטים נוספים ואת מלוא התשלומים הנדרשים – אתם חייבים לקרוא את המאמר שלנו בנושא תשלומים בקבוצות רכישה בקישור הבא:
תשלומים בקבוצת רכישה
מאמר זה מכיל את מרבית התשלומים בקבוצות רכישה ונועד להשלים את מלוא המידע והנתונים שקיימים בנושא קבוצות רכישה
שינוי ייעוד / הפשרה של קרקע חקלאית
כל חלקת אדמה, וכל קרקע חקלאית, מקבלת את ייעודה כתוצאה מתכנית בניין עיר (תב"ע) החלה עליה.
התב"ע היא בעצם תוכנית שהוכנה על ידי המדינה, העירייה או ועדות התכנון, ובמסגרתה ניתן לקרקעות את ייעודי השימוש שלהם.
ישנו מדרג בין התוכניות השונות – כאשר בראש ההיררכיה התכנונית מצויות תוכניות המתאר הארציות (תמ"א), מתחתיהן תוכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ), מתחתן תוכנית מתאר כוללנית (כמו ת"א 5000), תוכניות מתאר מפורטות (תב"ע) ובתחתית – הוצאת היתר בניה.
להלן שקופית המציגה את היררכית התוכניות בישראל מתוך מצגת של קורס "שוק הנדלן בישראל" שעורך הדין (כלכלן) אושר אלקיים מעביר לסטודנטים לתואר ראשון ושני ואנשי נדל"ן המציגה את ההיררכיה התכנונית:
עיקרון העל של ההיררכיה התכנונית הוא שתוכנית מתאר בשלב נמוך לא יכולה לפעול בניגוד לתוכנית מתאר בשלב גבוה. כך, אם קרקע מוגדרת כקרקע חקלאית על פי תוכנית מתאר מחוזית (תמ"מ) הרי שתוכנית מתאר מפורטת לא תוכל לקבוע אחרת!
כך למשל – אם הקרקע מוגדרת כקרקע "ירוקה" בתוכנית מתאר מחוזית, לא ניתן יהיה לבנות בה מגורים ("קרקע צהובה") ולשנות את יעודה באמצעות תוכנית מפורטת – אלא רק על ידי קידום תוכנית מתאר מחוזית חדשה שתשנה את ייעודה. וכך, לא תתאפשר אפילו הוצאת היתרים עבור מגורים מקום שקרקע מוגדרת כקרקע חקלאית.
איך מפשירים קרקע חקלאית?
הליך של "הפשרת" קרקע חקלאית הוא בעצם הליך של קידום תוכנית מתאר שתשנה את ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד אחר.
ההליך יכול להיות מקודם על ידי המדינה, ועדות התכנון או על ידי אנשים פרטיים בשיתוף עם ועדות התכנון.
ההפשרה תבוצע מן הסתם בעקבות צרכים וביקושים של המדינה או הרשות המקומית, ותנוהל על ידה. לא ניתן להפשיר קרקע חקלאית מבלי לקבל את אישורה והסכמתה של הרשות המקומית וועדות התכנון שלה.
כמה זמן לוקח להפשיר קרקע חקלאית?
כמעט בכל פרסומת לקרקע חקלאית יהיה רשום "הקרקע אינה זמינה לבנייה" או "הקרקע אינה מופשרת לבנייה". מה זה אומר?
המשמעות היא שאי אפשר לבנות ויש צורך לקדם תוכנית שנועדה להפשיר את הקרקע.
תחילה נציין כי הליך ההפשרה של קרקע חקלאית הוא הליך ארוך במיוחד, ונעשה על ידי עשרות בעלי מקצוע שונים כמו מתכננים, שמאים עורכי דין ועוד.
הליך ההפשרה לוקח שנים רבות, ולעיתים עשרות שנים. הוא נידון בוועדות התכנון השונות, ומקבל עשרות ומאות התנגדויות על כל פיסת אדמה.
ולכן חשוב לדעת – אם אומרים לכם שהקרקע אינה זמינה לבנייה מיידית – הכוונה היא שהיא לא תהיה זמינה עכשיו, וככל הנראה גם ב-5 או 10 השנים הקרובות. לא פחות מכך.
קרקע חקלאית עורך דין
בכל עסקת מקרקעין לרכישת קרקע, ורכישת קרקע חקלאית במיוחד, עלייכם לקחת עורך דין שילווה ויסייע לכם בכל ההליך המשפטי.
אם קראתם את המדריכים השונים שלנו אתם כבר יודעים – עורך דין של הקבוצה שמוצע לכם על ידי היזם או המתווך – הוא לא עורך הדין שלכם! הוא עורך דין שמעניק שירותים משפטיים מתמשכים ליזם או המתווך. הוא לא יעניק לכם שירות משפטי בטרם חתימת ההסכם, ולא יבחן בשבילכם ועבורכם את הקרקע.
לכן, בכל רכישת קרקע חקלאית מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין לקבוצות רכישה ולקניית קרקע חקלאית, שליווה אלפי בעלי זכויות ברכישת ומכירת זכויות בקבוצת רכישה, וביצע עבורם את הבדיקות הנדרשות בטרם רכישת קרקע חקלאית .
עורך דין קבוצות רכישה
הציעו לכם קניית זכות לדירה, לחנות או למשרד בקבוצות רכישה? אתם זקוקים לעורך דין משלכם! במאמר זה תמצאו את כל הפרטים החשובים והמהותיים על השירות של משרדנו
מה תפקידו של עורך הדין? תפקידו משתנה בין כל עורך דין. אין עורך דין אחד יודע להציע את שירותו של אחר וזה משתנה בכל מקרה ומקרה.
השירות המשפטי של משרדנו נעשה אך ורק בהתאם למידותיו של הלקוח, באמצעות שלושה מסלולים:
· מסלול הייעוץ – מסלול ייעוץ שעתי להסבר על רכישת קרקע חקלאית, יתרונות, חסרונות והשלכות. המסלול ניתן עם וללא בחינת מסמכים במקום, ובחלוקה נוחה לשעות.
· מסלול ליווי – מסלול במסגרתו נבחנת מערכת ההסכמים בטרם הפגישה, ובמעמד הפגישה מקבל הלקוח מסמך מפורט של נקודות משפטיות בהתאם למערכת ההסכמים.
מסלול פרימיום – כולל את מסלול הליווי, ובנוסף מבוצע בחינה כלכלית של כדאיות ההשקעה בנכס, ובחינת רקע של נותן השירות (המסלול הנבחר ביותר)
