בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מתעניינים במסלול המשכנתא ההפוכה. מהי משכנתא הפוכה? למי היא מיועדת? מתי כדאי לקחת הלוואת משכנתא הפוכה? מה הסכנות בהלוואה זו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מהי משכנתא הפוכה
כדי להבין מהי משכנתא הפוכה, יש להבין תחילה מה זה בעצם משכנתא. על כן, נתחיל בסקירה קצרה של משכנתא רגילה ומשם נעבור למשכנתא ההפוכה.
משכנתא רגילה
כדי להבין מהי משכנתא רגילה, נפנה להגדרת המשכנתא אשר מצויה בסעיף 4 לחוק המקרקעין:
משכנתא היא משכון של מקרקעין (ס' 4 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969)
החוק קובע בפשטות כי משכנתא היא זכות במקרקעין, אשר משמעותה היא משכון נכס לטובת בעל זכות המשכנתא. אם לקחתם הלוואה מהבנק כדי לקנות דירה, הבנק ירצה שתעניקו לו זכות משכנתא על הנכס. המשמעות היא שהוא יוכל לפרוע את ההלוואה שנתן לכם באמצעות מכירת הדירה ולקיחת כספי המכירה לשם החזרת ההלוואה. אם כן, משכנתא לא לוקחים מהבנק, אלא נותנים לו עבור הלוואה לרכישת הנכס. בתמורה לכספים שתקבלו מהבנק, אתם תעניקו לו זכות מקרקעין בדירה שלכם שתהיה עדיפה על פני זכויות אחרות (אבל לא על פני זכות הבעלות).
לבנק יש יתרון משמעותי לתת לכם הלוואה עבור משכנתא על הנכס שלכם. רישום משכנתא על הנכס לטובת הבנק, תבטיח עבורו שהוא יוכל להיפרע מההלוואה אם לא תעמדו בהחזרים. זאת, באמצעות מכירת הדירה בהוצאה לפועל והחזרת ההלוואה מכספי המכירה. הביטחון של הבנק בכך שהוא יקבל את הכסף שלו בחזרה, מאפשר לו לתת לכם הלוואה בתנאים נוחים יחסית. עד כמה שהדבר עשוי להישמע לחלקכם מפתיע, משכנתא נחשבת להלוואה זולה יחסית.
הריביות שתשלמו על משכנתא נמוכות במידה משמעותית מאלו שתשלמו בהלוואה רגילה. כמו כן, הבנק יהיה מוכן להעניק לכם הלוואה על סכומים גדולים מאוד, בניגוד להלוואה רגילה שם הסכום שתוכלו לקבל כהלוואה יהיה מוגבל יחסית.
משכנתא הפוכה
לאחר שהבנו מהי זכות המשכנתא ומה המשמעות של משכנתא רגילה, נוכל להבין מהי משכנתא הפוכה. בעוד שבמשכנתא רגילה אתם מקבלים הלוואה מהבנק לשם רכישת הדירה ובתמורה נותנים לבנק זכות משכנתא בנכס שלכם, במשכנתא הפוכה הנכס כבר בבעלותכם, אתם מקבלים הלוואה משמעותית מהבנק ובתמורה רושמים זכות משכנתא בנכס לטובת הבנק.
אם כן, גם במשכנתא הפוכה הבנק, או גוף מלווה שאינו הבנק, יקבל זכות משכנתא בנכס שלכם. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה ההלוואה שתקבלו מהבנק לא תהיה לצרכי רכישת הדירה אלא לכל מטרה. זאת, מכיוון שהדירה נמצאת כבר בבעלותכם.
למעשה – משכנתא הפוכה היא בעצם שם קליט ואיכותי למתן הלוואה לכל מטרה שהבטוחה עבורה היא נכס מקרקעין, כאשר הפירעון הוא בהתאם לתנאי המשכנתא.
למי מיועדת הלוואת משכנתא הפוכה?
על פי רוב משכנתא הפוכה מיועדת לבני הגיל השלישי. בנקים וחברות ביטוח מעניקים הלוואות משכנתא הפוכה רק ללקוחות מגיל 60 ומעלה (לעיתים מסכימים גם לבני 55 ומעלה) והדבר משתנה בין חברה לחברה, ובין מוסדות שונים. הרציונל הוא שהבנק צופה כי הוא יקבל את הכסף בחזרה, בסופו של דבר, באמצעות מכירת הדירה לאחר פטירת הלווה והוא לא מעוניין להמתין שנים ארוכות מידי לפני קבלת הכספים בחזרה.
מהם התנאים של הלוואת משכנתא הפוכה?
בניגוד למשכנתא רגילה בה תצטרכו להשיב לבנק כספים בכל חודש, במשכנתא הפוכה, בדרך כלל, אין החזרים חודשיים. מעבר לכך, לא תמיד יהיה בכלל מועד בו תצטרכו להיפרע מההלוואה. הבנק או חברת הביטוח ממנה קיבלתם את ההלוואה לא ידרשו מכם להחזיר אותה עד לשנה לאחר פטירתו של אחרון הלווים בהלוואת המשכנתא ההפוכה. לכן, אם למשל זוג בגיל 60 לקח הלוואת משכנתא הפוכה על סך 500 אלף שקלים ובני זוג האריכו ימים עד גיל 120, יורשי הזוג יצטרכו להחזיר את ההלוואה רק כעבור 60 שנה.
הגורם המלווה לא ידרוש את כספי ההלוואה קודם לכן, למעט מקרים חריגים כמו פשיטת רגל או אי עמידה בתנאי המשכנתא ההפוכה. לאחר פטירת שני בני הזוג היורשים שלהם יחליטו אם למכור את הנכס ולהשיב מכספי המכירה את ההלוואה, או לשמור על הנכס ולהחזיר לגורם המלווה את כספי ההלוואה ממקור אחר.
כמה כסף אפשר לקבל בהלוואת משכנתא הפוכה?
התשובה לשאלה כמה כסף אפשר לקבל בהלוואת משכנתא הפוכה תלויה במספר פרמטרים, אבל היא בעיקר תלויה בשני הפרמטרים העיקריים הם:
- הגיל של הלווים שווי הדירה
- שווי הדירה
פרמטר נוסף שנחשב למשמעותי אך לפחות מרכזי משני הפרמטרים הקודמים, הוא יתר תנאי ההלוואה. נבאר כעת כיצד על פרמטר משפיע על כמה כסף תוכלו לקבל בהלוואת משכנתא הפוכה. ראשית, סכום הכסף שתוכלו לקבל בהלוואת משכנתא הפוכה תלוי בגיל של הלווים. ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך תוכלו לקחת הלוואה באחוז גבוה יותר משווי הנכס. בחברות מסוימות ניתן לקבל הלוואת משכנתא הפוכה רק מגיל 60, וחלק מהמקרים רק מגיל 65 ומעלה. מי שייקח משכנתא הפוכה בגיל זה, יוכל לקבל הלוואה בסך 15% משווי הנכס.
עם זאת, כאשר הלווים הם בני 85 ומעלה, הם יוכלו לקבל הלוואת משכנתא הפוכה בסך 50% משווי הדירה (כי ההגיון אומר שלא נותרו להם שנים רבות לחיות). על כן, הגורם המרכזי המשפיע על גובה ההלוואה הוא גילם של הלווים. שנית, שווי הדירה עצמה ישפיע על גובה ההלוואה. כאמור, בכל גיל ניתן לקחת הלוואה בשווי של אחוז מסוים מתוך שוויה של הדירה. על כן, כדי לדעת באיזה סכום מדובר בפועל, יש לדעת מה שוויה של הדירה.
השווי מוערך באמצעות שמאי המוסכם על הגורם המלווה, בין אם מדובר בחברת ביטוח ובין אם מדובר בבנק. לבסוף, גם יתר תנאי ההלוואה ישפיעו על גובה ההלוואה שתוכלו לקחת. בדרך כלל, אם הריביות שלכם מאוד נמוכות ותנאי ההחזר נוחים, תוכלו לקחת הלוואה בסכום מצומצם יותר. מנגד, כאשר הריבית גבוהה וההחזרים נוקשים, הבנק יעניק לכם הלוואה במסגרת משכנתא הפוכה גם בסכומים משמעותיים יותר.
תפקידו של עורך דין משכנתא הפוכה
הלוואת משכנתא הפוכה כרוכה בחסרון משמעותי – אתם מעניקים לגורם המלווה, בין אם מדובר בבנק ובין אם בחברת ביטוח, זכות קניינית בנכס שלכם. הנכס אמנם נותר בבעלותכם ואתם יכולים לעשות בו כרצונכם, אך בסופו של דבר לבנק יש זכות משמעותית בנכס ואם לא תעמדו בתנאי ההלוואה, הוא יוכל למכור את הנכס בהוצאה לפועל. מכיוון שזהו המצב, יש לקחת הלוואות משכנתא הפוכה בזהירות רבה. עליכם להיות בטוחים כי תנאי ההלוואה הוגנים, שומרים על הזכויות שלכם ולא מאפשרים לגורם המלווה להגיע בקלות להוצאה לפועל. עורך דין משכנתא הפוכה יוודא זאת עבורכם.
עורך דין משכנתא הפוכה יעבור על כל דפי החוזה הארוכים והמייגעים, לפני שתחתמו על הלוואת המשכנתא ההפוכה. עורך הדין יכול לפעול לשינוי סעיפים בחוזה שפוגעים בכם וידאג כי החוזה יהיה בטוח עד כמה שניתן. עורך דין משכנתא הפוכה ימנע מצב בו הבנק יכול לפנות בקלות להוצאה לפועל ולהשיב לעצמו את כספי ההלוואה באמצעות מכירת הנכס שלכם.
מעבר לכך, עורך הדין יפעל במישור העסקי ויוודא כי ההלוואה באמת ניתנת בתנאים נוחים, המצדיקים הענקת זכות קניינית לגורם המלווה בנכס שלכם. עורך הדין יבחן את מכלול העסקה מבחינה משפטית וימליץ לכם, בסופו של דבר ולאחר עריכת השינויים הנדרשים, האם לקחת את ההלוואה או שמא רצוי להימנע מכך.
עורך דין משכנתא הפוכה – אושר אלקיים
חושבים על משכנתא הפוכה? מתלבטים אם זה באמת הדבר הנכון עבורכם? מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא הפוכה תוך צמצום הסיכונים המשפטיים למינימום ההכרחי?
פנו אל אושר אלקיים משרד עורכי דין לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן המתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובעולם המשכנתאות בפרט. לעו"ד אלקיים ניסיון רב בתחום ולאורך השנים ייצג מספר רב של לקוחות שלקחו משכנתא הפוכה. הודות לשירותיו, הלקוחות קיבלו את ההלוואה בתנאים הטובים והבטוחים ביותר שאפשר. צרו קשר עם משרדו של עו"ד אלקיים, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
