כל מי שמתעסק במקרקעין בישראל נתקל, בשלב זה או אחר, במושג "מושע". ובכל זאת, רבים לא יודעים מה משמעות המושג או מהן ההשלכות המשפטיות שלו. במאמר זה נעשה סדר בדיני קרקעות מסוג מושע, נבהיר מה משמעותו של מונח זה ומהם הכללים העיקריים הנוגעים לקניית נכס מושע, ניהולו ומכירתו. מתעניינים בנכסי מושע או בכלל בנדל"ן? המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב.
מה זה מושע?
המושג מושע נשמע זר לישראלי הממוצע, ובצדק. למעשה, מדובר במושג עות'מאני, אשר השתמר מאז ימי השלטון העות'מאני בארץ. כידוע, העות'מאנים שלטו בשטחי ארץ ישראל מאז שנת 1517 ועד לשנת 1917 עם סוף מלחמת העולם הראשונה. בשלהי המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20, חוקקו העות'מאנים את הקודקס האזרחי שלהם, הידוע בשם המג'לה. אחד מפרקי המג'לה עסק בדיני המקרקעין באימפריה וכן בסיווג הקרקעות.
בין היתר, עסקה המג'לה בדיני השותפות במקרקעין. שותפות זו במקרקעין נקראת, בלשון המג'לה, מושע. למג'לה היה מעמד חוקי רשמי בישראל, עד לחקיקת חוק ביטול המג'לה בשנת 1984. כך, מונחים מהמג'לה חדרו ללקסיקון המשפטי הישראלי והמונח "מושע" ממשיך לתאר עד היום שותפות במקרקעין.
דיני מושע בישראל
נוכחנו לדעת כי מושע הינו מושג עות'מאני לתיאור שותפות במקרקעין. דיני השותפות במקרקעין אינם מוסדרים עוד על פי המג'לה, אלא לפי הפרק החמישי לחוק המקרקעין הישראלי משנת 1969. כעת, נעסוק בדינים עיקריים מתוך פרק זה, הנוגעים לבעלות במושע בישראל.
בעלות משותפת בכלל הקרקע
סעיף 27 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הכלל המשפטי הבא:
"מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם" (ס'27 לחוק מיסוי מקרקעין – 1969)
הסעיף המוצג קובע את הכלל הבא: בקרקע של מספר שותפים, אי אפשר להצביע על חלק מהקרקע ולשייך אותו לשותף א' ועל חלק אחר ולשייך אותו לשותף ב'. כל גרגר חול עד לרמת האטומים בשטח שייך במשותף לכלל הבעלים במושע ולא ניתן לייחס בעלות מסוימת למישהו. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבהיר את משמעות הכלל המשפטי. יוסי נפטר בשיבה טובה והוריש לשני ילדיו, דני ודנה, מקרקעין שהיו בבעלותו. המקרקעין התפרסו על פני 2 דונם וכללו בית מגורים, גינה רחבת ידיים ומטע. במצב שכזה, לא ניתן להגדיר כי הבית יהא בבעלות דינה והגינה והמטע בבעלות דני, או להיפך. בעלותם של כל אחד מהאחים תתפרס במשותף על כלל השטח, דהיינו על הגינה, המטע והבית כאחד.
ניהול ושימוש רגילים במקרקעין
סעיף 30 לחוק הנ"ל מסדיר את כללי הניהול והשימוש במקרקעין. על פי הסעיף, כל מה שנוגע לניהול ושימוש רגילים במקרקעין, ייקבע בהתאם להחלטת רוב הבעלים במקרקעין. כך, למשל, אם שלושה אחים בעלים במשותף של כרם ענבים ושני אחים מחליטים להתקשר עם יצרן יין זה או אחר, ההחלטה תחייב גם את האח השלישי. עם זאת, במקרים בהם ההחלטה חורגת מניהול ושימוש רגילים במקרקעין, הרי שתידרש הסכמה של כלל השותפים לצורך קבלת ההחלטה.
לשם הדוגמה, אם שניים משלושת האחים ירצו לעקור את עצי הגפן ולטעת במקומם עצי זית, הם לא יוכלו לעשות זאת ללא הסכמת האח השלישי. זאת, מכיוון שמדובר בהחלטה החורגת מניהול ושימוש רגיל בנכס ועל פי הסעיף, "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים". לבסוף, הסעיף מתיר לשותף הרואה עצמו כמקופח מהחלטה של רוב השותפים האחרים לפנות לבית המשפט. במידה שבית המשפט יסבור כי ההחלטה אכן מקפחת את השותף המצוי בעמדת מיעוט, יהא בסמכותו לבטל את ההחלטה.
כמו כן, סעיף 31 לחוק מתיר לשותף יחיד לעשות כל אחת מהפעולות הבאות בנכס, גם ללא הסכמת שאר השותפים:
- שימוש סביר בנכס, באופן שלא ימנע שימוש שכזה מהשותפים האחרים במושע.
- כל פעולה דחופה הדרושה לשם החזקתו התקינה של הנכס.
- כל פעולה דחופה הדרושה לשם מניעת נזק לנכס.
עם זאת, הסעיף מחייב את השותף הנוקט בכל אחת מפעולות אלו לעדכן את השותפים האחרים בהקדם האפשרי. העדכון מהווה תנאי לזכות השותף בנכס לנקוט בכל אחת מפעולות אלו.
רכישת נכס במושע
לצערנו מושע משמשת אותנו גם כיום, כאשר חלק נרחב מהדירות בישראל לא רשומות בטאבו (עוד מונח שייבאנו מהאימפריה העות'מאנית), אלא רשומות במושע ועל ידי חברה משכנת. סעיף 34 לחוק המקרקעין מסדיר את זכותו של כל שותף למכור את חלקו במושע. ממילא, הסעיף נוגע בזכותם של כולי עלמא לרכוש נכס במושע, דהיינו לרכוש את חלקו של שותף במקרקעין אשר הבעלות בהם משותפת:
"(א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים
. (ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים" (ס'34 לחוק המקרקעין – 1969).
סעיף א' לחוק קובע הוראה ברורה וחד משמעית – כל שותף רשאי למכור את חלקו במושע, גם שלא בהסכמת השותפים האחרים. זאת, למרות הפרובלמטיות הגדולה שסעיף זה יכול ליצור. תוצאת הסעיף היא שאנשים ימצאו את עצמם שותפים במקרקעין עם זרים מוחלטים, פעמים רבות בניגוד מוחלט לרצונם.
ובכל זאת, הסעיף מתיר לשותפים באופן גורף למכור את חלקם במושע, בלי הסכמת יתר השותפים. בד בבד, הסעיף מכיר בזכותם של שותפים לכרות הסכם שיתוף, האוסר על שותפים למכור את חלקם במושע ללא הסכמת שאר השותפים. אולם גם תניה שכזו, תוקפה יפה ל-5 שנים לכל היותר. הסכם שותפות לא יוכל להגביל את זכותו של שותף למכור את חלקו במושע למשך תקופה העולה על 5 שנים.
פירוק השותפות במושע
חוק המקרקעין עוסק אף בפירוק השותפות במקרקעין. סעיפי החוק קובעים, תחילה, כי זכותו של כל שותף לדרוש את פירוק השותפות במקרקעין בכל זמן ובכל עת. הפירוק ייכפה על השותפים האחרים, אף אם הם אינם מעוניינים בכך. עם זאת, החוק מכיר בזכותם של השותפים לכרות ביניהם הסכם שותפות, המגביל את יכולתם של השותפים לפרק את השותפות שלא בהסכמת השותפים האחרים. אולם תוקפה המוחלט של תניה שכזו, יפה ל-3 שנים. לאחר מכן, השותף החפץ בפירוק יוכל לפנות לבית המשפט ובית המשפט יורה על פירוק השותפות אם הדבר צודק בנסיבות העניין.
הפירוק יקרה בפועל על דרך חלוקה של הקרקע או על דרך מכירה של המקרקעין. על כל פנים, חשוב לעשות זאת בצורה מקצועית ומדויקת, בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.
פירוק שיתוף במושע – איך עושים זאת?
במקרים רבים אנשים מוצאים את עצמם רוכשים או מחזיקים קרקע אשר לא ניתן לבצע עליה רישום מסודר יחד עם שותפים לא רצויים. במקרים אלה הצדדים עשויים לפנות לבית המשפט על מנת שזה יסייע בפתרון הבעיות של השותפים במקרקעין.
הפתרון הנפוץ ביותר הוא פירוק שיתוף במושע. במצב הדברים הזה, יש להגיש תביעה לבית המשפט יחד עם דרישה למינוי כונס נכסים על מנת להוציא את הנכס למכירה.
אם אתם עומדים בפני שלב זה – מומלץ לפנות אל משרדנו ואנו נשמח לסייע.
בעיות ברכישת נכס במושע
לא פעם אנשים שמעוניינים לרכוש נכס שרשום במושע ייתקלו בבעיות רבות.
ראשית, ישנה בעיה משפטית ברישום במושע, שכן רישום הזכויות יכול להיות שנעשה על ידי חברה משכנת, ובמקרים מסוימים אפילו ללא חברה משכנת ורישום מסודר, מה שלא מאפשר לדעת למי שייך איזה נכס.
שנית, הבנקים לא מעניקים משכנתאות לנכסים הרשומים במושע. לא פעם פונים אלינו רוכשים של דירות במושע שמגלים מאוחר מדי שהבנק מסרב לתת להם תשלום אם לא יעבירו את הרישום לטאבו.
רכישת נכס במושע – אושר אלקיים משרד עורכי דין
בעלים בנכס משותף? חושבים על לרכוש נכס הנמצא בבעלות משותפת?
מעוניינים לפרק שותפות בנכס? פנו אל עו"ד אושר אלקיים לקבלת שירותי ייעוץ וייצוג בתחום. עו"ד אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין, ובעל ניסיון רב בנכסים משותפים. קבעו פגישה ראשונית במשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד אלקיים.
