שווי קרקע חקלאית מורכב משני פרמטרים עיקריים: הראשון הוא שווי הקרקע בהווה, המסתכם בעלויות יחסית נמוכות. השני הוא היתכנות הקרקע לשינוי ייעוד, במסגרתו ככל שיש סיכוי גדול יותר לייעוד עתידי למגורים או למסחר, שווי הקרקע עולה משמעותית. במאמר זה נדון בערך הקרקע החקלאית ועד כמה משתלם באמת להשקיע בה. לקריאה על מאפייניה של קרקע חקלאית למכירה – אתם מוזמנים לקרוא עוד במדריך "קרקע חקלאית למכירה".
מהי קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת לשימוש חקלאי כמו גידולים, מטעים, מרעה ועוד, ואינה מיועדת למגורים. חלק מהקרקעות החקלאיות נמצאות בהליכי שינוי ייעוד כתוצאה מהחלטותיה של וועדת התכנון הארצית, שמעוניינת להמשיך את הפיתוח האורבני ולהרחיב שטחי תעשיה, מסחר ומגורים בהתאם לצורך.
השימוש המותר בקרקעות חקלאיות הוא לצרכים אלה בלבד ולכן בתהליכי שינוי הייעוד הופכת מהות ומטרת הקרקע ואיתה משתנה גם היקף השימוש המותר בה. תהליך שינוי ייעוד לקרקעות חקלאיות נקרא גם "הפשרת קרקע". ההפשרה מאפשרת למשקיעי נדל"ן לרכוש את הקרקע ולקבל עליה תשואה גבוהה, ככל שתהליכי הפיתוח והתכנון מוסיפים להתקדם.
קרקע חקלאית בהגדרתה אינה בין התחומים הכלכליים הרווחיים ביותר במשק, כך ששוויה נמוך בהשוואה לקרקעות המיועדות למסחר או מגורים. לפיכך, שווי קרקע חקלאית קוסם מאוד למשקיעים בנדל"ן ובייחוד בשלבים מוקדמים בתהליך שינוי הייעוד.
הפשרת קרקעות חקלאיות
הפשרת קרקעות חקלאיות היא שם כולל לתהליכי שינוי ייעוד קרקעות, באופן שיעביר את חלקת האדמה הספציפית ממהותה כחקלאית למהות חדשה, כמו מסחר, תעשיה או מגורים.
כל קרקע בישראל מצוידת בתוכנית תב"ע, שמגדירה את סוג ואופן השימוש המותר בה. תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות מביא לשינוי ייעוד הקרקע על ידי הגשה ואישור תוכנית תב"ע חדשה, מה שמביא לעליית שווי קרקע חקלאית עם תב"ע מעודכנת ולכן מחירה מטפס ככל שהיא תתקדם בתהליך ההפשרה.
חשוב להדגיש שתהליכי הפשרה כרוכים בבירוקרטיה מסועפת ומסורבלת מאוד, מטבע הדברים גם שכרוכה בזמן המתנה רב. למעשה, יחלפו כמה שנים עד לאישור או דחיית התב"ע, כך שהמשקיעים בקרקע חקלאית נדרשים להכניס אל תוך תחשיב שווי הקרקע החקלאית שלהם גם את מאזן הסיכונים הסביר ואת פרק הזמן שיחלוף עד להפיכת הקרקע לבעלת אופציה נדל"נית בפועל.
שווי קרקע חקלאית – דרכים להערכת שווי
הערכת שווי קרקעות מתבצעת באחת משלוש שיטות מרכזיות, כל אחת מהן נועדה להעריך בקירוב ככל הניתן את ערכה של כל קרקע לפי פרמטרים שמשפיעים ו/או צפויים להשפיע עליה בהמשך:
השוואה לפי מחיר השוק
בדיקת עסקאות אחרונות שהתרחשו בקרקעות דומות. חשוב להדגיש שהקרקעות בפועל אינן שוות ולכן יש להתייחס בראש ובראשונה לייעוד הקרקע ולגודלה. יש אפשרות לבחון את המחירים לקרקעות אלה באמצעות בדיקה ברשות המיסים, אשר מפרסמים בה עסקאות שבוצעו החל משנות ה-90 ועד 3 חודשים ממועד הבדיקה.
לעיתים הרשויות לא מעלות את כל העסקאות, ולעיתים הם לא מעלים את השווי העדכני של הקרקע החקלאית אלא מספרים אחרים.
הערכת שווי בהתאם לתשואה הפוטנציאלית
שיטה זו מתבססת על הערכה בהתאם לתשואה העתידית שיניב בעל הקרקע ממנה. אם מדובר בקרקע חקלאית, יש להעריך תוך כמה זמן יחזיר בעליה את ההשקעה וכמה ירוויח מהקרקע לאחר מכן. הערכה זו צריכה להיערך על ידי שמאי קרקע מוסמך, אשר יודע להעריך ולהשוות את שווי הקרקע לקרקע דומה במאפייניה.
הערכת שווי זו נקראת בשפה המקצועית "הערכת שמאי לפי תקן 22" אשר במסגרתה מעריך השמאי את שווי הקרקע הנוכחי, ואת שווי הקרקע במקרה של שינוי ייעוד וקבלת היתרי בניה.
הערכת שווי קרקע חקלאית על סמך הזכויות בקרקע
אם על הקרקע אין כרגע פיתוח, יש לבדוק את אחוזי הבנייה המורשים בה ואת כל מגבלותיה: סוג הקרקע, מי תהום נתונים, שיפוע ועוד. ברובם המוחלט של המקרים, השווי שבו מוצעת קרקע חקלאית למכירה איננו תואם את השווי הריאלי שלה.
וכך קורה שמשווקי קרקעות מתבססים בדרך כלל על הערכת שווי שמורכבת מסיכוי הקרקע להפשרה, בהתאם לפוטנציאל הגלום בה או קרבתה ליישוב כלשהו. לאור זאת, מומלץ לבחון באמצעות עורך דין מקרקעין ושמאי מטעמכם את השווי הנוכחי של הקרקע ואת הסיכוי האמיתי שלה להפשרה.
גורמים שמשפיעים על שווי הקרקע
ייעוד – אם הקרקע מיועדת לחקלאות, הרי שלא בהכרח שניתן יהיה לבנות עליה מבני קבע לצרכי מגורים ולכן יש לבחון נקודתית את פוטנציאל הקרקע ואת האפשרות לשינוי ייעוד לצורך מגורים, תעשיה, מסחר או משרדים. בדרך כלל שוויין של קרקעות לצרכי מסחר הן הגבוהות ביותר, אחריהן קרקעות לצרכים תעשייתיים ולבסוף קרקע לצרכי מגורים, אם כי קרקעות למגורים אינן היחידות בהן ניתן לגור.
הפשרה לבנייה – קרקע שהופשרה היא קרקע שייעודה שונה מחקלאי לייעוד המאפשר בנייה, כמו מגורים, מסחר, משרדים או תעשייה, בהתאם לתוכנית החלה עליה. קרקעות חקלאיות לעומת זאת, מהוות קרקעות לשימוש חקלאי בלבד ושוויין צפוי להיות נמוך יותר באופן יחסי. אם מדובר בקרקע המיועדת להפשרה, ערכה כמובן יעלה.
מיקום הקרקע על המפה – מדובר באלמנט מכריע בנוגע לשווי קרקעות באופן כללי. בדרך כלל ככל שהמיקום מרכזי יותר, הביקוש אליו גבוה יותר, אם כי לעתים קרקעות באזורים טבעיים וכפריים יהיו שוות סכום נכבד.
פיתוח והימצאות מי תהום – אם הקרקע מכילה פיתוח, שוויה מטבע הדברים עולה. השפעה נוספת על השווי חלה ביחס להימצאותם של מי תהום בקרקע, בדגש על עומקם ביחס לגובה הקרקע עצמה.
שווי קרקעות חקלאיות לעומת קרקעות שהופשרו לבנייה
קרקע חקלאית בהגדרתה המובהקת, כלומר כזו שאין עליה הליך תכנוני כלשהו, שווה בדרך כלל כמה עשרות אלפי שקלים לדונם אחד (1,000 מ"ר). להבדיל, המחיר לקרקע מופשרת נע בין 3-30 מיליון שקלים לדונם, בהתאם למיקום הקרקע ועל סמך יתר הפרמטרים שפורטו לעיל.
קרקע חקלאית ששינתה את ייעודה וגם אושרה לגביה תוכנית הבנייה, עולה מאות אחוזים יותר מאשר מחירה ההתחלתי ולכן היא מהווה פוטנציאל משמעותי להשקעות. יחד עם זאת, הליך שינוי הייעוד לא תמיד ניתן לחיזוי, כאשר בחלק גדול מהמקרים אין שום ערובה לכך שתוכנית הבנייה בכלל תקבל אישור מכל הוועדות הרלוונטיות.
לאור כל אלה, לא די בלהעריך שווי קרקע חקלאית לרכישה ויהיה צורך לבחון גם את כדאיות ההשקעה באותה הקרקע, בהתאם לוודאות הקרובה ביותר שלה לעבור שינוי ייעוד והפשרה לבנייה.
באמצעות ליווי משפטי מקצועי מעו"ד מקרקעין, יהיה ניתן להעריך את הפוטנציאל בכל קרקע חקלאית ולבחון את רמת כדאיות ההשקעה. לעתים יהיה נכון יותר להשקיע בקרקע יקרה יותר, שכבר נמצאת בעיצומו של הליך שינוי הייעוד, אם כי הרבה תלוי במטרת ההשקעה ובצורך של הלקוח בפתרון איכותי עבורה.
