שווי קרקע חקלאית

שווי קרקע חקלאית מורכב משני פרמטרים עיקריים: הראשון הוא שווי הקרקע בהווה, המסתכם בעלויות יחסית נמוכות. השני הוא היתכנות הקרקע לשינוי ייעוד, במסגרתו ככל שיש סיכוי גדול יותר לייעוד עתידי למגורים או למסחר, שווי הקרקע עולה משמעותית. במאמר זה נדון בערך הקרקע החקלאית ועד כמה משתלם באמת להשקיע בה. לקריאה על מאפייניה של קרקע חקלאית למכירה – אתם מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא:

 

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת לשימוש חקלאי כמו גידולים, מטעים, מרעה ועוד, ואינה מיועדת למגורים. חלק מהקרקעות החקלאיות נמצאות בהליכי שינוי ייעוד כתוצאה מהחלטותיה של וועדת התכנון הארצית, שמעוניינת להמשיך את הפיתוח האורבני ולהרחיב שטחי תעשיה, מסחר ומגורים בהתאם לצורך.

השימוש המותר בקרקעות חקלאיות הוא לצרכים אלה בלבד ולכן בתהליכי שינוי הייעוד הופכת מהות ומטרת הקרקע ואיתה משתנה גם היקף השימוש המותר בה. תהליך שינוי ייעוד לקרקעות חקלאיות נקרא גם "הפשרת קרקע". ההפשרה מאפשרת למשקיעי נדל"ן לרכוש את הקרקע ולקבל עליה תשואה גבוהה, ככל שתהליכי הפיתוח והתכנון מוסיפים להתקדם.

קרקע חקלאית בהגדרתה אינה בין התחומים הכלכליים הרווחיים ביותר במשק, כך ששוויה נמוך בהשוואה לקרקעות המיועדות למסחר או מגורים. לפיכך, שווי קרקע חקלאית קוסם מאוד למשקיעים בנדל"ן ובייחוד בשלבים מוקדמים בתהליך שינוי הייעוד.

 

הפשרת קרקעות חקלאיות

הפשרת קרקעות חקלאיות היא שם כולל לתהליכי שינוי ייעוד קרקעות, באופן שיעביר את חלקת האדמה הספציפית ממהותה כחקלאית למהות חדשה, כמו מסחר, תעשיה או מגורים.

כל קרקע בישראל מצוידת בתוכנית תב"ע, שמגדירה את סוג ואופן השימוש המותר בה. תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות מביא לשינוי ייעוד הקרקע על ידי הגשה ואישור תוכנית תב"ע חדשה, מה שמביא לעליית שווי קרקע חקלאית עם תב"ע מעודכנת ולכן מחירה מטפס ככל שהיא תתקדם בתהליך ההפשרה.

חשוב להדגיש שתהליכי הפשרה כרוכים בבירוקרטיה מסועפת ומסורבלת מאוד, מטבע הדברים גם שכרוכה בזמן המתנה רב. למעשה, יחלפו כמה שנים עד לאישור או דחיית התב"ע, כך שהמשקיעים בקרקע חקלאית נדרשים להכניס אל תוך תחשיב שווי הקרקע החקלאית שלהם גם את מאזן הסיכונים הסביר ואת פרק הזמן שיחלוף עד להפיכת הקרקע לבעלת אופציה נדל"נית בפועל.

שווי קרקע חקלאית  – דרכים להערכת שווי

הערכת שווי קרקעות מתבצעת באחת משלוש שיטות מרכזיות, כל אחת מהן נועדה להעריך בקירוב ככל הניתן את ערכה של כל קרקע לפי פרמטרים שמשפיעים ו/או צפויים להשפיע עליה בהמשך:

 

השוואה לפי מחיר השוק

בדיקת עסקאות אחרונות שהתרחשו בקרקעות דומות. חשוב להדגיש שהקרקעות בפועל אינן שוות ולכן יש להתייחס בראש ובראשונה לייעוד הקרקע ולגודלה. יש אפשרות לבחון את המחירים לקרקעות אלה באמצעות בדיקה ברשות המיסים, אשר מפרסמים בה עסקאות שבוצעו החל משנות ה-90 ועד 3 חודשים ממועד הבדיקה.

לעיתים הרשויות לא מעלות את כל העסקאות, ולעיתים הם לא מעלים את השווי העדכני של הקרקע החקלאית אלא מספרים אחרים.

 

הערכת שווי בהתאם לתשואה הפוטנציאלית

שיטה זו מתבססת על הערכה בהתאם לתשואה העתידית שיניב בעל הקרקע ממנה. אם מדובר בקרקע חקלאית, יש להעריך תוך כמה זמן יחזיר בעליה את ההשקעה וכמה ירוויח מהקרקע לאחר מכן. הערכה זו צריכה להיערך על ידי שמאי קרקע מוסמך, אשר יודע להעריך ולהשוות את שווי הקרקע לקרקע דומה במאפייניה.

הערכת שווי זו נקראת בשפה המקצועית "הערכת שמאי לפי תקן 22" אשר במסגרתה מעריך השמאי את שווי הקרקע הנוכחי, ואת שווי הקרקע במקרה של שינוי ייעוד וקבלת היתרי בניה.

 

הערכת שווי קרקע חקלאית על סמך הזכויות בקרקע

אם על הקרקע אין כרגע פיתוח, יש לבדוק את אחוזי הבנייה המורשים בה ואת כל מגבלותיה: סוג הקרקע, מי תהום נתונים, שיפוע ועוד. ברובם המוחלט של המקרים, השווי שבו מוצעת קרקע חקלאית למכירה איננו תואם את השווי הריאלי שלה.

וכך קורה שמשווקי קרקעות מתבססים בדרך כלל על הערכת שווי שמורכבת מסיכוי הקרקע להפשרה, בהתאם לפוטנציאל הגלום בה או קרבתה ליישוב כלשהו. לאור זאת, מומלץ לבחון כראוי באמצעות עורך דין מקרקעין מקצועי ביותר את השווי הנוכחי של הקרקע ואת הסיכוי האמיתי שלה להפשרה.

 

גורמים שמשפיעים על שווי הקרקע

ייעוד – אם הקרקע מיועדת לחקלאות, הרי שלא בהכרח שניתן יהיה לבנות עליה מבני קבע לצרכי מגורים ולכן יש לבחון נקודתית את פוטנציאל הקרקע ואת האפשרות לשינוי ייעוד לצורך מגורים, תעשיה, מסחר או משרדים. בדרך כלל שוויין של קרקעות לצרכי מסחר הן הגבוהות ביותר, אחריהן קרקעות לצרכים תעשייתיים ולבסוף קרקע לצרכי מגורים, אם כי קרקעות למגורים אינן היחידות בהן ניתן לגור.

הפשרה לבנייה – קרקע שהופשרה היא קרקע שניתן לבנות עליה מבנים מסחריים או מבני משרדים ומסחר. קרקעות חקלאיות לעומת זאת, מהוות קרקעות לשימוש חקלאי בלבד ושוויין צפוי להיות נמוך יותר באופן יחסי. אם מדובר בקרקע המיועדת להפשרה, ערכה כמובן יעלה.

מיקום הקרקע על המפה – מדובר באלמנט מכריע בנוגע לשווי קרקעות באופן כללי. בדרך כלל ככל שהמיקום מרכזי יותר, הביקוש אליו גבוה יותר, אם כי לעתים קרקעות באזורים טבעיים וכפריים יהיו שוות סכום נכבד.

פיתוח והימצאות מי תהום – אם הקרקע מכילה פיתוח, שוויה מטבע הדברים עולה. השפעה נוספת על השווי חלה ביחס להימצאותם של מי תהום בקרקע, בדגש על עומקם ביחס לגובה הקרקע עצמה.

 

שווי קרקעות חקלאיות לעומת קרקעות שהופשרו לבנייה

קרקע חקלאית בהגדרתה המובהקת, כלומר כזו שאין עליה הליך תכנוני כלשהו, שווה בדרך כלל כמה עשרות אלפי שקלים לדונם אחד (1,000 מ"ר). להבדיל, המחיר לקרקע מופשרת נע בין 3-30 מיליון שקלים לדונם, בהתאם למיקום הקרקע ועל סמך יתר הפרמטרים שפורטו לעיל.

קרקע חקלאית ששינתה את ייעודה וגם אושרה לגביה תוכנית הבנייה, עולה מאות אחוזים יותר מאשר מחירה ההתחלתי ולכן היא מהווה פוטנציאל משמעותי להשקעות. יחד עם זאת, הליך שינוי הייעוד לא תמיד ניתן לחיזוי, כאשר בחלק גדול מהמקרים אין שום ערובה לכך שתוכנית הבנייה בכלל תקבל אישור מכל הוועדות הרלוונטיות.

לאור כל אלה, לא די בלהעריך שווי קרקע חקלאית לרכישה ויהיה צורך לבחון גם את כדאיות ההשקעה באותה הקרקע, בהתאם לוודאות הקרובה ביותר שלה לעבור שינוי ייעוד והפשרה לבנייה.

באמצעות ליווי משפטי מקצועי מעו"ד מקרקעין, יהיה ניתן להעריך את הפוטנציאל בכל קרקע חקלאית ולבחון את רמת כדאיות ההשקעה. לעתים יהיה נכון יותר להשקיע בקרקע יקרה יותר, שכבר נמצאת בעיצומו של הליך שינוי הייעוד, אם כי הרבה תלוי במטרת ההשקעה ובצורך של הלקוח בפתרון איכותי עבורה.

שווי קרקע חקלאית
שווי קרקע חקלאית
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא שווי קרקע חקלאית

זוהי חלקת אדמה המוגדרת כשטח לצרכים חקלאיים כמו גידולים, משק או חווה, משתלה וכיוצ"ב. הקרקע החקלאית שייכת לגורם פרטי או למינהל מקרקעי ישראל (ממ"י), שעשוי להחליט על שינוי ייעוד למגורים, מסחר או תעשייה ואיתם גם על הפשרת בנייה.

שווי הקרקע נקבע בראש ובראשונה לפי מצבה הנוכחי, כלומר מהותה של הקרקע כיום, ולפי הערכה מקצועית לגבי שינוי ייעוד עתידי צפוי. השינוי העתידי הוא זה שמייקר את מחיר הקרקע בהתאמה, כאשר בנקודה זו נכנסים להערכת השווי גם מיקום הקרקע, מצבה, האם יש בה פיתוח, מי תהום בעומק מסוים וכן הלאה.

קיימות שלוש דרכים להערכת השווי:

  • בדיקת עסקאות אחרונות בקרקעות דומות (אם יש כאלה)
  • הערכת התשואה העתידית והחזר ההשקעה והרווח של הרוכש לאחר מכן
  • הערכה על פי אחוזי הבנייה המורשים ומגבלות הקרקע

 

כדי שהערכת השווי לא תתברר כספקולציה בלתי יעילה, יש לבצע את הערכת השווי ואת בדיקת כדאיות הרכישה מול שמאי מקרקעין או  עורך דין המתמחה בליווי משקיעי נדל"ן שמחפשים קרקע איכותית להשקעה. להתייעצות אישית בהתאם לצרכים והמטרות שלכם, פנו כבר עכשיו אל עורך דין אושר אלקיים.

 

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין