מס שבח דירה שניה

מושכלות יסוד של כללי המס במדינת ישראל ובעולם כולו היא שאם אדם מרוויח כסף – צריך להיות על כך מס. המס משקף את חלקה של המדינה ברווחי האדם, והוא משתנה בהתאם לאופי ההכנסה וגובהה. לכן, אם אדם מרוויח כסף ממכירת נדל"ן (דירה, בניין, קרקע חקלאית או כל נכס אחר), המדינה רוצה את החלק שלה ברווחים! החובה לשלם מס שבח היא חובה שקיימת בכל עסקה – למעט אם החוק פטר את הנישום מתשלום של מס שבח.

לכן – לא מעט אנשים במדינת ישראל נתקלים במס שבח ושואלים את עצמם את השאלה הפשוטה – האם מס השבח הוא גזירת גורל? האם מס השבח הוא חובה? איך אפשר שלא לשלם אותו?!!? במדריך הזה תמצאו 14 דרכים חוקיות לחלוטין איך לא לשלם מס שבח או להפחית אותו בצורה משמעותית במיוחד! כל אחת מהשיטות המפורטות במאמר זה יכולה / עשויה להתאים לסיטואציה ולאדם, ויכולה שלא. לכן – אם אתם עומדים בפני עשיית עסקה למכירת נכס מקרקעין, המלצתנו היא ליצור עם משרדנו קשר על מנת שנוכל לסייע לכם במכירת הנכס, וחיסכון בתשלום המס! מוזמנים לפנות אלינו באמצעות הלחצן הבא ונשמח לסייע!

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר למוכר של נכס מקרקעין (דירה, קרקע, מניות וכיוצ"ב), בין מחיר הרכישה שבו רכש את הנכס, ובין מחיר המכירה בו מכר את הנכס. החובה לתשלום מס השבח מוטלת על מכירת נכסים במדינת ישראל מכח סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אשר מטיל חובת תשלום קוגנטית במכירת זכות במקרקעין.

ונרחיב:

• אם נמכרת "זכות במקרקעין" – אשר מוגדרת בסעיף 1 לחוק כבעלות או חכירה העולה על 25 שנים במקרקעין, בין אם בדין ובין אם ביושר והרשאה להשתמש במקרקעין
• מקרקעין – מוגדר בסעיף 1 לחוק כקרקע וכן כל מה שמוקם על הקרקע כמו בניינים, בתים ודברים אחרים המחוברים למקרקעין באמצעות חיבור של קבע. כל למשל אם נמכרת קרקע שיש עליה קראוון שאינו מחובר לקרקע – אין זה מהווה עסקת מקרקעין.
• במדינת ישראל – תשומת לב שגם על מכירת נכסים באזור יהודה ושומרון חלים על סעיף זה.
• מס על השבח  – מס המוטל על ההבדל בין סכום הרכישה ומכירה.

 

כלומר – ההגדרה היא רחבה במיוחד!

לצערנו,  ישנם לא מעט אנשים "מתחכמים" (אשר משלמים לא מעט לעורכי דין), אשר מנסים לאתגר מדי פעם את החוק ולטעון שיש נושאים שלא חל עליהם מס שבח (כמו דיירות מוגנת, זכויות בר רשות, זכויות נוספות). לשמחתנו כמשרד עורכי דין – המקרים האלה מביאים לעיתים (רחוקות) להישגים משפטיים, אשר יאפשרו לנו למכור נכסים בפטור ו/או באמצעות הנחות משמעותיות במס שבח.

 

כמה זה מס השבח?

מס שבח הוא כאמור מס שחל על כל עסקה של מכירת מקרקעין במדינת ישראל. אם מס שבח חל – אז השאלה היא כמה זה מס שבח? האם זה לפי סכום מסוים? האם זה לפי אחוזים? התשובה וכלל האצבע היא שמס השבח שחל הוא 25% מההפרש בין מחיר הרכישה ובין מחיר המכירה. הסכום הזה קבוע בסעיף 48 לחוק, וישנם הוראות שונות ביחס למס שבח, אשר נסקור מטה. לשם הנוחיות – להלן דוגמה לאופן חישוב בסיסי של מס השבח

1. אם קרקע נרכשת בסכום של 1,000,000 ₪
2. והיא נמכרת בסכום של 2,000,000 ₪
3. השבח הוא 1,000,000 ₪
4. ומס השבח הוא 25% מסכום זה
5. כלומר מס השבח שיחול הוא 250,000 ₪!

 

כלומר עינינו הרואות – מס השבח שיחול הוא 25% מהרווח שיחול בעסקה. עתה, אנו מגיעים לגולת הכותרת של המאמר 14 דרכים חוקיות בהן ניתן להשתמש בצורה חוקית ונכונה, על מנת לחסוך במס שבח כחוק. כמובן כפי שרשום מספר פעמים באתר – לא מומלץ לבצע שום פעולה בטרם קבלת ייעוץ מעורך דין למיסוי מקרקעין.

 

מס שבח בדירה שניה – 14 דרכים חוקיות לחלוטין לחסוך במס שבח

בפרק הבא אנחנו נעבוד על הנושא המעניין ביותר – איך לא לשלם מס שבח! כל השיטות מטה אינן רשימה הרמטית, וכל אחד מהסעיפים מובא בקצרה, לאור העובדה שהנושא בכללותו מורכב בצורה בלתי רגילה. כמעט לכל אחד מהסעיפים ישנו מאמר המרחיב אותו. אתם מוזמנים לקרוא את כל הנושאים אחד אחרי השני, או לעבור ישר לנושא שרלוונטי אליכם. בהצלחה!

 

1. פטור ממס שבח דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

המקרה הבסיסי ביותר, שהוא גם הראשון ברשימה, הוא המקרה של שימוש בפטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין. הסעיף הזה הוא סעיף שמטרתו וההגיון הבסיסי שלו הוא העובדה שלאדם צריכה להיות דירה לגור בה! אם הוא מוכר אותה – אין הגיון למסות את הרווח שלו (עד לגובה מסוים), שכן הוא צריך לחזור לשוק הנדל"ן ולרכוש דירה אחרת עם הסכום שיש בידיו.

לכן המחוקק מאפשר לאנשים לנהל את חייהם מבלי לפחד מתשלום מס שבח עבור דירות רגילות (ולא נעסוק במס שבח דירות יוקרה), ומאפשר לאנשים מן היישוב לקנות ולרכוש באופן שלא מעלה חשש על תשלום מס שבח!

 

תנאים לקבלת פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) 

בחלק זה נקרא את התנאים הנדרשים לקבלת פטור לפי סעיף 49ב(2). חשוב לנו לציין שמדובר בתנאים מצטברים! כלומר אם אחד מהתנאים לא מתקיים, אוטומטית הסעיף אינו מתקיים ויחול הסדר מס השבח על הדירה!

להלן התנאים לצורך קבלת פטור לפי סעיף זה 49ב(2):

+ תנאים מצטברים

המוכר – תשומת לב שהמוכר בסעיף זה יכול להיות רק אדם, ולא חברה או איגוד מקרקעין! תשומת לב שיש גם חשיבות להגדרת המוכר בתור תא משפחתי! דירת מגורים מזכה  – הגדרת דירת מגורים מזכה היא דירה (ולא משרד, חנות, קרקע או כל נכס אחר) ששימשה 80% מהזמן כדירה, או בארבע שנים שקדמו למכירתה. כלומר אם יש דירה ששימשה 20 שנה כמשרד, לא יחול פטור. ישנה החרגה לעניין גן ילדים. דירתו היחידה של המוכר בישראל ואזור יהודה ושומרון – כלומר אין בבעלתו דירה אחרת מלבד הדירה הזאת בישראל ואזור יהודה ושומרון. אם יש דירה נוספת בבעלותו (או בבעלות התא המשפחתי) לא יחול הפטור. לכן יש חשיבות גדולה לתכנון הפטור מראש. חשוב לציין שבמקרה של בעלות בשליש דירה, או מחצית במקרה של ירושה – עדיין יחול הפטור!  בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים – הסעיף נועד לחול על שני המקרים – במקרה שהמוכר קניית דירה מקבלן או דירה על הנייר, או קנה דירה יד שניה. חשוב לציין שיש הבדל בין שני המקרים, עליהם עמדנו במאמר המלא של פטור ממס שבח של דירה יחידה. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זהה ב-18 חודשים הקודמים – התנאי נועד למנוע ממקרים של קניית דירה חלופית מספר רב של פעמים או לעיתים תכופות. לא פעם התנאי הזה הוא התנאי הבעייתי, שאם לא שמים לב אליו – יחול מס שבח!

 

כפי שאנו רואים – ישנם מספר תנאים מצטברים שחשוב שיתקיימו על מנת לבסס את הפטור ממס השבח עבור דירה יחידה. במקרים רבים אנשים טועים לחשוב שיש ברשותם את

 

2. מס שבח במכירת דירה שניה פטור משפרי דיור

אם בחלק הקודם הסברנו שהמחוקק אוהב שלמוכר יש רק דירה אחת – במקרים מסויימים הוא מבין, שעל אדם להחזיק שתי דירות בטרם הוא מוכר את הראשונה. ואם חושבים על זה הגיוני לחלוטין – אדם לא רוצה קודם למכור את דירתו (אם הוא לא חייב) ואז לרכוש אחרת, כי הוא עלול למצוא את עצמו ללא דירה אם הוא מכר את דירתו היחידה וטרם רכש אחרת.

לכן, הוראת חוק מיסוי מקרקעין מאפשרת לאנשים המשפרים את חייהם (משפרי דיור), לרכוש את דירתם השניה תוך שמירה על הזכאות למתן מדרגות מס המיועדות לדירה יחידה, ומתן אפשרות למכור את דירתם הקיימת בפטור ממס שבח!

 

תנאים פטור מס שבח דירה שניה

על מנת לבחון את התאמת הפטור, יש לבחון את הוראות סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) של החוק שהוראות אף הן הוראות מצטברות:

+ תנאים מצטברים

ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה  תשומת לב שהוראת השעה שחלה מחייבת 18 חודשים קלנדריים ממועד הרכישה של הדירה השניה – ולא ממועד קבלתה. על פי חוק אין לפקיד שומה סמכות להאריך מועדים. מכר דירת מגורים אחרת  תשומת לב שעל המוכר למכור את דירת המגורים אשר בבעלותו. אין אפשרות להשכיר ו/או להתחייב למכור אותה – יש לבצע מכירה אקטיבית. אין זה אומר שהחובה היא למסור את הדירה, אלא למכור אותה. 2. שהייתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה תשומת לב שמדובר במקרה בו לאדם יש דירה אחרת שהיא נוספת בלבד. במקרה בו יש יותר מאחת – אין תחולה להוראת הסעיף. המועד הקבוע לבחינת הסעיף הוא מועד רכישת הדירה השניה. 3. אם הדירה הנרכשת היא מקבלן – ב-12 החודשים ממועד קבלת טופס 4 – זוהי אלטרנטיבה שמאפשרת גמישות בין שני מועדים. אם קונים דירה על הנייר, שמועד מסירתה רחוק – זה מאפשר החזקה מלאה של הדירה לתקופה ארוכה בהרבה.

/ תנאי חלופי

 

תשומת לב שיש גם לעמוד בתנאים של סעיף 49ג(1) המאפשר תקופה של 18 חודשים למכירת הדירה הישנה (ממועד רכישת הדירה החליפית) כך שהיא עדיין תחשב לדירה יחידה לעניין הוראות הפטור על פי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור דירה יחידה).

כמו כן, התקופה של 18 חודשים שנקבעה בסעיפים אלו בהתאם לתיקון הייתה בעבר לתקופה של 24 חודשים על רכישות שהיו לפני חודש יוני 2023. עד לכאן היו המקרים הפחות מאתגרים, שכן אנו עוסקים במקרה בו יש שליטה של המוכר על הזמנים. במקרים הבאים אנו נעסוק במקרי מיסוי יותר מורכבים שמאפשרים לא לשלם מס שבח במקרים נוספים.

 

3. פטור ממס שבח בהעברה אגב גירושין סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין

לצערנו הרב חלק לא מבוטל מהזוגות בישראל מוצאים את עצמם חוזרים לרבנות לאחר שהתחתנו, ולא מהסיבות הטובות. יחד עם זאת, אנחנו עוד יותר מצטערים כאשר אותם אנשים שממהרים ללכת לעורך דין לגירושין או לעורך דין שיכתוב עבורם הסכם גירושין, אבל לא מתייעצים עם עורך דין על מנת לנסות ולחסוך מס שבח בעת הפעולה, מה שלעיתים מביא זוגות להפסד מס ניכר שיכול להימנע עם תכנון מס נכון.

העברה במסגרת הליך גירושין מאפשרת פטור מלא ממס שבח ומס רכישה בעת גירושין – ומאפשרים תכנון מס לגיטימי המאפשר חיסכון מקסימלי של מיסי מקרקעין. לכן, המחוקק מאפשר במצבים מסוימים פטור ממס שבח ומס רכישה במקרים של העברה אגב גירושין. מקרים אלה נחשבים למקרי "עילית" של תכנוני מס, שבהם נוקטים במקרים רבים אנשי האלפיון העליון ו/או אנשים מתוחכמים,  המאפשרים ניצול של הפרצה בחוק לטובתם האישית. אם אתם רוצים לקרוא עוד על העברה אגב גירושין – לחצו על הקישור!

 

4. פטור ממס שבח במכירת 2 דירות סעיף 49ה' לחוק מיסוי מקרקעין

בפרקים הקודמים קראנו על מקרים מיוחדים של החזקה בבעלות שתי דירות לתקופת זמן מסוימת. אך במציאות של ימינו המצב קצת שונה. ישנם לא מעט אנשים שרוכשים דירה בטרם הכרת בן/בת הזוג העתידיים, מתוך מטרה לשמור על כספם בערך הנדלנ"י שלהם, ולהשקיע בנדל"ן.

אך מה קורה אם מין מצא את מינו? בני זוג ששניהם רכשו דירה להשקעה בנפרד, ומבקשים לחיות את חייהם יחד בדירה גדולה יותר? במקרים כאלה המחוקק היה ערך לתופעה והחיל הוראה מיוחדת בסעיף 49ה לחוק המאפשרת מכירת שתי דירות זולות בפטור ממס שבח, ורכישת דירה שלישית. למאמר המלא של סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין בקישור הבא:

תנאים לפטור ממס שבח מכירת 2 דירות:

 

+ תנאים מצטברים

במועד המכירה של הדירה הראשונה למוכר יש שתי דירות בלבד – כלומר עוד דירה אחת נוספת. על המוכר למכור את הדירה הנוספת לא יאוחר מ-12 חודשים מהמועד של מכירת הדירה הראשונה סכום השווי של שתי הדירות הוא לא יותר מ-2,180,000 ₪ (נכון לשנת 2023). המוכר רכש דירה חלופית (הדירה השלישית) בתקופה של 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה הנוספת, בשווי של לפחות 3/4 מהסכום של שתי הדירות. יש הוראה נוספת לעניין תקרת פטור גבוהה יותר מ-2,180,000 ועד לסכום של 3,625,000 ₪ שרלוונטית במקרה של דירות מעט יותר יקרות.

 

כלומר – לבני זוג יש אפשרות מיוחדת להנות מפטור ממס שבח של שתי דירות זולות במקרה מיוחד. כמובן יש לציין שאין אפשרות להיכנס לסעיף באופן רצוני (כלומר לרכוש שתי דירות בנפרד בחיי הנישואין ולבקש למכור) שכן לא לכך התכוון המחוקק. נציין כי השימוש בסעיך מחייב תכנון מס מיטבי ומראש – ועל כן חובה להתייעץ עם עורך דין מומחה למיסוי נדל"ן בטרם ביצוע כל פעולה.

 

5. פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה סעיף 49ב(5)

גם אם נרצה וננסה, אין אפשרות להתחמק מיום הדין. יחד עם זאת אפשר להתכונן אליו כראוי! אנשים אשר צוברים בימי חייהם דירות מגורים מתכננים את חייהם באופן שיאפשר להם להנות מחיי הפרישות באמצעות הדירות האלו. הם מביאים להם דמי שכירות ראויים, ומאפשרים נוחות.

אך במקרה של פטירה – הדברים משתנים. המחוקק כמו תמיד – אוהב שלאדם יש דירה אחת בלבד! הוא לא אוהב את מי שיש לו כמה דירות, שכן הוא נתפס כמשקיע, בלי שום קשר לשווי הדירות אלא רק למספרן. לכן אנשים אשר מורישים יותר מדירה אחת (ואפילו חלקי דירה) – מביאים את יורשיהם למצב בו הם צריכים לשלם מס שבח בוודאות.

אבל, אם המוריש עומד בתנאים של סעיף 1 במאמר זה – כלומר הוא עומד בתנאים של סעיף 49ב(2), יינתן ליורשיו פטור בעת מכירת דירת הירושה! כלומר – המחוקק היה ער לכך שמרבית האוכלוסיה היא בעלים של דירה אחת בלבד, ומעניק גם ליורשים את הזכות להשתמש ביתרונות אלה. להרחבה על הפטור ממס שבח במקרה של מכירת דירת ירושה – קראו במאמר הבא:

6. ניכויים במס שבח

אנשים רבים משקיעים בדירתם השקעות אסטרונומיות לאורך השנים. בין אם השקיעו בבניית הדירה, ברכישת הדירה, או במוצרים שנשארים בדירה, ההשקעה הינה משמעותית, ויצאה מכיסו של הנישום בטרם ביצוע העסקה. המחוקק היה ער לכך שבמקרים שבהם שבהם הייתה השקעה יש לאפשר ניכוי של הוצאות אלה – אז הוא מאפשר את ניכויים בעת מכירת הדירה.

האפשרות של הניכויים יכולה במקרים רבים להביא לחיסכון משמעותי במס שבח – ובמקרים מסוימים אף לפטור מלא ממס! רשימת המקרים המאפשרים את הניכויים קבועה בסעיף 39 לחוק. להרחבה על הניכויים במס שבח ואיך אפשר להשתמש בהם כדי להגיע אפילו לפטור ממס שבח אתם מוזמנים לקרוא כאן:

 

7. פריסת מס שבח – חיסכון של עשרות אחוזים במס שבח

שיטה מעולה שיכולה להביא במקרים מסוימים לפטור ממס שבח היא פריסה של מס שבח. מה הכוונה בפריסה של מס שבח? פריסת מס שבח מאפשרת לנישום לחלק את הכנסתו ממס שבח על פני 4 השנים האחרונות שלו, באופן המאפשר תשלום מס נמוך משמעותית.

במקרים רבים, פריסת המס לאנשים בעלי הכנסה נמוכה/אפסית – יכולה להביא את מס השבח ל-0! כלומר לחסוך את כולו/רובו באופן משמעותי במיוחד! כלומר – אנשים שהם בעלים של יותר מדירה אחת, אשר לצורך העניין נרכשה לפני שנים רבות, יכולים בהחלט להגיע למצב שבו ישלמו מס שבח נמוך עד אפסי! במקרה של פריסת מס שבח, יחד עם שימוש בפטור דירה לינארי, ושימוש בחלוקה לזכויות בניה – ובכך להביא את מס השבח לרמות אפסיות!

זוהי דוגמה ספיציפית למדיי, בה השתמש משרדנו בתיקים בעבר, במסגרתם הצלחנו להביא לירידה של מאות אלפי שקלים במס השבח ששולם! מעוניינים למכור נכס וחושבים על פריסת מס השבח? מוזמנים לקרוא עוד במאמר הבא:

 

 

8. מכירת דירה מתחת לסכום הקנייה

אומנם משנת 2007 אנחנו רגילים לראות רק עליות – אך לא מעט מקרים מביאים אנשים שרכשו דירה במיטב כספם למכור אותה מתחת לסכום הרכישה. הסיבות למכירת דירה מתחת למחיר הרכישה יכולות מגוונות – רכישה של דירה שהתחרטו בקנייתה. לחץ למכירת הדירה. קניית דירה במחיר גבוהה ממחיר השוק. מכירה במחיר שנמוך ממחיר הדירה והתשלומים המותרים בניכוי. במקרים אלה מוכר הדירה עשוי לחשוב שהוא במקרה פשוט – אבל לא כך הדבר!

גם במקרים אלה – על המוכר להוכיח כי הוא מוכר את הדירה בתנאי שוק. כלומר, עסקאות אלה נחשבות לחשודות במיוחד בעיני רשום המיסים, שכן אין הגיון שאנשים מוכרים דירה במחיר הנמוך מזה שקנו אותם, והדבר עשוי להוביל למסקנה שמדובר בהעלמת מס!

במקרים אלה יש לתעד את הליך המכירה, ובמקרים מסוימים להביא אסמכתאות לסיבה למכירה. תנאי נוסף שיש להוסיף ולהתחשב בו הוא מקדמת מס השבח. במקרים של מכירת דירה בה קיים אלמנט של מס שבח (אף אם לא קיים בפועל), יש להידרש לדיווח העסקה יחד עם בקשה לפטור ממקדמת מס שבח באמצעות דיווח מקדמה 0. ללא פעולה זאת – מוכר דירה עשוי למצוא את עצמו משלם מקדמה של 7.5% משווי הדירה, מבלי הצורך לשלם מס שבח כלל! לאור זאת מומלץ למכור דירה מתחת למחיר השוק רק באמצעות עורך דין הבקיא ברזי מיסוי המקרקעין.

 

9. פטור ממס שבח ל-1/3 דירה

אחד המקרים המיוחדים שנותרו לניצול בחוק מיסוי מקרקעין הוא רכישת ומכירת דירה בבעלות חלקית! המחוקק אפשר במסגרת החוק הקיים לרכוש ו/או למכור חלקי דירה באופן המאפשר חיסכון ופטור ממס שבח ורכישה. איך עושים זאת? באמצעות רכישת דירה על ידי מספר שותפים, כך שחלקו של כל אחד מהשותפים יהיה פחות מ-1/3.

במקרים אלה רכישה של שליש בדירה מאפשר בעצם להחזיק במספר דירות החזקה חלקית, ובעת מכירת דירת המגורים היחידה, להנות מחזקת הפטור המאפשרת את מכירת דירת המגורים השלמה בפטור ממס שבח! במקרים אלה ניתן לבצע מספר עסקאות באופן המאפשר חיסכון משמעותי במס שבח ורכישה. לקריאה על פטור ממיסים במקרים כאלה– אתם מוזמנים לקרוא עוד בקישור הבא:

 

 

10. פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה (דירה במתנה)

אחד השיטות הנפוצות והטובות ביותר לחיסכון במס שבח במקרה של מספר דירות בבעלות המשפחה היא ביצוע עסקאות של העברה ללא תמורה (עסקת מתנה) בתוך המשפחה. עסקאות אלה הן עסקאות נפוצות במיוחד – במסגרתם בן משפחה אחד מעביר לבן משפחה אחר דירה בהעברה ללא תמורה. העברות אלה מבוצעות באמצעות פטור מיוחד ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, המאפשר נוחות וגמישות בהעברות בתוך המשפחה, בלי החשש של תשלום מס שבח בהעברה שכזו.

באמצעות עסקאות אלה – המשפחה יכולה לבצע תכנוני מס לגיטימיים לחלוטין, המאפשרים את הפתרון הנכון ביותר מבחינת מס, וחסכון משמעותי מתשלום מיסים בתוך המשפחה. חשוב לציין שהעברות אלה הינן העברות שיש לוודא שביצוען הוא אמיתי, כנה ונכון. אין להעביר דירה ללא וודאות בנכונות ושלמות ההעברה, ואך ורק לאחר שיתקבל ייעוץ מסודר מעורך דין שיסייע בהעברה. יש לציין שללא ייעוץ – אתם עשויים למצוא את עצמכם מעבירים דירת מגורים בין בני המשפחה ומפסידים כסף! הנה סיפור אמיתי:

 

 

העברה דירה במתנה

 

11. פטור ממס שבח באופציה במקרקעין

איך אפשר גם למכור דירה וגם לשמור עליה? פשוט – הסכם אופציה במקרקעין. הסכם אופציה במקרקעין מאפשר במקרים מסוימים פטור ממס שבח למעניק האופציה, וכן למקבל האופציה. מה הכוונה? אם אדם נותן לאדם אחר אופציה רגילה לקנות את הדירה – הרי שהדבר מהווה עסקה חייבת במס. אך אם הוא נותן אופציה פטור לפי סעיף 49י – הוא יכול להנות מפטור ממס שבח עבור הענקת האופציה.

גם מקבל האופציה מקבל אפשרות מעולה לחיסכון / פטור במס שבח שכן הוא לא ישלם מס רכישה ושבח עבור האופציה, אלא רק מס עבור דמי הסיחור של העסקה. להרחבה על המקרים בהם יחול פטור ממס שבח – אתם מוזמנים לקרוא במאמר הבא:

 

 

12. סעיף 49ז לחוק – פטור ממס שבח עבור זכויות בניה

אחד המקרים המעניינים ביותר המאפשר פטור ממס שבח במקרים מיוחדים הוא באמצעות שימוש בפטור ממס שבח עבור זכויות בניה! במקרים אלה, ניתן לבצע חישוב מיוחד באמצעות אנשי המקצוע הרלוונטיים לקראת מכירת הדירה, ולבחון את האלמנט של השווי של זכויות הבניה בדירה הנמכרת. מקרים אלה רלוונטיים בעיקר בדירות גג או בבתים צמודי קרקע הניתנים להרחבה והוספת יחידות נוספות בשטח הנמכר בעסקה.

ועכשיו נסביר את הרציונל המשפטי – אם יש דירה שניתן למכור אותה ללא זכויות בניה נוספות – שווי הדירה יהיה בדוגמה זו 1,800,000 ₪. אבל אם לדירה יש זכויות בניה לעוד 50 מ"ר, הרי ששווי הדירה עם הזכויות יהיה שווה 2,350,000 ₪. ברור שהסכום שהקונה ישלם עבור ה-550,000 הוא עבור זכויות הבניה הקיימות!

במקרה זה חלק מהסכום של זכויות הבנייה (550,000 ₪), יהיה פטור ממס, וחלק יהיה חייב במס. כלומר – גם אם הדירה הינה דירה שנמצאת מתחת לתקרה הפטור של דירה יחידה, עדיין יהיה מס שבח בעסקה כזו. לכן במקרים אלה של מכירת דירה עם זכויות בנייה, חובה להסתייע בשירותיו של עורך דין למיסוי נדל"ן שילווה את העסקה. לקריאה על מכירת דירה עם זכויות בניה לחצו כאן

 

13. פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק

סעיף נוסף המאפשר פטור ואי תשלום מס שבח הוא סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה מאפשר לנישום, להעביר את הכנסותיו אשר חל עליהן מס שבח – למסלול של מס הכנסה. מדובר בתנאי שעלול לחסוך במס שבח של 25%, אבל לגרום לתשלום של 50% במס הכנסה! כלומר, לא בכל מקרה כדאי לעבור למסלול הזה, אלא רק במקרים בהם משתלם/חייבים לעבור למסלול זה.

מקרים אלה רלוונטיים בעיקר במקרה של אדם שעוסק במקרקעין למחייתו – כמו יזם ו/או קבלן בנדל"ן, אשר אין הגיון להעניק לו הטבה של מס שבח שהוא מופחת ממס הכנסה. לכן במקרים אלה – אין טעם לציין שאתם חייבים עורך דין שהוא יועץ מס לצידכם – שכן בוודאות יש לידכם אחד כזה!

 

14. העברת זכות במקרקעין אגב פירוק איגוד

מקרה ספציפי של פטור ממס שבח דירה שניה בעת ביצוע עסקת מקרקעין היא במקרה של העברת זכויות במקרקעין אגב פירוק של איגוד מקרקעין. מקרים אלה הם מקרים ייחודיים, אשר חייבים להיעשות עקב בצד אגודל, על מנת להימנע מתשלום של מיסים מיותר בעת רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן. אם כן – ישנם מספר תנאים אשר חובה לקיימם בהתאם לסעיף 71 לחוק על מנת להנות מפטור ממס בעת העברה של זכות במקרקעין אגב פירוק.

על מנת לקבל את הפטור הנכסף ממס שבח ומס רכישה – יש לעמוד בכל הסעיפים באופן מדויק ודקדקני. ללא התקיימות של כל הסעיפים, המוכרים עשויים למצוא את עצמם מעבירים נכס "מכיס ימין לכיס שמאל" – כלומר בין חברה בבעלותם לשמם הפרטי, ולמצוא עצמם משלמים מיסי נדל"ן מיותרים. אם אתם עומדים בפני פירוק חברה עם נכסי נדל"ן המהווה איגוד מקרקעין – לחצו כאן

 

כמה זה מס שבח – הרבה או מעט?

כאשר שומעים על מס שבח חושבים שמדובר במס גבוה או נמוך במיוחד ביחס למיסים אחרים. לכן – יש למס השבח שתי אסכולות שתומכות/מתנגדות להורדת מס השבח ישנן 2 אסכולות שתומכות משני הצדדים של מס השבח:

 

האסכולה הראשונה טוענת שמס השבח בישראל גבוה במיוחד! 

• לשיטתם מס השבח גבוה בהשוואה למדינות אחרות, הינו שרירותי שכן הוא חל על כל המקרים אלא אם הופטרו בחוק, ואין הקלה למס שבח כך שיופחת. בנוסף, מס שבח שנמדד ב-25% הינו גזר דין מוות בחלק מהעסקאות, ולכן מונע מעסקאות להתקיים.
• האנשים שתומכים בהורדת מס השבח הנם בעיקר משקיעי נדל"ן! הם כאמור האנשים שמשקיעים בנדל"ן בצורה נרחבת, מתוך הבנה שמדובר במחולל עושר עיקרי ומשמעותי בהעברה בין דורית ותכנון ההון המשפחתי, וכי מדובר במכשיר שמאפשר העברת סכומי כסף גדולים שלא בהכרח דרך המערכת הבנקאית.
• יש להורדת מס השבח גם הצדקה חברתית – שוק נדל"ן אינו יכול להתקיים ללא משקיעי נדל"ן! התשובה היא ברורה שכן כל מי שחי אי פעם בשכירות הבין שאם בעל הבית לא היה משקיע ברכישת דירה נוספת, הרי שהוא לא היה יכול לגור בדירתו!

 

האסכולה השנייה טוענת שמס השבח בישראל הוא נמוך! 

• לשיטתם מדובר ברווח שאינו חל על דירה יחידה (שלרוב האנשים יש) אלא בעסקאות אחרות של אנשים שהשקיעו בנדל"ן, מס השבח הוא שרירותי בכך שהוא חל על העסקה ואינו קשור בהכנסה של אדם ומי שמנצלים אותו הם העשירים, וכי מדובר במס נמוך בהתחשב בעובדה שבהרבה פעמים ניתן להתחמק ממנו.
• הגורמים העיקריים שתומכים בהעלאת מס השבח הם רשות המיסים והממשלה! הסיבה היא ברורה – מדובר במכונה להדפסת כסף! הכנסות מדינת ישראל ממיסי נדל"ן נמדדות במיליארדים מדי שנה. העלאת המס באחוז בודד תכניס עוד מאות מיליונים מדי שנה. בנוסף, זה ראוי שאנשים שיש שחל עליהם מס השבח אכן ישלמו אותו (שכן מדובר במקרים שבהם יש יותר מדירה אחת).
• יש להעלאת מס השבח גם הצדקה חברתית – מדובר במס שחל על חלקים מאוד נרחבים במדינת ישראל. בנוסף, מדובר במס שחל על משקיעי נדל"ן, שלהם הכנסות רבות שראוי שימוסו.

 

איך מחשבים מס שבח – יותר מ-25%? 47%?

כפי שציינו למעלה – מס שבח שחל במרבית המקרים הוא 25%. אך מה קורה במקרים מיוחדים? האם יש מיסים נוספים שחלים בעת מכירת נכס מקרקעין? האם יש מס שבח שגבוה מ-25%?

 

שיעור מס שבח דירה שניה – 25% 

המקרה הקלאסי והפשוט ביותר הוא שיעור מס השבח של דירה שניה, או בכל עסקה של אדם פרטי החייב במס שבח. במקרה זה, מס השבח שיחול הוא 25% מסכום הרווח, בניכוי של כל ההוצאות שחלו בגין העסקה. כלומר, אם נרכשה דירה ב-1,000,000 ₪, ונמכרה מיד לאחר מכן ב-1,500,000 ₪, סכום השבח יהא בסך של 125,000 ₪ בהינתן שאין הוצאות נלוות בעסקה.

חשוב לציין שנושאים אלה באים יחד עם "חישוב מס שבח ליניארי" עליו הרחבנו במאמר הספציפי, במסגרתו מס שבח שנוצר עד שנת 2014 ניתן לניכוי, מה שמוביל בעלי דירות היסטוריים לניכוי של מס שבח ניכר בעת מכירת דירה ישנה. זה המקרה הפשוט ביותר – במקרים הבאים שהם נישתיים -יש שיעורי מס שבח גדולים מאשר אלה.

 

מס שבח באיגוד מקרקעין – 30%

אחד החריגים של גובה מס השבח הוא מס שבח שחל בעת מכירת זכות באיגוד מקרקעין. מבלי להיכנס לנדבכי ההגדרות – מס שבח בחברה שמהווה איגוד מקרקעין הוא 30%. חשוב לציין שלא מדובר בכל בעל מניות, אלא רק בכאלה שהם בעלי מניות מהותיים. במקרים אלה – 5% נוספים מעבר למס השבח הרגיל יחולו.

 

מס שבח במכירת קרקע חקלאית – 47%

מס שבח במכירת קרקע חקלאית הינו גבוה משמעותית ממס השבח הרגיל! במקרים של מס שבח על קרקע שהינה קרקע המיועדת לחקלאות – בין תאריך הרכישה ועד ליום 07.11.2001 יחול מס שבח של 47%. מדובר בסכום גבוה בצורה בלתי רגילה – שחל על עסקאות עתיקות יומין וקרקעות שטרם הופרשו למגורים. בנוסף למס זה, יחול גם מס מיוחד שנקרא מס יסף (2%) וכן מיסים מסוג מס רכוש ומס מכירה. לכן, מכירת קרקע חקלאית עשויה להיות לא משתלמת בעליל, ואנשים נמנעים ממכירתה במקרים רבים.

ועכשיו, אחרי שעשינו עבודת רקע והבנו מהו מס שבח ומתי הוא יחול, הגענו לגולת הכותרת של המאמר! בפרק הבא תקבלו את כל השיטות – החוקיות לחלוטין! לחסוך ולא לשלם מס שבח. כל השיטות המפורטות במאמר זה ובאתר כולו אינן מהוות ייעוץ משפטי. מומלץ לכל אדם שקורא את מאמר זה שלא לפעול על פיהן ללא ייעוץ מסודר של עורך דין למיסוי מקרקעין.

 

מס שבח דירה שניה – איך לעשות את זה נכון ובטוח?

במאמר זה התחלנו בהסברים נרחבים על מהו מס שבח, כמה מס שבח נהוג לשלם במדינת ישראל, ואפילו הרחבנו על הרציונל של הגדלת או הקטנת השיעור של מס שבח במדינת ישראל. החלק העיקרי של המאמר הודגש למס שבח בדירה שניה – שכן ברוב המוחלט של המקרים, מס שבח לא משלמים על דירה יחידה, אלא אם יש יותר מדירה אחת.

במאמר הרחבנו על 14 שיטות לחסכון/פטור ממס שבח דירה שניה. החל ממקרים קלאסיים (פטור ממס שבח דירה יחידה, פטור ממס שבח בדירה חליפית), במקרים מצערים (העברה אגב גירושין, תכנון בהעברה בירושה), ומקרים רבים המחייבים הכנה ותכנון מראש על מנת לחסוך במס שבח ככל שניתן! לעת סיום – אם אתם עומדים בפני מכירת דירה ותשלום מס שבח – הדבר הראשון שאתם צריכים לצדכם הוא משרד עורכי דין שחי, נושם ועובד בתחום הנדל"ן ומיסוי מקרקעין.

אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר דרך האתר – ואנו יותר מנשמח לסייע בכל מקרה, בזמינות מיידית ומחירים הוגנים. שלכם בנאמנות, עו"ד (כלכלן) אושר אלקיים