מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירה של דירת מגורים בישראל כרוכה בתשלום מיסים למדינת ישראל. מכירת דירה לקרוב משפחה או העברת הדירה ללא תשלום עשויה להיות מלכודת אם לא יודעים להתנהל משפטית נכון. בהמשך המאמר נדון בהבדל בין מכירת דירה לקרוב משפחה לבין העברה ללא תמורה כמו גם, בחשיבות של הליווי משפטי של עורך דין מקרקעין בכל סוג של העברה.

 

קניית דירה מקרוב משפחה היא לא העברת דירה ללא תמורה

רבים שמחפשים לרכוש דירה מקרוב משפחה עשויים להיתקל במאמרים העוסקים בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה – ולטעות ולחשוב שכל הנושאים שנקבעו שם רלוונטיים גם בקניית דירה מקרוב משפחה. אבל מדובר בטעות משפטית חמורה! יש הבדל אחד משמעותי במיוחד בין מכירת דירה לקרוב משפחה לבין ביצוע העברה ללא תמורה של הדירה.

העברת דירה ללא תמורה (או עסקת מתנה), היא עסקה במסגרתה מועברים הזכויות ממעבירי המתנה (לצורך העניין הורים) למקבלי המתנה – וזאת ללא כל תשלום ו/או תמורה!

מכירת דירה לקרוב משפחה נעשית במסגרת עסקת רכישה רגילה – במסגרתה יועבר תשלום בין שני הצדדים, בדיוק כפי שייעשה בשוק החופשי, על אף שעשויים להיות שינויים בין עסקה רגילה בשוק החופשי לעסקה בין בני משפחה.

לכן, העברת הדירה נחשבת אף היא לעסקת מקרקעין אך היא כוללת תנאים ייחודיים והשלכות אחרות שאינן קיימות בהעברת דירה ללא תמורה או בעסקת קניית דירה בשוק החופשי. להרחבה לגבי העברת דירה במתנה ראו כאן. בפרקים הבאים נעמוד על מספר שינויים נוספים החלים בקניית / מכירת דירה בין קרובי משפחה.

מחיר הדירה / הנכס בעסקה דירה בין בני משפחה

אם אתם עומדים למכור את הדירה לבן משפחה – השאלה החשובה ביותר היא מה יהיה המחיר של הדירה הנמכרת לבן משפחה. ונפרט – אם מוכרים דירה בשוק החופשי, המטרה היא למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר לקונה שיסכים לשלם זאת. אם תקבלו 10,000 ₪ יותר מקונה אחר – כנראה שתעדיפו למכור לו מאשר למישהו שיציע פחות.

בשלב זה נפתח סוגריים ונציין כי אם אתם עומדים בפני מכירת דירה ורוצים לקבל את המחיר המקסימלי של הדירה, מומלץ להתעניין בשירותנו למכירת דירה בהתמחרות. לפרטים נוספים קראו את המאמר הבא:

במקרה של מכירת דירה לקרוב משפחה, בין אם ילד, אח, דוד או כל אדם אחר, לא קיים הרצון למקסם את המחיר של הדירה, אלא לקחת מחיר הוגן וראוי, שישמור על שלמות המשפחה, וימנע ויכוחים והאשמות של ניסיון לגזל.

לשם כך על הצדדים להעריך את מחיר הדירה הריאלי בעסקה – כפי שייקבע על פי מצבו של הנכס, ובמקרה בו היה נמכר הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון בשוק החופשי. דבר זה נדרש לכל היבטי ההסכם – לצורך הדיווח לרשויות המס, לצורך המשכנתא ולצורך קיום הוראות ההסכם.

כך למשל – אם מחיר הדירה יוערך בחסר וידווח כשווי הדירה לרשות המיסים – רשות המיסים עשויה לקבוע כי מדובר בהצהרה שקרית – מה שעשוי להוות עבירה פלילית.

עוד ניתן לציין כי אם יש לקחת משכנתא לצורך רכישת הדירה – שווי הדירה כפי שנקבע על ידי הצדדים יהווה הסכום העליון של שווי הדירה שייקבע במשכנתא– כך שאם המחיר יוערך בחסר אתם עשויים לקבל משכנתא בסכום נמוך, ואף לא בכלל, ולהתקשות ברכישת הדירה.

 

תשלומי מס שבח ורכישה בקניית דירה מקרוב משפחה

בין העברת דירה ללא תמורה ובין מכירת דירה לבני משפחה חלים דינים שונים ומיסים שונים. לכל אחת מבין העסקאות יחול רק משטר המס החל עליה, ולא ניתן לקבל את היתרונות/חסרונות

מאפיינים רכישת דירה מקרוב משפחה העברה ללא תמורה
מס שבח מס השבח חל

ניתן לקבל פטור ממס שבח עד תקרת הפטור עבור דירה יחידה (כ-4,500,000 ₪) או חישוב ליניארי מוטב

פטור גורף של מס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה (על פי החוק).

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 62), ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין ההעברה לכל שווי הדירה.

*לאחר ההעברה יש להמתין תקופת צינון של 3 או 4 שנים על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה.

מס רכישה מס רכישה על פי מספר הדירות של הרוכש.

עבור דירה יחידה / חלופית – בהתאם למדרגות המס עבור דירה יחידה.

עבור דירה נוספת – 8% מהשקל הראשון.

מס רכישה מופחת בגובה 1/3

במקרה של העברה ללא תמורה ניתן לקבל גם פטור ממס רכישה עד לתקרת הפטור על פי חוק, וגם 1/3 מסכום המס הקיים.

*תשומת לב שהגדרת הקרוב שונה בין מס שבח למס רכישה

כפי שניתן לראות, לכל אחת מהעסקאות יש משטר שונה, עם יתרונות וחסרונות של מס שבח ורכישה. כך למשל – אם אתם מתכננים להעביר לבן משפחה את הדירה במתנה מתוך מטרה להימנע מתשלום מס שבח – יכול להיות שיהיה עדיף למכור את הדירה במקום להעבירה, על מנת לקבע את הפטור ממס השבח, ולהימנע מאיסור עסקה במשך 3 או 4 שנים.

לחילופין – אם מדובר בדירה שנייה בסכום גבוה, אולי עדיף לבצע העברה ללא תמורה שכן אז ניתן לקבל הנחה של 2/3 מגובה סכום מס הרכישה.

 

ביטול עסקת מכר לקרוב משפחה

בעת העברת דירה במתנה נותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה עד למועד בו העסקה הסתיימה ברישום בפועל במקרים חריגים ומיוחדים. בזאת הדבר שונה מעסקת מכירת דירה לקרוב משפחה שבה יש להסכם הנתחם תוקף כמו בעת מכירת דירה לזר והמוכר לא יכול לחזור בו מההסכם כבר מהרגע שהוא נחתם.

עוד נציין כי יש חשיבות גדולה לרישום הערת אזהרה בעסקאות מעין אלו על מנת לאפשר לצדדים שלישיים לאתר עסקאות פנימיות בתוך המשפחה, להימנע מעסקאות לא לגיטימיות ולשריין זכויות חוזיות לאחר חתימת ההסכם.

 

משכנתא במכירת דירה לקרוב משפחה

בעסקאות של העברה ללא תמורה – מן הסתם שאין תשלומים ולא נדרשת משכנתא לרכישת הנכס. הרי שאם הקונה מקבל משהו ללא תמורה – הבנק לא יעניק משכנתא לרכישתו. כמובן שאין מניעה לאחר ביצוע ההסכם ורישומו לבצע ריפיננס על הנכס, ליטול הלוואה ולשעבד את הנכס ולרשום משכנתא למלווה.

בעת קניית דירה מקרוב משפחה – הבנק יבקש לוודא אם הדירה נרכשת מקרוב משפחה. במקרים שכן, הבנק יערוך מספר רב של בדיקות ביחס לנכס ושוויו, ועשוי להעניק משכנתא במחיר מופחת מהשווי שנקבע בהסכם, ואף לא להעניק משכנתא כלל.

 

מי מוגדר כקרוב משפחה במכירת דירה לבן משפחה

בכל הנוגע להעברת דירה לקרוב משפחה ללא תמורה לעומת מכירת דירה לקרוב משפחה יש הגדרות שונות למיהו קרוב משפחה לעניין הטבה במס רכישה לעומת מס שבח.

בכל הנוגע למס רכישה, קרוב משפחה הוא בן/ת זוג, כולל מי שהיה בן/ת זוג במשך חצי שנה טרם המכירה. לעניין מס שבח על נדל"ן קרוב משפחה מוגדר כבן/ת זוג, הורים, הורי ההורים, צאצאים וצאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אלו.

במכירת דירה לקרוב משפחה – אין משמעות לנושא ההגדרות לעניין מס שבח ורכישה, אלא רק לשווי הנמכר, וזאת מכיוון ובוחרים שלא ניתן להשתמש בפטורים או הנחות במיסים בעת ההעברה.

 

מסמכים נדרשים בהעברה ללא תמורה ובמכירת דירה לקרוב משפחה

במקרה של עסקת העברת דירה ללא תמורה, הצדדים נדרשים לחתום על תצהירי 'נותן מתנה',  'מקבל מתנה' ולאמת את חתימותיהם בפני עורך דין. ניתן בסוג זה של עסקה לחתום על הסכם מתנה, אשר יגדיר במפורש תנאים מיוחדים לעסקה אך אין חובה לעשות זאת. הצדדים נדרשים לחתום גם על שטרי מכר, תוך אימות חתימתם בפני העורך דין.

במכירת דירה לקרוב משפחה חייב לבצע זאת באמצעות הסכם מכר מחייב, וחתימה על כל הנספחים והמסמכים הנלווים לעסקה (דיווחים למיסוי, הערת אזהרה, שטרות מכר ועוד).

 

ליווי משפטי במכירת דירה לקרוב משפחה

מכירת דירה לקרוב משפחה היא עסק מורכב. אי אפשר להתייחס לעסקה בקלות ראש, ומומלץ תמיד לקבל ייעוץ משפטי חיצוני ואיכותי ולא להסתמך על מידע שרץ ברשת או עורך דין שלא מבין בדבר. בכל מקרה של מכירת דירה לקרוב משפחה או העברתה ללא תמורה חשוב לקבל ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות מעין אלה.

אושר אלקיים משרד עורכי דין מתמחה בייצוג וליווי משפטי בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים כמו גם, בעריכת הסכם מתנה במסגרת עסקת מתנה תוך ייעוץ והכוונה לגבי סוגיות המיסוי. ליווינו מאות עסקאות של קנייה ומכירה של דירות מגורים, וכן כאלה בתוך המשפחה, ונשמח להעמיד לשירותכם שירות משפטי מקצועי ומנוסה במחירים הוגנים וזמינות מיידית.

מכירת דירה לקרוב משפחה
מכירת דירה לקרוב משפחה
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה לקרוב משפחה

העברת דירה ללא תמורה (או עסקת מתנה), היא עסקה במסגרתה מועברים הזכויות ממעבירי המתנה (לצורך העניין הורים) למקבלי המתנה – וזאת ללא כל תשלום ו/או תמורה

מכירת דירה לקרוב משפחה נעשית במסגרת עסקת רכישה רגילה – במסגרתה יועבר תשלום בין שני הצדדים, בדיוק כפי שייעשה בשוק החופשי, על אף שעשויים להיות שינויים בין עסקה רגילה בשוק החופשי לעסקה בין בני משפחה.

בעת רכישת דירה מקרוב משפחה ניתן לקבל פטור ממס שבח עד תקרת הפטור עבור דירה יחידה (כ-4,500,000 ₪) או חישוב ליניארי מוטב.

מס רכישה על פי מספר הדירות של הרוכש, כך שעבור דירה יחידה / חלופית – בהתאם למדרגות המס עבור דירה יחידה. עבור דירה נוספת – 8% מהשקל הראשון.

לשם כך על הצדדים להעריך את מחיר הדירה הריאלי בעסקה – כפי שייקבע על פי מצבו של הנכס, ובמקרה בו היה נמכר הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון בשוק החופשי. דבר זה נדרש לכל היבטי ההסכם – לצורך הדיווח לרשויות המס, לצורך המשכנתא ולצורך קיום הוראות ההסכם.

בעת ייצוג במכירת/קניית דירה בתוך המשפחה נדרשים הצדדים לשלם לעורך הדין. מן הסתם שאם שני הצדדים ייוצגו על ידי אותו עורך דין, המחיר שישולם לא יהיה כפול, אלא מותאם להיקף השירות המשפטי שניתן ומורכבות העסקה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
מדריכים נוספים
אושר אלקיים משרד עורכי דין