מכירת דירה לקרוב משפחה

מכירה של דירת מגורים בישראל כרוכה בתשלום מיסים למדינת ישראל. מכירת דירה לקרוב משפחה או העברת הדירה ללא תשלום עשויה להיות מלכודת אם לא יודעים להתנהל משפטית נכון. בהמשך המאמר נדון בהבדל בין מכירת דירה לקרוב משפחה לבין העברה ללא תמורה כמו גם, בחשיבות של הליווי משפטי של עורך דין מקרקעין בכל סוג של העברה.

קניית דירה מקרוב משפחה היא לא העברת דירה ללא תמורה

רבים שמחפשים לרכוש דירה מקרוב משפחה עשויים להיתקל במאמרים העוסקים בהעברה ללא תמורה בין בני משפחה – ולטעות ולחשוב שכל הנושאים שנקבעו שם רלוונטיים גם בקניית דירה מקרוב משפחה. אבל מדובר בטעות משפטית חמורה! יש הבדל אחד משמעותי במיוחד בין מכירת דירה לקרוב משפחה לבין ביצוע העברה ללא תמורה של הדירה.

העברת דירה ללא תמורה (או עסקת מתנה), היא עסקה במסגרתה מועברים הזכויות ממעבירי המתנה (לצורך העניין הורים) למקבלי המתנה – וזאת ללא כל תשלום ו/או תמורה!

מכירת דירה לקרוב משפחה נעשית במסגרת עסקת רכישה רגילה – במסגרתה יועבר תשלום בין שני הצדדים, בדיוק כפי שייעשה בשוק החופשי, על אף שעשויים להיות שינויים בין עסקה רגילה בשוק החופשי לעסקה בין בני משפחה.

לכן, העברת הדירה נחשבת אף היא לעסקת מקרקעין אך היא כוללת תנאים ייחודיים והשלכות אחרות שאינן קיימות בהעברת דירה ללא תמורה או בעסקת קניית דירה בשוק החופשי. להרחבה לגבי העברת דירה במתנה ראו כאן. בפרקים הבאים נעמוד על מספר שינויים נוספים החלים בקניית / מכירת דירה בין קרובי משפחה.

מחיר הדירה / הנכס בעסקה דירה בין בני משפחה

אם אתם עומדים למכור את הדירה לבן משפחה – השאלה החשובה ביותר היא מה יהיה המחיר של הדירה הנמכרת לבן משפחה. ונפרט – אם מוכרים דירה בשוק החופשי, המטרה היא למכור את הדירה במחיר הגבוה ביותר לקונה שיסכים לשלם זאת. אם תקבלו 10,000 ₪ יותר מקונה אחר – כנראה שתעדיפו למכור לו מאשר למישהו שיציע פחות.

בשלב זה נפתח סוגריים ונציין כי אם אתם עומדים בפני מכירת דירה ורוצים לקבל את המחיר המקסימלי של הדירה, מומלץ להתעניין בשירותנו למכירת דירה בהתמחרות. לפרטים נוספים קראו את המאמר על הליך התמחרות.

במקרה של מכירת דירה לקרוב משפחה, בין אם ילד, אח, דוד או כל אדם אחר, לא קיים הרצון למקסם את המחיר של הדירה, אלא לקחת מחיר הוגן וראוי, שישמור על שלמות המשפחה, וימנע ויכוחים והאשמות של ניסיון לגזל.

לשם כך על הצדדים להעריך את מחיר הדירה הריאלי בעסקה – כפי שייקבע על פי מצבו של הנכס, ובמקרה בו היה נמכר הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון בשוק החופשי. דבר זה נדרש לכל היבטי ההסכם – לצורך הדיווח לרשויות המס, לצורך המשכנתא ולצורך קיום הוראות ההסכם.

כך למשל – אם מחיר הדירה יוערך בחסר וידווח כשווי הדירה לרשות המיסים – רשות המיסים עשויה לקבוע כי מדובר בהצהרה שקרית – מה שעשוי להוות עבירה פלילית.

עוד ניתן לציין כי אם יש לקחת משכנתא לצורך רכישת הדירה – שווי הדירה כפי שנקבע על ידי הצדדים יהווה הסכום העליון של שווי הדירה שייקבע במשכנתא– כך שאם המחיר יוערך בחסר אתם עשויים לקבל משכנתא בסכום נמוך, ואף לא בכלל, ולהתקשות ברכישת הדירה.

תשלומי מס שבח ורכישה בקניית דירה מקרוב משפחה

בין העברת דירה ללא תמורה ובין מכירת דירה לבני משפחה חלים דינים שונים ומיסים שונים. לכל אחת מהעסקאות חל רק משטר המס שלה, ולא ניתן לשלב בין היתרונות של עסקה אחת לחסרונות של האחרת. להלן ההשוואה:

כפי שניתן לראות, לכל אחת מהעסקאות יש משטר שונה, עם יתרונות וחסרונות של מס שבח ורכישה. כך למשל – אם אתם מתכננים להעביר לבן משפחה את הדירה במתנה מתוך מטרה להימנע מתשלום מס שבח – יכול להיות שיהיה עדיף למכור את הדירה במקום להעבירה, כדי לנצל את הפטור ממס שבח של המוכר, ולחסוך מהקונה את תקופת הצינון החלה על דירה שהתקבלה במתנה.

לחילופין – אם מדובר בדירה שנייה בסכום גבוה, אולי עדיף לבצע העברה ללא תמורה שכן אז ניתן לקבל הנחה של 2/3 מגובה סכום מס הרכישה.

ביטול עסקת מכר לקרוב משפחה

בעת העברת דירה במתנה נותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה עד למועד בו העסקה הסתיימה ברישום בפועל במקרים חריגים ומיוחדים. בזאת הדבר שונה מעסקת מכירת דירה לקרוב משפחה שבה להסכם שנחתם יש תוקף כמו בעת מכירת דירה לזר והמוכר לא יכול לחזור בו מההסכם כבר מהרגע שהוא נחתם.

עוד נציין כי יש חשיבות גדולה לרישום הערת אזהרה בעסקאות מעין אלו על מנת לאפשר לצדדים שלישיים לאתר עסקאות פנימיות בתוך המשפחה, להימנע מעסקאות לא לגיטימיות ולשריין זכויות חוזיות לאחר חתימת ההסכם.

משכנתא במכירת דירה לקרוב משפחה

בעסקאות של העברה ללא תמורה – מן הסתם שאין תשלומים ולא נדרשת משכנתא לרכישת הנכס. הרי שאם הקונה מקבל משהו ללא תמורה – הבנק לא יעניק משכנתא לרכישתו. כמובן שאין מניעה לאחר ביצוע ההסכם ורישומו לבצע ריפיננס על הנכס, ליטול הלוואה ולשעבד את הנכס ולרשום משכנתא למלווה.

בעת קניית דירה מקרוב משפחה – הבנק יבקש לוודא אם הדירה נרכשת מקרוב משפחה. במקרים שכן, הבנק יערוך מספר רב של בדיקות ביחס לנכס ושוויו, ועשוי להעניק משכנתא במחיר מופחת מהשווי שנקבע בהסכם, ואף לא להעניק משכנתא כלל.

מי מוגדר כקרוב משפחה במכירת דירה לבן משפחה

בכל הנוגע להעברת דירה לקרוב משפחה ללא תמורה לעומת מכירת דירה לקרוב משפחה יש הגדרות שונות למיהו קרוב משפחה לעניין הטבה במס רכישה לעומת מס שבח.

לעניין מס רכישה (תקנות מס רכישה), "קרוב" הוא בן או בת זוג (לרבות מי שהיה בן זוג בשישה החודשים שקדמו למכירה), הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות. לעניין הפטור ממס שבח (סעיף 62 לחוק), "קרוב" הוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם של כל אלה, וכן אח או אחות לגבי זכות שקיבלו מהורה בלא תמורה או בירושה.

במכירת דירה לקרוב משפחה בתמורה, להגדרות אלה אין משמעות לעניין הפטור ממס שבח וההנחה במס רכישה של העברה ללא תמורה, שכן הטבות אלה חלות רק בהעברה ללא תמורה. המס ייקבע לפי השווי והנתונים הרגילים של הצדדים.

 מסמכים נדרשים בהעברה ללא תמורה ובמכירת דירה לקרוב משפחה

במקרה של עסקת העברת דירה ללא תמורה, הצדדים נדרשים לחתום על תצהירי 'נותן מתנה',  'מקבל מתנה' ולאמת את חתימותיהם בפני עורך דין. ניתן בסוג זה של עסקה לחתום על הסכם מתנה, אשר יגדיר במפורש תנאים מיוחדים לעסקה אך אין חובה לעשות זאת. הצדדים נדרשים לחתום גם על שטרי מכר, תוך אימות חתימתם בפני העורך דין.

במכירת דירה לקרוב משפחה חייב לבצע זאת באמצעות הסכם מכר מחייב, וחתימה על כל הנספחים והמסמכים הנלווים לעסקה (דיווחים למיסוי, הערת אזהרה, שטרות מכר ועוד).

ליווי משפטי במכירת דירה לקרוב משפחה

מכירת דירה לקרוב משפחה היא עסק מורכב. אי אפשר להתייחס לעסקה בקלות ראש, ומומלץ תמיד לקבל ייעוץ משפטי חיצוני ואיכותי ולא להסתמך על מידע שרץ ברשת או עורך דין שלא מבין בדבר. בכל מקרה של מכירת דירה לקרוב משפחה או העברתה ללא תמורה חשוב לקבל ליווי של עורך דין מקרקעין העוסק בעסקאות מעין אלה.

אושר אלקיים משרד עורכי דין ושות' עוסק בייצוג ובליווי משפטי בעסקאות לרכישה ולמכירה של דירות מגורים, וכן בעריכת הסכמי מתנה, כולל ייעוץ בסוגיות המיסוי. משרדנו ליווה עסקאות קנייה ומכירה של דירות מגורים, גם בתוך המשפחה, ונשמח לעמוד לשירותכם.