העברה דירה במתנה

לקוחות רבים של משרדנו פונים אלינו לצורך ביצוע עסקת העברת דירה במתנה מתוך שיקולים של תכנון מס ותכנון העברת נכסים בין-דורית. יחד עם זאת, חלקם מגיעים עם ידע חלקי, או ידע שגוי, בנוגע להליך העברת דירה במתנה לבן משפחה, ולעיתים, הם לקוחותינו מגיעים לאחר שביצעו עסקה לא נכונה ו-"חטפו" דרישות תשלום גבוהות מרשויות המס. מדריך זה נועד לכם על מנת שתוכלו ללמוד יותר על התהליך, מה הוא דורש – ואיך עושים את ההליך בצורה הטובה (והחסכונית!) ביותר.

מהי העברת דירה במתנה 

העברת דירה במתנה לבן משפחה היא עסקת העברה ללא תמורה (עסקת מתנה במקרקעין), במסגרתה ניתן נכס מקרקעין מבלי להעניק דבר מה בתמורה לצד הנותן. 

נותן המתנה מעניק לבן משפחתו דירה במתנה וללא תמורה מצידו של מקבל הדירה. מדובר בהסכמים נפוצים, אשר לרוב הם נערכים בתוך המשפחה הגרעינית, בין הורים לילדים או בין בני הזוג.

היתרון העיקרי שבהעברת דירה במתנה לבן משפחה הן הטבות המס הכרוכות בעסקה: פטור ממס שבח, וכן הנחה במס הרכישה (עד כדי פטור מלא, כמו במקרה של העברה בני זוג המתגוררים יחד) בהתאם למדרגות מס הרכישה הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין

הטעמים להענקת דירה במתנה יכולים להיות מגוונים כמו: מניעים אישיים של נותן המתנה, שיקולי מס (כאמור הסכמי מתנה במקרקעין נהנים מהטבות מס שונות, עליהן נרחיב בהמשך), רצון למנוע חיכוכים עתידיים ביחס לנכסים במשפחה, תכנון העברה בין דורית ועוד

עסקת העברת דירה במתנה לבן משפחה אמנם כדאית במצבים מסוימים, אך היא עשויה להיות מורכבת בפן המשפטי והבירוקרטי. 

היא מצריכה הבנה בפיתולים השונים של חוק מיסוי מקרקעין וההנחיות הרלוונטיות. על כן, אם אתם נדרשים לעסקה מהסוג הזה, מומלץ שלא להתנהל ללא ליווי משפטי מתאים.

 

איזה מסמכים צריכים בשביל להעביר דירה במתנה 

העברת דירה במתנה לבן משפחה, כאמור, היא עסקת העברה ללא תמורה, ועל כן נדרשים כלל המסמכים הנדרשים להשלמת עסקת העברה ללא תמורה.

 על דרישות אלה בפירוט, עיינו במאמר "שלבי העסקה בהעברה ללא תמורה" כאן באתר

 

מכל מקום, נזכיר בתמצות:

1. תצהירים שעניינם העברה דירה במתנה, אחד של נותן המתנה ומקבל המתנה, החתומים בידי הצדדים ומאומתים על ידי עורך דין. 

על תצהירים אלה לכלול הצהרות על מתן וקבלת המתנה ללא תמורה, וכן את התנאים לעסקה, אם ישנם

2. הצדדים רשאים (אך לא חייבים) לחתום גם על הסכם העברה במתנה לבן משפחה, במסגרתו תפורט הקניית המתנה ותנאיה, אם ישנם.

3. שטרות מכר שיציינו כי הנכס מועבר ללא תמורה, שייחתם על ידי שני הצדדים ויאומת על ידי עורך דין.

4. ייפוי כוח עבור עורכי הדין המטפלים בעסקה.

5. אם הצדדים מעוניינים ברישום הערת אזהרה עד העברת הזכויות בטאבו, יש להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה. 

6. בהקשר זה נעיר, שאם קיימת משכנתא לצד שנותן את המתנה, על הצדדים לצרף את הסכמת הבנק, בהנחה שמקבל המתנה מסכים לשלם את המשכנתא. 

במקרים כאלה יש להתייעץ עם עו"ד לגבי ההשלכות בענייני מיסוי מקרקעין (שכן תשלום המשכנתא עשוי להיחשב כ"תמורה"). 

מס רכישה בהעברת דירה במתנה

על פי תקנה 20 לתקנות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מס רכישה"), מס רכישה בהעברת דירה ללא תמורה במתנה (המוטל על מקבל מתנה) יעמוד על שליש מסכום המס הרכישה שהיה משלם, אילו היה רוכש את הדירה עבור תמורה כספית. 

מיהו קרוב לצורך תקנות מס רכישה? סעיף 1 לתקנות קובע כך: " 

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בןזוגו של צאצא, אח ואחות;". 

מס שבח בהעברת דירה במתנה

כאשר מדובר בהעברת דירה במתנה לבן משפחה שמוגדר כ"קרוב" לנותן המתנה, יחול סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיו המכירה תהא פטורה ממס שבח, במכירה לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בןזוג (ובן זוג של כל אחד מאלה), וכן כאשר מדובר באח/אחות שמוכרים זכות שקיבלו מההורה/הורי הורה בלא תמורה או בירושה

חשוב לדעת!

נציין שאין התאמה בין הגדרת הקרוב בהתאם לתקנות מס הרכישה ובין הגדרת קרוב לעניין מס השבח, ועל כן יש לבחון את העסקה בצורה קפדנית על מנת להימנע בתאונות משפטיות.

האם העברה של חתן/כלה לחמיו/חמותו (האבא או האמא של האשה או הבעל) מהווה העברה לקרוב? 

בעניין יעקובוביץ (ו"ע 7999-08-16 רחל יעקובוביץ נ' רשות המיסיםמנהל מס שבח מקרקעין)  נטען שמאחר ובעל ואישה מהווים תא משפחתי אחד, יש לראות בהם כישות זהה לצורך הגדרת הקרוב בתקנות מס רכישה. בית המשפט דחה את הטענה, וקבע כי יש לפרש את ההוראה בחוק בצורה דווקנית. מקבל מתנה יחשב כ"קרוב" רק אם הוא מצוי באחת מדרגות הקרבה המנויות בסעיף

חשוב לשים לב, כי מבחינת המדיניות של רשות המיסים, המבחן בשאלה האם נכס הועבר במתנה הוא מבחן השליטה בנכס. 

אם התוצאה של העסקה היא שהשליטה בנכס נותרת אצל המוכר (למשל, באמצעות גביית דמי שכירות עבור השימוש בנכס, או באמצעות רישום הערת אזהרה לפיה ניתן יהיה למכור את הדירה רק באישור נותני המתנה), רשות המיסים תתייחס לעסקה כעסקה רגילה ולא תאפשר את הטבות המס

העברה ללא תמורה בין בני זוג נשואים או ידועים בציבור

ההקלה במס אף משמעותית יותר כאשר מדובר בבני זוג המתגוררים ביחד: תקנה 21 לתקנות מס רכישה קובעת שכאשר מדובר בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים לבן זוג המתגורר יחד איתו בדירה, יחול פטור ממס רכישה. יש לשים לב, כאשר מדובר בבני זוג שאינם מתגוררים יחד, תחול תקנה 20 הנ"ל, ומס הרכישה יעמוד על שליש מהשיעור הקבוע

כמו כן, בהתאם לסעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין, בהעברה ללא תמורה לבן זוג לא יחול מס שבח

ומה לגבי ידועים בציבור? על פי עניין ע"א 2622/01 מנהל מס שבח מקרקעין נ' עליזה לבנון, נז(5) 309 (2003), הפטור ממס רכישה וממס שבח החל על בני זוג נשואים משתרע גם על בני זוג במעמד ידועים בציבור

תקופת צינון לדירה שניתנה במתנה

מאחר ומנגנון ההטבות במס בהעברת דירה במתנה לבני משפחה מנוצל לעיתים לצרכי מקלט מס, נקבעו בחוק "תקופות צינון" בהן מכירת דירה שהתקבלה במתנה לא תזכה בפטור ממס שבח. תנאים אלה נקבעו בסעיף 49ו(א) שכותרתו "סייג לדירה שנתקבלה במתנה", באופן הבא

  • אם הדירה (שהתקבלה במתנה) לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכררק בחלוף 4 שנים מהיום שהמוכר נעשה בעלים בדירה.
  • אם הדירה (שנתקבלה במתנה) שימשה דרך קבע למגוריו של המוכררק בחלוף 3 שנים מהיום שהמוכר נעשה בעלים בדירה.
  • אם המוכר קיבל את הדירה כקטין, תחל להיספר תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18 שנים
העברת דירה בין אחים במתנה – מוקש לפניך!

כאמור, עסקת העברת דירה במתנה בין אחים תהא פטורה ממס שבח רק אם הם מוכרים זכות שקיבלו מההורה או הורי ההורה בלא תמורה או בירושה. 

על פי החלטת מיסוי מספר 6642/21 (החלטה מחייבת של רשות המיסים), הפטור הקבוע בסעיף 62 לחוק בהעברה בין אחים יחול גם כאשר הדירה המועברת נרכשה במלואה בכספים שהתקבלו במתנה מהורה. 

יש לשים לב, שהחוק מוסיף תנאי ייחודי זה להעברה בין אחים.

אח / אחות המעביר דירה לאחיו, שלא התקבלה במתנה על ידי הוריו או סביו (או שכ-95% ממנה שולמו בכספים שהתקבלו מהם) - לא יזכה לפטור ממס שבח (אלא אם כן זו דירתו היחידה, לפי הפטור בסעיף 49(ב)2 לחוק מיסוי מקרקעין). 

מס רכישה בהעברה בין אחים יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

סיפור אמיתי

סיפור אמיתי החל מכניסת החלטת מיסוי מספר 6642/21, הליך העברת דירה במתנה בין אחים השתנה דרסטית.

רשות המיסים דוחה על ימין ועל שמאל עסקאות, ומטילה תשלומים בגין מס שבח ורכישה על אחים שמעבירים מתנה מאחד לשני.

משרדנו טיפל במספר עסקאות לאחר כניסת החלטת המיסוי לתוקפה, , ולאחר תכנון קפדני הצליח לחסוך מאות אלפי שקלים של מס שבח ורכישה בהעברות מסוג זה!

עורך דין להעברת דירה במתנה לבן משפחה

במדריך זה הצגנו כיצד עסקת העברת דירה במתנה לבן משפחה עשויה להיות עסקה כדאית במיוחד, לאור הטבות המס הקבועות בחוק. 

עם זאת, החוק (וגם הרשויות) מקפידים על הדרישות למתן הטבות אלה, מתוך חשש לניצולם לצרכי מס. 

על כן, העברת דירה במתנה לבן משפחה מצריכה ליווי של עו"ד מקצועי ומנוסה, שבקיא בכל התנאים המשפטיים והדרישות הבירוקרטיות. 

באמצעות התנהלות זהירה ומחושבת, ניתן יהיה למצות את היתרונות בעסקה. 

עו"ד אושר אלקיים הוא מומחה בענייני מיסוי מקרקעין ובעל ניסיון עשיר ומגוון בעסקאות העברת דירה במתנה לבן משפחה. פנו למשרדנו כעת לקביעת פגישת ייעוץ

לכן, אם את או אתה עומדים בפני העברת דירה במתנה עצרו!

משרדנו ליווה רכישה ומכירה של מאות עסקאות העברה ללא תמורה, החל משלב הבדיקות המקדמיות, תכנון משפטי, ניתוח היבטי המיסוי שיחולו, ניהול הליכי המשא ומתן עד לחתימת ההסכם, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים (מיסוי מקרקעין, רשויות וצדדים נוספים) עד לרישום הדירה על שם מקבלי המתנה. 

אנו בעל ניסיון עשיר ומקיף בהעברות דירה במתנה, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים!

צרו איתנו קשר עכשיו לקבלת הצעת מחיר משתלמת וכדאית

העברה דירה במתנה
העברה דירה במתנה
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא העברה דירה במתנה

העברת דירה במתנה לבן משפחה היא עסקת העברה ללא תמורה (עסקת מתנה במקרקעין), במסגרתה ניתן נכס מקרקעין מבלי להעניק דבר מה בתמורה לצד הנותן.

1. תצהירים שעניינם העברה דירה במתנה

2. הצדדים רשאים (אך לא חייביםלחתום גם על הסכם העברה במתנה לבן משפחהבמסגרתו תפורט הקניית המתנה ותנאיהאם ישנם.  

3. שטרות מכר שיציינו כי הנכס מועבר ללא תמורהשייחתם על ידי שני הצדדים ויאומת על ידי עורך דין.

4. ייפוי כוח עבור עורכי הדין המטפלים בעסקה.

5. אם הצדדים מעוניינים ברישום הערת אזהרה עד העברת הזכויות בטאבויש להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה.

6. בהקשר זה נעירשאם קיימת משכנתא לצד שנותן את המתנהעל הצדדים לצרף את הסכמת הבנקבהנחה שמקבל המתנה מסכים לשלם את המשכנתא.

אם התוצאה של העסקה היא שהשליטה בנכס נותרת אצל המוכר (למשלבאמצעות גביית דמי שכירות עבור השימוש בנכסאו באמצעות רישום הערת אזהרה לפיה ניתן יהיה למכור את הדירה רק באישור נותני המתנה), רשות המיסים תתייחס לעסקה כעסקה רגילה ולא תאפשר את הטבות המס.

כןהעברת דירה במתנה לבן משפחה מצריכה ליווי של עו"ד מקצועי ומנוסהשבקיא בכל התנאים המשפטיים והדרישות הבירוקרטיות. באמצעות התנהלות זהירה ומחושבתניתן יהיה למצות את היתרונות בעסקה.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין