חישוב מס שבח נכס מסחרי

מוכרים נכס מסחרי שהיה בבעלותכם ומופתעים משומת המס שלכם? חושבים שמגיע לכם החזר? שילמתם פחות מס שבח על מכירת דירה שהרווחתם ממנה יותר? חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק מורכב בהחלט אשר יוצר קשיים משמעותיים בחישוב מס שבח לנכס מסחרי וגורם להפתעות רבות. כדי להימנע מהפתעות שכאלו, המשיכו לקרוא וגלו כיצד מחושב מס השבח לנכס המסחרי שלכם.

מהו מס שבח לנכס מסחרי

מס שבח בנכס מסחרי הוא תשלום של מס של 25% מסך הרווח בעסקה, כאשר בשונה מדירת מגורים, מגרש או נכסים אחרים – יש להפחית פחת מסכום הרכישה לאורך 25 שנים – מה שמגדיל את סכום המס לתשלום.

מס שבח לנכס מסחרי הינו מס שעל מוכר נכס מסחרי לשלם, בדומה למי שמוכר נכס פרטי למגורים שאינו מסחרי, וחייב לשלם מס שבח. אלא ששיעורי המס שנקבעו בחוק לנכס מסחרי, שונים מאלו שנקבעו לדירת מגורים.

לא רק זאת, אלא גם שהטבות החלות על נכס למגורים, אינן חלות על נכס מסחרי – כמו למשל פטור דירה יחידה, מדרגות מס רכישה מופחתות ועוד. בנוסף לכך, בחישוב מס לנכס מסחרי יש להביא בחשבון את הפחת של הנכס ולהוסיף אותו לשבח הריאלי כפי שיובהר מטה.

שיעורי חישוב מס שבח לנכס מסחרי

היקף מס השבח במכירת נכס מסחרי הוא 25% מהיקף הרווח. יחד עם זאת, בעת המכירה עלול היקף השבח לגדול, ואף עשויים לחול על המכירה מס הכנסה ומע"מ.

חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין שיעורי מס השבח עבור דירת מגורים יחידה לבין שיעורי מס השבח עבור זכויות מקרקעין נוספות. בעוד שמי שמוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח, מי שמוכר זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% מהשבח שהוא צבר.

עם זאת, בעבר חלו שיעורי מס שבח אחרים. החוק לא מתעלם משיעורי מס השבח הקודמים, אלא מבצע חלוקה לינארית לתקופות לצורך חישוב מס השבח. מס השבח בכל תקופה יחושב לפי שיעורי המס באותן שנים.  כך יוצא ששיעור מס השבח בפועל יכול להיות גבוה הרבה יותר.

יחד עם אלה, במקרים מסוימים מכירת נכס עלולה להחיל מס הכנסה במקום מס שבח מקרקעין. כלומר, מכירת הנכס המסחרי תקים תשלום של עד 50% משווי הרווח, ואף עשויה להקים חובה לתשלום מע"מ.

היעדר פטור לינארי בשבח של נכס מסחרי

במכירת נכס מסחרי לא ניתן לקבל פטור ליניארי ממס שבח ו/או לקבל בעת המכירה פטור בגין התקופה שלפני שנת 2014.

עד לשנת 2014, חוק מיסוי מקרקעין העניק פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, אף אם ברשות המוכר דירות נוספות. בשנת 2014 בוטל הפטור, אך נותר פטור לינארי מהמס – השבח של מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה, יחושב משנת 2014 בלבד. הרווח שנצבר לפני 2014 – פטור ממס.

כאשר אתם מוכרים נכס מסחרי, לא תהנו מהפטור הלינארי במס! השבח שלכם יחושב מיום רכישת הנכס ולא משנת 2014 בלבד. כתוצאה מכך, סכומי מס השבח שתשלמו יהיו גבוהים יותר באופן משמעותי מאלו שתשלמו עבור דירת מגורים שנרכשה באותו מועד והשבח הריאלי שלה דומה.

חשוב לציין כי אם תיעזרו בשירותי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, תוכלו לחסוך לא מעט בתשלומי המס.

חישוב הפחת בשבח של נכס מסחרי

בעת מכירת נכס מסחרי יש לבצע חישוב של פחת שיפחית את סכום הרכישה. מדי שנה ניתן להפחית 4% משווי הרכישה.

אם אתם משכירים נכס עסקי, אתם בוודאי יודעים כי ביכולתם לנכות את הפחת מתשלומי מס ההכנסה. הפחת הריאלי של הנכס יילקח בחשבון בעת שומת המס על ההכנסות שלכם מהשכירות העסקית ותשלומי המס יופחתו. עם זאת, לא תהנו מהפחת פעמיים.

בזמן שתמכרו את הדירה, הפחת יופחת מערך הרכישה המקורי ויצטרף לשבח. נניח שרכשתם נכס מסחרי לפני שנה ב-1.5 מיליון שקלים. הפחת השנתי של הנכס עומד על 4%. כעבור שנה, מכרתם את הנכס ב-2 מיליון שקלים.

השבח של הנכס לא יחושב לפי מחיר המכירה פחות מכיר הקנייה, אלא באופן הבא: מחיר המכירה, פחות מחיר הקנייה, פחות הפחת (שעומד על 60,000 ₪ לשנה).

כך, היקף השבח לא יעמוד על 500 אלף שקלים אלא על 560 אלף שקלים, מה שיגדיל עוד יותר את תשלומי מס השבח על הנכס המסחרי, ויעלה את היקף תשלום מס השבח מתשלום של 125,000 ₪ ל-140,000 ₪.

מוכרים נכס מסחרי? הגעתם למקום הנכון!

כפי שניתן להבין, חישוב מס שבח לנכס מסחרי הינו עסק מורכב ומסובך. יש לקחת בחשבון את כל המרכיבים שצוינו, לנכות הוצאות שהוצאו להשבחת הנכס, להצמיד מחירים למדד, להתחשב בשינויים אינפלציוניים ועוד.

מי שיתכנן נכון את המכירה ויבין בצורה הטובה ביותר את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ידע כיצד להפחית את תשלומי המס באופן משמעותי. אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נבצע עבורכם תכנון נכון של העסקה, כך שלא תשלמו שקל אחד יותר ממה שאתם חייבים. כך, תרוויחו כמה שיותר מהעסקה שלכם.