חישוב מס שבח נכס מסחרי

מוכרים נכס מסחרי שהיה בבעלותכם ומופתעים משומת המס שלכם? חושבים שמגיע לכם החזר? שילמתם פחות מס שבח על מכירת דירה שהרווחתם ממנה יותר? חוק מיסוי מקרקעין הינו חוק מורכב בהחלט אשר יוצר קשיים משמעותיים בחישוב מס שבח לנכס מסחרי וגורם להפתעות רבות. כדי להימנע מהפתעות שכאלו, המשיכו לקרוא וגלו כיצד מחושב מס השבח לנכס המסחרי שלכם.

 

מהו מס שבח לנכס מסחרי

מס שבח בנכס מסחרי הוא תשלום של מס של 25% מסך הרווח בעסקה, כאשר בשונה מדירת מגורים, מגרש או נכסים אחרים – יש להפחית פחת מסכום הרכישה לאורך 25 שנים – מה שמגדיל את סכום המס לתשלום.

מס שבח לנכס מסחרי הינו מס שעל מוכר נכס מסחרי לשלם, בדומה למי שמוכר נכס פרטי למגורים שאינו מסחרי, וחייב לשלם מס שבח. אלא ששיעורי המס שנקבעו בחוק לנכס מסחרי, שונים מאלו שנקבעו לדירת מגורים.

לא רק זאת, אלא גם שהטבות החלות על נכס למגורים, אינן חלות על נכס מסחרי – כמו למשל פטור דירה יחידה, מדרגות מס רכישה מופחתות ועוד. בנוסף לכך, בחישוב מס לנכס מסחרי יש להביא בחשבון את הפחת של הנכס ולהוסיף אותו לשבח הריאלי כפי שיובהר מטה.

שיעורי חישוב מס שבח לנכס מסחרי

היקף מס השבח במכירת נכס מסחרי הוא 25% מהיקף הרווח. יחד עם זאת, בעת המכירה עלול היקף השבח לגדול, ואף עשויים לחול על המכירה מס הכנסה ומע"מ.

חוק מיסוי מקרקעין מבדיל בין שיעורי מס השבח עבור דירת מגורים יחידה לבין שיעורי מס השבח עבור זכויות מקרקעין נוספות. בעוד שמי שמוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס שבח, מי שמוכר זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% מהשבח שהוא צבר.

עם זאת, בעבר חלו שיעורי מס שבח אחרים. החוק לא מתעלם משיעורי מס השבח הקודמים, אלא מבצע חלוקה לינארית לתקופות לצורך חישוב מס השבח. מס השבח בכל תקופה יחושב לפי שיעורי המס באותן שנים.  כך יוצא ששיעור מס השבח בפועל יכול להיות גבוה הרבה יותר.

יחד עם אלה, במקרים מסוימים מכירת נכס עלולה להחיל מס הכנסה במקום מס שבח מקרקעין. כלומר, מכירת הנכס המסחרי תקים תשלום של עד 50% משווי הרווח, ואף עשויה להקים חובה לתשלום מע"מ.

 

היעדר פטור לינארי בשבח של נכס מסחרי

במכירת נכס מסחרי לא ניתן לקבל פטור ליניארי ממס שבח ו/או לקבל בעת המכירה פטור בגין התקופה שלפני שנת 2014.

עד לשנת 2014, חוק מיסוי מקרקעין העניק פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, אף אם ברשות המוכר דירות נוספות. בשנת 2014 בוטל הפטור, אך נותר פטור לינארי מהמס – השבח של מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה, יחושב משנת 2014 בלבד. הרווח שנצבר לפני 2014 – פטור ממס.

כאשר אתם מוכרים נכס מסחרי, לא תהנו מהפטור הלינארי במס! השבח שלכם יחושב מיום רכישת הנכס ולא משנת 2014 בלבד. כתוצאה מכך, סכומי מס השבח שתשלמו יהיו גבוהים יותר באופן משמעותי מאלו שתשלמו עבור דירת מגורים שנרכשה באותו מועד והשבח הריאלי שלה דומה.

חשוב לציין כי אם תיעזרו בשירותי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, תוכלו לחסוך לא מעט בתשלומי המס.

 

חישוב הפחת בשבח של נכס מסחרי

בעת מכירת נכס מסחרי יש לבצע חישוב של פחת שיפחית את סכום הרכישה. מדי שנה ניתן להפחית 4% משווי הרכישה.

אם אתם משכירים נכס עסקי, אתם בוודאי יודעים כי ביכולתם לנכות את הפחת מתשלומי מס ההכנסה. הפחת הריאלי של הנכס יילקח בחשבון בעת שומת המס על ההכנסות שלכם מהשכירות העסקית ותשלומי המס יופחתו. עם זאת, לא תהנו מהפחת פעמיים.

בזמן שתמכרו את הדירה, הפחת יופחת מערך הרכישה המקורי ויצטרף לשבח. נניח שרכשתם נכס מסחרי לפני שנה ב-1.5 מיליון שקלים. הפחת השנתי של הנכס עומד על 4%. כעבור שנה, מכרתם את הנכס ב-2 מיליון שקלים.

השבח של הנכס לא יחושב לפי מחיר המכירה פחות מכיר הקנייה, אלא באופן הבא: מחיר המכירה, פחות מחיר הקנייה, פחות הפחת (שעומד על 60,000 ₪ לשנה).

כך, היקף השבח לא יעמוד על 500 אלף שקלים אלא על 560 אלף שקלים, מה שיגדיל עוד יותר את תשלומי מס השבח על הנכס המסחרי, ויעלה את היקף תשלום מס השבח מתשלום של 125,000 ₪ ל-140,000 ₪.

 

מוכרים נכס מסחרי? הגעתם למקום הנכון!

כפי שניתן להבין, חישוב מס שבח לנכס מסחרי הינו עסק מורכב ומסובך. יש לקחת בחשבון את כל המרכיבים שצוינו, לנכות הוצאות שהוצאו להשבחת הנכס, להצמיד מחירים למדד, להתחשב בשינויים אינפלציוניים ועוד.

מי שיתכנן נכון את המכירה ויבין בצורה הטובה ביותר את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ידע כיצד להפחית את תשלומי המס באופן משמעותי. אנו במשרד עו"ד אושר אלקיים נבצע עבורכם תכנון נכון של העסקה, כך שלא תשלמו שקל אחד יותר ממה שאתם חייבים. כך, תרוויחו כמה שיותר מהעסקה שלכם.

חישוב מס שבח נכס מסחרי
חישוב מס שבח נכס מסחרי
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא חישוב מס שבח נכס מסחרי

מס שבח בנכס מסחרי הוא תשלום של מס של 25% מסך הרווח בעסקה, כאשר בשונה מדירת מגורים, מגרש או נכסים אחרים – יש להפחית פחת מסכום הרכישה לאורך 25 שנים – מה שמגדיל את סכום המס לתשלום.

במכירת נכס מסחרי לא ניתן לקבל פטור ליניארי ממס שבח ו/או לקבל בעת המכירה פטור בגין התקופה שלפני שנת 2014.

בעת מכירת נכס מסחרי יש לבצע חישוב של פחת שיפחית את סכום הרכישה. מדי שנה ניתן להפחית 4% משווי הרכישה.

היקף מס השבח במכירת נכס מסחרי הוא 25% מהיקף הרווח. יחד עם זאת, בעת המכירה עלול היקף השבח לגדול, ואף עשויים לחול על המכירה מס הכנסה ומע"מ.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין