במציאות הישראלית בה שכירות לטווח ארוך מניבה תשואות נמוכות מאוד, משקיעים רבים פונים למסלול השכרה לטווח קצר, בעזרת פלטפורמת AIRBNB או השכרת לטווח קצר. המסגרת המשפטית של השכרת דירות AIRBNB שונה בתכלית מזו של השכרת נכסים לטווח ארוך. האם חייבים במס הכנסה על דירת AIRBNB? האם עליכם לגבות מע"מ מהמתארחים? מהו הסכם להשכרת דירת AIRBNB? כל זאת ועוד – להלן.
מיסוי דירת AIRBNB
אם אתם עומדים להשכיר דירת AIRBNB או להשכיר דירה לטווח קצר – אחד ההיבטים הרלוונטיים והמשמעותיים ביותר בהשכרת דירת AIRBNB הוא היבט המיסוי. מיסוי דירת AIRBNB שונה בתכלית ממיסוי דירת מגורים, אך הוא שונה גם ממיסוי עסק רגיל. בחלק הראשון נעסוק בהיבטי המיסוי העיקריים בהשכרת דירת AIRBNB.
מס הכנסה על השכרת דירת מגורים רגילה ולא AIRBNB
פקודת מס הכנסה מעניקה פטור ממס להכנסה משכירות למגורים. כלומר, אם אתם משכירים דירה למגורים בסכום שלא עולה על 5,471 שקלים, תהיו זכאים לפטור מלא ממס הכנסה על דמי השכירות המשולמים לכם. חשוב לציין כי תוכלו ליהנות מפטור זה אף אם בבעלותכם מספר דירות וכל דירה מושכרת בסכום הנמוך מ-5,471 שקלים.
ככל ששכר הדירה עולה על הסכום האמור אך לא מגיע לכפל הסכום, כלומר ל-10,942 שקלים, תהנו מפטור חלקי ממס על חלק מדמי השכירות שאתם מקבלים. ככל ששכר הדירה גבוה יותר, כך הפטור יקטן. על כל פנים, ההכנסה שלכם מהשכרת דירה למגורים פטורה ממס באופן חלקי או מלא.
הכנסה זו לא תצטרף להכנסותיכם מעסק וממשלח יד, מה שיחסוך לכם תשלומי מס משמעותיים. עם זאת, ברגע בו רשות המיסים תראה בהשכרת הדירות למגורים עסק שלכם, לא תוכלו ליהנות מהפטור.
מס הכנסה על השכרת דירת AIRBNB
האם השכרת דירת AIRBNB נחשבת להשכרת דירה למגורים? לצערנו, התשובה על שאלה זו היא שלילית. רשות המיסים רואה, ובצדק במידת מה, בהשכרת דירת AIRBNB עסק ולא השכרת דירה למגורים, ונימוקיה בצידה.
נימוק אפשרי של רשות המיסים הוא האחריות לתשלומים שוטפים בגין הדירה – בעוד שבהשכרת דירה למגורים השוכר הוא זה שמשלם ועד בית, חשבונות חשמל, מים וגז, ארנונה וכדומה, בדירת AIRBNB בעל הדירה הוא זה שישלם את כל התשלומים הללו.
יש בכך כדי להעיד על עיסוקו המוגבר בדירה ומעורבותו בה, וכדי לשלול את היותה של השכירות שכירות למגורים. נימוק אפשרי של רשות המיסים הוא האחריות לתחזוקת הדירה – בהשכרת דירה לטווח ארוך השוכר הוא זה שאחראי על תחזוקתה השוטפת של הדירה, מבחינת ניקיונה, ציוד הדירה, ריהוט הדירה ועוד כהנה וכהנה.
לעומת זאת, בדירות AIRBNB בעל הדירה הוא זה שאחראי על תחזוקתה השוטפת. לפני כניסתו של כל אורח בעל הבית ידאג לנקות את הדירה, לספק מגבות, למלא כלים ורהיטים ולדאוג באופן כללי שהדירה תהיה שמישה ונעימה למגורים. לעיתים, בעל הדירה אף ידאג לניקיונה במהלך שהותו של השוכר.
נימוק אפשרי של רשות המיסים הוא הטיפול השוטף בהשכרת הדירה – כאשר אדם מבקש להשכיר דירת AIRBNB הוא מוצא את עצמו מתעסק בזה באופן קבוע ושוטף. זאת לא עבודה חד פעמית (כמו בהשכרה לטווח ארוך) בעת כניסת הדייר/ים, אלא עבודה מתמשכת וקבועה שנמשכת תקופה ארוכה. לאור כל זאת, לא ניתן לראות בהכנסה מהשכרת דירת AIRBNB הכנסה מהשכרת נכס למגורים.
במקום זאת, רשות המיסים מחשיבה הכנסה מהשכרת דירת AIRBNB כהכנסה מעסק, על כל המשתמע מכך. ההכנסה מהשכרת הדירה תתווסף להכנסתו הכוללת של המשכיר ותחויב במס בהתאם למס השולי של המשכיר.
לכן, אם למשל הכנסתו החודשית הממוצעת של המשכיר עומדת על 22,000 אלף שקלים, המשכיר יצטרך לשלם 35% מס הכנסה על רווחיו מדירת ה- AIRBNB. זאת, מכיוון שהכנסה על סך 22,000 שקלים מחויבת במס שולי בשיעור זה וההכנסות מהשכרת דירת AIRBNB יתווספו להכנסתו החייבת של המשכיר. לעיתים, ההכנסה מהשכרת דירת ה- AIRBNB אף תוביל לעלייה במדרגות המס.
נניח, כעת, כי הכנסתו החודשית הממוצעת של בעל הנכס עומדת על 21,500 שקלים. במקרה זה, שיעור המס השולי של בעל הנכס יעמוד על 31% בלבד. אולם בתוספת ההכנסות מהשכרת דירת ה- AIRBNB בעל הנכס צפוי לטפס למדרגה הבאה, שתחילתה בהכנסה חודשית ממוצעת של 21,711 שקלים, ובה חבות המס עומדת על 35%.
ניכויים מהכנסות AIRBNB
רצוי להדגיש כי לאור האמור, בעל הדירה יהיה זכאי לנכות הוצאות מהכנסותיו בדירה. נניח, למשל, כי בעל הדירה הכניס לאורך השנה סכום מכובד של 120 אלף שקלים מדירת ה-AIRBNB. עם זאת, המשכיר הוציא עשרות אלפי שקלים על עובדים שהיו אחראים על תחזוקת הנכס, רכש ציוד שישמש את השוכרים, שילם מיסי עירייה ועוד.
נניח כי סך ההוצאות של המשכיר שהוצאו לצורך ייצור הכנסה מהשכרת הנכס דרך AIRBNB עומדות על 50 אלף שקלים. במקרה מעין זה, המשכיר לא יחויב במס הכנסה על כל 120 אלף השקלים שהכניס, אלא על 70 אלף שקלים בלבד.
זאת, מכיוון שמס הכנסה ממסה רווחים ולא הכנסות. רווחים מחושבים, כידוע, כהכנסות פחות הוצאות. יחד עם זאת – ישנם תנאים ספציפיים מורכבים למדי מתחום מס ההכנסה ומיסוי המקרקעין שיחולו בנסיבות העניין, ועל כן יש להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה.
ארנונה על דירות AIRBNB
הארנונה לעסקים בישראל גבוהה לאין ערוך מארנונה למגורים. הארנונה למגורים שעיריות רשאיות לגבות מוגבלת בצווים של משרד הפנים בעוד שהגבלות כאלו חלות באופן מצומצם מאוד, אם בכלל, על ארנונה לעסקים. לכן, נוצר מצב בו עסקים משלמים פי כמה וכמה ארנונה מזו שמשלמים התושבים.
כאשר אדם משכיר דירה למגורים לטווח ארוך, השוכר ישלם עליה ארנונה למגורים. אולם מה דינה של דירת AIRBNB, אשר המשכיר משלם ארנונה עבורה? האם היא נחשבת לנכס מסחרי או לנכס למגורים לעניין תשלומי הארנונה? התשובה לשאלה תלויה, למעשה, בעיר הספציפית בה מופעלים שירותי ה- AIRBNB.
בתל אביב, למשל, העירייה תמיד מפרסמת שבכוונתה לקבוע תעריפי ארנונה ייחודיים לדירות המושכרות דרך AIRBNB. זה קורה כל שנה בעשור האחרון – אבל העירייה לא פעלה באופן אקטיבי לטיפול בנושא.
התעריף של הארנונה לדירות AIRBNB הוא נגזרת של הגיון מנהלי תקין – במקרה של שכירות רגילה הצריכה של שירותים ציבוריים הם נמוכים שכן הם נעשים לאורך תקופה ארוכה, אך בתקופת שכירות קצרת טווח הצרכים גדלים בהרבה.
אם כן, ככלל, בטרם פרסום דירה להשכרה בAIRBNB יש לבחון האם העירייה הספציפית תגבה תשלומי ארנונה גבוהים יותר על נכסים המושכרים לטווח קצר, ועל כן מומלץ להשתמש בשירותיו של עורך דין לשכירות בנושא.
מע"מ דירת AIRBNB
שאלה נוספת שיש לשאול היא שאלת החבות במע"מ של דירות AIRBNB – כלומר האם יש לשלם מע"מ בדירת AIRBNB? כידוע עסקים מחויבים לשלם מע"מ בשיעור 17% על הכנסותיהם. בפועל, בעלי העסקים מגוללים מס זה על הקונים אשר משלמים אותו במסגרת התמורה.
לכן, אם הלכתם לחנות בגדים ורכשתם חולצה שעלותה 100 שקלים, תשלמו עליה 117 שקלים, כולל מע"מ. ואם התשלום היה 100 ₪ – הרי שחלק המע"מ יהיה כלול בפנים בשיעור של 17% ככה שהמחיר המוצר יהיה כ-85 ₪ והמע"מ 15 ₪.
מאחר שהגענו למסקנה כי השכרת דירת AIRBNB עשויה בהחלט להיחשב לעסק, הרי שתצטרכו לשלם מע"מ על הכנסותיכם מהשכרת הדירה, שכן (כמעט) כל עסק במדינת ישראל חייב בגביית ותשלום מע"מ. עם זאת, ישנם מספר הוראות חוק אשר יכולות להיטיב עם בעל הדירה.
כך למשל סעיף 30 (8) לחוק מס ערך מוסף (מע"מ) שכותרתו " מס בשיעור אפס" מעניק פטור ממע"מ עבור "לינה של תייר בבית מלון". האם המשמעות היא שלא תצטרכו לשלם מע"מ על הכנסות מלינות של תיירים? לשם כך, יש להכריע האם דירת ה- AIRBNB שלכם נחשבת למלון.
ההכרעה בשאלה זו אינה פשוטה, ואף אינה חד משמעית – ומחייבת בחינה משפטית של השלכות ונסיבות המקרה. יהיו דירות AIRBNB שתיחשבנה למלון לעניין זה, בעוד שאחרות לא יענו על הדרישה ולא ניתן יהיה לראות בהן מלון., ועל כן החובה לגבות ולשלם מע"מ תיבחן בהתאם לנסיבות המקרה עצמו.
לפיכך, יש לבחון האם דירת ה- AIRBNBשלכם עונה על הגדרה זו. ככל שהדירה שלכם מיועדת לזוג בלבד, יהיה קשה מאוד לראות בה בית מלון כהגדרת החוק. כמו כן, במידה שאתם משכירים את הדירה רק בחגים או בסופי שבוע שאתם לא בבית, נראה כי לא תענו על דרישת "שבו מלינים בדרך כלל בתמורה".
ההלנה אצלכם אינה בדרך כלל בתמורה, אלא לפרקים בתמורה. מנגד, ככל שדירת ה-AIRBNB שלכם מוצעת לשכירות באופן קבוע והיא מתאימה לאכלוס של 5 נפשות, ייתכן בהחלט כי אתם עומדים בהגדרת החוק לבית מלון. שימו לב – הפטור מוענק על הלנת תיירים מחוץ לארץ בלבד! כל ההכנסות שלכם מהלנת ישראלים בדירה יהיו חייבות במע"מ, אף אם הדירה תוגדר כבית מלון.
לסיכום פרק זה, הכנסות מדירת AIRBNB נחשבות להכנסה מעסק ולכן חייבות במס ערך מוסף. זאת, אלא אם כן הדירה תוגדר כבית מלון אזי ההכנסות מהלנת תיירים יהיו פטורות ממע"מ.
מס שבח על דירת AIRBNB
השלכה אפשרית נוספת של השכרת דירת AIRBRB היא כי הדירה ששימשה להשכרה לטווח קצר דרך AIRBNB עשויה שלא להיחשב לדירת מגורים מזכה. הסיבה לכך היא שבעת הדיווח לרשויות המס יש לדווח האם הדירה שימשה לעסק. אם הדירה שימשה לעסק – הרי שהיא לא נחשבת לדירת מגורים מזכה, ועל כן תקום חובת תשלום מס שבח מלא, ואפילו חובת תשלום מס הכנסה במקרים חריגים.
בשל כך, ביום בו תמכרו את הדירה, תחויבו, ככלל, בתשלום מס שבח על המכירה. חשוב להדגיש כי מדובר בקביעה כוללנית שאינה מתייחסת לנסיבותיה הספציפיות של כל דירה. לעיתים, רק חלק מדירה משמשת להשכרת AIRBNB או שדירה שימשה בעבר לשכירות קצרת טווח בעוד שכיום היא משמשת למגורים. במקרים מעין אלו ובמקרים נוספים תוכלו ליהנות מפטור לינארי או מפטור חלקי אחר מתשלום מס שבח על דירת ה- AIRBNBשלכם.
מיסוי דירת AIRBNB – סיכום
נסכם בקצרה פרק זה של מיסוי דירות AIRBNB להשכרה. נתייחס למס הכנסה, ארנונה, מע"מ ומס שבח על דירת AIRBNB.
- מס הכנסה: חבות מלאה, מצטרף להכנסה מעבודה;
- ארנונה: לפי קביעת העירייה, לרוב תעריף ביניים בין ארנונה למגורים לארנונה לעסקים;
- מע"מ: ככלל, חבות מלאה. זאת, אלא אם כן הדירה מוגדרת כבית מלון לעניין מע"מ אז יוענק פטור מתשלום מע"מ על הכנסות מהלנת תיירים;
- מס שבח: ככלל, חבות מלאה. לעיתים יינתן פטור חלקי או מלא.
הסכם להשכרת דירה AIRBNB
השכרת דירה דרך AIRBNB דורשת הסכם כפול. ראשית, עליכם להגיע להסכם עם AIRBNB בדבר פרסום הנכס בפלטפורמה שלהם, התמלוגים שיועברו אל האתר, קידום הנכס שלכם ועוד.
בסופו של דבר, מדובר בהסכמים סטנדרטיים של האתר ויכולת ההשפעה שלכם על אותם הסכמים להשכרת דירה דרך AIRBNB מוגבלת מאוד עד לא קיימת כלל, והוראות התקנון של האתר מגבילות באופן חד צדדי את המשכיר לטובת החברה.
הסכם חשוב נוסף הוא ההסכם שייחתם ביניכם לבין השוכרים. ככלל, לא תידרשו לאינטראקציה כלשהי עם השוכרים כדי להחתים אותם על הסכם שכזה. בעצם הזמנת הדירה דרך אתר AIRBNB השוכרים יתחייבו לשמור על הנכס, להתפנות בזמן וכן הלאה וההתקשרות דרך האתר כוללת סנקציות על השוכרים במידה שלא יעמדו בהתחייבויות אלו.
מצבים בהם חשוב לבצע הסכם להשכרת דירה דרך AIRBNB, הם מצבים בהם השכירות לא כל כך קצרת טווח. לעיתים, אנשים שוכרים דירות AIRBNB גם לתקופה של חודש ואף למעלה מכך. באותם מצבים, רצוי לנסח הסכם שכירות בסיסי שיסדיר משפטית את השכירות, את התחייבויות הצדדים, את התמורה לשכירות וכדומה.
לעומת זאת, במקרה בו אתם משכירים את הדירה שלכם לטווח קצר שלא באמצעות הפלטפורמה (למשל שכירות סאבלט, השכרה למכרים וכיוצ"ב)– חובה עליכם להצטייד בהסכם שכירות קצר טווח איכותי שיגן עליכם במקרה הצורך.
כיום, בעלי דירות רבים משכירים את דירותיהם לטווחים קצרים דרך הפייסבוק ושאר הרשתות החברתיות. במקרים אלו, תהיו חייבים לנסח הסכם שכירות קצר אך מקיף שיגן עליכם מפני שוכרים שלא יתפנו או יפגעו בדירה. הסכם שכזה יש לנסח בעזרת עורך דין לשכירות המתמחה בתחום. לכן – אם אתם זקוקים להסכם שכירות AIRBNB או הסכם שכירות לטווח קצר – תפנו אלינו ונשמח לסייע במחירים הוגנים וזמינות מיידית.
איסור השכרת דירה AIRBNB בבית משותף
בנוסף לכל האמור לעיל, ישנו היבט נוסף שעליכם לבחון בטרם רכישת דירת AIRBNB ובטרם השכרת דירת AIRBNB בתל אביב ו/או כל מקום אחר. נושא זה הוא איסור של השכרת דירה לטווח קצר או השכרת דירת AIRBNB במסגרת תקנון הבית המשותף.
ונרחיב – בכל בית משותף שנרשם בפנקס הבית המשותפים, ישנו מסמך אחד שנקרא "תקנון הבית המשותף". במסמך זה מסכימים בעלי הדירות על אופן ניהולו ותפעולו של הבית המשותף.
במקרים מסוימים, בעיקר בבניינים של דירות חדשות AIRBNB בתל אביב והמרכז (אך לא רק), היזם ו/או הדיירים מכניסים סעיפים שמטרתם למנוע השכרת דירות לטווח קצר ו/או לצורך ניהול עסק!
במקרים אלה – יתר בעלי הדירות יכולים לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת שיוציא צו מניעה שימנע את השכרת הדירה לטווח קצר. האם זה ישים? האם זה קרה בעבר? בהחלט!
בתיק מספר 5/993/2017 שנידון בפני המפקחת על הבתים המשותפים יעל ענתבי שרון בשנת 2018, נבחן האם ניתן להשכיר דירת מגורים במסגרת AIRBNB בבניין בתל אביב.
בעובדות המקרה בתקנון הבית המשותף צוין מפורשות המשפט הבא:
"השימוש בדירות יהיה אך ורק למגורים אפילו לא שימוש מעורב"
ונדגיש – מדובר בסעיף יחסית פשוט ולא מפורט, אך במקרים אחרים ישנם סעיפים מורכבים וחמורים בהרבה בהם אתם עלולים להיתקל:
עוד נציין כי במסגרת פסה"ד ותיאור העובדות הסתבר כי הנציגות של הבית המשותף באופן אקטיבי הכניסה סעיף זה על מנת שיתר הדיירים ימנעו מהשכרה לטווח קצר, באופן דומה לפרויקטים דומים באיזור. בפסה"ד קבעה המפקחת כי השכרת הדירה לטווח קצר מהווה הפרה של התקנון שמזכה בסעד של צו למניעת ההשכרה לטווח קצר!
חשוב להסביר כי קביעת המפקח היא מקבילה של פס"ד של בית משפט השלום, ואינה מחייבת ערכאות אחרות, ואינה נחשבת להלכה מחייבת. יחד עם זאת – כאשר קיים פס"ד כזה – מוטב לכל אדם שמתכנן להשכיר את דירתו לבחון את תקנון הבית המשותף בטרם השכרת דירה בAIRBNB ו/או בBOOKING באופן מקצועי על ידי עורך דין לשכירות.
אושר אלקיים משרד עורכי דין AIRBNB
מעוניינים בהשכרת הדירה שלכם דרך AIRBNB? רוצים לוודא מה ההשלכות המשפטיות של המהלך? פנו אלינו למשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין, אשר יעניק לכם ייעוץ משפטי ועסקי מקיף לגבי השכרת דירת AIRBNB.
