בישראל קיימים חמישה סוגים שונים של זכויות במקרקעין – בלבד! מהן אותן זכויות? היכן רשומות זכויות אלו? מה המשמעות של כל זכות? שאלות אלו מעסיקות רבים מהעוסקים בתחום המקרקעין בישראל. על כן, במאמר זה נענה לאותן שאלות במטרה לעשות לכם סדר בעולם הזכויות במקרקעין.
מהי זכות במקרקעין?
זכות במקרקעין היא זכות משפטית אשר יש לאדם או לחברה ביחס לנכס מקרקעין מסוים. ככלל, לזכות במקרקעין יהיה תוקף מלא ומחייב אם היא נרשמה במרשם המקרקעין, הידוע בשמו "הטאבו". הטאבו הוא מרשם זכויות המקרקעין בישראל המנוהל על ידי המדינה, בו נרשמות כלל הזכויות במקרקעין (המוסדרים, הלא מוסדרים ואלה בהליכי רישום).
רישום זכות בטאבו מעניק את הזכות באופן חלוט ומונע ביצוע עסקאות סותרות בנכס המקרקעין, הנוגדות את הזכות שיש לכם בה – ומעניק וודאות ביחס לביצוע עסקאות בין אדם לצד אחר בצורה בטוחה (יחסית). חוק המקרקעין מגדיר 5 זכויות שונות במקרקעין בישראל. לכל זכות הנפקות, היתרונות והחסרונות שלה.
נסקור בקצרה זכויות אלו ונפרט בתמציתיות אודות כל אחת מהן. הזכויות במקרקעין המוגדרות בחוק הן הזכויות שלהלן:
- זכות בעלות
- זכות חכירה / שכירות
- זכות קדימה
- זיקת הנאה
- זכות משכנתה
אלו הן 5 זכויות המקרקעין הקבועות בחוק. כעת, נפרט על כל אחת מהן בנפרד.
1. זכות בעלות
זכות הבעלות (ownership) היא הפשוטה הברורה והאיכותית ביותר– זכות בעלות מקנה בעלות בנכס.
אם יש לכם זכות בעלות במקרקעין, המשמעות היא שהמקרקעין הם שלכם. תוכלו לבצע במקרקעין כרצונכם, בכפוף למגבלות החוקים השונים כמובן.
עם זאת, לא בכל מצב בו אתם קונים מקרקעין הזכות שתקבלו תהיה זכות בעלות. למעשה, במקרים רבים הזכות שתוענק לכם היא זכות החכירה או חכירה לדורות.
זאת, מאחר שהמקרקעין שייכים לרשות מקרקעי ישראל (הנקראת בקיצור רמ"י) והרשות מחכירה לכם את הקרקע לתקופה ממושכת (למעלה מ-90% משטחי המדינה הנם בבעלות המדינה).
בשנים האחרונות קיימת מגמה להפריט את המקרקעין בישראל, להוציא את המקרקעין מחזקת רמ"י ולהעביר לבעלי הדירות את זכות הבעלות בקרקע.
יש לכך יתרונות משפטיים מסוימים והדבר מקנה בעלות שלמה יותר בנכס. על כן, כיום, בניגוד לעבר הלא רחוק בכלל, ייתכן בהחלט כי אכן תרכשו זכות בעלות בנכס.
כדי לדעת אם הזכות שאתם קונים היא זכות בעלות או זכות חכירה לדורות, יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה. עורך הדין יבהיר לכם איזו זכות נרכשת על ידיכם בעסקה ומה המשמעות של רכישת זכות בעלות לעומת זכות חכירה לדורות.
2. זכות חכירה / שכירות
במסגרת זכות שכירות אתם מקבלים זכויות מוגבלות בנכס, בתמורה לתשלום תקופתי (או בחינם). תוכלו להשתמש במקרקעין שימוש סביר, אך לא תוכלו לשנות אותם או למכור אותם לצדדים שלישיים. חוק המקרקעין קובע כי שכירות קצרה אינה טעונה רישום. לעומת זאת, שכירות ארוכה טעונה רישום בטאבו.
הרישום מעניק תוקף מוגבר לזכות המשפטית. נציין כי זכות החכירה נפוצה במיוחד במקרקעין בבעלות מקרקעי ישראל.
3. זכות קדימה
זכות קדימה מעניקה לבעליה קדימות, כאשר הנכס יוצע למכירה. אם יש לכם זכות קדימה על נכס מסוים, בעל הנכס לא יוכל למכור אותו מבלי להציע לכם את הנכס למכירה תחילה. ניתן לזכות בזכות קדימה מכוח הסכם, או מכוח הדין במקרים מסוימים. במידה שהזכות הוקנתה מכוח הסכם היא טעונה רישום כדי לקבל תוקף קנייני מחייב. כאשר הזכות מגיעה לכם על פי דין, לא תמיד תצטרכו לרשום אותה ובמקרים מסוימים היא תוקנה לכם מאליה.
4. זיקת הנאה
זיקת הנאה היא זכות שניתנת לאדם, לקבוצה מוגדרת או לא – אשר מאפשר שימוש מסוים במקרקעין מבלי הצורך לשלם עליו. זיקת הנאה היא זכות מורכבת יותר. היא יכולה להיות מוקנית מאליה, כתוצאה מחלוף זמן משמעותי, או מכוח הסכם בין בעל זכות הבעלות לבין בעל זיקת ההנאה. זיקת הנאה מקנה זכות מאוד ספציפית הנוגעת למקרקעין.
כך, למשל, יכולה להיות לכם זיקת הנאה במקרקעין לשם מעבר דרכם. לחלופין, הזכות יכולה להיות שהמקרקעין לא יסתירו לכם את הנוף, ולכן לא ניתן יהיה לבנות במקרקעין מגדל רב קומות.
5. משכנתה
זכות משכנתה היא זכות לשיעבוד ראשון על הנכס הנרכש. המשכנתה תבטיח כי במקרי הצורך, בעל זכות המשכנתה יוכל לכפות על הבעלים של המקרקעין למכור אותם, ולפרוע מדמי המכירה את חובו.
על פי רוב, רוכשי דירות מעניקים לבנק זכות משכנתה בנכס שלהם. ואולם, אין הכרח כי משכנתה תירשם דווקא בנסיבות אלו והיא יכולה להירשם גם בנסיבות נוספות. המשכנתא מאפשרת בעצם את האפשרות למנף ולממן רכישות של מקרקעין שלא באמצעות הון עצמי
הערת אזהרה – זכות קניינית שאינה זכות במקרקעין
לסיום, נציין כי הערת אזהרה נחשבת, לפי רוב הדעות, כזכות קניינית שאינה זכות במקרקעין (זכות מעיין קניינית). הערת אזהרה מונעת ביצוע עסקאות סותרות בנכס והיא נרשמת בטאבו, אולם היא לא מוגדרת כזכות במקרקעין ממש. כתוצאה מכך, ניתן לרשום למשל הערות אזהרה סותרות בצורה קלה ופשוטה, אך על מנת לרשות זכות במקרקעין – יש צורך בקבלת אישור מבעלי הזכויות האחרים (קנייניות וחוזיות).
זכות במקרקעין במיסוי מקרקעין
היבט חשוב במיוחד הוא שהעובדה שאין התאמה בין זכות במקרקעין ובין חוק מיסוי מקרקעין. כך למשל, מכירת זכות הבעלות הנה עסקה מחייבת במס שבח ורכישה. חכירה / השכרה לתקופה של עד 25 שנים – אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ועל כן אינה מחייבת דיווח ותשלום מיסים.
גם יתר הזכויות (זיקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה) אינם מהוות זכויות במקרקעין ולא (אמורות) לחייב במס שבח ורכישה.
זכות במקרקעין – עו"ד אושר אלקיים
מעוניינים לרכוש זכות במקרקעין?
עשו זאת בעזרת עו"ד אושר אלקיים. אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן המתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. פנו אליו, ותהנו משירותים מקצועיים ללא פשרות, לצד אנושיות ברמה הגבוהה ביותר.
