מס שבח ומס רכישה על קרקע חקלאית (2026)

מס שבח על קרקע חקלאית: מהו בסיס המס?

מס שבח מוטל על המוכר בגין השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. באופן מפושט:

שווי מכירה פחות יתרת שווי רכישה, הוצאות מותרות והתאמות = השבח החייב.

החישוב בפועל מפריד בין שבח ריאלי לסכום אינפלציוני, מתאם סכומים לפי המדד ומביא בחשבון פחת שנוכה או שניתן היה לנכות. לכן ההפרש החשבונאי הפשוט בין מחיר המכירה למחיר הקנייה אינו בהכרח השבח לצורכי מס.

הסבר רשות המסים לחישוב מס שבח

מהו שיעור מס השבח במכירת קרקע?

במכירה בידי יחיד של קרקע שנרכשה לפני 7 בנובמבר 2001, החישוב הליניארי הרגיל מחלק את השבח הריאלי לפי תקופות הבעלות:

החלוקה נעשית בדרך כלל לפי יחס הימים בכל תקופה לכל תקופת ההחזקה. בקרקע שנרכשה לפני 1.4.1961 קיימים שיעורי מס היסטוריים מיוחדים התלויים בשנת הרכישה; אין שיעור אחיד של 25% לכל הקרקעות ההיסטוריות.

אצל חברה, בעסקה פירותית או כאשר הפעילות עולה לכדי עסק, החבות עשויה להיקבע לפי כללים אחרים. גם שינוי ייעוד אינו כשלעצמו קובע את שיעור מס השבח; הוא עשוי להשפיע על השווי ועל היטל ההשבחה.

הטבת מס זמנית למכירת קרקע לבנייה עד סוף 2027

בהוראת שעה נקבעה הטבה אפשרית ליחיד שמוכר בתקופה הקובעת קרקע שנרכשה בין 1.4.1961 ל־6.11.2001, כאשר תוכנית הבנייה מתירה לפחות שמונה דירות מגורים והתנאים הנוספים מתקיימים. חלק מן השבח הריאלי שנצבר עד 7.11.2001 עשוי להתחייב בשיעור של עד 25% במקום בשיעור השולי.

היקף ההטבה תלוי בהשלמת הבנייה: השלמה מהירה יותר עשויה לזכות בחלק גדול יותר מן ההטבה, ואי־השלמה במועדים עלולה לבטל אותה. לכן חוזה המכר צריך להסדיר דיווח, מסמכים, שיתוף פעולה ובטוחות בין המוכר לרוכש.

הסבר ועדת הכספים להוראת השעה

דוגמה לחישוב מס שבח על קרקע

נניח שקרקע נמכרת ב־4,000,000 ₪ ונרכשה בעבר ב־500,000 ₪. אין להכפיל אוטומטית את ההפרש ב־25%. תחילה יש לבדוק:

1. את שווי ויום הרכישה הנכונים.
2. הוצאות מותרות בניכוי והצמדתן.
3. פחת שנוכה או שניתן היה לנכות.
4. חלוקת השבח הריאלי בין תקופות המס.
5. מס יסף, פריסה והטבות זמניות.
6. האם המכירה הונית או פעילות עסקית.

רק לאחר השלבים האלה מתקבל מס השבח הצפוי. הדוגמה אינה שומה ואינה יכולה להחליף חישוב לפי מסמכי הקרקע.

אילו הוצאות עשויות להפחית את השבח?

סעיף 39 לחוק מאפשר, בכפוף לתנאים ולאסמכתאות, לנכות הוצאות שהוצאו לרכישה, להשבחה ולמכירה ושאינן מותרות כבר בניכוי במס הכנסה. בין היתר עשויות להיות רלוונטיות:

• שכר טרחת עורך דין ושמאי בקשר לרכישה ולמכירה.
• דמי תיווך, בכפוף למגבלות הדין.
• מס רכישה ששולם ברכישה.
• היטל השבחה ותשלומים מסוימים לרמ״י.
• הוצאות השבחה, פיתוח ומדידה שהוכחו.
• ריבית ריאלית והוצאות מימון בתנאים הקבועים בחוק.

קבלה לבדה אינה תמיד מספיקה: צריך להוכיח קשר לנכס, מועד תשלום, זהות המשלם ולוודא שלא נתבע כפל ניכוי. ראו גם המדריך לסעיף 39.

מס יסף במכירת קרקע: עד 5% על החלק הרלוונטי

החל משנת 2025 קיימים שני רבדים אפשריים:

• 3% מס נוסף על חלק ההכנסה החייבת הכוללת שמעל התקרה השנתית.
• 2% נוספים על חלק ההכנסה החייבת ממקור הוני שמעל אותה תקרה, בתנאים הקבועים בפקודה.

לשנת 2026 התקרה היא 721,560 ₪, כל עוד לא נקבע אחרת בדין. במכירת קרקע, החיוב אינו בהכרח 5% מכל השבח: יש לחשב איזה חלק מן ההכנסה הכוללת וההונית חוצה את התקרה ולבדוק הכנסות נוספות של המוכר באותה שנה.

הוראת ביצוע רשות המסים בנושא מס יסף

פריסת מס שבח על קרקע

מוכר יחיד עשוי לבקש לפרוס את השבח הריאלי עד ארבע שנות מס המסתיימות בשנת המכירה, ובכפוף לתקופת הבעלות ולתנאים נוספים. הפריסה אינה דוחה את העסקה לארבע שנים; היא מחשבת את המס כאילו חלק מן השבח הריאלי נזקף לכל אחת משנות הפריסה.

היא עשויה לסייע כאשר למוכר היו הכנסות נמוכות, מדרגות מס פנויות או נקודות זיכוי, אך אינה מבטיחה חיסכון. צריך להשוות חישוב עם ובלי פריסה ולבדוק את השפעת מס היסף בכל שנה.

מס שבח על קרקע שהתקבלה בירושה

עצם ההורשה אינה מכירה החייבת במס שבח, אך מכירת הקרקע בידי היורש עשויה להיות חייבת. ככלל, כאשר המוריש נפטר מ־1.4.1981 ואילך, היורש נכנס לנעלי המוריש לעניין יום ושווי הרכישה. בפטירות מוקדמות יותר חלים כללים היסטוריים מיוחדים שעשויים לקשור את יום הרכישה למועד הפטירה ולשווי שנקבע אז.

יש לבדוק את צו הירושה או קיום הצוואה, הסכם בין יורשים, מסמכי הרכישה המקוריים והוצאות המוריש. חלוקת עיזבון ראשונה עשויה להשפיע דרמטית על התוצאה אם נעשית נכון וללא תמורה חיצונית.

מס רכישה על קרקע חקלאית

רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים חייבת בדרך כלל במס רכישה של 6% משווי המכירה. לדוגמה, ברכישה של 1,000,000 ₪, המס הראשוני הוא 60,000 ₪.

מתי ניתן לקבל החזר ולהגיע ל־5%?

תקנה 2(1א) מאפשרת החזר של שישית ממס הרכישה ששולם אם מתקיימים התנאים, ובהם:

• קיימת לגבי המקרקעין תוכנית תקפה המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות.
• התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום המכירה.
• המס ששולם לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

החזר של שישית מתוך 6% משמעו מס אפקטיבי של 5%. לא די בכוונה עתידית להפשרת קרקע חקלאית; נדרשת תוכנית מתאימה והיתר במועד. נייר העמדה של רשות המסים

דיווח ותשלום המס

• המוכר והרוכש חייבים להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה.
• מוכר או רוכש מיוצג מגיש באופן מקוון באמצעות עורך הדין; מי שאינו מיוצג פועל לפי מסלול ההגשה המקוון והחריגים שמפרסמת רשות המסים.
• המועד הרגיל לתשלום המס הוא בתוך 60 ימים מיום המכירה, בכפוף לדחיות ולהוראות מיוחדות — ולא 60 ימים ממועד ההצהרה.
• במכירת משק חקלאי, להבדיל מקרקע חקלאית רגילה, עשוי להידרש גם טופס 7097 כנספח לטופס 7002.

הצהרה על מכירת ורכישת מקרקעין · טופס 7097 למכירת משק חקלאי

היטל השבחה ותשלומי רמ״י

היטל השבחה אינו 50% ממלוא עליית מחיר הקרקע. ככלל, הוא מחושב בשיעור 50% מן ההשבחה התכנונית שנבעה מאישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, לפי שומה ובכפוף לפטורים ולהליכי השגה. שינוי ייעוד עשוי ליצור השבחה משמעותית, אך החבות והסכום מחייבים בדיקה שמאית־משפטית.

בקרקע חכורה מרמ״י עשויים לחול תשלומים נוספים לפי סוג הזכות והחלטות המועצה: דמי הסכמה, דמי רכישה, דמי היוון, חובות עבר או הסדרת שימושים. בנחלה או משק חקלאי המנגנון שונה מקרקע פרטית רגילה. מדריך רמ״י להעברת זכויות במגזר החקלאי

צ'קליסט לפני מכירה או רכישה

• נסח טאבו, אישור זכויות וחוזה חכירה.
• תוכנית תקפה, ייעוד, זכויות בנייה והליכי תכנון מתקדמים.
• יום ושווי רכישה, לרבות מסמכי ירושה ומתנה.
• כל הוצאות הרכישה, ההשבחה והמכירה עם אסמכתאות.
• חישוב מס שבח רגיל, מס יסף ופריסה.
• בדיקת הזכאות להוראת השעה עד סוף 2027.
• מס רכישה והיתכנות ממשית לקבלת היתר בתוך 24 חודשים.
• היטל השבחה, תשלומי רמ״י, הוצאות פיתוח ומימון.
• מנגנון חוזי למקרה שהשומה או ההטבה שונות מן הצפוי.

עודכן ונבדק: אוגוסט 2026. המידע כללי ואינו שומה, חוות דעת או תחליף לבדיקת מסמכי הקרקע והדין במועד העסקה.