מס רכישה משפרי דיור

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס רכישה לרוכשים שבבעלותם דירה אחת בלבד. משפרי דיור רבים מחזיקים בשתי דירות בו זמנית לפרק זמן קצר, שבין רכישת הדירה המשופרת לבין מכירת הדירה המקורית. האם הם יוכלו בכל זאת ליהנות מהפטור ממס רכישה? תוך כמה זמן עליהם למכור את הדירה המקורית? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

 

תשלום מס רכישה משפרי דיור

מי שרוכש נכסי נדל"ן בישראל מחויב בתשלום מס רכישה. שיעורי המס תלויים במספר גורמים. ראשית, הם תלויים בשאלה אם מדובר בדירה ראשונה או בדירה שנייה. שנית, שיעור המס תלוי במחיר הדירה שנרכשה. על כל מדרגת מחיר תחויבו בשיעור מס שונה.

 

מס רכישה על דירה יחידה

מי שבבעלותו דירה יחידה, פטור ממס רכישה על רכישת הדירה עד לגובה הפטור אשר עומד על סכום של 1,919,155 ₪ . בהנחה שמחירה של הדירה גבוה ממחיר זה, הרוכש יתחייב בתשלום מס רכישה.

כלומר – הטענה לפיה קניית דירה יחידה פטורה ממס רכישה הינה טעות גמורה! אנשים רבים חושבים שאם הם רוכשים דירה הם זכאים אוטומטית לפטור ממס רכישה, אבל לא כך הדבר!

על החלק במחיר שבין תקרת הפטור לבין 2,276,360 שקלים, יתחייב הרוכש במס רכישה בשיעור 3.5%. כלומר, אם המחיר עולה, לצורך הדוגמה, ב-100 אלף שקלים, על תקרת הפטור, הרוכש ישלם מס שבח של 3,500 שקלים.

מדרגת המס הבאה היא בין 2,276,360 שקלים לבין 5,872,725 שקלים. במדרגה זו, מס הרכישה יעמוד על 5%. המדרגה מעליה, המדרגה הרביעית, נעה בין 5,872,725 שקלים לבין 19,575,755 שקלים. כאן, המס יעמוד על 8%. המדרגה העליונה, 19,575,755 שקלים ומעלה, חייבת במס רכישה בשיעור של 10%.

מס רכישה על דירה נוספת

מי שבבעלותו 2 דירות ומעלה, לא יהיה זכאי לפטור כלשהו ממס רכישה. הרוכש יתחייב במס מהשקל הראשון ובשיעורים גבוהים מאוד. על החלק במחיר שעד 5,872,725 שקלים, יתחייב הרוכש בתשלום מס רכישה בשיעור 8%. אם מחיר הדירה גבוה מ- 5,872,725 שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה בשיעור 10%. המשמעות היא כי אם אדם רכש, למשל, דירה שנייה במחיר של 2 מיליון שקלים, הוא יתחייב במס רכישה של 160,000 ₪! מדובר בנטל משמעותי מאוד המכביד בצורה רצינית על הרוכשים.

 

מס רכישה על משפרי דיור – למה?

המחוקק רצה להקל עם אנשים שרוצים לשפר את דירתם ולכן קבע הוראה לפיה ניתן יהיה בתנאים מסוימים לקבל את מס רכישה של דירה יחידה בעת רכישת דירה שנייה. מצד שני הוא לא רוצה שאנשים ירכשו דירות ללא הבחנה ויותירו את האנשים הפשוטים מחוץ למירוץ.

הרציונל העומד מאחורי שיעורי המס הגבוהים על דירות נוספות, הוא צינון שוק הנדל"ן להשקעה. המדינה מניחה שהמס הגבוה ירתיע רוכשים פוטנציאליים מלרכוש נדל"ן להשקעה, מה שעשוי לדעת מעצבי המדיניות לבלום או לפחות להאט את עליית מחירי הנדל"ן בישראל.

מנגד, המדינה לא רואה לנכון להטיל מס משמעותי כל כך על מי שרוכשים דירה בודדת, שתשמש ככל הנראה למגוריהם. לכן, על דירה יחידה יש פטור ממס רכישה עד לכמעט 2 מיליון שקלים וגם מעבר לכך, שיעורי המס נמוכים יותר. רציונל זה לא חל, כמובן, על משפרי דיור שמחזיקים בשתי דירות.

לא אחת, נוצר מצב בו משפרי דיור נאלצים להחזיק בשתי דירות במקביל. הם כבר קיבלו בעלות על דירתם החדשה אך טרם מסרו את הבעלות על דירתם הקודמת. האם ההשלכה של מצב זה היא שמשפרי דיור מחויבים בתשלום מס רכישה? התשובה לשאלה זו שלילית. המחוקק היה מודע לבעיית משפרי הדיור והציע לה פתרונות.

 

סעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין – מס שבח של משפרי דיור

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בפטורים השונים מתשלום מיסוי מקרקעין. סעיף 49 ב (2) מציב את התנאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח על דירת מגורים:

על (1) הדירה להיות (2) דירת מגורים מזכה, דירתו (3) היחידה של המוכר בישראל, המוכר (4) בעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות והוא (5) לא מכר דירת מגורים נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו לעסקה.

הסעיף, אם כן, מתנה את הפטור ממס שבח בהיות הדירה הנמכרת דירתו היחידה של המוכר, אם אם מדובר במס שבח על דירת יוקרה. אולם מה הדין במצב בו המוכר רכש דירה שתשמש אותו במקום הדירה הנמכרת? הוראות החוק מכירות במצב זה ומעניקות את הפטור, ככל שהדירה החדשה נרכשה לאחרונה והדירה הזו תימכר בהקדם. במקרים אלו, תוקפא שומת מס השבח והדירה עדיין תיחשב לדירתו היחידה של המוכר.

 

פטור ממס רכישה למשפרי דיור

בדומה לפטור שבסעיף 49 ב (2) לחוק, קיים פטור גם ממס רכישה למשפרי דיור בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין. מה קובע החוק?

להלן הוראות החוק עם הסבר על כל אחד מהחלקים:

  1. ב-24 החודשים שלאחר רכישת הדירה –  כלומר עליכם למכור עד לתקופה זו. איחור של אפילו יום אחד – מבטל את הפטור!
  2. מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה – על המוכר למכור דירת מגורים (כהגדרתה בחוק) שהיא דירתה היחידה של המוכר. כלומר אם היו לו 2 דירות במועד הרכישה – מבטל את הפטור!
  3. ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה – מדובר בנסיבה מקלה – מכיוון והמחוקק יודע שאנשים עשויים לקנות דירת קבלן או לקנות דירה על הנייר שמקבלים אותה לאחר שנים רבות – הוא מאפשר את מכירת הדירה הקיימת במועד מאוחר בהרבה מ-12 החודשים.

 

נציין כי עד לשנת 2022, התקופה עמדה על 18 חודשים ובשנת 2023 היא הוארכה ל-24 חודשים. כלומר – עליכם לוודא שהתקופה הזאת חלה עליכם, אחרת יהא לכם רק 18 חודשים למכירת הדירה. כמובן שאם הדירה החדשה נרכשה במחיר גבוה יותר מתקרת הפטור, הרוכש יתחייב בתשלום מס רכישה. אלא ששיעורי המס במקרה זה יהיו בהתאם לשיעורי המס על דירה יחידה. כזכור, מדובר בשיעורי מס נמוכים יותר באופן משמעותי.

 

מס רכישה משפרי דיור – הקפאת שומת מס רכישה

עד 30 לאחר רכישת הדירה השנייה ידווח עורך הדין מטעמכם על רכישת הדירה. עליכם לוודא יחד עמו את נתוני הדיווח על מנת לוודא שהוא מבקש עבורכם את מס הרכישה עבור משפרי הדיור. לאחר ביצוע הדיווח – מה שיקרה זה שמיסוי מקרקעין יוציא לכם שומה עבור רכישת דירה שנייה עם מס רכישה משמעותי לתשלום! כלומר אם קניתם דירה ב-2,500,000 ₪ תקבלו דרישת תשלום מס רכישה של 200,000 ₪!

אבל – אל תדאגו. המיסוי מוציא את השומה ומציין כי "השומה בהקפאה" – כלומר – הוא מקפיא את שומת מס הרכישה לתקופה של 24 חודשים עד למכירת הדירה הראשונה. לאחר מכירת הדירה – על עורך הדין מטעמכם לשלוח הודעה דרך מערכת המייצגים ודרך מערכת הפניות המקוונת של מיסוי מקרקעין – ולבקש לבטל את ההקפאה ולאשר סופית את השומה.

 

מס רכישה משפרי דיור – לשלם את המס שאינו במחלוקת!

אחת הטעויות הגדולות ביותר של רוכשים היא אותה טעות שציינו בתחילת המאמר – הם בטוחים שלא משלמים מס רכישה על דירה ראשונה בכלל! אבל לא כך הדבר. כך לדוגמה, אם רכשתם דירה יחידה בשווי 2,770,000 ₪ – אתם תדרשו לשלם סכום של כ-35,000 ₪ מס רכישה!

הדרך הבטוחה ביותר היא לבקש מעורך הדין מטעמכם שיוציא עבורכם שובר לתשלום עבור "הסכום שאינו במחלוקת" כלומר הסכום אותו אתם תידרשו לשלם אם הדירה תיחשב לדירה יחידה. אם לא שילמתם בזמן – מיסוי מקרקעין יוסיף לכם ריביות וקנסות משמעותיים עבור כל שבוע של איחור בתשלום!

 

מס רכישה משפרי דיור – אושר אלקיים משרד עורכי דין

קניתם דירה חדשה במקום הדירה הנוכחית שלכם? רוצים להימנע מתשלומי מס מיותרים? פנו אלינו למשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הינו משפטן וכלכלן, המתמחה בדיני מקרקעין ככלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. עו"ד אלקיים, יחד עם כל צוות המשרד, יעמוד לימינכם כדי למנוע תשלום מיסים מיותרים שלא לצורך.

מס רכישה משפרי דיור
מס רכישה משפרי דיור
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מס רכישה משפרי דיור

התשובה היא לא! אין פטור ממס רכישה למשפרי דיור! ה"פטור" הוא טעות נפוצה של אנשים שאינם מומחים במיסוי מקרקעין. הפטור הוא בעצם עד לתקרה של רכישה בשווי של כ-1,910,000 ₪ אשר מעליו חייבים לשלם מס רכישה.

בעת רכישת דירה לשיפור דיור יוטל מס רכישה בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, אשר יאפשר לקבל מיסוי עבור דירת יחידה אם יתקיימו התנאים הבאים: (1) למוכר קיימת דירה אחת נוספת בלבד בעת הרכישה; (2) הוא מתחייב למכור ואכן מוכר אותה עד 24 חודשים מעת הרכישה; (3) אם מדובר בדירת קבלן – מכירת הדירה עד 12 חודשים ממועד קבלת הדירה.

על כל רוכש של דירה בעת שיפור דיור החובה לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת. אי תשלום המס במועד יטיל קנסות, ריביות ועיקולים בסכומים גבוהים במיוחד.

בעת רכישת דירה נוספת מומלץ מאוד לקחת את שירותיו של עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין בכלל, ובמס רכישה של משפרי דיור בפרט. טעויות בתחום מס הרכישה מטילים תשלומי מס נכבדים ומיותרים.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין