קיבלתם דירה בירושה? רוצים למכור את הדירה תוך צמצום תשלומי מס השבח למינימום ההכרחי? עומדים לקנות דירת ירושה? כדי להפחית את תשלומי המס על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, יש להכיר את הוראות החוק השונות העוסקות במיסוי זה, הפטורים הרלוונטיים והדרכים בהן ניתן לנצל את הפטורים השונים, וכן המלצות כיצד להתנהל נכון בעת רכישת דירת ירושה. מדריך זה יסקור את כל הוראות החוק החשובות, כך שתוכלו ליהנות מכל ההטבות האפשריות על המכירה.
דירת ירושה – מהי? איך מזהים אותה?
דירת ירושה היא דירה שהייתה שייכת לאדם אחד או יותר שנפטרו, ועברה ליורשיהם לפי צוואה או לפי הוראות חוק הירושה. עם הפטירה הדירה הופכת לחלק מהעיזבון, וכל אחד מהיורשים זכאי לחלקו בה לפי צו הירושה או צו קיום הצוואה. לעומת זאת, כל עוד בעל הדירה בחיים, הדירה שייכת לו בלבד, וליורשיו העתידיים אין בה כל זכות.
מס ירושה על דירה – האם יש או אין?
בישראל אין מס על ירושה של דירה, אלא קיים משטר של מיסוי מס שבח ורכישה בעת מכירת דירת ירושה. בניגוד להרבה מדינות בעולם – במדינת ישראל אין מס ירושה על דירה. המס שהמחוקק אכן הטיל על מכירת דירה הוא מס שבח בעת מכירת הדירה. לכן, טעות לחשוב שכיום יש מס ירושה על דירה, אלא יש להתייחס לכך כמס שבח בעת מכירת דירת ירושה.
שבח על מכירת דירת ירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יש לשלם מס שבח על הרווח שאדם הרוויח ממכירת דירה. המס הינו על הרווח הנקי בעסקה, כלומר מחיר המכירה בניכוי ההוצאות השונות ותוך ביצוע ההתאמות האינפלציוניות הדרושות. שיעור מס השבח בישראל עומד על 25%. עם זאת, לא תמיד זה היה המצב. בעבר, עד לשנת 2001, המס עמד על 50% ואחר כך על 20% עד לשנת 2012. מאז, המס עודכן ל-25%.
כאשר נערכת שומת מס שבח, השומה נעשית באופן לינארי, כלומר בהתאם לשיעורי המס בתקופות השונות. כאמור, החוק קובע כי יש לשלם תשלומי מס שבח על הרווח בדירה. אולם אם הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה, המוכר זכאי לפטור ממס השבח. דירה תיחשב לדירת מגורים מזכה אם היא דירתו היחידה של אדם.
בעבר, היה ניתן פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים גם אם לאדם היו דירות נוספות. פטור זה בוטל בשנת 2014. עם זאת, גם כאן ביטול הפטור הוא לינארי – אם הדירה הייתה פטורה עד לשנת 2014 ומאז היא אינה פטורה, המוכר יהיה פטור מהשבח שנצבר עד לשנת 2014 וחייב במס על השבח שנצבר מאז 2014 ועד למכירה. על כל פנים, רצוי ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין כדי לדעת בדיוק איזה פטור מגיע לכם.
מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה
בעת מכירת דירת ירושה ניתן לקבל פטור ממס השבח שנוצר בין שווי רכישת הדירה ושווי מכירת הדירה ביום מכירתה על ידי הרוכשים. לשם כך יש להסתייע בעורך דין נדל"ן שידע לסייע באופן קבלת הפטור. האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה חייבת במס שבח? התשובה היא, שלא במפתיע, תלוי.
לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה. זאת, אם הדירה נחשבה עבור המוריש לדירת מגורים מזכה. כלומר, אם עבור מוריש הדירה, הדירה הייתה דירת מגורים מזכה – היורש יהיה זכאי לפטור.
כדי ליהנות מפטור זה, על היורש להיות בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצאו של המוריש. המשמעות היא כי אם הורים יורשים חלילה דירה מילדיהם, הם לא יהיו זכאים לפטור. כך גם אם המוריש הוריש את הדירה לחברו, למשל, שאינו צאצאו. תנאי נוסף לפטור הוא שהמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד לפני מותו.
אם היו בבעלותו דירות נוספות – היורש לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה. אם כן, יורש זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, בהתקיים שלושה תנאים:
- היורש הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוגו של צאצאו של המוריש
- המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד
- הדירה נחשבה לדירת מגורים מזכה עבור המוריש
ככל שמתקיימים שלושת התנאים האמורים, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים שהתקבלה בירושה. אם התנאים לא מתקיימים, לא יינתן פטור מלא. כפי שנראה להלן, ייתכן כי היורש יהיה זכאי לפטור לינארי ממס שבח.
חישוב מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה
במקרה בו קיבלתם דירה בירושה – מומלץ מאוד למכור אותה מוקדם ככל שניתן, על מנת להנות מתקופת פטור ליניארי גדולה ככל שניתן. אופן החישוב מחייב במס גדול יותר ככל שעובר הזמן למכירת הדירה. נניח שתנאי הפטור לא מתקיימים. כיצד יחושב מס השבח על מכירת הדירה שהתקבלה בירושה?
על פי רוב, השבח מחושב לפי כל התקופה בה החזיק המוכר בנכס. המשמעות היא שאם רכשתם נכס, למשל, בשנת 2016 ומכרתם אותו בשנת 2026, השבח שלכם יחושב לפי עליית ערכה של הדירה בשנים אלו. כאשר אנו עוסקים בדירה שהתקבלה בירושה, מועד תחילת השבח לא יהיה המועד בו אתם קיבלתם את הדירה אלא המועד בו המוריש רכש את הדירה!
כך, אם למשל המוריש רכש את הדירה בשנת 1970, אתם קיבלתם אותה בירושה בשנת 2020 ומכרתם אותה בשנת 2025, מס השבח שלכם יחושב לפי השבח של הדירה משנת 1970 ולא משנת 2020. שיעורי המס יהיו לינאריים, כפי שהוסבר לעיל.
פטור לינארי על מכירת דירה מירושה
כזכור, תנאי הפטור ממס שבח לדירת מגורים השתנו בשנת 2014. מה דינה של דירה שהתקבלה בירושה, אשר עד לשנת 2014 הייתה זכאית לפטור וכיום היא אינה זכאית? במקרים אלו, יחול פטור לינארי ממס שבח על מכירת הדירה שהתקבלה בירושה. כלומר, המוכר יהיה פטור ממס על השבח ממועד הרכישה של המוריש ועד לשנת 2014 ויתחייב במס על השבח משנת 2014 ואילך.
המשמעות היא, שיש יתרון למכירה מוקדמת של הנכס. ככל שהמכירה תהיה מוקדמת יותר, הפטור מהמס יהיה משמעותי יותר. אולם כמובן שמדובר ביתרון מפריזמת תשלומי המס בלבד. ככל שאתם צופים עליית ערך משמעותית, נהנים מהכנסה משכירות על הנכס וכדומה, ייתכן שעדיף לכם לספוג את תשלומי המס המורחבים וליהנות מההכנסה העודפת.
רכישה או מכירה של דירת ירושה – ממה חשוב להיזהר?
תשומת לב שלא ניתן לערוך עסקה על דירת ירושה עתידית ואתם עשויים לאבד את כספכם! נתחיל מההתחלה – על פי סעיף 8 חוק הירושה, תשכ"ה-1965, לא ניתן לערוך עסקאות ו/או למכור חלק בירושה עתידית:
"עסקאות בירושה עתידה
(א) הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים.
(ב) מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה."
כלומר, אם אתם יודעים שאדם מסוים נמצא בחיים – אי אפשר לעשות עסקה עם יורשיו למכירת הדירה לאחר מותו.
ניתן למנות לכך 3 רציונלים בסיסיים:
- הדירה עדיין לא עברה לחזקתם של היורשים – כלומר היא עדיין בבעלותו המלאה והייחודית של הבעלים וזאת עד יום מותו.
- אי אפשר לדעת מי יהא זכאי לדירת הירושה – יכול להיות שלמוריש יש 2 ילדים – אבל הוא יבחר להוריש את הדירה דווקא למאהבת! לכן אי אפשר לדעת בוודאות שדירת הירושה תועבר דווקא אליהם.
- יכול להיות שקיימים חובות לנושים שזכאים לדירה – אם למוריש יש יותר חובות מזכויות – הרי שהזכויות בדירה לא יהיו שייכים כלל ליורשים אלא לנושיו!
בנוסף לכל הדוגמאות הללו – בעת מכירת דירת ירושה ישנן סיבות רבות נוספות שבגללן מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בדיני מקרקעין, שיסייע בניסוח הסכם מכר המתאים לכל הצדדים.
בנוסף, משרדנו מסייע במכירת דירות ירושה באמצעות הליך התמחרות, שבו מציעים פוטנציאליים מתחרים על הדירה, במטרה להשיג עבור היורשים את התמורה הגבוהה האפשרית בנסיבות העניין. צרו איתנו קשר ואנו נשמח לעמוד לרשותכם בנושא.
משרד עו"ד אושר אלקיים
רוצים למכור את הדירה שקיבלתם בירושה? רוצים להנות מהפטורים השונים ממס שבח? פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים. עו"ד אושר אלקיים הוא משפטן וכלכלן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין. המשרד מלווה יורשים לאורך כל הדרך: משא ומתן, ניסוח החוזים ובדיקת הזכאות לפטורים ממס שבח. אתם מוזמנים לפנות אלינו.
