מכרתם דירה שקיבלתם במתנה. האם תהיו זכאים לפטור ממס שבח? במה תלוי הפטור? ככל שתיתכן זכאות לפטור, במה הזכאות תלויה? שאלות אלו ואחרות הן שאלות אשר חשוב לשאול ולברר לפני מכירת דירה שהתקבלה במתנה. במאמר זה נעסוק בשאלות אלו ובנושאים נוספים הנוגעים להיטלי מיסוי מקרקעין החלים על מכירת דירה שקיבלתם ללא תמורה.
קבלת דירה במתנה
לפני שנברר אילו מיסים חלים על מכירת דירה שהתקבלה במתנה, חשוב להבין תחילה מתי בכלל ניתן לקבל דירה במתנה. זאת, מכיוון שהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה אינה פשוטה כלל וכלל בעקבות החשש לניצול העברה לצורך תכנון מס. עם זאת, נעסוק בנושא זה בקצרה מאחר שהוא אינו עיקר ענייננו.
מס שבח על דירה שקיבלתם במתנה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח עסקת מתנה להעברת דירה. זאת, בתנאי שמקבל הדירה הינו קרוב של מוסר המתנה. במקרים בהם העברת דירה במתנה ומקבל המתנה אינו קרובו של הנותן, עסקת המתנה תהיה מחויבת במס שבח מלא. לעניין סעיף 62, קרוב מוגדר כ:
- בן זוג
- הורים
- סבים וסבתות
- צאצאים
- צאצאים של בן הזוג
- בני הזוג של הצאצאים
- אחים לגבי זכות מקרקעין שהתקבלה מהורים במתנה או בירושה
מקבל מתנה שנמנה על אחד הקרובים האמורים, יזכה את המוכר בפטור ממס שבח על העברת דירה במתנה. מקבל מתנה שאינו עומד במדויק בתנאי רשימה זו, לא יזכה בפטור.
העברת דירה במתנה למי שאינו קרוב
במקרה של העברת הדירה במתנה למי שאינו קרוב – מס השבח כאמור יהא מס שבח מלא (כלומר מהשקל הראשון חיוב במס שבח), ומס הרכישה יהא לפי מדרגות מס הרכישה של מקבל המתנה ללא מדרגה של 1/3.
מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה
סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין קובע כי מקבל המתנה יהיה זכאי לפטור של שני שלישים מתשלום מס הרכישה על הזכות במקרקעין שקיבל. כלומר, מקבל המתנה יהיה חייב לשלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו היה מדובר בעסקה בתמורה. חשוב לשים לב כי קרוב מוגדר באופן רחב יותר לעניין מס רכישה. גם אח ואחות מוגדרים כקרובים, אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.
מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה
לאחר שהבנו מהן הוראות החוק באשר לעסקת מתנה במקרקעין, נוכל לעסוק במושא ענייננו – מס השבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה. לעובדה שהדירה התקבלה במתנה מספר השלכות משפטיות. נדון בהשלכות אלו.
חישוב השבח
במקרה בו נמכרת דירה שהתקבלה במתנה בעסקה הפטורה ממס שבח, ומכירת הדירה כיום חייבת במס שבח, השבח יחושב באופן הבא. במקום לחשב את השבח מיום קבלת הדירה במתנה ועד ליום מכירתה, השבח יחושב מיום רכישת הדירה על ידי נותן המתנה ועד למכירתה על ידי מקבל המתנה.
פטור לדירת מגורים מזכה
כידוע, מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח. האם הפטור חל גם כאשר הדירה התקבלה במתנה? התשובה היא, שלא במפתיע – תלוי. נעסוק בחלופות השונות המשפיעות על התשובה.
הדירה הייתה דירת מגורים מזכה בעת מתן המתנה
התרחיש הראשון – אדם קיבל במתנה דירת מגורים מזכה, אשר הייתה נהנית מפטור ממס שבח אף אם הייתה נמכרת. כעת, מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה. גם עבורו הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. במקרה זה, מקבל המתנה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח, אבל רק אם יתקיימו שני תנאים:
- הדירה עומדת בתנאי הפטור עבורו, כמו כל מוכר (לפי סעיף 49ב(2): דירתו היחידה, בבעלותו לפחות 18 חודשים, ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה).
- חלפה תקופת הצינון שבסעיף 49ו: ארבע שנים מיום שנעשה בעל הדירה, או שלוש שנים מיום שהתחיל להתגורר בה דרך קבע (אם גר בה). אם קיבל את הדירה לפני גיל 18, התקופה נמנית מיום שמלאו לו 18.
הדירה אינה דירת מגורים מזכה עבור המוכר
כעת, נניח שהדירה אכן הייתה דירת מגורים מזכה בזמן מתן המתנה אך עבור מקבל המתנה היא אינה דירת מגורים מזכה. במקרה שכזה, המוכר לא ייהנה מפטור ממס שבח אלא ישלם מס שבח מלא, בהתאם לחישוב השבח שהוצג לעיל.
הדירה נחשבת כדירת מגורים מזכה עבור המוכר בלבד
זהו המצב המעניין ביותר – הדירה לא הייתה דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה והוא העביר אותה במתנה מבלי לשלם מס שבח, על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עבור מוכר הדירה שהתקבלה במתנה, הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה.
האם הוא פטור מתשלום המס?
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע תקופת צינון לכל מי שקיבל דירה במתנה, ללא קשר למעמד הדירה אצל נותן המתנה. המוכר יהיה זכאי לפטור רק אם:
- חלפו 4 שנים מיום שקיבל את הדירה
- חלפו 3 שנים מיום שהדירה נמסרה לו ובמהלכן התגורר בנכס
מוכר שלא עומד בתנאים אלו, לא יזכה לפטור ממס שבח על אף שהדירה נחשבת עבורו לדירת מגורים מזכה. מוכר העומד בתנאים, יוכל למכור את הדירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם עליה מס שבח. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאי הפטור.
העברה ללא תמורה של דירה שהתקבלה במתנה
לא פעם עולה השאלה – אם קיבלתי/העברתי דירה במתנה – כמה זמן עליי להמתין? האם מדובר בתקופה של 18 חודשים? 3 שנים? 4 שנים?
במקרה של קבלת דירה במתנה והעברה נוספת שלה (בין אם לקרוב משפחה ובין אם לאו) עליכם להמתין את מלוא התקופה של סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין.
אם לא – עליכם יהיה לשלם את מס השבח מתחילת התקופה.
לכן – גם אם ברצונכם להעביר לקרוב דירה במתנה – מומלץ להמתין.
| מעמד הדירה אצל נותן המתנה | דירת מגורים מזכה עבור מקבל המתנה בשעת המכירה | אינה דירת מגורים מזכה בשעת מכירת הדירה |
| דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה | פטורה ממס שבח, בכפוף לתקופת הצינון שבסעיף 49ו (3 שנות מגורים או 4 שנות בעלות) | חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע רכישתה על ידי נותן המתנה |
| לא הייתה דירת מגורים מזכה בשעת העברתה במתנה, הועברה בפטור לקרוב על פי סעיף 62 | פטורה מתשלום מס שבח, בכפוף להוראות סעיף 49ו – מכירה לאחר 3 שנות מגורים בנכס או 4 שנות בעלות | חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע רכישתה על ידי נותן המתנה |
| לא הייתה דירת מגורים מזכה, הועברה תוך תשלום מס שבח | פטורה מתשלום מס שבח | חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע העברת הדירה על שם הקונה/מקבל |
כלומר – כפי שניתן להבין העברת דירה במתנה לקרוב מהווה – דחייה של אירוע המס! אם הקונה לא יעמוד בתנאים של מכירת דירה מזכה + תקופת הצינון – אירוע המס יחול ממועד רכישת הדירה ועד מועד מכירתה על ידי מקבל המתנה.
מוכרים דירה שהתקבלה במתנה? התייעצו לפני המכירה
זו חוויה לא נעימה בכלל למכור דירה ולפתע לגלות כי חלה עליכם חובת תשלום מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, כדי להימנע מהפתעות לא רצויות ולצורך תכנון נכון של המכירה, פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ, ליווי והנחיה של מכירת הדירה. עו"ד אושר אלקיים עוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ויבחן אתכם את חבות המס ואת תקופת הצינון לפני המכירה.
