מכירת דירה שהתקבלה במתנה

מכרתם דירה שקיבלתם במתנה. האם תהיו זכאים לפטור ממס שבח? במה תלוי הפטור? ככל שתיתכן זכאות לפטור, במה הזכאות תלויה? שאלות אלו ואחרון הן שאלות אשר חשוב לשאול ולברר לפני מכירת דירה שהתקבלה במתנה. להלן נעסוק בשאלות אלו ובנושאים נוספים הנוגעים להיטלי מיסוי מקרקעין החלים על מכירת דירה שקיבלתם ללא תמורה.

 

קבלת דירה במתנה

לפני שנברר אילו מיסים חלים על מכירת דירה שהתקבלה במתנה, חשוב להבין תחילה מתי בכלל ניתן לקבל דירה במתנה. זאת, מכיוון שהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה אינה פשוטה כלל וכלל בעקבות החשש לניצול העברה לצורך תכנון מס. עם זאת, נעסוק בנושא זה בקצרה מאחר שהוא אינו עיקר ענייננו.

 

מס שבח על דירה שקיבלתם במתנה

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח עסקת מתנה להעברת דירה. זאת, בתנאי שמקבל הדירה הינו קרוב של מוסר המתנה. במקרים בהם העברת דירה במתנה ומקבל המתנה אינו קרובו של הנותן, עסקת המתנה תהיה מחויבת במס שבח מלא. לעניין סעיף 62, קרוב מוגדר כ:

  • בן זוג
  • הורים
  • סבים וסבתות
  • צאצאים
  • צאצאים של בן הזוג
  • בני הזוג של הצאצאים
  • אחים לגבי זכות מקרקעין שהתקבלה מהורים במתנה או בירושה

 

מקבל מתנה שנמנה על אחד הקרובים האמורים, יזכה את המוכר בפטור ממס שבח על העברת דירה במתנה. מקבל מתנה שאינו עומד במדויק בתנאי רשימה זו, לא יזכה בפטור.

 

העברת דירה במתנה למי שאינו קרוב

במקרה של העברת הדירה במתנה למי שאינו קרוב – מס השבח כאמור יהא מס שבח מלא (כלומר מהשקל הראשון חיוב במס שבח), ומס הרכישה יהא לפי מדרגות מס הרכישה של מקבל המתנה ללא מדרגה של 1/3.

 

מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה

סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין קובע כי מקבל המתנה יהיה זכאי לפטור של שני שלישים מתשלום מס הרכישה על הזכות במקרקעין שקיבל. כלומר, מקבל המתנה יהיה חייב לשלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו היה מדובר בעסקה בתמורה. חשוב לשים לב כי קרוב מוגדר באופן רחב יותר לעניין מס רכישה. גם אח ואחות מוגדרים כקרובים, אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.

 

מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה

לאחר שהבנו מהן הוראות החוק באשר לעסקת מתנה במקרקעין, נוכל לעסוק במושא ענייננו – מס השבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה. לעובדה שהדירה התקבלה במתנה מספר השלכות משפטיות. נדון בהשלכות אלו.

 

חישוב השבח

במקרה בו נמכרת דירה שהתקבלה במתנה בעסקה הפטורה ממס שבח, ומכירת הדירה כיום חייבת במס שבח, השבח יחושב באופן הבא. במקום לחשב את השבח מיום קבלת הדירה במתנה ועד ליום מכירתה, השבח יחושב מיום רכישת הדירה על ידי נותן המתנה ועד למכירתה על ידי מקבל המתנה.

 

פטור לדירת מגורים מזכה

כידוע, מכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח. האם הפטור חל גם כאשר הדירה התקבלה במתנה? התשובה היא, שלא במפתיע – תלוי. נעסוק בחלופות השונות המשפיעות על התשובה.

 

הדירה הייתה דירת מגורים מזכה בעת מתן המתנה

התרחיש הראשון – אדם קיבל במתנה דירת מגורים מזכה, אשר הייתה נהנית מפטור ממס שבח אף אם הייתה נמכרת. כעת, מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה. גם עבורו הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. במקרה זה, המכירה תהיה פטורה ממס שבח באופן מלא וללא סייגים נוספים, מעבר לסייגים הקבועים בסעיף 49ב למכירת דירת מגורים מזכה. אבל – צריך עדיין להוכיח עוד 2 נקודות חשובות:

 

הדירה אינה דירת מגורים מזכה עבור המוכר

כעת, נניח שהדירה אכן הייתה דירת מגורים מזכה בזמן מתן המתנה אך עבור מקבל המתנה היא אינה דירת מגורים מזכה. במקרה שכזה, המוכר לא ייהנה מפטור ממס שבח אלא ישלם מס שבח מלא, בהתאם לחישוב השבח שהוצג לעיל.

 

הדירה נחשבת כדירת מגורים מזכה עבור המוכר בלבד

זהו המצב המעניין ביותר – הדירה לא הייתה דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה והוא העביר אותה במתנה מבלי לשלם מס שבח, על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עבור מוכר הדירה שהתקבלה במתנה, הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה.

 

האם הוא פטור מתשלום המס?

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין מעמיד תנאי מיוחד המורה כי המוכר יהא זכאי לפטור, אולם רק לאחר זמן צינון גבוה מהפטור הרגיל של 18 חודשים. כלומר, המוכר ייהנה מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, רק אם:

  • חלפו 4 שנים מיום שקיבל את הדירה
  • חלפו 3 שנים מיום שהדירה נמסרה לו ובמהלכן התגורר בנכס

 

מוכר שלא עומד בתנאים אלו, לא יזכה לפטור ממס שבח על אף שהדירה נחשבת עבורו לדירת מגורים מזכה. מוכר העומד בתנאים, יוכל למכור את הדירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם עליה מס שבח. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאי הפטור.

 

העברה ללא תמורה של דירה שהתקבלה במתנה

לא פעם עולה השאלה – אם קיבלתי/העברתי דירה במתנה – כמה זמן עליי להמתין? האם מדובר בתקופה של 18 חודשים? 3 שנים? 4 שנים?

במקרה של קבלת דירה במתנה והעברה נוספת שלה (בין אם לקרוב משפחה ובין אם לאו) עליכם להמתין את מלוא התקופה של סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין.

אם לא – עליכם יהיה לשלם את מס השבח מתחילת התקופה.

לכן – גם אם ברצונכם להעביר לקרוב דירה במתנה – מומלץ להמתין.

 

מכירת דירה שהתקבלה במתנה – סיכום

ניתן לראות כי הוראות החוק בעניין מכירת דירה שהתקבלה במתנה מורכבות ומסועפות. נסכם אותן בקצרה בטבלה לנוחיותכם.

דירת מגורים מזכה עבור מקבל המתנה בשעת המכירה אינה דירת מגורים מזכה בשעת מכירת הדירה
דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה פטורה מתשלום מס שבח חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע רכישתה על ידי נותן המתנה
לא הייתה דירת מגורים מזכה בשעת העברתה במתנה, הועברה בפטור לקרוב על פי סעיף 62 פטורה מתשלום מס שבח, בכפוף להוראות סעיף 49ו – מכירה לאחר 3 שנות מגורים בנכס או 4 שנות בעלות חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע רכישתה על ידי נותן המתנה
לא הייתה דירת מגורים מזכה, הועברה תוך תשלום מס שבח פטורה מתשלום מס שבח חייבת בתשלום מס שבח – השבח יחושב מרגע העברת הדירה על שם הקונה/מקבל

כלומר – כפי שניתן להבין העברת דירה במתנה לקרוב מהווה – דחייה של אירוע המס! אם הקונה לא יעמוד בתנאים של מכירת דירה מזכה + תקופת הצינון – אירוע המס יחול ממועד רכישת הדירה ועד מועד מכירתה על ידי מקבל המתנה.

 

מוכרים דירה שהתקבלה במתנה? התייעצו עם המומחים!

זו חוויה לא נעימה בכלל למכור דירה ולפתע לגלות כי חלה עליכם חובת תשלום מס של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן, כדי להימנע מהפתעות לא רצויות ולצורך תכנון נכון של המכירה, פנו אלינו במשרד עו"ד אושר אלקיים לקבלת ייעוץ, ליווי והנחיה של מכירת הדירה. עו"ד אושר אלקיים מתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין באופן ספציפי. היעזרו בשירותיו והפיקו מהמכירה את המירב.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה
מכירת דירה שהתקבלה במתנה
ייעוץ ראשוני עם עורך דין מקצועי
חייג עכשיו!
יוסי צברי
יוסי צברי
2022-05-05
אושר מקצועי מרגיע, אדיב, סבלני ,זמין בכול שעות היממה ,מכירת דירה זה לא תהליך קל ומאוד מלחיץ הרגשתי שאני בידיים שדואגות לי ולאינטרסים שלי ממליץ כבר לכולם.
amirsinay
amirsinay
2022-05-03
מקצוען אמיתי ליווה אותי בתור משקיע בכל הנוגע לבדיקות רקע לדיירים משא ומתן עם הדיירים ובנוסף תפר חוזה בדיוק לפי צרכי ועוד הרבה דברים שאפילו לא חשבתי עליהם, כיף לדעת שאתה מוגן מכל הכיוונים ואפשר להיות בראש שקט!
אתי צברי
אתי צברי
2022-04-12
תודה רבה לעורך דין אושר אלקיים על הטיפול והליווי במיכרת הדירה, על ההשקעה והשרות מעל ומעבר למצופה וסגירת העסקה במהירות ומקצועית. אין עלייך ונתראה בעסקה הבאה
אלברט אברמוב
אלברט אברמוב
2022-03-18
ממליץ בחום על אושר העורך דין ליווה אותי במקצועיות ובנועם ברכישת הדירה
Gal Yazdi גל יזדי
Gal Yazdi גל יזדי
2022-03-18
אושר ליווה אותנו בתהליך של קניית הדירה הראשונה שלנו. לא היה לנו ידע רב בנושא לפני כן, ואושר היה נעים, סבלני ומקצועי מאוד והסביר שלב אחרי שלב מה הולך לקרות עד סוף התהליך. ממליצים בחום!
Danielle Weizman
Danielle Weizman
2022-03-08
Couldn’t ask for any better advice than Osher. Very experienced, explains everything from top to bottom and guides you through step by step. I highly recommend!! 🤩🤩🤩
יובל זינר
יובל זינר
2022-02-25
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי בתהליך של קבלת זכאות ורכישת דירה במחיר למשתכן - הסביר כל שלב בצורה מקצועית מאוד וסייע בכל שאלה גם לאחר הפגישה! ממליץ בחום!
אורן נזרי
אורן נזרי
2022-02-15
עו"ד אושר אלקיים ליווה אותי ברכישת דירה להשקעה בקריית גת. הוא היה זמין לכל השאלות שיש לי בכל שעה, ונתן לי ראש שקט לאורך כל הדרך - במשא ומתן הוא הסביר הכל עד לפרטים הקטנים ביותר, את המשכנתא הוא תיקתק והוא אפילו דואג לי להסכם שכירות ובדיקת השוכרים בדירה. גם המחיר היה מעולה ביחס לשירות! ממליץ לכל מי שחושב לקנות או למכור דירה לשכור את שירותיו!!!!
מאמרים נוספים באותו נושא
מדריכים | מאמרים | מידע שימושי
ייעוץ מעורך דין ללא התחייבות
לשיתוף המאמר לחצו:

שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה שהתקבלה במתנה

לאחר קבלת דירה במתנה מומלץ שלא למכור את הדירה במשך 3 שנים אם אתם מתגוררים בה, או 4 שנים אם אינכם מתגוררים בה, וזאת בהתאם לחזקה בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף צריך לעמוד בתנאים של מכירת דירת מגורים יחידה ומזכה!

מס השבח נדחה ממועד רכישת הדירה על ידי נותן המתנה, עד למועד של מכירת הדירה על ידי מקבל המתנה. אם הדירה נמכרת שלא בפטור – הרי שתשלום מס השבח עשוי להיות גבוה במיוחד.

ניתן להעביר דירה שהתקבלה במתנה – אבל במקרים אלה יש עדיין לעמוד בתנאי הסעיף של העברה ללא תמורה – לפיה יש להמתין 3 או 4 שנים ממועד קבלת הדירה. העברה לפני מועד זה תחייב בתשלום מס שבח.

בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה – עליכם לבחון את הידע והבקיאות של עורך הדין מטעמכם. אם הוא אינו בקיא ברזי החוק – מומלץ לבחון התקשרות עם עורך דין אחר הבקיא ברזי חוק מיסוי מקרקעין.

אם אתם הגעתם עד כאן עצרו!

משרדנו בעל ניסיון משפטי נרחב בתחום בו עוסק מאמר זה, וליווה אלפי לקוחות מרוצים בטיפול משפטי החל משלב הייעוץ והתכנון המשפטי, ניהול משא ומתן, ומתן מענה משפטי מלא אל מול צדדים שלישיים, עד להשגת התוצאה הנדרשת על ידי הלקוח. משרדנו רקורד מוכח וניסיון מקיף, ונשמח להעמיד את ניסיוננו הרב לכם בזמינות מיידית ומחירים הוגנים

תוכן עניינים

המידע בעמוד ובאתר זה נועד להוות מידע ראשוני ובסיסי בלבד, והוא לא מהווה ו/או יהווה ייעוץ והכוונה משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני הניתן על ידי המשרד. אין באמור בעמוד זה כדי להוות הכוונה ו/או המלצה ו/או הדרכה לנקיטת הליכים משפטיים שונים ו/או להימנעות מהם. אנו ממליצים להיוועץ עם עו"ד בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים

עורך דין (כלכלן) אושר אלקיים בעל ניסיון ייחודי והתמחות בייצוג וליווי משפטי של אנשים פרטיים בעסקאות לרכישת ומכירת דירות מגורים, משרדים, קבוצות רכישה ורכישות מסחריות, החל משלב בדיקת הנאותות והמשא-ומתן ובדירות מקדמיות, עובר לשלב עריכת ההסכם לרכישה/מכירה, וכלה בשלב ההקמה והרישום, תוך מתן ייעוץ והכוונה בתחום המימון, סוגיות המיסוי, סוגיות תאגידיות וייצוג מול הרשויות השונות, וזאת עד לסיום העסקה ברישום ולשביעות רצון הלקוח.
עו"ד אלקיים הינו מרצה מבוקש למקרקעין ונדל"ן ומרצה ומתרגל באופן שוטף בקורסים אקדמיים ב"מסלול האקדמי המכללה למנהל", בפורומים, בכנסים ואירועים שונים, מלווה משלחות אקדמיות בתחומי המשפט והכלכלה, וחבר בלשכת עורכי הדין. לאושר אלקיים תואר כפול במשפטים (LL.B) וכלכלה (B.A) בהצטיינות יתרה.

מדריכים נוספים
קודם
הבא
אושר אלקיים משרד עורכי דין